《民法典》居住權制度的再完善

河北地質大學 賈靖瑤

居住權一詞最早源于羅馬法。我國《民法典》對居住權的定義是居住權人有權按照合同規定，對他人的住宅享有占有、使用的權利。居住權是公民居住他人房屋的權利，是一項最基本的也是較為重要的民事權利保障，立法者、學者以及實務工作者對于當初設立居住權這一重要權利的爭論焦點在于是否有其設立的必要性、正當性與可行性，導致在《民法典》編纂過程中對于居住權寫入法典始終伴隨著激烈討論。其實早在2007年《物權法》出臺之際，對居住權是否立法就已經出現過兩種聲音，最終出臺的《物權法》還是未將居住權納入其中。直至2021年正式施行的《民法典》才明確規定了居住權。但是民法專家對于已經設立的居住權其嚴謹性一直抱有疑問，因此全國人大常委會也收到了許多相關的法律議案。基于此背景，居住權也一直是學術界熱切討論的話題之一。

一、居住權進入《民法典》的必要性與正當性

根據《立法法》的有關規定，地方人大常委會有權在自己的管轄權限內出臺更為詳盡的實施細則與規定，極大地緩解了《民法典》未出臺之前的諸多實務難題。1993年江蘇無錫人大常委會制定的《無錫市房屋居住權處理辦法》中對于居住權片面性的規定，很大程度上是出于行政管理的需要而制定的，盡管沒有像《物權法》中規定得那樣明確，但是基本解決了當時的司法困境，可以看作是我國對居住權最早做出的權利性條款的規定。其實在《民法典》還未正式出臺之際，我國《婚姻法》《繼承法》等有關法律的司法解釋中就已經出現了有關居住權的效力性強制規定。對于離婚以后的配偶以及繼承權中的居住權問題，在司法解釋中都有相關的規定，其目的旨在保護民事法律關系中弱勢的一方。在司法實踐中大多數的離婚案件里，人民法院一旦判決勝訴方享有絕對的居住權，那么就要勢必保證相對弱勢一方的群體，特別是具有生理缺陷的一方，保證其合法的居住權益不受侵害。因此在《民法典》已經出臺施行的半年里，人民法院在審理和判決的各類民事案件中，更加側重于對弱勢群體一方的法律保護，不僅體現了法典的公平性，也從另一個角度表明了在司法實務中對于居住權的爭議依舊是存在的。此外，如此普遍的出現在民事家庭婚姻糾紛案件中，也表明了居住權具有維持家庭穩定和保障弱勢一方合法居住權的現實意義。隨著新時代的到來，人民群眾對于美好生活的向往更加強烈，此次《民法典》單獨設立居住權是對用益物權的升級設立，進一步保障了合法居住權人的各項權益，維護了社會的公平正義。其實我國居住權的設立，不僅是對羅馬法中有關規定的借鑒與學習，更是基于我國在新時代的一種必要性與正當性的考量。[1]《民法典》對于居住權的規定更進一步保障了公民的居住權，也體現出了居住權的屬人性，具有不可轉讓、不可繼承的特性。但是部分專家認為這樣的效力性強制規定，不符合我國的風土人情，不具有可行性，因此沒有設立居住權的必要。但是對于主張居住權入法的專家們而言，居住權可以最大限度地發揮社會保障功能在新時代的重要作用，是對居住房屋的最大程度的使用，同時也是對習近平總書記提出的“房子是用來住的不是炒的”最為直觀的體現，并且為司法實踐中的居住權爭議提供了明確的法律依據。縱觀古今，對于居住權制度的設立都充分地體現了“人民至上”的根本價值觀，以自然人的意愿為主導，最大限度地發揮了對于人民美好居住條件的保障，保障每一位人民群眾都享有居住權，實現“老有所居”的終極目標。加之司法實務中諸多的現實困境，民法典的出臺為繁雜的居住權問題提供了解決路徑。

二、《民法典》居住權在實務中的困境

我國居住權制度的內在缺陷頗多，居住權制度外在適用面臨諸多挑戰，許多難題仍有待解決。

（一）居住權設立形式不妥

根據《民法典》第366條至第371條的有關規定，對于居住權可以采取合同方式、遺囑方式予以設立。即居住權成立時以合同形式進行設立，但是對于此類合同的簽訂要完全遵循意思自治與誠實信用原則，對于其中的合同內容不可以違反公序良俗。對于家庭成員的居住權使用，要遵循平等原則，對于房屋進行出租或者改裝的，也要保證對方的合法居住權益，如果辦理房屋登記或者房屋過戶登記，要最大限度地保障對方的合法權益不受侵犯。在許多離婚財產案件糾紛中，雙方在離婚協議中如果沒有達成一致，或者已經達成但產生了反悔之意，那么雙方所共同享有的房屋居住權是無法享有的。若婚姻還在合法維持的情況下，公民的合法居住權以及相關繼承權都不會受到干擾，對于居住權的設立不會有更多的考慮。但是，一旦發生家庭內部的矛盾糾紛問題，就會出現一系列的人身和財產糾紛。因此從某種程度來講，以合同形式所進行的居住權設立，很難保證有效的公平、公正。[2]

在婚姻繼承這類案件的家庭糾紛中，因家庭成員無法達成一致有效的合同登記，那么對于處于孤立無援的成員來講，其合法權益也就無法得到保證。司法實務中針對此類案件，人民法院多數出于保障弱勢群體一方的居住權與生存權考慮，往往會判決弱勢群體一方享有居住權，但是對于其提出的房屋所有權很難得到支持，這樣的鮮活案例在司法實務中比比皆是。按照《民法典》中的居住權規定，居住權的設立要采用居住權合同形式進行，并以登記作為生效要件，那么在每天發生的家庭糾紛案件中，家庭成員之間關系持續惡化，連見面說話都要回避，達成合意進行登記更是無稽之談。[3]在這樣的情況下，只能采取司法途徑予以解決。至于相對弱勢方所提出的強制性規定，在執行對方享有居住權的情況下，法官很難依據《民法典》有關規定判決相對弱勢一方就此取得居住權，那么此時的居住權立法目就會落空。因此，無論從法理、情理和道理來講，以合同方式來設立居住權，并無法實現法律的效力性強制規定，對于相對弱勢一方也無法取得有效的居住權，此時就要反思我們的立法是否在司法解釋中能夠進一步明確說明。

（二）繼承方式設立的居住權存在缺陷

如果按照《民法典》有關規定，以遺囑方式設立居住權的，參照適用居住權的有關規定，那么這樣的居住權就包含了遺囑繼承和遺贈方式設立的居住權，當然存在的缺陷也蘊含其中。[4]在司法實務中，對于這樣形式的居住權繼承及行使是缺乏相關案例指導和明確司法解釋的，這其中就產生了有關居住權登記的法律對抗主義，如何向有關主體進行公示是個亟待解決的問題。在實務中，以遺囑方式設立居住權，由于沒有進行登記，與采取登記方式設立的居住權相比，此種未登記的居住權少了應有的保護，對居住權人而言顯然是不公平的。就居住權本身而言，具有屬人性，因此不得轉讓、繼承，也就不存在居住權人以登記形式來處分居住權。此時的立法以及司法解釋也沒有承認或者明確遺囑繼承方式獲得居住權需要予以登記，司法實務中多數情況下也不會采取這種方式。那么按照這樣的形式取得的居住權，且繼承人也大都沒有辦理居住權登記的情況下，進行“一房二賣”或者“一房多賣”，就存在著未經登記不得對抗善意第三人的規定，此時居住者的居住利益也無法獲得有效保護。[5]但是，在司法實務部門看來，采用遺囑繼承方式設立居住權，且存在未辦理登記的情況，那么居住權也就無效，以主張登記作為法律效力，對于未辦理登記的遺囑繼承人不再享有民事居住權。在專家們眼中，遺囑生效居住權卻未登記，自然無效。但是，在司法實務中，居住權屬于用益物權的一種，以遺囑繼承方式設立，物權變動不是法律行為引起的，從法理層面來講不適用登記對抗主義，所以以遺囑繼承方式設立居住權時應當采取登記生效的形式。如果是采取遺贈方式設立的居住權，那么受遺贈人同樣會面臨司法難題。按照《民法典》規定，遺贈是不能發生物權變動的。無論其是否在規定的60日內做出了接受遺贈的表示，受遺贈人依舊無法取得遺贈設立的居住權。但是也存在一部分支持的聲音，認為以遺贈方式設立居住權的，可以適用《民法典》的相關規定，在辦理了居住權登記后的受遺贈人依法享有居住權，符合目前司法實務。其實我們忽略了一點，即對于受遺贈人事后通常難以知曉遺囑人在遺囑中是否設立了居住權，具有很大的不確定性。而且大多是遺囑人過世之后受遺贈人才得知自己作為受遺贈人享有權利。在事后知道的情形下，單憑一份遺囑，根本無法完成有效的登記，此時寄托于繼承人協助辦理已經為時已晚。根據司法實務的有關案例，即便遺囑人通過遺囑形式為受遺贈人設立了居住權，那么如果法定繼承人在得知后刻意隱瞞，目的就是獨吞或者惡意不想讓受遺贈人擁有該權利，那么受遺贈人的居住權也就無法有效獲得。立法機關在當初設立此條款時，忽略了法定繼承人有積極配合受遺贈人的法定義務，進而導致二者之間的實務沖突與矛盾不斷，即便是通過司法途徑，也會因法定繼承人的種種否定，面臨取證困難的被動局面，因此也就無法得到相應的居住權享有。

三、再完善《民法典》居住權的途徑

根據上述司法實務困境，我國居住權的實施難題主要集中在民事糾紛中的婚姻、繼承等家庭矛盾糾紛中，為此可以采取以下途徑解決：

（一）增加法定居住權

首先，由于目前的法典當中沒有規定法定居住權，但是對于《民法典》中已經明確相關條款，需要通過一定方式達到與法定居住權的相當效果，來解決實務中出現的婚姻、繼承矛盾糾紛。部分學者認為，可以考慮在現有司法解釋中增加一項，即父母子女之間在一定條件下可以設立法定居住權。當然包括了婚生與非婚生子女與父母之間，最大限度地保證法定居住權的落地，也符合司法實務中的現實需求。鑒于在子女與父母之間有關條款較多，可以在目前司法解釋或者未來修訂《民法典》時增加父母子女之間的法定居住權，對涉及收養等關系的可以參照此適用。總體而言，即在《民法典》現有規定的基礎上增加一款，主要用以保證未成年子女或者無法獨立生活的成年子女對父母房屋居住權的享有，或者缺乏勞動能力以及無法自理的父母對成年子女房屋所享有的居住權。其次，在離婚訴訟中，針對離婚時雙方中一方存在實際困難而又無法達成一致協議時，人民法院可以予以適當照顧，但就具體形式未予明確。其實對之前的有關婚姻的法律法規以及司法解釋而言，《民法典》中沒有對居住權可以進行幫助設立做出強制性規定，這就對法定居住權的設立予以一定程度的弱化，因此可以考慮將《民法典》對于實務中協議不成的，人民法院可以直接判決弱勢一方享有居住權。如果在進行案件審理的過程中，限制了司法裁量權的適用，導致判決難以執行的。那么還可以參照《民法典司法解釋》婚姻家庭編中的有關規定，即夫妻雙方在無法達成一致時，人民法院可以就此判決弱勢一方享有居住權，即“夫妻雙方協議離婚時，對于弱勢一方，另一方應當予以適當照顧。雙方應當遵循意思自治和誠信信用原則，無法達成協商的，人民法院可以據此依法判決弱勢一方享有居住權。”

（二）完善遺囑登記

對于以遺囑繼承方式設立居住權的立法機關應當進一步予以規定相應的效力，對于居住權登記，不因當事人未辦理居住權登記的而喪失法律效力，但是不得對抗善意第三人的規定可以繼續保留并沿用。按照物權的法定效力原則來看，盡管是一種法律行為引起的物權變動，但對于以遺囑繼承方式設立居住權所引起的物權變動具有特殊性，要區別對待并適用。由于居住權具有屬人性，登記對抗保證了居住權人所享有的合法權益，有效化解了與善意第三人之間的沖突。鑒于此，對于以遺囑繼承方式設立居住權的，居住權就應當自繼承開始時設立，對于未辦理居住權登記的權利人，依然不得對抗善意第三人，符合物權法定原則，更加強調了對居住權人的權益保護，使得雙方之間利益均衡化。對于以遺贈方式設立居住權的，由于受遺贈開始時居住權還未予設立，那么此時可以參照《民法典》中居住權自登記時生效的規定。法定居住權的登記與否不影響其成立，但是對于沒有登記的，則不得對抗善意第三人。為維護法律的穩定性可以在已經設立法定居住權之上完善居住權登記的有關條款即可。

（三）增加登記的義務主體

為維護受遺贈人的合法權益，應當規定遺產的法定繼承人具有為遺囑繼承人辦理居住權登記的法律義務，突出保護受遺贈人的合法權益，更加強調平等民事法律主體之間的公平。此時就可以參照《民法典》中，居住權以登記為生效要件，受遺贈人要在知道后的60日內做出接受表示，并向房屋登記機構申請登記，登記成功的居住權依法設立。如果是未辦理居住權登記的，那么受遺贈人就會無法取得居住權。而司法實務中法定繼承人與受遺贈人之間經常由于財產糾紛而發生糾紛矛盾，為消除和緩解此類矛盾，有必要增加法定繼承人有為受遺贈人辦理居住權登記的法律義務，以便更好地維護受遺贈人的合法權利。

四、結語

居住權制度作為我國《民法典》新設的一項法律制度，實現了“全體人民住有所居”的中國式功能定位。可是，居住權制度漏洞猶存，亟待彌補，其與現有立法之間沖突亦需解決。在此境遇下，我國應增設法定居住權來完善保障性居住權制度，類型化居住權登記的法律效力，明確遺產管理人負有為繼承人和受遺贈人辦理居住權登記的法律義務。