基于馬克思地租理論的天津市房地產價格分析

孫 潔

（天津商業大學 天津 300400）

一、引言

21 世紀以來，我國國民經濟快速發展，房地產市場蓬勃向上。經過二十多年的深化改革，房地產價格持續上漲，由此引發激烈的社會討論。近些年國家對房地產價格的調控對住房價格有一定遏制作用，但總體來說房地產價格走高。房地產價格非理性變化，對房地產市場和天津市經濟的發展影響重大。“十四五”規劃的提出，促進了天津市房地產市場管理措施改進。首先，國家設置的“三道紅線”進一步約束了房價不合理發展的行為；其次，房地產貸款集中管理，固定了房地產資金來源，減少了不必要糾紛；再則，對房地產運營模式的要求，使房地產朝著更精細化的方向發展。由此可見，中央和地方都圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”基本理念和“讓全體人民住有所居”的要求，從各方面積極調控使房價回歸合理區間，促進房價健康發展。

二、天津市房地產市場現狀

在21 世紀二十多年發展中，天津市房地產業發展迅速，投資額再創新高。天津市房地產市場中住宅板塊是主要組成部分，天津市的住宅區板塊主要有北部中心區板塊、梅江板塊、瑞景板塊、奧運板塊、海河板塊、河東板塊、西青板塊及西北板塊等。由于區位不同住宅板塊之間的差別較大，在建板塊內部資源的優化整合，發展趨于完善。新興板塊內整體優勢稍弱，發展速度稍慢。板塊間地理區位條件差異使天津市商品房價格差別大。例如，梅江板塊部分商品房售價超過6000 萬/套，西北板塊部分商品房售價則在100 萬以內，相差甚遠。從2002 年到2016 年，天津市全社會固定投資穩步增長，2017 年和2018 年有下降趨勢，經歷兩年經濟調整期，房地產投資額和住宅投資額同步上升。房地產在全社會固定資產投資中的占比平均保持在20%以上，通常來說這個比例應在15%以內。這說明天津市房地產市場過熱，如果該占比持續上升甚至超過30%則房地產市場就會出現泡沫，經濟發展穩定性將受到威脅。另外，住宅板塊的投資在房地產投資的占比一直高于60%，是房地產主要投資對象。2004 年前，天津市商品房均價在3000元/m2以下，2004—2011年間，均價幾乎每年增長1000 元左右，增勢十足。2012 年房價下跌，此后房價飛漲，到2018 年天津市商品房均價已經超過16000元，由此可見天津市房價飛速增長，房市過熱。

在房地產市場中，影響商品房價格的因素眾多，不同影響因素對其影響程度和影響方式不同，通過對影響因素的分析能認識其特點，從而制定合理政策，促進房地產業優化。在這些影響因素中，最主要是商品房開發成本，其中土地成本是最重要的成本，它是為了取得土地使用權產生的費用。另外，房地產市場供求關系、經濟環境、社會環境、自然環境等因素對商品房價格也有影響。天津市房價高漲，一是國民經濟高速發展為房地產發展帶來的機遇，二是居民需求的拉動作用，三是政府行為的影響。歸根結底是由經濟發展使地區間地理區位條件差距擴大，從而加大級差地租的差距引起。

三、地租理論與天津市房地產價格

（一）地租在中國存在的合法性

馬克思地租理論是對資本主義生產方式的分析，并用于分析資本主義經濟社會的問題。要實現利用馬克思地租理論對中國天津市房地產價格的分析，首先要說明地租理論在中國社會主義制度存在的合理性及合法性。

我國的土地分為城市土地國家所有和農村土地集體所有兩種形式。這兩種土地所有權制度，使得城市土地地租在我國社會經濟制度下得以生存。體現在以下方面：第一，土地使用權的出讓有法律依據。我國的經濟制度是以公有制為主體，多種所有制經濟共同發展。多種所有制實質上認可了土地經營的合法性，同時承認了利潤與剩余價值；并且我國土地相關管理法規定，土地可以通過有償征用、轉讓使用權，這就是土地租賃。第二，土地的屬性使不同主體在經濟上追求利潤最大化。土地有社會屬性、自然屬性等多重屬性，事實上城市土地國家所有，意味著國家作為一個主體支配土地，并不能實現利潤最大化。因此通過市場交換轉讓部分土地使用權利，讓有能力的經營者經營，并通過國家政策及規劃約束經營者行為，實現經濟效益最大化。因此，可以運用馬克思地租理論分析天津市房地產價格。

（二）地租與地價的關系

《資本論》中提到土地所有者將土地使用權出讓給土地經營者從而獲得地租，通過地租能得出產生此地租的資本量，表現為土地價值，這時地租與地價就產生聯系。在市場交換中，土地所有權分割，分別屬于所有者和承租者，地租就向地價轉換。天津市的土地價格由地租額決定，地租額從市中心向郊區遞減的趨勢，決定天津市房地產價格的變化。地價與房價的關系：土地經營者為了從政府獲得土地經營權會支付一定代價，通過轉移到房地產商品中，這就成了商品房價格的組成部分。二者相互影響，房價上漲提升了開發商對房地產銷售收益預期，開發商提價獲得土地使用權推動地價升高，同時，作為房地產價格成本的地價上升又促使房價上升。天津市的地價由地租額決定，因此地價決定房價，同時受到供求關系影響。

（三）地租與房價的關系

1.地租決定房價

馬克思地租理論對我國社會主義地租有參考價值。房地產的價值包含預付資本、利潤和地租，我國房地產價格是由生產建筑物價格和地租價格組成，其中生產建筑物價格包含成本價格和平均利潤，地租價格包含級差地租和絕對地租之和。天津市土地開發商獲得土地使用權，是以獲得政府的經營許可證為前提，需支付相應的土地使用價格。此價格就是地租理論中的絕對地租，絕對地租是房地產價格的重要組成部分，可歸為常量。

通過2020 年天津市16 區商品房平均銷售價格，來解釋房地產價格中的級差地租。第一，2020年天津市商品房平均銷售價格為20744 元/m2，天津市主城六區的售價均超過23000 元/m2，說明主城六區的地理位置優越，交通條件、基礎設施完善，房價較高；第二，環城四區的區位條件次于主城六區，商品房售價相對較低，價格在12000～19000 元/m2；第三，濱海新區由于政策傾斜、人才技術投入等原因，其房屋售價不低于環城四區，剩余遠郊五區房價逐漸降低；第四，天津市房價最高的區為和平區，其售價高達57250 元/m2，最低的區為寧河區，其售價僅為9583 元/m2，和平區與寧河區的房價差額超過47660 元/m2，差額占和平區售價的83.26%，天津市區的平均價格是寧河區的兩倍多，表明天津市不同地理位置的房地產價格差異巨大。

土地的優劣以區位條件、地理位置、基礎設施等條件來評判。通過天津市行政區劃圖可得：寧河區距離市中心較遠，地理位置偏僻，基礎設施水平低下。根據最劣等土地不產生級差地租的理論，寧河區的級差地租相對于其他區為零，寧河區的土地價格對天津市房地產價格的調節至關重要。根據主城六區、環城四區、遠郊區的房價變化可知，城市土地資源是有限的，但城市化進程是穩步推進的，開發商向周邊擴張，擴張地段的條件逐漸變差。由房地產價格構成可得：距離中心最遠的房地產價格接近于生產價格，級差地租幾乎為零。在商品房生產價格基礎上增加的級差地租，就是房價增加的根本原因。

2.房價隨著地租變化而變化

房價隨著社會經濟條件變化而變化，影響地價會間接影響房價，影響地價的因素分為自然條件和社會條件，究其根本房地產價格變化是由級差地租的變化引起，因此找到引起級差地租改變因素尤為重要。級差地租Ⅰ受房地產區位條件影響，級差地租Ⅱ對級差地租的影響隨著城市的發展逐漸增加。城市地租隨著社會發展、區位條件的改變、基礎設施的完善程度及在城市土地上的連續投入而改變。城市剛開始形成階段，商品房存在于市中心地段，此時此地的基礎設施等條件幾乎相同，該階段的級差地租較小，商品房的價格幾乎等于價值，天津市的中心區在城市形成初期房價差異小。隨著社會進步，市中心的土地顯然不能滿足人民日益增長的物質文化需求，于是開發商向市中心周圍開發土地，一旦出現開發新地段的情況，新開發地段的區位條件以及土地附著物的價值和市中心的差距就會擴大，土地間的差別就越大，隨之土地出現優等、中等、劣等之分，級差地租由此產生并且隨著開發地的增加而增加。天津市的房地產價格在發展中呈現出市中心、環城區、遠郊區的變化。城市的發展以及房地產價格的變化，總是隨著土地的階段性擴張呈現出階段性特征，通過房地產價格的變化可以看出天津市的經濟發展情況。

區位條件使市中心房價高，天津市房價大致呈現出以市中心為原點，向四周擴散并不斷遞減的狀態。通過相關資料得知：第一，天津市十年前商品房的房價約10000 元/m2，2018年的商品房價格超過了22000 元/m2，總體上商品房的價格持續上升；第二，近十來年的商品房最高價和最低價差額超過了12000 元/m2，上漲幅度超過100%，說明近十年天津市商品房價格變化大；第三，2010—2018 年天津市商品房房價處于上升趨勢，證明城市化進程中房地產價格上漲的必然性，級差地租對于房價的影響越來越大，房價隨著城市級差地租的變化而變化；第四，從2018 年后天津市商品房價格的下降趨勢可知，商品房價格不是一味上漲，其變化受到一定程度制約，該制約來源于房地產自身的價值量以及級差地租量。由于級差地租只在一個城市內存在變化，城市向周圍擴張增多，相鄰土地上的級差地租差距會逐漸縮小，房價的變化就會在某一區間內變化，而非持續上升。經濟環境和政府管控影響級差地租進而影響房價。

天津市商品房價格上升趨勢反映了天津市城市化的進程。一方面，由于經濟帶發展、人民生活水平提高、收入水平改善等原因，越來越多的居民開始向經濟發達、基礎設施完善、就業機會充足、科教文衛水平高的城市中心流入。通過改變居住地區來獲得優質資源，對天津市城市化進程有促進作用。另一方面，城市中心為了自身高質量發展也會加大投入，以此提高城市化水平。因此，不得不向四周擴展，城市中心和最郊區的區位條件差距不斷拉大，級差地租差距增大，房價趨勢必然上漲。

3、地租在房價中的體現

從馬克思主義政治經濟學角度看，商品房的產生是物質運動與價值運動的統一。在天津市房地產發展中，土地對資源的調節作用大。我國社會主義制度下，土地歸國家所有和集體所有，地租作為剩余價值的特殊再分配形式，在調整國家、集體、個人的土地利益分配關系上意義重大。社會主義的地租其社會各方面的根本利益是一致的，不論是何種形式的地租，都是為了社會主義生產的發展和滿足社會日益增長的需要服務的。地租對于經濟發展影響深刻，城市地租以土地出讓金的形式存在，憑借國家政權力量以法律形式來保證。房地產的發展在制度內進行，城市的房地產價格由于受到級差地租的影響，在一定范圍內呈現出變化規律。首先是天津市主城六區享有最優越的地理條件、區位條件、基礎設施，級差地租在房價中占比最高；其次是環城四區，由于緊鄰市中心各方面條件相對較次，級差地租在房價中的比例小于市中心，級差地租占房價比例最小的是遠郊五區，房價最低的寧河區相對其他區的級差地租最少，基本可忽略不計。由天津市房價從市中心到遠郊區的變化情況可得：不管是天津市還是其他城市，隨著經濟發展、城市擴張，房價在一個城市的發展變化是由城市遠郊區與市中心地租差額調節。由于大多數城市的發展是不斷優化升級，因此地租差距會增加，房價呈上升趨勢。但如果土地使用權不能在經濟上得到實現，會在一定程度上阻礙行業發展。綜上，社會主義級差地租對天津市房地產價格影響深遠。在政府的管理下，絕大多數的房地產開發商都能夠在制度內開發土地，但也存在部分不合理不合法的開發現象，無論是合理還是不合理的情況，都體現地租對于房地產價格的決定性作用。重要的是，應規范不合理的開發行為，讓房價回歸合理區間，讓房地產市場健康發展。

四、結論與建議

在城市化進程中，土地地租的存在是天津市房地產市場非理性繁榮的根本原因。我國現行的土地利用規劃是自上而下、帶有強烈指令性的方法，這樣能上傳下達，便于管理。但也存在兩個問題：一是指令缺乏靈活性，難以照顧各地實際情況，使得治理效果不佳；二是政治目標與經濟目標的矛盾逐漸突出，在指導思想上國家加大耕地保護力度，但房地產業在相當長的時間內是地方經濟發展的支柱產業，地方官員希望通過土地開發促進經濟發展。因此，當務之急是尋找行之有效的解決辦法。

在此，對天津市房地產業的發展提出以下建議：第一，完善土地制度。國家及政府要規范土地征用制度，劃清土地征用范圍，明確土地征用界限，減少非法開發行為；完善地方土地儲備制度，消除土地謀利動機，使地方發展與國家經濟目標相匹配；同時應完善土地供應制度，保證公平公正公開地出讓土地，提高土地利用效率；各區土地使用都應嚴格遵守國家標準，根據實際情況加以修改，在地方的相關規定引導下進行。第二，天津市政府應明確發展目標，整合房地產開發中的各類費用，規范市場交易秩序，明確在經濟發展中的地位，發揮市場服務職能；針對稅費重復征收問題，應根據實際情況加以調整，從而規范房地產市場行為。第三，建立統一土地交易市場，規范交易行為范，在土地開發模式上，發揮市場的決定性作用，推動土地交易的和諧發展。

發展中出現的問題需要在發展中解決，只要地方政府以社會再生產理論為指導，根據國家經濟社會發展計劃，制定區域土地利用規劃，合理分配土地收益，調節生產交換與消費的關系，發揮土地在宏觀調控中的作用，完全能夠解決房地產發展中出現的問題，實現產業合理運行。這樣才能解決居民關心的問題，切實提高居民住房水平，為居民的美好生活創造條件。