房地產企業資金鏈危機成因及其防范

劉金星 劉思楊（.長春人文學院.東北師范大學）

作為典型的資金密集型產業，房地產企業采用高杠桿、高周轉的發展模式，積累了過多風險，隨著國家對房地產行業的政策持續收緊，房地產企業的資金鏈危機不斷出現。本文對房地產企業的資金鏈進行研究，探究資金鏈危機背后的原因并提出相應的防范對策。

一、房地產企業的資金鏈危機

房地產行業是典型的資金密集型產業，房地產企業普遍是高杠桿、高周轉模式。目前金融資產過度積聚在房地產領域，僅銀行貸款一項，高達39%的比例就與房地產相關。房地產企業還采用債券、股票等形式籌資，房地產與金融行業深度捆綁，房地產金融化的性質日益加深。金融資產過度集中在房地產行業，會衍生大量投機行為，弱化房地產的居住屬性，而且房企的高負債經營會積累金融風險，一旦房地產行業爆發危機，將會對整個金融系統乃至我國經濟造成巨大打擊。2016年底，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”，從頂層設計高度重新審視房地產行業；2017年，銀監會嚴格管控銀行資金違規進入房地產行業；2020年8月，為房企融資劃定的“三條紅線”降下，意味著地產金融紅利終結，房企高杠桿擴張時代成為過去。隨著房地產行業融資渠道的持續收緊，杠桿過高的房企風險持續暴露，高杠桿的運作模式本身就依賴持續的融資滾續，當融資明顯受限后，房企的正常資金周轉開始出問題，資金鏈斷裂風險及債務接續壓力將持續釋放已經成為必然，房企接連陷入危機。

資金鏈危機逐漸從中小房企蔓延到頭部房企，重倉環京地區的華夏幸福第一個爆雷，2021年2月公告債務違約，7月藍光發展公告由于融資受阻導致到期債券無法足額及時償付本息，10月百強房企花樣年公告到期的2.06億的美元債無法按時償還，整個房地產行業陷入了融資收緊——債務違約的惡性循環。房地產行業陷入信用危機，僅2021年10月就有30多家房企信用評級被下調，而這又導致債務提前到期而不得不提前償還，風險加速暴露。頭部房企也難逃資金鏈危機，2021年下半年以來，恒大陸續出現商票逾期、理財產品逾期、多地項目停工、銷售額大幅下降、債務違約等負面事件，嚴重影響了恒大的銷售情況。恒大在2021年12月公告無法履行一筆2.6億美元擔保義務，恒大事件導致房企“大而不倒”的幻想被打破，給地產行業敲響了警鐘。

二、房地產企業資金鏈危機的成因

（一）國家對房地產的調控政策收緊

多地區的限購政策影響房企資金收回。2016年底中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”，在此背景下為響應政府號召，多地制定相應的住房限購政策。這些限購政策使得眾多房企的主營業務量價齊跌，資金回收困難。國家對房地產企業嚴格的監管不僅影響資金收回，也嚴重影響了資金的籌集。2019年5月銀保監會開始對房地產企業的信貸規模進行監管，這一監管措施從資金鏈的源頭來規范房地產市場。2020年8月，被監管方從金融機構轉變為房地產企業，限制房企對外融資的“三條紅線”正式推出。這三條紅線分別是負債與資產（不含預收款）的比值要小于等于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比小于1。此規定于2021年1月1日在房地產行業全面推行。國家對房地產企業的融資監管從拿地端逐步深入至開發端，甚至影響至銷售端，影響了整個資金鏈的循環。

（二）房地產企業高負債、高周轉的經營模式

房地產企業的資金鏈有著該行業獨有的特點。在資金籌集環節，房地產企業周轉運營所需的資金體量龐大，因此對房地產企業的資金籌集能力的要求要高于其他行業。房地產企業的產品建設周期長，所需投資較大，而且對市場及政策變動較為敏感，因此在資金使用環節房地產公司對資金供給的充足性和及時性要求更高。由于資金投入過多、資產變現所需時間較長，房地產企業普遍采用高負債、高周轉的經營模式，但這種模式在房地產繁榮期之后難以為繼，極容易導致資金鏈危機。為應對資金鏈困境，很多企業的長短期借款連年上漲，一旦流動負債成為企業重要的資金來源，企業會一直存在償債的壓力，資金鏈會長期處于緊繃狀態，一旦產業環境、國家政策等與戰略規劃不符，資金鏈極容易出現危機。

（三）激進的投資策略

一些房企投資策略激進，過多拿地，多元化擴張，大量資金沉淀在土地和長期資產中，導致資金鏈趨緊。以華夏幸福為例，固安產業園區的成功讓華夏幸福看到了產業新城模式蘊含的商機，公司2014年提出了三年百園、三年百城、三年百鎮等激進計劃。2017年環京限購政策出臺，重倉環京的華夏幸福為了脫困，選擇了用擴張的方式來分散風險，加速產業新城的異地復制，2016-2018年新增了50個產業新城項目，公司布局的產業新城的數量超過80個，業務遍及各地甚至發展到海外，有限的資金難以滿足眾多項目的開發建設需求。2018年中國平安入股，公司繼續擴張，增加了新的業務——商業地產，大手筆拿地，侵占了華夏幸福本就緊張的資金。雖然規模增長帶來了營業收入的上漲，但是華夏幸福的現金流量情況并沒有明顯起色，繼續舉債經營，資本結構失衡，財務杠桿過高，抗風險能力下降，不斷累積資金鏈斷裂的風險。

三、房地產企業資金鏈危機的防范

（一）戰略擴張與企業資源能力相匹配

過去數年房地產企業盲目擴張，希望通過規模化增強自身競爭力，擴張一方面體現在高價拿地、快速周轉、大范圍布局的主業擴張上，還體現在多元化戰略上的擴張。在市場快速發展階段，企業通過擴張確實能實現經營規模的快速膨脹，增強企業實力，但若這一階段企業的擴張規模超過了其自身的資源和能力，特別是超過其自身資金鏈周轉能力，過度依靠高杠桿的方式擴張，實質上是在積累資金鏈風險，一旦市場低迷，之前累積的風險持續暴露與釋放，企業將無法應對。就如華夏幸福，前期主業過度擴張本就使得資金鏈存在危機，后又增加商業地產業務，有限的資金根本無法滿足眾多項目的開發建設需求，最終出現資金鏈危機。目前眾多房企資金鏈出現問題與過去激進擴張是分不開的，房企在擴張時要合理控制節奏，平衡好企業的資源、能力和擴張規模三者間的關系，在自身資源、能力水平的基礎上，制定科學、合理的擴張計劃，只有這樣才能實現企業健康的規模增長與可持續發展。

（二）轉變高負債、高周轉的發展模式

高杠桿伴隨著高風險，房企依靠高杠桿快速周轉達到規模擴張的目的，巨額資金集中在房地產行業，資產逐漸泡沫化，房企形成“紙面富貴”，實則大而不強。但房價不會永無止境的上漲，一旦超出人們承受的上限，銷售端停滯，首先房企的流動性會出現問題，屆時依靠高杠桿堆積起來的資金鏈將逐漸斷裂。為了防范風險逐漸累積一朝爆發造成大范圍的危機，房企必須開始控制債務規模，降低財務杠桿。此外，消費者對房產質量的要求逐漸提高，高周轉模式下產出的房產慢慢無法滿足人們的消費需求，未來房企要想實現高質量發展，必須調整以前高杠桿、高周轉的“粗獷”發展模式，在優化融資結構、降低財務風險的同時，更要調整以前一味追求速度、規模的傳統思想，重視產品的口碑和質量，控制成本的同時提高產品的差異化程度，為企業增強實力提供新動能。

（三）加強對資金鏈的管控和優化

隨著監管的持續收緊，房企大而不強的問題逐漸暴露，2021年12月恒大公告公司出現違約情況，涉及金額高達2.6億美元。雖然此前市場上關于恒大的資金鏈出現問題的消息時有爆出，但首度承認還是一石激起千層浪。在資金鏈危機愈演愈烈的當下，房企應謹記資金安全比規模擴張更重要。房企要想實現可持續發展，須將資金安全擺在第一位，進一步加強對資金鏈安全的重視，優化籌資結構及債務期限結構，在日常工作中更加重視對現金流的管理，此外，房企尤其是有產業地產業務的房企，要進一步加強對應收款項的管理，全力保障資金安全。在“房住不炒”的號召下，房地產逐漸恢復其居住屬性，因此企業也應增強自身專業性，對項目進行精細化管理，加快數字化轉型，用專業性為企業發展賦能，唯有這樣才能在激烈的行業競爭中突圍，才能在下行的行業周期及嚴厲的監管中生存下來。

（四）實施穩健的調控政策

對房地產行業的嚴厲監管是為了讓行業更加規范、健康的發展，但在嚴厲監管的同時也要保證行業的穩定，畢竟房地產行業對我國經濟的平穩運行來說舉足輕重。國家應在“房住不炒”的總基調下，以“穩字當頭”“穩中求進”為原則，制定行業的長期調控方針。房地產行業的問題是數年來逐漸積壓的，不能指望調控能一蹴而就，要保持各項調控措施穩定有序進行，避免出現市場過冷而影響到其他行業及我國經濟的穩定。隨著我國的經濟進入精細化、高質量發展階段，針對一些存在風險的行業問題要及時管控，促進行業健康發展。