物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算問題分析

李雪花

一、前言

作為服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)公司的發(fā)展宗旨是給客戶提供專業(yè)的服務(wù)。自改革開放以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也拉動了物業(yè)行業(yè)的崛起，物業(yè)公司隨著房地產(chǎn)興起應(yīng)運而生，從表面上看物業(yè)公司是獨立的于房地產(chǎn)企業(yè)，但是從本質(zhì)上看物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司很難剝離開來，這就決定了物業(yè)公司的盈利方式既具有公共性又具有綜合性，由此物業(yè)公司會計核算和財務(wù)管理都非常復(fù)雜。財務(wù)管理貫穿于企業(yè)內(nèi)部管理的各個環(huán)節(jié)，對于物業(yè)公司來說，必須要在企業(yè)內(nèi)部建立科學(xué)的財務(wù)管理體系，并且進(jìn)行專業(yè)化的、契合企業(yè)自身實際的會計核算，為企業(yè)發(fā)展運營提供良好保障，提高整個企業(yè)的核心競爭力。所以，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)公司的會計核算，提升物業(yè)公司的財務(wù)管理水平是物業(yè)公司想要長久發(fā)展的必要條件，必須要予以重視。

二、物業(yè)公司的財務(wù)管理的具體內(nèi)容及業(yè)務(wù)特點

（一）物業(yè)公司財務(wù)管理的具體內(nèi)容

財務(wù)管理是物業(yè)公司內(nèi)部管理的核心內(nèi)容，開展高效的財務(wù)管理和會計核算工作，能夠為物業(yè)公司資金正常周轉(zhuǎn)提供保障，也有利于降低公司經(jīng)營成本，實現(xiàn)利潤最大化。目前物業(yè)公司的財務(wù)管理主要可以分為三部分內(nèi)容：第一部分是對物業(yè)公司資金的有效管控和合理配置。物業(yè)公司項目多且分散，業(yè)務(wù)范圍繁雜，從而涉及的資金管理內(nèi)容比較廣泛，通過加強財務(wù)管理，有效保證資金的回收和合理配置，以便形成良性循環(huán)。第二部分是結(jié)合不同的業(yè)務(wù)服務(wù)內(nèi)容，對物業(yè)公司財務(wù)成本進(jìn)行有針對性的管控，進(jìn)行成本核算與預(yù)算管理。物業(yè)的財務(wù)成本相對固定，財務(wù)成本的控制不是一味的降低成本，減少開支，而是減少不合理、不必要的開支，以實現(xiàn)成本的有效控制。第三部分是財務(wù)管理是企業(yè)內(nèi)控管理的重要組成部分。建立財務(wù)內(nèi)控管理體系能使管理規(guī)范統(tǒng)一，達(dá)到監(jiān)督改善，優(yōu)化流程促增效。

（二）物業(yè)公司的業(yè)務(wù)特點

1.物業(yè)管理行業(yè)的特點

物業(yè)公司的具體業(yè)務(wù)開展涉及到房地產(chǎn)建設(shè)以及后期業(yè)主服務(wù)消費的各個環(huán)節(jié)，還需要與政府、房地產(chǎn)商、業(yè)主等多方主體聯(lián)動溝通，并提供相應(yīng)的服務(wù)，因此業(yè)務(wù)較為復(fù)雜煩瑣。一般物業(yè)公司都是受與之關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)公司委托，對住宅、寫字樓、公共服務(wù)設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院）中的業(yè)主提供后期服務(wù)。這種服務(wù)內(nèi)容多樣，涵蓋范圍廣，既包括有形的維修管理服務(wù)，又包括無形的綠化、衛(wèi)生清潔等服務(wù)。物業(yè)管理的業(yè)務(wù)更加復(fù)雜，貫穿于房地產(chǎn)的制造，銷售，消費，使用全過程，物業(yè)企業(yè)需要與政府機(jī)關(guān)，業(yè)主，開發(fā)商多方面保持良好的溝通。物業(yè)管理的服務(wù)對象和服務(wù)內(nèi)容包括業(yè)主，租售者等，是特定的群體，而非面對普通大眾。這也決定物業(yè)服務(wù)的公共性和綜合性、廣泛性和差異性、及時性和無形性、持續(xù)性和長期性。

2.物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算的特點

物業(yè)公司實行多種經(jīng)營，承辦綠化，保潔，工程維修等工作，也會覆蓋民居，商場，酒樓等物業(yè)，業(yè)務(wù)較廣。物業(yè)公司在財務(wù)管理中需要綜合全面地考慮所有經(jīng)營單位，財務(wù)管理及會計核算的難度大于其他企業(yè)。物業(yè)公司屬于勞動密集型企業(yè)，人力資源管理要求較高，但是人員整體素質(zhì)一般。財務(wù)管理與會計核算兼具理論與實踐，財會人員在處理時要注意企業(yè)特點，了解企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，從整體著眼，把握公司財務(wù)管理大方向。物業(yè)公司在會計核算體制上要不斷完善，嚴(yán)格要求，依照流程辦事，嚴(yán)格進(jìn)行內(nèi)部控制，保證單據(jù)的提交獲取和歸納管理審核等工作，注意科目設(shè)置，保證資金使用規(guī)范化。

三、物業(yè)公司的財務(wù)管理和會計核算存在的難點

（一）會計核算不規(guī)范

物業(yè)公司作為一個新興行業(yè)實際上是房地產(chǎn)市場一個細(xì)分產(chǎn)業(yè)，所以在會計核算方面存在很大的復(fù)雜性。會計核算的復(fù)雜性已經(jīng)成為物業(yè)公司普遍現(xiàn)象和難點，當(dāng)前物業(yè)公司的會計核算工作存在的問題主要集中體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，會計制度不健全。物業(yè)企業(yè)伴隨房地產(chǎn)行業(yè)而產(chǎn)生，在實際的財務(wù)管理中物業(yè)公司缺乏完善的會計核算體系，會計信息缺乏統(tǒng)一性和完整性，所涉及的經(jīng)濟(jì)活動記賬混亂，會計信息可靠性低。其次，會計核算籠統(tǒng)，無法真實準(zhǔn)確的反應(yīng)不同業(yè)務(wù)活動的會計信息。一般物業(yè)公司采用二級核算模式，即在一級公司管理下的二級物業(yè)公司各自獨立核算。一級公司主要對收入和資產(chǎn)進(jìn)行管理，二級公司通常采用人工做賬的方式為一級公司提供會計數(shù)據(jù)。在這種管理模式下，很多收支都沒進(jìn)行細(xì)分，無法準(zhǔn)確反映各種業(yè)務(wù)活動的收支和經(jīng)營狀況。最后，營業(yè)收入會計核算不規(guī)范。當(dāng)前還有很多物業(yè)采用的是收付實現(xiàn)制來確認(rèn)收入，沒有按照權(quán)責(zé)發(fā)生制來確認(rèn)。使其無法真實、準(zhǔn)確、客觀的反映會計期間的營業(yè)收入。

（二）會計基礎(chǔ)建設(shè)薄弱

物業(yè)行業(yè)屬于新興產(chǎn)業(yè)，缺乏成功的經(jīng)驗，會計基礎(chǔ)建設(shè)薄弱是多數(shù)物業(yè)公司的共性。首先，財務(wù)人員的綜合素質(zhì)欠缺。由于物業(yè)公司財務(wù)工作的復(fù)雜性，加之一般物業(yè)公司對財務(wù)管理重視程度不高，現(xiàn)階段一些物業(yè)公司很難吸引到優(yōu)秀的財務(wù)人員。財務(wù)人員的綜合能力低，財務(wù)制度執(zhí)行能力較弱。由于這個關(guān)鍵因素，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)公司的財務(wù)分析嚴(yán)重不足。其次，缺少規(guī)范的財務(wù)流程。因為物業(yè)公司的財務(wù)管理相對粗放，財務(wù)審批流程不夠完善。在實際工作中，業(yè)務(wù)部門涉及財務(wù)工作的經(jīng)常出現(xiàn)“先斬后奏”的情況，使得財務(wù)風(fēng)險加大。

（三）預(yù)算與業(yè)務(wù)發(fā)生脫離

在物業(yè)公司中財務(wù)預(yù)算和業(yè)務(wù)計劃脫節(jié)，使得預(yù)算執(zhí)行率偏差較大，業(yè)務(wù)執(zhí)行效率低，這樣多數(shù)物業(yè)公司的常見問題。究其根本原因在于財務(wù)管理與業(yè)務(wù)管理“相互獨立、各司其職”。財務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算管理，秉持“收入按時來，開支不超標(biāo)”的原則，重點關(guān)注內(nèi)容是公司的經(jīng)營數(shù)據(jù)符合預(yù)期，錢賬管理不出風(fēng)險，預(yù)算執(zhí)行符合計劃，從本質(zhì)上看財務(wù)與業(yè)務(wù)是互不干涉的。當(dāng)業(yè)務(wù)與預(yù)算相互獨立的情況下，在一定程度上，財務(wù)管理會阻礙業(yè)務(wù)發(fā)展，以至于出現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行率偏差較大現(xiàn)象。

（四）財務(wù)監(jiān)督不完善

多數(shù)的物業(yè)公司尤其是小型公司，財務(wù)基礎(chǔ)建設(shè)相對落后，管理理念遲滯、管理方式粗放、管理制度缺失這是普遍存在的現(xiàn)象。如果站在局外人的角度看物業(yè)公司的財務(wù)管理，其實不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司的財務(wù)監(jiān)督等內(nèi)部控制措施嚴(yán)重缺失。即使建立了監(jiān)督機(jī)制，但也是從外部公司“照搬套用”，沒有從公司的實際出發(fā)，導(dǎo)致“水土不服”，監(jiān)督失控。正是因為監(jiān)督機(jī)制的缺位，才導(dǎo)致了上述出現(xiàn)的會計核算不規(guī)范等一系列問題頻頻出現(xiàn)，嚴(yán)重阻礙物業(yè)公司的整體發(fā)展。所以，接下來物業(yè)公司的財務(wù)管理發(fā)展首要從頂層設(shè)計出發(fā)，建立健全完善的監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)向好發(fā)展。

（五）財務(wù)信息化建設(shè)不足

隨著互聯(lián)網(wǎng)科技的發(fā)展，信息技術(shù)為企業(yè)變革賦予了巨大動能。物業(yè)行業(yè)正在提出智慧物業(yè)的管理模式，從客戶端到企業(yè)內(nèi)部完全實現(xiàn)信息化流程。當(dāng)然這對于一些中小型物業(yè)公司來說，投資成本巨大。當(dāng)前對從物業(yè)公司的信息化建設(shè)水平來看，信息化程度不高，很多管理模式依然采用傳統(tǒng)模式。人力資源、財務(wù)部門、收費部門、工程部門等相互獨立，各部門之間信息無法形成共享，導(dǎo)致工作效率降低、人工成本加大、財務(wù)與業(yè)務(wù)之間脫節(jié)等諸多問題。信息化建設(shè)的落后所導(dǎo)致的“孤島效應(yīng)”，為財務(wù)管理帶來了諸多問題，影響公司的發(fā)展。

四、加強物業(yè)公司財務(wù)管理和會計核算的路徑

（一）進(jìn)一步加強會計核算的規(guī)范性

物業(yè)公司的會計核算制度隨著國家營改增全面改革而發(fā)生了本質(zhì)的變化。物業(yè)公司要更加重視財務(wù)管理工作，進(jìn)一步加強會計核算的規(guī)范性。物業(yè)公司要順應(yīng)時代發(fā)展，認(rèn)清隨著業(yè)務(wù)規(guī)模和業(yè)務(wù)范疇的擴(kuò)大需要更加完善的會計核算制度和財務(wù)管理體系的事實，從而建立健全科學(xué)、完整、適用的會計核算制度，推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型升級。首先，收入分類規(guī)范化。一是將營業(yè)收入的確認(rèn)由收付實現(xiàn)制改成權(quán)責(zé)發(fā)生制，配合服務(wù)中心加強應(yīng)收賬款的收取，規(guī)范應(yīng)收賬款管理；二是規(guī)范核算業(yè)主公告收益，按法規(guī)歸集使用收益，并定期形成報告進(jìn)行公示。其次，按照不同的區(qū)域模塊進(jìn)行統(tǒng)籌，采用類似生產(chǎn)企業(yè)的管理模式，將成本進(jìn)行歸集，確定每個區(qū)域模塊的所發(fā)生的費用和所產(chǎn)生的成本。其他部門要積極配合財務(wù)部門的管理，明確所服務(wù)區(qū)域的成本，方便財務(wù)部門對成本進(jìn)行歸口。對于物業(yè)公司而言，大約有二分之一的成本來自人工。所以，要想科學(xué)的分?jǐn)側(cè)斯こ杀荆鸵獙嵭腥藛T劃分區(qū)域，確定人員服務(wù)的范圍。

（二）完善財務(wù)基礎(chǔ)建設(shè)

實現(xiàn)完善的財務(wù)管理，離不開財務(wù)人員的努力和財務(wù)基礎(chǔ)的建設(shè)。首先，物業(yè)公司要提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。一方面，要提升財務(wù)人員的薪酬福利待遇，吸引更多的財務(wù)高級人才的加入，壯大財務(wù)組織架構(gòu)。另一方面，公司應(yīng)當(dāng)為當(dāng)前的財務(wù)人員提供轉(zhuǎn)型升級的培訓(xùn)，提供與外部溝通交流的機(jī)會，讓他們能夠接觸到前沿的、先進(jìn)的行業(yè)管理理念，提升自身的綜合素質(zhì)水平，加強財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平。其次，提升財務(wù)人員的地位。從公司層面要重視財務(wù)在公司發(fā)展中占據(jù)的重要地位，讓財務(wù)人員共同參與到公司的管理，為公司的發(fā)展能夠為公司的發(fā)展建言獻(xiàn)策。最后，要建立完善的財務(wù)規(guī)章制度。隨著物業(yè)公司的業(yè)務(wù)規(guī)模和經(jīng)營范圍擴(kuò)大，要不斷找出公司財務(wù)管理和財務(wù)制度的漏洞，及時做好調(diào)整，避免因為制度缺失而造成財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，從而促進(jìn)財務(wù)管理水平的提升。

（三）提高預(yù)算管理水平

在實際執(zhí)行中，年度工作計劃往往是年度預(yù)算的前置工作，沒有業(yè)務(wù)規(guī)劃就無法做出年度預(yù)算。預(yù)算編制傳統(tǒng)的做法是通過對上一年度的數(shù)據(jù)加加減減而形成，預(yù)算下發(fā)給業(yè)務(wù)部門之后便不了了之。要想解決預(yù)算與業(yè)務(wù)脫離的問題，就是要讓財務(wù)預(yù)算與業(yè)務(wù)執(zhí)行相互統(tǒng)一起來。這就要求，財務(wù)部門要了解物業(yè)公司的業(yè)務(wù)包括業(yè)務(wù)特性、業(yè)務(wù)進(jìn)展、業(yè)務(wù)難點等，也就是近些年來財務(wù)領(lǐng)域提倡的“業(yè)財稅”融合。變革的難點在于財務(wù)部門如何能夠充分了解到業(yè)務(wù)的進(jìn)展情況，筆者認(rèn)為除了要加強與業(yè)務(wù)部門之間的溝通交流，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的共享也是必不可少的環(huán)節(jié)，那么信息化的建設(shè)成為解決這個問題唯一的途徑。

（四）加強內(nèi)控體系的建設(shè)

會計信息的失效財務(wù)管理的失控很大一部分原因在于公司內(nèi)控監(jiān)督的缺乏。物業(yè)公司在完善制度的基礎(chǔ)上，加強內(nèi)部監(jiān)督的水平。首先，要加強對公司收益的監(jiān)督。對于物業(yè)費、車位管理費等主營業(yè)務(wù)收入，要確保繳費流程和收支系統(tǒng)的合理性，對收費記錄、收費標(biāo)準(zhǔn)、退費管理等加強管控。其次，要做好公司物料管理的監(jiān)督工作。一是科學(xué)劃分各個崗位的職責(zé)權(quán)限和對應(yīng)的區(qū)域分?jǐn)偂６亲屖褂貌块T、管理部門、采購部門以及財務(wù)部門共同參與監(jiān)督，通過公開透明的方式提升采購的公平公正性。要加強對供應(yīng)商的資質(zhì)審查，防止不合格供應(yīng)商進(jìn)入名單。最后，重點加強對運營費用的監(jiān)督，這是物業(yè)公司最容易出現(xiàn)貪腐的環(huán)節(jié)。通過事前預(yù)防、事中控制、事后問責(zé)的方式，保證各項運營費用支出的合理性和準(zhǔn)確性。

（五）提升公司的信息化水平

在新時代的背景下，企業(yè)信息化建設(shè)已經(jīng)成為推動企業(yè)內(nèi)部變革的重要推手。對于物業(yè)公司來說要慢慢加強信息化建設(shè)，逐步實現(xiàn)智慧物業(yè)。信息化的建設(shè)為公司的“業(yè)財稅”融合提供了可能，為公司部門之間的信息共享提供了基礎(chǔ)，為公司轉(zhuǎn)型升級提供了動力。加強信息化的建設(shè)可以徹底解決部門之間信息孤島的現(xiàn)象，達(dá)成數(shù)據(jù)共享。那么，從財務(wù)角度來說信息化可以為其提供更多的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支撐，可以為財務(wù)決策提供更加全面的參考。

五、結(jié)語

隨著市場經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，物業(yè)行業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，整體也是朝著健康穩(wěn)步發(fā)展。然而現(xiàn)階段物業(yè)公司的財務(wù)管理存在很多問題，如果不加以改變將會影響到公司未來的發(fā)展。物業(yè)公司要結(jié)合自身的實際情況，多角度出發(fā)，制定一系列完善的可靠的改革手段，實現(xiàn)與同行業(yè)之間的良性的競爭，從而全面提升公司的財務(wù)管理水平，促進(jìn)公司更好的發(fā)展。