基于REITs的長租公寓融資困境破解

鄭景露 賈麗娟 申清輝

摘 要：長租公寓服務便捷、價格較低、環境舒適等特點，使其迅速打開國內市場。對長租公寓現有融資方式以及弊端進行梳理，探討長租公寓融資面臨的現實困境。基于國外REITs融資模式的經驗借鑒，提出應用REITs投入市場可通過降低融資成本，將有助于長租公寓市場形成穩定租金等現金流作為融資擔保、實現資產盤活、擴大融資途徑并有助于破解其初期投資過大、收益回報期長、難以規模化發展等困境。

關鍵詞：REITs；長租公寓；融資困境；破解

中圖分類號：F299.23? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2022）34-0096-03

一、研究背景

黨的十九大報告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”這不僅彰顯了央對房地產市場調控的決心，明確了住房制度的改革目標，更成為促進租賃住房市場發展新的增長點。相較于城市高昂的房價，多數職場人士或主動或被動式選擇租賃住房，年輕一代追求生活情調與品質，普通的租賃住房已經難以滿足其居住需求，而長租公寓具備服務便捷、價格較低、環境舒適等特點，使其在國內市場迅速打開，并在我國許多較發達城市取得良好發展勢頭。但由于長租公寓獲取房源以及裝修改造的資金成本較高，對于企業來說回收成本高企、盈利難度增加等一系列資金問題，成為制約我國長租公寓進一步發展的重要約束。因此，構建完善長租公寓金融體系是租購并舉住房制度實施的重要支撐，也是破解長租公寓資金困境的重要途徑。REITs通過投入市場后形成的穩定租金等現金流作為融資擔保，能夠實現盤活資產，解決長租公寓行業的初期投資過大、收益回報期長、難以規模化發展的難題，而將REITs項目引入長租公寓市場，在國外早已形成一套較為成熟的理論與實踐體系。本文主要探討我國近年來出現的長租公寓發展現狀及面臨困境，并分析REITs對解決長租公寓融資難、保障難等現實問題的重要作用。

二、相關概念及分類

（一）長租公寓的概念與分類

2018年3月發布的《租賃式長租公寓經營服務規范》將我國的長租公寓企業分為長租公寓企業和短租公寓企業。該模式主要指租賃業主房屋，通過統一裝修改造、提供配套物業等方式面向市場進行出租。按照物業位置是否集中劃分，長租公寓可以分為集中式和分散式。按照運營商資產結構不同，可以分為重資產運營模式和輕資產運營模式。

（二）REITs的概念與分類

REITs是房地產投資信托基金的信托工具之一，投資組合形式多樣、可充分分散風險、專業化經營管理、稅收優惠等優點。具體而言，REITs是一種可以在證券交易市場上自由流通，通過公開市場募集資金，以資產管理計劃或設立私募基金的方式匯集投資人的資金，由專門投資機構投資于房地產企業進行房地產的經營管理，通過收購并持有收益類房地產或為房地產項目進行融資，將投資綜合收益按比例分配給投資人，使投資人分享房地產收益并享受稅收優惠的產業投資基金，具有良好的收益性和相對低的風險和穩定的預期收益。按照資金募集方式的不同，REITs可以分為公司型與契約型；按盈利模式不同，REITs可區分為權益型、抵押型與混合型。

三、長租公寓發展現狀及面臨的困境

（一）我國長租公寓發展現狀

我國是人口大國，流動人口眾多，年輕一代中部分無力購買住房又有住房需求的人群紛紛走向租房市場，盡管我國租房市場租金水平較國外低，但從市民日常生活需要來看，對租賃市場的需求仍然較大。與個人租房相比，由專業化租賃企業運營或由房地產企業自持經營的長租公寓正快速崛起，發展迅猛。隨著大量的新生代生產力向一二線城市流動，這些城市的流動人口對高品質租住房的需求愈來愈熱。新生代生產力更傾向于距離公司較近、提供高品質物業配套服務、購物娛樂方便、周邊環境優越的房源，長租公寓恰好滿足該人群居住需求。因此，長租公寓在一二線城市迅速發展，頗受年輕白領人群青睞。

2016年，國務院《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出支持符合條件的住房租賃企業發行證券產品。2017年，住房和城鄉建設部等九部委聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，再次提出加大對住房租賃企業的金融支持力度。2021年，北京銀保監局、中國人民銀行營業管理部聯合印發《關于加強個人經營性貸款管理 防范信貸資金違規流入房地產市場的通知》，旨在圍堵個人經營性貸款資金被違規挪用至房地產市場的行為，堅決落實和維護中央關于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求。近年居民收入增長水平與房價增長速度失衡、城市流動人口增多住房需求增加，以及“租購并舉”等一系列政策的倡導下，我國長租公寓發展勢頭較可觀。長租公寓的穩定可持續發展不僅需要國家“房住不炒”“租購并舉”等宏觀政策的大力支持，更加需要多路徑融資渠道解決資金難題。

目前長租公寓行業的融資路徑主要有四種：銀行貸款、發行債券、股權融資、資產證券化，這四種方式又具有一定的局限性。銀行貸款模式風控嚴格，企業拿到租賃用地或者是商業改成公寓擁有產權，銀行予以投放貸款。銀行方響應政策號召積極推出多項住宅租賃業務金融產品。建設銀行的安居貸、中信銀行與碧桂園探索長租公寓的合作、商業銀行與中介的租金貸等金融產品，根據國家政策以一定利率將資金貸放給公寓方并約定還款期限，主要針對重資產運營模式的長租公寓運營商。輕資產運營的長租公寓運營商則無法進行資產抵押，獲取銀行貸款難度較大，此類運營商通過銀行融資，主要選擇為股權融資，公寓運營方通過釋放一定比例股份的方式獲得大量的投資資金，用于公寓的開發建設、日常運轉和后期維護，一定程度上為運營商解決了資金缺口，但對于運營商方面來說可能存在股權稀釋過大喪失控股權的弊端。資產證券化也是長租公寓融資的熱門，據上海證券交易所公開數據，恒大集團發布首單住房租賃資產支持證券產品。通過資產證券化，將目前流動性不足但未來有穩定現金流的資產在資本實倉上發行可流通有價證券，根據公寓的應收租金，利用未來收益權發行資產證券化產品。但此類融資方式對長租公寓運營商而言具有較高的門檻，例如運營商應具備公寓的物業為出讓用地、房東及租客簽約必須是同一主體、合同簽約租賃期限要長等硬性條件。伴隨市場需求擴大，房地產企業紛紛進軍長租公寓，而由于掌握房源及資金優勢，房地產開發商自持經營的長租公寓業務發展極為迅猛。以萬科為例，2007年就已經憑借該公司“萬匯樓”項目涉足公寓租賃，形成了長租公寓雛形，2016年萬科“泊寓”系列的推出，標志該企業形成正式的產品投入線，進入長租公寓市場，其租賃業務涉及城市30多個，平均出租率較高。雖然就目前來看我國長租公寓發展前景較好，市場內有幾大房地產巨頭牽頭，獲得良好政策背景、市場環境支持，但身為一個新興產業，其發展中出現的問題尚待解決。

（二）當前融資模式與長租公寓面臨的困境

1.高成本運營成為增加運營風險的導火索。長租公寓具有投資期長、初期投資大、回收資金慢的特點，對于習慣于掙快錢的企業，高成本運營帶來很大壓力。長租公寓市場內發展較好，盈利能力較強的則只有碧桂園，萬科等大型房地產企業。在萬科開發長租公寓項目時曾明確表態，該企業長租公寓項目三年內無盈利打算。對于萬科這樣的大企業來說，三年內不盈利或許是長遠發展的必要犧牲，但對于普通房地產企業，三年不盈利則可能成為扼殺該企業的關鍵原因。

2.高投資特點抑制投資主體多樣化。我國長租公寓大多選擇重資產運營模式，需要的前期投入資金和后期維護資金量大，企業需投入較多資金，而長租公寓企業的融資渠道較狹窄，銀行風投門檻高，貸款往往只投放給幾家大型房地產，中小型企業得不到銀行的支持。且由于一二線城市獲取土地、房源以及對房源進行裝修改造等費用成本相對高，導致長租公寓在短期內難以實現盈利，成為抑制中小型企業進入市場熱情的直接原因。

3.針對性法律法規缺失，法律保障力度較弱。受我國客觀環境影響，我國長租公寓整體受到政策調控影響大。目前，法律沒有明確的條款對資金的用途進行約束。我國長租公寓市場的融資路徑受法律約束弱，相關制度政策不完善成為長租公寓市場健康發展的不利因素，容易引發市場亂象。

4.長租公寓市場行業亂象凸顯，擾亂市場秩序。一些渴望進入長租公寓的中小型企業開始“另辟蹊徑”。近年來多家長租公寓破產引發社會對長租公寓的批判與不信任，鼎家網絡技術有限公司的長租公寓公司宣布破產，該公司通過用戶綁定貸款APP一次性獲得租金，而在其宣布破產后，租戶仍要每月按時在APP還錢，房東也沒收到鼎家公司應付的租金。而鼎家并非唯一使用這種方法的公司，長租公寓市場內許多中介機構也用這種方式，不利于市場秩序的穩定。

四、應用REITs破解長租公寓資金困境

（一）國外相關經驗借鑒

不同于我國，一套成熟的房地產投資信托基金發展模式率先形成于國外，目前已趨向穩定。國外REITs發展較為成熟，相關的制度政策也更加完備，并采取多種優惠政策激勵REITs市場發展，例如適當豁免稅收繳納義務，引起銀行對發展房地產投資信托基金的熱情，由于采取進一步對REITs免稅的優惠政策，房地產投資信托基金作為銀行的主要理財產品又一次受到投資者的追捧。近年來，美國政府為避免房地產信貸金融泡沫現象，收緊REITs相關政策，開展相關業務的銀行需按季度向銀行監管部分報送業務相關信息材料。國外的房地產投資信托基金具有投資主體多元化、投資資金投向多元化的特點，投資主體多元化在分散化投資的同時有效分散了風險，投資主體多元則形成穩定可預期資金。

（二）破解長租公寓融資難題的有效方案——REITs模式

1.我國長租公寓可適當降低投資門檻，利用REITs投資主體多元化的特點為我國長租公寓發展助力。擴大參與主體利用REITs參與投資主體多元化的特點，形成穩定預期資金，為我國長租公寓企業解決融資困難的問題，助力發展長租公寓品牌企業。

2.發展多種資產運營模式。我國長租公寓市場多采取重資產運營模式，對于財力雄厚的企業來說當然無可厚非，但是對于數量龐大的中小型企業來說則成為攔路虎。依托多種資產運營模式，進行重資產與輕資產運營模式相結合的辦法，考慮企業的運營能力，結合REITs底層資產的特點，發行REITs產品，擴大中小型企業的融資路徑。

3.完善相關法律制度。堅持房主不炒基調，堅持租購并舉鼓勵租房市場發展，促進房地產市場的健康穩定發展。通過放開稅收優惠，激勵REITs融資，可以借鑒國外REITs的稅收優惠政策，為我國長租公寓市場適當降低營業稅等，進一步鼓勵REITs長租公寓融資模式發展。

4.加強行業監管，警惕套路貸款。首先，應設立第三方監管部門對長租公寓運營商進行信用評級，租戶可根據官方信用評級選擇可靠運營商，以此保護租住者利益。其次，在長租公寓市場進入門檻上設置一定的約束，通過資產信用評估等方式，警惕長租公寓市場再次出現類似“套路貸”事件，從而避免長租公寓運營商跑路，出現損害租戶利益、毒害長租公寓市場健康發展等現象，樹立起長租公寓租住有保障的品牌形象。

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Solving the Financing Dilemma of Long-term Rental Apartments Based on REITs

ZHENG Jing-lu，JIA Li-juan，SHEN Qing-hui

（Zhengzhou University，Zhengzhou 450001，China）

Abstract：Long-term rental apartments have the advantages of convenient services，low prices，and comfortable environment，which enable them to quickly open the domestic market.To sort out the existing financing methods and disadvantages of long-term rental apartments，discuss the practical difficulties faced by long-term apartment financing.Based on the experience of foreign REITs financing models，it is proposed that the introduction of REITs into the market can reduce financing costs and will help The formation of stable rents and other cash flows in the long-term rental apartment market serves as financing guarantee，realizing asset revitalization，expanding financing channels，and helping to solve the dilemma of excessive initial investment，long return period of income，and difficulty in large-scale development.

Key words：REITs；long-term rental apartments；financing difficulties；crack