房地產企業開發項目全成本管理問題及對策探討

■田宜祿

（港中旅（青島）海泉灣有限公司）

2016年12月中央經濟會議提出房住不炒的政策，以后每年的經濟工作會議都強調房住不炒的政策，穩地價、穩房價、穩預期將在相當長的一段時間內成為房地產工作的基本要求。疊加行業大周期和政府管控機制的影響，房地產企業的項目利潤率越來越低。在此背景下，向成本管控挖掘利潤，推行全成本管理成為房地產企業的必然選擇。

房地產開發全成本，指的是房地產企業在房地產項目整個建設周期過程中所投入的全部成本費用。主要包括：土地成本、建安成本、配套設施費、營業稅金、財務費用、營銷費用、管理費用、行政事業收費、規費、風險成本等內容，這些成本費用發生在項目前期投資決策、設計、招標采購、施工、銷售、結算、交房等各個環節，房地產企業全成本控制需要重點關注設計、招標采購、施工等關鍵環節。

1 房地產企業全成本控制存在的主要問題

1.1 缺乏科學的成本控制體系及科學的成本控制理念

近年來，房地產企業越來越重視成本控制工作，全成本控制管控體系建設日趨完善，但也有部分房地產企業的全成本控制管控體系建設尚處于較低水平，相關的成本管控制度也不健全，還沒有養成全員參與、全過程、全方位控制的成本控制意識，成本控制理念還停留在片面地強調降低費用開支層面，還沒有樹立科學的成本控制理念，有的房地產企業缺乏風險控制意識，不考慮企業的風險承受能力，盲目高負債擴張，一旦市場銷售形勢不好，就會產生巨大的資金流動性風險成本，給企業、購房者、供應商、金融機構帶來巨大的損失。

1.2 對設計階段成本管控缺乏足夠重視

設計階段的成本管控對房地產項目的成本管控非常重要。工程設計費只占到開發建安成本很小比例，只有1.5%～3%。但是其對項目總成本的影響深遠，工程設計對項目總成本的影響達到70%～90%。控制房地產項目成本，設計階段的成本管控非常關鍵。

很多房地產項目成本超目標成本，都是因為在設計環節沒有加強成本控制而導致的。房地產項目公司在成本控制方面存在的主要問題：一是沒有在設計階段實施目標成本限額設計，引起下一步的招投標及施工階段的成本控制失控的連鎖反應，造成項目成本超出目標成本。二是造價工程師沒有參與設計全過程。三是沒有運用價值工程對設計方案進行分析優化。如筆者參與過的一個某縣城的房地產項目，因為前期項目定位過于高端，贈送面積過多，對地下室面積沒有優化控制，設計過程中沒有及時地進行成本控制與預警，導致項目單方成本超當地平均房價30%，造成了項目后期的銷售困難。

1.3 招標采購質量影響后期成本管控

選擇一家實力強、報價合理的施工單位中標可以減輕很多項目管理工作，對成本控制是一個很好的保證，選到了合適的中標單位，省心、省力、省錢事半功倍，選錯了中標單位，費心、費力、費錢事倍功半。項目公司在招采環節存在的主要問題：一是對合約規劃重視不夠，缺少項目整體合約規劃環節或者是合約規劃質量不高。二是沒有邀請適量的綜合實力強的招標人來投標。三是招標文件和招標商務工程量清單編制水平不高。

1.4 施工階段成本管控不到位

房地產項目開發成本，除去土地成本外，施工階段的發生成本占到項目總成本的70%～85%，施工階段工作內容多、時間長，土建施工、安裝施工、裝修施工、綠化道路施工等交叉作業，施工階段的成本管理是其全成本管理工作最關鍵也是最復雜的環節。

房地產企業在施工階段存在的主要問題：一是項目公司對施工階段動態成本管控能力弱，成本部門不能及時準確地獲得施工階段的工程進度、材料進場進度等成本信息，使成本部的成本報表缺乏及時性和準確性，削弱了企業動態成本管理的作用。二是設計變更和現場簽證管控不嚴。隨意更改設計方案，隨意進行現場簽證，造成施工成本隨意增加。三是沒有統籌好工程工期、質量與安全、成本的對立統一關系。

2 房地產企業全成本控制的對策

2.1 健全組織保障及制度保障，樹立科學的成本控制理念

首先房地產企業要從組織和制度方面建立體系保障全成本控制的落實。在組織保障方面，房地產企業集團總部、各個子分公司及開發項目部都要設置專門成本控制部門，利用三級組織架構，保證成本控制工作執行到位，保證成本控制目標的實現。在制度體系方面，房地產企業集團制定企業總體的成本管控制度，子公司項目公司參照集團制度制定適合項目自身的成本管控制度，子公司、項目公司參照集團制度制定適合項目自身的成本管控制度，并將相關成本控制工作成果與員工績效考核等掛鉤。充分激發全體員工成本控制的責任心與積極性，保證全成本管理工作的質量和時效。其次，要樹立科學的成本控制理念。倡導廉潔奉公、風清氣正、勤儉節約、全員參與的企業成本控制文化。房地產企業高層要樹立風險控制意識，根據企業自身實力合理控制資產負債率，防范盲目擴張帶來的巨大風險成本發生。房地產企業中層和員工要做好全成本控制的過程控制，保證項目各階段的動態成本合理控制在目標成本之內。總之，房地產企業全員還要樹立科學成本控制理念，平衡成本與收入、成本與質量、成本與進度，成本與風險之間的關系，實現合理的項目利潤，實現企業長遠的總體效益。

2.2 加強設計階段的成本管控

2.2.1 推行目標成本限額設計

限額設計就是對設計各個階段的目標成本進行層層限額控制，在滿足功能的情況下，保證初步設計總概算不超項目可行性研究報告的投資估算，保證施工圖設計預算不超初步設計總概算，各專業按分配的投資限額控制專業設計。房地產企業在項目的設計前期、概念規劃設計階段、方案設計階段、擴初設計階段、施工圖設計階段都要有明確的設計限額指標。比如：設計前期可研階段，必須根據項目土地的特質、當地市場房價、產品的初步定位、企業的合理利潤等條件，確定出項目的投資成本估算限額。在方案設計階段，必須進行多種強排方案比選，綜合考慮市場認可度、目標成本、利潤等因素，在保證初步設計總概算不超投資估算的前提下選擇最優方案。施工圖設計階段，設計任務書中必須明確規定各項主要限額設計指標，如每平米鋼筋用量、每平米混凝土用量、墻地面積比、窗地面積比等。各個設計環節的成本限額指標要環環相扣，逐步落實，保證項目總成本控制在目標成本之內。

2.2.2 成本管理部門參與項目設計全過程

設計管理部門要加強與成本管理部門和工程管理部門的溝通，保證設計的施工合理性，保證設計各階段成本不超目標成本之內。成本管理部門盡可能全程跟進設計過程，保證不同設計階段的設計成果對應的成本，能夠控制在目標成本之內，如果出現超出目標成本的情況，及時反饋設計部門進行設計優化調整。

2.2.3 運用價值工程提升設計全成本管控能力

價值工程以產品功能分析為核心，以提高產品的價值為目的，力求以最低的壽命周期成本，實現產品使用所要求的必要功能的創新型設計方法。房地產企業在設計階段要格局項目定位確定合理的建造標準，不追求花哨過剩的功能，適度從緊控制的成本，制定適配的目標成本限額。盡可能實現，讓提高產品功能產生的溢價收入大于提高產品功能而投入的成本，或者是減少不重要的產品功能，成本的下降大于功能減少引起的收入減少。

2.3 加強招投標采購環節成本管控

招標采購環節成本控制，重點要從加強合約規劃、甄選投標單位、編制招標文件和工程量清單等幾方面做好控制，保證招標采購的質量，為后面施工等環節的成本控制奠定基礎。

2.3.1 加強項目合約規劃工作

合約規劃是對項目整個過程中可能產生的合同種類、合同明細及合同執行要點得提前規劃，對全成本控制很關鍵。合約規劃具體包括：項目合同分類，各類合同的明細、每個合同的工程范圍、合同間的界面初步劃分、每個合同金額估算、合同簽約計劃、合同之間內容、組織、技術、時間上的協調等。高質量的合約規劃，能提高招標采購的效率和質量，同時也會提高成本控制的總體控制能力，合約規劃不只是項目公司的事，集團公司要加強對項目公司合約規劃工作的指導。成本部門要高度重視合約規劃工作，杜絕因合約規劃不科學、合同界面劃分不清晰，后期招標出現內容漏項，或者出現招標內容的重復，增加施工階段的設計變更及簽證，影響后期工作進度和工作質量，影響成本控制。

2.3.2 保證適量的綜合實力強的投標單位參與投標

通過招標平臺或其他渠道盡可能擴大公告的知曉范圍，讓足量綜合實力強的施工單位參與投標。房地產企業一般會結合企業自身條件和每個建設項目的特點，根據企業資質、企業業績、財務狀況等條件對候選投標單位進行資格預審，必要時對投標候選入圍投標單位進行考察，篩選合格的投標單位正式邀請其投標，盡量保證同一檔次的企業競爭充分。

2.3.3 編制高質量的招標文件和商務工程量清單

首先招標領導小組組織由成本部門、工程部門、設計部門、設計單位、招標中介公司參加的圖紙評審會，減少設計差錯，補充設計漏項，明確材料選型及做法，為編制招標文件和招標控制價做好圖紙基礎工作。第二要提供高質量的招標文件，招標文件要明確招標項目的概況和特征、招標范圍、計劃工期、質量要求、評標辦法、投標控制價、合同條款及各式、工程量清單、圖紙等內容。其中合同條款及各式要明確承包方式、合同工期、施工界面、項目建設進度、雙方的權利和義務、工程款支付條款、竣工驗收、質量保修期、違約責任、風險等主要條款內容，便于投標人清晰編制投標報價。第三要提供高質量的商務工程量清單。提供的施工圖紙和施工方案是經過招標審核后的圖紙，保證施工圖紙規范，圖集引用清晰充分。保證工程量清單項目名稱具體、劃分清晰、齊全合理，特征描述清晰。工程量清單計價規范、列式工整、順序合理，工程量計算準確，材料、設備品牌要求清晰明確，市場詢價組價應準確。最后要預留一定的標書反饋時間，讓投標單位反饋招標文件和商務工程量清單問題，對反饋問題招標人要在規定時間內統一澄清回復，及時改正漏項、計算錯誤、套價錯誤等信息，澄清文件同一時間通過郵件或其他方式發送各投標單位。

2.4 加強對施工階段成本管控

2.4.1 加強施工階段的動態成本管控

完善企業施工階段的成本控制責任機制，壓實工程部門施工階段成本控制責任，成本部門與工程部門建立良好的溝通機制，成本部門也要深入工程現場何時工程進度，施工單位的請款申請必須要監理公司要簽字確認工程進度及工程質量，成本部門按照合同規定嚴格審核進度款的合理性，財務部門付款后要第一時間向成本部門反饋，方便成本部門及時登記合同臺賬，成本部門及時編報動態成本報表，對成本出現的異常問題及時通報公司領導及相關部門。

2.4.2 做好設計變更及簽證的管控

做好設計變更及簽證管控，首先要建立健全相關的審批制度，合理規定項目公司設計變更及簽證的金額權限，超權限的設計變更及簽證必須報總部審批。其次要做好簽證現場執行組織工作，選擇合理的現場施工方案、施工方法，做好與原施工工序合理搭接，減少對原施工成品的破壞，合理安排材料的采購，合理組織勞動力。第三要做好設計變更及簽證的完工驗收工作，建設方、施工方、監理方三方共同完成現場實測工程量工作，登記驗收記錄。驗收記錄必須有三方代表簽字，同時簽證單由三方各留一份，結算時由建設方交審計單位，簽證單必須連續編號。

2.4.3 統籌協調好工期、質量與安全、成本之間對立統一的關系

保證質量和安全是企業的底線，也是企業成本控制的重要保證。做好材料進場驗收，所有材料必須提供生產廠家合格證明。重要的施工工藝必須施工樣板先行，樣板驗收合格后才允許正式施工。建立健全施工質量保證體系，要求施工方嚴格按設計施工圖紙施工，嚴格按規范標準施工。施工安全措施必須落實到位，防患于未然。要在保證工期、質量與安全的前提下，合理控制工程成本，不能應為成本控制而影響項目的工期、質量與安全，項目延期交付引起的索賠成本，安全事故引起的事故處理成本，項目質量問題引起的后期維修成本，都會導致項目成本失控，同時會影響企業的信譽。

3 結 語

房地產企業全成本控制是一個系統性很強且復雜的工作，需要房地產企業建立完善的組織和制度體系來保障，全員樹立科學的成本控制理念，需要重點做好設計環節、招標環節、施工環節等的成本控制工作。如何打造企業信息化、精細化、系統化的全成本控制核心競爭力，科學管控項目成本，實現項目合理目標利潤，實現企業可持續發展，這是當前房地產企業必須面對的挑戰。