房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管控措施

■張嘉婕

（上海永業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）有限公司）

引 言

城市化建設(shè)推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展，大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速崛起，在快速發(fā)展的同時，這些企業(yè)要想獲得長遠(yuǎn)發(fā)展還要能夠在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中提升自身競爭實(shí)力。通過提升財務(wù)成本管控水平和質(zhì)量，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少經(jīng)營開支，并對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行控制，從而提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭力。因此，財務(wù)成本管控對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說具有重要意義。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管控的主要內(nèi)容及特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本其實(shí)就是每個項目開發(fā)的總成本，而財務(wù)成本管控就是針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地、管理、財務(wù)、營銷、工程等各個環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行管理，隨著項目的進(jìn)一步推進(jìn)，財務(wù)成本管控的難度也會進(jìn)一步增加。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目通常有著很長時間的開發(fā)周期，并且項目開發(fā)所運(yùn)用到的資金數(shù)額也非常大，如果只是憑借房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己的資金是無法支撐項目開發(fā)的，所以需要向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，而貸款則是主要融資方式。與此同時，隨著市場環(huán)境越來越復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)風(fēng)險也不斷增大，由于開發(fā)周期比較長，開發(fā)過程中不可控因素也會增加，如果沒有對市場進(jìn)行合理預(yù)測，導(dǎo)致項目定價不合理，進(jìn)而影響銷量，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)成本管控具有不可控、難度大、資金額大的特點(diǎn)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管控的意義

通過做好財務(wù)成本管控工作，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)縮減財務(wù)成本，這樣在市場競爭過程中，在和競爭對手有相同質(zhì)量的房產(chǎn)項目時，可以在保證利潤不降低的前提下給予消費(fèi)者更多優(yōu)惠，提升自身競爭力，擴(kuò)大市場規(guī)模。此外，財務(wù)成本管控還可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升自身管理水平。在財務(wù)成本管理過程中通過完善相關(guān)制度和流程，在企業(yè)內(nèi)部形成良好成本管控氛圍。財務(wù)成本管控作為企業(yè)管理重點(diǎn)內(nèi)容，提高財務(wù)成本管控質(zhì)量和效果可以有效提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體管理水平。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管控存在的問題

3.1 預(yù)算管理不到位，缺乏成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)對于資金需求非常大，房地產(chǎn)開發(fā)項目也需要大量資金，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)時間比較長，很多項目需要幾年的時間完成，資金無法在短期內(nèi)收回，大量資金被長期占用，如果企業(yè)預(yù)算管理能力比較差很容易面臨資金短缺風(fēng)險。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前并沒有進(jìn)行科學(xué)預(yù)算分析，對項目資金投入情況、回報情況等都缺乏全面了解，項目投資存在一定盲目性，經(jīng)常出現(xiàn)項目開發(fā)到一半再籌資的情況，從而增加了企業(yè)財務(wù)管理成本和風(fēng)險。

就目前來看，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采取的財務(wù)成本管控方式比較單一，將成本管控重點(diǎn)放在財務(wù)核算、匯總這些方面，沒有制定預(yù)算目標(biāo)，也沒有做好事前成本規(guī)劃。在財務(wù)成本管控過程中，就算財務(wù)成本管控和預(yù)期結(jié)果存在很大偏差，或是管控結(jié)果非常理想，也不會影響相關(guān)工作人員的績效，由于缺乏完善的成本管控體系，導(dǎo)致財務(wù)成本管控工作只是流于形式，很多工作人員認(rèn)為財務(wù)成本管理與自己無關(guān)，這些都是財務(wù)部門或是成本管控部門的工作，進(jìn)而不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管控工作的順利開展。

3.2 財務(wù)成本管理人員專業(yè)素質(zhì)不高

有多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建專門的財務(wù)成本管控部門，一般都是由財務(wù)部門或是成本核算部門負(fù)責(zé)財務(wù)成本管理工作。然而無論是財務(wù)部門工作人員還是成本核算部門人員來說，他們都并不是財務(wù)成本管控專業(yè)領(lǐng)域的人員，對于財務(wù)、融資、營銷、成本數(shù)據(jù)對比分析等這些方面的內(nèi)容并不專業(yè)，難以從專業(yè)角度來分析財務(wù)成本超支或是節(jié)約的原因。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管理人員專業(yè)素質(zhì)不高成為限制財務(wù)成本管控工作有效開展的重要原因。

3.3 成本控制流程不完善

成本控制制度是財務(wù)成本管控的關(guān)鍵，但如果財務(wù)成本控制制度和企業(yè)自身實(shí)際情況存在較大偏差，就會導(dǎo)致制度難以得到有效落實(shí)并流于表面，并影響財務(wù)成本管控效果。就詳細(xì)來說，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管控制度中，財務(wù)成本管控文字表述過于宏觀和刻板，也因此導(dǎo)致制度難以得到執(zhí)行。而完善的財務(wù)成本控制應(yīng)當(dāng)涵蓋以下幾個部分，其一是詳細(xì)制度，制度內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是簡潔、明確的文字描述；其二是有詳細(xì)的財務(wù)成本控制流程；其三是相關(guān)憑證、圖表。通常情況下，財務(wù)成本控制流程的應(yīng)用最為普遍，主要是因為財務(wù)成本控制流程可以以更加直觀和清晰的方式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)成本管控程序、內(nèi)容、人員等內(nèi)容進(jìn)行直觀展現(xiàn)，還可以將企業(yè)財務(wù)成本管控過程中比較有價值、先進(jìn)的成本管控方式進(jìn)行記錄和保留，使其可以轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)常規(guī)的財務(wù)成本管理模式。與此同時，透過財務(wù)成本控制流程還可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管控中存在的不足和問題，方便企業(yè)管理者及時優(yōu)化和改進(jìn)，進(jìn)而提升財務(wù)成本管理效果。

3.4 財務(wù)成本管控信息化水平低

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管控理會涉及到很多信息數(shù)據(jù)，如果依舊采取傳統(tǒng)信息數(shù)據(jù)處理方式，難以滿足財務(wù)成本管控要求，而且傳統(tǒng)人力處理信息數(shù)據(jù)的方式還會出現(xiàn)疏漏和失誤，進(jìn)而導(dǎo)致財務(wù)成本信息數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性受到影響，效率也無法得到保證。完善的財務(wù)成本管控信息系統(tǒng)可以大大提升管控效果和效率，然而一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視信息化建設(shè)，財務(wù)成本管控信息化水平低，難以實(shí)現(xiàn)各個部門之間的溝通協(xié)調(diào)，各部門的信息數(shù)據(jù)無法得到及時傳輸，不利于開展動態(tài)化的財務(wù)成本管控。

3.5 缺乏多元化融資渠道

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，融資管理對控制企業(yè)財務(wù)成本非常重要，并且事關(guān)企業(yè)今后運(yùn)營發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨融資困難問題。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督管理越來越嚴(yán)格，很多經(jīng)營規(guī)模比較小的房地產(chǎn)企業(yè)融資難度提升，由于企業(yè)難以獲得更多投資，經(jīng)營越發(fā)困難，瀕臨倒閉。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資需要對市場環(huán)境、自身融資條件等多方面因素進(jìn)行分析，融資方式選擇上也要多元化，不能僅局限于銀行貸款。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多依賴銀行貸款這種融資方式，而銀行會考慮到企業(yè)資質(zhì)和信用來限制貸款數(shù)額。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資時沒有考慮融資成本，只是關(guān)注融資金額，如果沒有對融資成本進(jìn)行合理管控，同樣會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)成本增加，增加企業(yè)財務(wù)壓力。

4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管控措施

4.1 優(yōu)化預(yù)算管理，制定預(yù)算成本目標(biāo)

影響財務(wù)預(yù)算管理的因素有多種，要想控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本，就要優(yōu)化財務(wù)預(yù)算管理。企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作人員要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況來安排資金。在項目財務(wù)預(yù)算管理方面，財務(wù)預(yù)算管理人員需要對項目前期開發(fā)所需資金、項目開發(fā)總成本以及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行綜合考慮，提升項目預(yù)算科學(xué)性，以便幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者做出正確決策，避免盲目投資。企業(yè)還可以制定財務(wù)預(yù)算管理體系，方便針對項目和企業(yè)運(yùn)用資金使用情況制定詳細(xì)計劃，提升財務(wù)預(yù)算管理效果。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)成本管控中，還應(yīng)當(dāng)制定預(yù)算成本目標(biāo)，依照預(yù)算成本要求對成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆解，對各個部門的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行明確，并將其落實(shí)到實(shí)際行動當(dāng)中，使預(yù)算成本目標(biāo)得到有效落實(shí)。在落實(shí)過程中，要能夠?qū)㈩A(yù)算成本執(zhí)行成效和目標(biāo)進(jìn)行對比。如果預(yù)算成本執(zhí)行結(jié)果與目標(biāo)存在很大差距，應(yīng)當(dāng)對其中存在的問題進(jìn)行分析，并制定相應(yīng)改進(jìn)措施。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都缺少規(guī)范化的預(yù)算成本測算體系，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目周期比較長，項目開發(fā)過程中還會涉及到很多環(huán)節(jié)，無論是哪一個環(huán)節(jié)都和財務(wù)成本管控密不可分，所以在制定預(yù)算成本目標(biāo)時，應(yīng)當(dāng)有規(guī)范化的預(yù)算成本測算體系作為支撐，確保預(yù)算成本目標(biāo)更好實(shí)現(xiàn)，可以通過構(gòu)建預(yù)算成本管控規(guī)范來實(shí)現(xiàn)。此外，在執(zhí)行預(yù)算成本目標(biāo)時，還要結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)構(gòu)建適用于所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本樹，并將其作為預(yù)算成本目標(biāo)制定的基線，在項目開發(fā)階段對成本進(jìn)行測算，實(shí)現(xiàn)對各個環(huán)節(jié)、各個施工階段的成本預(yù)算，進(jìn)而形成項目最終預(yù)算成本。

4.2 加強(qiáng)財務(wù)成本管理人員培訓(xùn)工作

財務(wù)成本管控人員作為財務(wù)成本管控工作的主要參與者，他們的專業(yè)素質(zhì)會對管控結(jié)果帶來直接影響。由于很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)成本管控工作都是由財務(wù)部門人員或是成本核算部門人員來負(fù)責(zé)的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要先構(gòu)建專門的財務(wù)成本管控部門，專門負(fù)責(zé)項目成本管控工作。財務(wù)成本管控部門應(yīng)當(dāng)由財務(wù)、工程、成本、設(shè)計、營銷等專業(yè)人員構(gòu)成，在財務(wù)成本管控過程中依據(jù)自己專業(yè)知識對成本控制做出專業(yè)分析和判斷，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)成本的優(yōu)化控制。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者要加強(qiáng)財務(wù)成本管控人員的培訓(xùn)工作，定期組織他們進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提升他們的專業(yè)知識與能力，這樣才可以更好開展財務(wù)成本管控工作，提升管控效果和水平。

4.3 優(yōu)化成本管控流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所經(jīng)營的項目由于開發(fā)周期長，在開發(fā)中涉及到很多流程，專業(yè)性也非常強(qiáng)，這也導(dǎo)致其財務(wù)成本管控難度比較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)有效成本管控，還需要其深化到項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)、各個方面當(dāng)中，這樣才可以對項目成本情況進(jìn)行全面、細(xì)致地了解，以便對各個環(huán)節(jié)、各個方面成本管控的關(guān)鍵進(jìn)行把握，這不只是提升財務(wù)成本管控的基礎(chǔ)，也是優(yōu)化成本管控流程的關(guān)鍵。在財務(wù)成本管控當(dāng)中，要注意掌握成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)，通過以點(diǎn)帶面的方式實(shí)現(xiàn)財務(wù)成本管控的全面推進(jìn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目比較復(fù)雜，只是采取單一的財務(wù)成本管控方式必然無法滿足復(fù)雜的開發(fā)項目，所以財務(wù)成本管控方式要多元化、靈活化，不能僅僅依靠簡單文字形式的規(guī)章制度來實(shí)現(xiàn)成本管控，還需要是成本管控滿足不同崗位以及管理人員的需求。所以在成本管控過程中，可以借助于圖標(biāo)、表單的方式，確保文字內(nèi)容的精簡，提升各項財務(wù)成本控制措施的實(shí)操性，這樣才能夠確保成本管控流程的順利執(zhí)行，更好實(shí)現(xiàn)財務(wù)成本管控的目的。

4.4 建立完善財務(wù)成本管理信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提升財務(wù)成本管控效率和水平，還需要提升財務(wù)成本管控信息化水平，通過構(gòu)建完善財務(wù)成本管理信息系統(tǒng)，這樣才可以為財務(wù)成本管理工作高效開展提供支撐。財務(wù)成本信息系統(tǒng)的構(gòu)建要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本信息進(jìn)行動態(tài)化反映，實(shí)現(xiàn)對項目開展情況的實(shí)時跟蹤，并能夠?qū)崿F(xiàn)項目、資金、財務(wù)管理的有效融合。財務(wù)成本信息管理系統(tǒng)主要是圍繞合同管理來開展，其主要功能涉及估算、預(yù)算、合同、付款等成本管理，企業(yè)管理者還可以借助于財務(wù)成本管理信息系統(tǒng)來制定決策。此外，財務(wù)成本管理信息系統(tǒng)還要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個部門進(jìn)行連接，以便各個部門之間的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行及時傳輸和共享，提升信息數(shù)據(jù)管理效率和透明度。

4.5 轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中最需要解決的就是資金問題，融資單一只會牽制其長遠(yuǎn)發(fā)展，也是影響其財務(wù)成本管控的重要因素。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資前，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照財務(wù)成本管控要求對融資成本進(jìn)行計算，全面分析影響融資成本的因素，并采取措施進(jìn)行有效控制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式，在多種融資渠道中選擇最適合企業(yè)實(shí)際情況的融資方式，通過多樣化融資來控制融資成本，為企業(yè)獲得更多資金。但需要注意的是，在選擇融資渠道時，應(yīng)當(dāng)考慮到不同融資方式所面臨的風(fēng)險，結(jié)合風(fēng)險量力而行，這樣才可以確保自身獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。

5 結(jié) 語

總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到財務(wù)成本管控對自身發(fā)展的重要性，在財務(wù)成本管控中，要結(jié)合自身特點(diǎn)，以及財務(wù)成本管控中存在的問題，制定預(yù)算成本目標(biāo)，構(gòu)建專門財務(wù)成本管控部門，加強(qiáng)財務(wù)成本管理人員培訓(xùn)工作，對成本管控流程進(jìn)行優(yōu)化，并建立完善財務(wù)成本管理信息系統(tǒng)，提升信息數(shù)據(jù)處理效率。這樣才可以提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管控效果，提升其整體管理水平，使其可以在市場競爭中獲取更多優(yōu)勢。