住宅園區景觀創新策略分析

金秋爽，宣功巧

（綠城房地產集團有限公司，杭州310007）

1 引言

近年來，隨著人們生活品質的提升，房地產公司之間的競爭也日益激烈。如何能從市場中脫穎而出，景觀產品的創新是關鍵。想要進行景觀創新，需從以下幾方面著手：

1）迎合用戶對住宅園區景觀產品日益增高的需求。隨著購房市場的不斷成熟，業主對于住宅園區景觀產品的鑒賞能力越來越強，對戶外空間功能性也提出了更高需求；作為共同的使用和管理方，物業人員也對室外景觀的運營、維護有更多需求。分析用戶對住宅園區景觀產品的具體需求點，有針對性地提出產品創新，對于提升住宅園區景觀產品價值有一定意義[1]。

2）研究創新策略，可加強住宅園區景觀產品功能與觀賞、效果與運用的平衡。業主、物業向住宅園區景觀產品提出的要求主要集中在“功能與觀賞的平衡”“效果與運營的平衡”兩方面。如何在保證景觀功能性的同時，提升園區景觀的觀賞性，在保證景觀效果的同時，方便其運營管理，針對這二者的創新是住宅園區景觀產品的下一步發展方向。

3）理清創新策略，可研判住宅園區景觀產品創新后的發展趨勢。通過對住宅園區用戶進行調研，對比分析用戶反饋數據，提出住宅園區景觀產品創新策略，能夠為業界住宅園區景觀產品創新發展趨勢提供借鑒、引導作用。

本文期望通過對住宅園區的業主與物業進行訪問調研，分析業主對園區景觀訴求點與敏感點、物業運營的訴求點與管理痛點，提出住宅園區景觀產品創新策略，以推動景觀管控效能，促進景觀展示效果、使用功能與成本投入之間的平衡。

2 調研階段

分析的基礎是要對已完成的典型住宅園區景觀產品進行用戶調研，提取業主與物業對于建成景觀的需求及痛點。同時，對園區的已建成景觀進行成本分析，提取成本敏感點。選定的典型項目須滿足如下條件：（1）應為近期交付項目，在3～5年內交付的項目中選擇；（2）為區域內具代表性、領先性的項目；（3）應選擇不同風格類型的項目；（4）應選擇不同成本檔次的項目。

綜合上述原則，選定C 園、L 園、F 園、Q 園、M 園、W 園、G園、Y 園共8 個項目進行相關調研。

對業主的調研，主要按照園區戶外活動觀察、問卷訪談形式進行，調研的重點主要包括以下3 個方面：（1）業主對于園區活動空間使用體驗的反饋；（2）業主對于園區環境觀感感受的反饋；（3）業主對于園區已有活動空間及創新空間設置的可行性建議反饋。

通過對8 個園區的典型業主訪談資料進行整理，發現有以下反饋要點：調研項目業主對園區戶外景觀整體觀感和功能較為認可；業主對于園區游泳池區、風雨連廊、草坪空間等區域特別認可；部分項目業主反映低層住宅受喬木遮蔽，影響室內采光；部分項目業主對園區照明亮度、照明時長有要求；多數業主認為需加強老年人活動空間、兒童活動空間[2]；大部分項目業主建議后續增加園區慢步道、球類運動場地及其他運動空間；大部分項目業主建議增加全區WiFi、洗手池、適老設施等配套設施；對于寵物活動空間、可食地景等功能空間接受度意見各半；絕大多數項目業主不建議增加直飲水機、室外插座等配套設施。

對物業人員，主要進行發放問卷形式進行訪談，調研重點包括：對于園區環境日常管理難易點的反饋；對于園區活動空間使用體驗的反饋；對于園區環境觀感感受的反饋；對于園區已有活動空間及創新空間設置的可行性建議反饋。

根據物業訪談資料整理，反饋結果要點有如下內容：調研項目物業方面對園區戶外景觀整體的觀感和功能是比較認可的；部分項目對于樓層垃圾收集、集中垃圾收集點以及保潔取水設施有訴求；部分項目園區照明亮度、照明回路設置有訴求；多數對于現有園區出入口管控方式、場地條件以及設施條件有訴求；多數項目不建議后期園區內使用木材、鐵藝、亞克力等易損耗、維保困難的戶外材料；大部分項目建議后續園區增加慢步道、球類運動場地；大部分項目建議增加全區WiFi、洗手池等配套設施；大部分項目不接受寵物活動空間、室外插座、直飲水機等功能空間以及配套設施。

同時，同步對這8 個住宅園區的景觀產品成本進行測算與分析，選定了泳池空間、主入口空間、周界圍墻、組團花園、單元入口空間、灰空間共6 個重要景觀空間作為主要研究對象。對8 個項目進行成本測算后，對參考價值較高的泳池空間、主入口空間、周界圍墻、灰空間測算成果進行了統計和對比分析。

3 問題分析階段

根據上述對8 個典型住宅園區景觀產品的調研及成本分析，可將景觀產品問題歸納為技術、管理兩個方面。

3.1 技術方面

住宅園區景觀產品欠缺生態、低碳、環保的新材料應用。住宅園區景觀中智能化管理系統、智能化生活服務網絡系統及其他高科技景觀產品應用較少。近年來，房產新政對海綿城市、海綿社區有了一定要求，住宅園區景觀產品中應更多地考慮相關營造策略。調研中，業主與物業多次提及景觀產品使用不便、做法不夠人性化的問題，景觀產品開發者需從以人為本角度去鉆研產品創新方向。

3.2 管理方面

對住宅園區景觀產品進行成本分析可知，許多景觀組團營造成本遠超使用價值，提出合理的成本管控機制刻不容緩。房產公司已有自己固定的供方資源庫，但近年來房產新興供方層出不窮，他們來自不同地域，有著新的設計思路與理念，可以提供更優更強的競爭力，因此，向景觀產品營造供方輸送新血液刻不容緩。對住宅園區項目調研數據進行分析，可將數據總結出一定規律，因此，制定完善、可行的景觀產品營造標準勢在必行。

4 策略提出階段

對住宅客戶、物業進行訪談后發現，客戶對于景觀產品的關注度聚焦在觀賞和使用之間的平衡。同時，景觀作為產品的一部分，在房產品整體成本趨緊的當下，要求管理者有更加全面的經營意識，營造的景觀產品應更具性價比。

綜合以上內容，作為園區景觀營造者而言，必須具備完整的“經營意識”，重視和吸取客戶端的反饋，著力打造客戶重點關注區域，形成更具性價比的產品，這是房產景觀產品創新的基本思路。

4.1 景觀產品創新發展的特點

隨著社會的進步，科技發展與文化沉淀受到高度重視，人們對同一事物逐漸衍生出不同角度的探索，且在關注自身感受的同時，人們也開始追求人與自然的和諧。房產景觀產品營造也反映了社會的發展趨勢。根據上述創新思路，景觀產品創新發展方向可分為技術創新和管理創新兩大類。具體而言，這兩大方向的創新都應具備人性化、智能化、生態化、文化性、高質復制性五大特點。

1）人性化。房產景觀產品是為業主服務的，要滿足業主的真正需求。消費者的欣賞水平越來越高，要更多地強調觀賞性與功能性相結合。

2）智能化。隨著技術的發展，數字化技術廣泛應用于房產行業。人們對智能化的需求量逐步增加。為滿足人們對智能化生活的需求，房產景觀產品設計也在朝著智能化方向發展。

3）生態化。在進行地產景觀設計時，將自然生態環境與景觀有機結合，能夠促進房產景觀產品朝生態化方向發展。

4）文化性。房產景觀產品應朝著文化性方向發展，才能將環境藝術與居住建筑有效結合起來，以保留、延續歷史性文化。

5）高質復制性。制定專項景觀產品營造標準化導則；控制精品景觀產品營造品質；房產景觀產品營造配合創新研發應用工作；房產景觀產品營造成本控制；房產景觀產品設計目光需長遠，充分考慮營銷賣點。

4.2 住宅園區景觀創新技術策略

根據上述五大特點，提出了以下住宅園區景觀創新技術策略。

1）材料創新。提及景觀，很多設計單位或地產企業都較為關注生態、低碳、環保方面，而新型材料是體現方式之一。比如，深受高檔住宅歡迎的竹木材料，已慢慢代替木板，因為它可以創造更加美觀和結實耐用的木質景觀空間。另外一個典型的例子就是正在大力推廣的PC 制品，它能夠替代石材的使用，充分滿足環保要求。

2）引入高科技。房產景觀產品的打造，是一項藝術與工程技術相結合的綜合性工作。想要創造優美的室外環境與供人休閑的空間組織，必須依靠一定的技術手段，尤其是想要創造出具有創新精神的房產景觀產品，更是需要高科技的支持。如智能化的園區管理系統、電子監控系統、智能化生活服務網絡系統等。一些園區的互動裝置及雕塑，也需科技手段支撐。

3）打造生態社區。大力推廣海綿城市設計理念，打造低碳、宜人的生態社區也成為房產景觀產品的亮點與趨勢。

4）人性化服務。將產品與業主使用相結合；產品與日常管理相結合；產品與氣候習慣相結合，提供人性化服務。

4.3 住宅園區景觀創新管理策略

住宅園區景觀創新管理策略包括以下3 點。

4.3.1 成本管控

房產營造成本的分配與控制是房產企業研究的重點，直接關系到企業利益。對于房產景觀產品的管控，可分為開源、節流兩個方向討論。

1）開源，指的是在拿地前或拿地初期，在做項目經營測算或項目經營目標時，通過土地資源分析、投資價值分析及合理的資金調配，為景觀溢價做出最大化建設，爭取做到投資資源最大化的過程[3]。

2）節流，就是一個有限資源合理調配的過程。隨著地產客戶的日益成熟，應越發重視客戶在戶外空間所關注的敏感點。入口大堂、中軸空間、歸家園路、單元入戶空間、架空層、電梯前室、地下門廳等構成的歸家動線，與各年齡段業主相關聯的活動空間，需要重點投入和打造。

4.3.2 供方資源梳理

在進行供方選擇時，應充分考慮以下4 點：（1）深入考察供方及供方設計師過往項目案例；（2）充分了解考察供方當期業務量飽和情況；（3）切實分析供方與項目自身項目匹配與否；（4）結合項目目標成本選擇同檔供方合理比價。應根據不同項目特點，結合以上內容做統籌和調配。

4.3.3 標準化策略制定

房產景觀產品在有限的紅線范圍內，應創造更多交往空間。所謂交往空間景觀包括兩個方面，景觀與人的交往和景觀中人與人的交往。

分析景觀產品中不同性質空間的景觀元素與營造成本，根據項目景觀產品成本將其分為不同檔次，對包括主入口空間、泳池空間、組團花園、單元入口、灰空間在內的5 種重要空間做標準化適配表的制定。

5 結語

綜上所述，隨著社會經濟的發展，將使得業主和物業對住宅園區的景觀需求不斷發生變化。一個住宅園區景觀產品的好壞，不僅反映了設計師的設計水平，也是業主文化素養、文明程度的反映，是社會管理、物業管理水平的反映。這就促使景觀產品在營造過程中，一方面要關注生活、以人為本，另一方面又要積極拓寬景觀產品設計的思路和方法，與時俱進、推陳出新，甚至超前創新，才能創造出更具市場競爭力的住宅園區景觀產品。