關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記的一些思考

□杭州市規(guī)劃和自然資源局拱墅分局 姜晨陽(yáng) 吳夢(mèng)姣

“地下車位能和普通房屋一樣辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證嗎？如何辦理？需要哪些辦證材料？……”近年來，隨著中國(guó)小汽車保有量和城市地下空間開發(fā)利用快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）的需求和數(shù)量突飛猛進(jìn)，群眾的產(chǎn)權(quán)意識(shí)也在不斷增強(qiáng)。地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記的訴求在不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢中時(shí)有聽聞。此外，原房屋和土地分散登記時(shí)，部分車位僅辦理房產(chǎn)證，因缺少地下空間土地審批手續(xù)未辦理土地證的情況也有不少，此類情況在房地統(tǒng)一登記以后如何處理，也是需要思考解決的問題。

一、地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記現(xiàn)狀情況

目前中國(guó)關(guān)于地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記的法律法規(guī)及部門規(guī)章不多，主要有《民法典》《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》以及自然資源部公開征求意見但仍未出臺(tái)的《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問題的意見（征求意見稿）》。

《民法典》中對(duì)車位有如下規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”該法律條文明確了車位可以通過出售、附贈(zèng)等方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，且小區(qū)內(nèi)車位的受讓人應(yīng)以業(yè)主優(yōu)先。《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》對(duì)地下工程有如下規(guī)定：“地下工程應(yīng)本著‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)’的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。”也就是說，由開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)的地下車位，開發(fā)建設(shè)單位擁有對(duì)地下車位進(jìn)行處分的權(quán)利，且通過相關(guān)法定程序確權(quán)后可獲得地下車位的權(quán)屬。《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問題的意見（征求意見稿）》中對(duì)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐帧⑷绾未_定用途和使用期限、登記時(shí)需要提交的材料等做了較為詳細(xì)的規(guī)定，對(duì)下一步制定更為詳細(xì)的地下車位（庫(kù)）登記管理細(xì)則提出了指導(dǎo)性意見。

目前對(duì)于地下車位（庫(kù)）以及其權(quán)利歸屬，很多城市都將范圍定為以出讓方式取得的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中符合建設(shè)要求的車位（庫(kù)），且除人防車位以外，其余開發(fā)建設(shè)單位依法建設(shè)的車位都?xì)w其所有，可進(jìn)行轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移對(duì)象基本以小區(qū)業(yè)主優(yōu)先，有些城市更是將轉(zhuǎn)移對(duì)象限制在了小區(qū)業(yè)主范圍內(nèi)，如武漢；部分城市將地下車位按照配建和增設(shè)停車位劃分，并規(guī)定配建停車位歸屬于全體業(yè)主，增設(shè)停車位歸屬于開發(fā)建設(shè)單位，如深圳。對(duì)于人防車位的確權(quán)登記，桂林明確建設(shè)單位依法享有對(duì)乙類人防工程轉(zhuǎn)讓和租賃的權(quán)利，也可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，其余城市或規(guī)定人防車位歸屬于人防部門，或未作明確規(guī)定。對(duì)于規(guī)定實(shí)施前未辦理產(chǎn)權(quán)證的存量地下車位（庫(kù)），如何對(duì)其進(jìn)行確權(quán)登記并未有專門的規(guī)定，很多城市只是大致地提出將相關(guān)材料補(bǔ)齊后，可辦理地下車位（庫(kù)）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

二、地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記存在的主要問題

地下車位（庫(kù)）辦理產(chǎn)權(quán)證是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)也為辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證提供了理論依據(jù)。但是在實(shí)際過程中，仍存在很多問題。筆者以杭州市為例，整理了如下地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記時(shí)的難題。

（一）權(quán)利歸屬難以認(rèn)定

目前，大部分房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地出讓合同或劃撥決定書中，只明確了地上建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬，未明確將地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者劃撥給開發(fā)建設(shè)單位，對(duì)地下空間的開發(fā)建設(shè)利用，僅在《建設(shè)用地規(guī)劃條件》中提出了粗略的要求，并未作出具體約定，地下建設(shè)用地使用權(quán)的確權(quán)缺少必要的權(quán)屬來源依據(jù)。另一方面，開發(fā)建設(shè)單位按照人防要求并出資建設(shè)的人防車位是依照“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的原則還是依照人民防空工程的權(quán)屬規(guī)則來定，也一直未有定論。

（二）審管流程有待完善

地下車位（庫(kù)）的開發(fā)建設(shè)及確權(quán)登記涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，需經(jīng)過規(guī)劃、供地、建設(shè)等審批流程，建設(shè)完畢驗(yàn)收通過后方可進(jìn)行車庫(kù)的初始登記。按照《民法典》要求，車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需求，在初次銷售以及后續(xù)轉(zhuǎn)移等過程中，如何通過行政措施保證業(yè)主優(yōu)先權(quán)目前也無明確做法。措施不完善，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)就無法保障，最終增加了登記工作的履職風(fēng)險(xiǎn)。

（三）登記內(nèi)容不夠明晰

《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問題的意見（征求意見稿）》中明確。地下車位原則上以“個(gè)”劃分定著物單元。一個(gè)閉合的車位線原則上可構(gòu)成一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。復(fù)核驗(yàn)收時(shí)，對(duì)需要進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行測(cè)繪，以確定車位的四至范圍。然而，目前地下車位都是以劃線的方式來確定每個(gè)車位的范圍，缺乏永久固定的定位點(diǎn)，隨著時(shí)間的增長(zhǎng)，車位線會(huì)淡化，甚至消失，易引起權(quán)屬糾紛。

（四）存量、歷史問題突出

已建成的住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）數(shù)量龐大，不動(dòng)產(chǎn)登記補(bǔ)辦成為了地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記的一大難題。首先，補(bǔ)辦登記主體難以明確。若由個(gè)人補(bǔ)辦，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)而言，辦理量過于龐大，對(duì)個(gè)人而言，資料難以備齊、補(bǔ)充測(cè)繪費(fèi)用過高、補(bǔ)辦程序復(fù)雜；若由開發(fā)建設(shè)單位統(tǒng)一補(bǔ)辦，則補(bǔ)辦過程中產(chǎn)生的費(fèi)用、耗費(fèi)的時(shí)間都會(huì)降低其補(bǔ)辦的意愿。其次，部分住宅小區(qū)建成年代久遠(yuǎn)，存在資料缺失、施工不規(guī)范等問題。此類住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）的確權(quán)登記缺乏材料支撐，按照正常流程無法辦理，亦容易引發(fā)信訪維穩(wěn)等問題。因此，后續(xù)如何解決住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）的存量問題和歷史遺留問題還有待研究。

三、解決地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記問題的對(duì)策

（一）明確車位權(quán)利歸屬

對(duì)新建的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)在出讓合同或劃撥決定書中明確地下空間的權(quán)屬。已建項(xiàng)目已辦理地下空間供地手續(xù)的，按照權(quán)屬依據(jù)確權(quán)。已建項(xiàng)目未辦理的，若設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)文件中明確地下空間工程的，可視同已辦理地下空間供地手續(xù)；或按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的原則，經(jīng)發(fā)改、住建、規(guī)資、人防、城管、消防、市政等有關(guān)部門聯(lián)合審查確定后，補(bǔ)辦出讓手續(xù)后確權(quán)。此外，單建式人防車位若為人防部門投資建設(shè)的人防工程，可由人防部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記；若為兼顧人防工程，可由地下建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，其中兼顧部分在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書上注明“兼顧人防”。結(jié)建式人防車位經(jīng)人防部門確定防空地下室區(qū)域范圍后，其權(quán)屬登記按照國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

（二）優(yōu)化項(xiàng)目審批程序

在現(xiàn)行項(xiàng)目審批程序基礎(chǔ)上，聯(lián)合多個(gè)部門優(yōu)化地下車位（庫(kù)）的審批程序。結(jié)建式地下車位（庫(kù)）建設(shè)用地使用權(quán)可與地表分層設(shè)立，一并出讓或劃撥，單建式可單獨(dú)出讓或劃撥。建成并通過用地復(fù)核驗(yàn)收后，可按規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)初始登記。已建成住宅小區(qū)并經(jīng)交警驗(yàn)收的地下車位（庫(kù)），建設(shè)資料齊全且通過竣工驗(yàn)收的，可按照部門聯(lián)審、簽訂補(bǔ)充協(xié)議、繳納出讓金、埋設(shè)固定界標(biāo)、補(bǔ)充測(cè)繪調(diào)查后，憑相關(guān)材料進(jìn)行登記。

（三）制定具體登記辦法

在施工階段埋設(shè)可檢測(cè)的永久固定的界標(biāo)以確定地下車位范圍并對(duì)單個(gè)車位進(jìn)行編碼并通過各部門驗(yàn)收后，地下車位原則上可根據(jù)交警部門審批結(jié)果以“個(gè)”為單位進(jìn)行登記。車位（庫(kù)）的使用期限和用途以出讓合同或者劃撥決定書為準(zhǔn)。結(jié)建式地下車位（庫(kù)）未明確使用期限及用途的，可按照地上建筑物的使用期限和用途認(rèn)定。進(jìn)行登記后的地下車位（庫(kù)）單獨(dú)核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等。

（四）出臺(tái)相關(guān)統(tǒng)籌政策

地下車位（庫(kù)）的確權(quán)登記涉及多個(gè)部門，應(yīng)從政府層面綜合協(xié)調(diào)明確各部門職責(zé)、制定相關(guān)程序，并從銷售、登記兩個(gè)環(huán)節(jié)共同保障業(yè)主優(yōu)先權(quán)。同時(shí)，對(duì)于存量問題中最突出的補(bǔ)辦主體和資金來源問題也需明確。由小區(qū)業(yè)委會(huì)組織全體業(yè)主進(jìn)行已建成小區(qū)地下車位（庫(kù)）的不動(dòng)產(chǎn)登記補(bǔ)辦表決，若通過，則由業(yè)委會(huì)代為申請(qǐng)補(bǔ)辦登記手續(xù)是解決補(bǔ)辦主體的一個(gè)方向，具體的操作流程仍需立法部門進(jìn)行研究和細(xì)化。針對(duì)歷史遺留問題，還應(yīng)建立歷史遺留問題專班，集中人員力量對(duì)疑難雜癥進(jìn)行研究和解決。