北京市裝配式保障性住房標準化設計優化研究

文／王時原 大連理工大學建筑與藝術學院 教 授

秦 圣 大連理工大學建筑與藝術學院 碩士研究生

1 研究背景與研究意義

住房保障，一直是一個影響我國民生和市場的重大問題。改革開放以前，我國職工的住房問題由工作單位解決。改革開放以后，我國經歷了20年的商品房探索期，直到1998年，國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號）文件正式吹響了房改口號，我國的住房供給由逐步的商品化進入了快速的市場化時期。由于商品房市場的過快增長，導致我國商品房市場出現了一定程度的扭曲，呈現過熱的現象[1]。大城市人口數量和商品房價格持續攀升導致住房問題愈發嚴峻，越來越多的大城市中低收入家庭和新市民等群體無力購買商品房，保障性住房的供給成為解決我國城市中低收入人群住房問題的最重要的途徑之一。根據2020年北京市房產網年報顯示，北京商品房均價從2010年的2.2萬元/m2增長至2020年的6.3萬元/m2，同時根據第6、7次北京人口普查公報顯示，北京市家庭戶數量從2010年的668萬戶增長至2020年的823萬戶，其中中低收入家庭約為459萬戶，占比55.8%。商品房均價和家庭戶數的攀升使北京住房問題在全國范圍內更為突出。2020年北京市公租房輪候家庭為12.8萬戶，每年新增備案家庭超過2萬戶。然而北京市每年平均提供保障性住房數量僅2萬套左右，保障性住房數量不足直接降低了中低收入家庭生活質量[2]。2007年國務院出臺了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）等一系列文件，要求各地方需盡快建立健全保障性住房體系。2010年北京市住房和城鄉建設部出臺了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號），該文件指出，近年來，伴隨著我國保障性住房建設腳步逐漸加快，大城市住房問題得到了很大程度上的緩解。但是我國保障性住房建設依舊處于初步階段，許多收入處在中下層的人群無法通過租賃房屋或購買住房解決居住的問題仍然比較突出。同時，隨著我國城鎮化快速推進，進城務工人員與剛畢業的大學生數量急劇增加，在大城市的住房問題無法解決的矛盾越來越明顯，大城市外來新人口居住條件也亟須改善[3]。

1995年我國啟動了安居工程計劃，同年北京開始建設第一批保障性住房。2014年北京首個裝配式保障性住房眾美光合原筑3#、4#樓的建成意味著北京保障性住房正式步入裝配化時代[4]。2017年3月1日，北京市人民政府辦公廳出臺了《北京市人民政府辦公廳關于加快發展裝配式建筑的實施意見》（京政辦發〔2017〕8號）文件，該文件指出我國應當大力推進新建建筑使用裝配式方式建造，由政府出資建設的保障性住房項目以及民用建筑項目應當全部采用裝配式方式建造，爭取在商品房建設中不斷提高裝配式建造方式的比例。裝配式保障性住房標準化設計能夠避免保障性住房設計過程中大量重復性工作，縮減保障性住房建設過程中設計階段的用時，從而達到加快保障性住房建設速度的目的，但是目前北京市裝配式保障性住房標準化設計處在初期階段，仍然面臨戶型種類多、預制構配件種類繁雜、模板重復利用率低等問題。本文通過對北京市裝配式保障性住房進行調研，針對以上問題進行分析，通過統一標準戶型、預制構配件標準化拆分和優化戶型組合等方法來探索裝配式保障性住房標準化設計優化思路與方法。

2 北京市裝配式保障性住房設計現狀

“十四五”規劃以來，我國一直強調加速保障性住房建設，貫徹落實“房住不炒”總要求，盡最大可能解決大城市住房難的問題，保障人民安居樂業。目前，北京市將利用集體經營性建設用地和非居住存量房屋建設的租賃住房，納入保障性租賃住房規范管理，集租房項目將極大改善北京租賃市場供需結構。本文以通州臺湖B1地塊保障性住房項目和朝陽區垡頭地區焦化廠保障性住房項目為例來研究北京裝配保障性住房現狀。

根據《北京市保障性住房規劃與建筑設計導則》規定，北京市保障性住房中公租（廉租）房建筑面積主要分為30～40m2/套的I型和40～50m2/套的II型，其中單人臥室面積宜為6～8m2；雙人臥室面積宜為8～10m2；起居室面積宜為8～12m2；起居室臥室一體面積宜為10～15m2；廚房面積宜為4～5m2；衛生間面積宜為3～4m2；經濟適用房建筑面積主要分為35～45m2/套的I型和45～65m2/套的II型。其中單人臥室面積要求與上述公租房相同，其余部分與上述公租房稍有差異，其雙人臥室面積宜為9～12m2；起居室面積宜為9～15m2；起居室臥室一體面積宜為12～18m2；廚房面積宜為4～6m2；衛生間面積宜為3～5m2。

通州臺湖B1地塊公租房項目位于亦莊新城站前區規劃范圍。項目所屬的亦莊新城站前區位于京津發展軸上，規劃定位為“環渤海高端總部聚集區。該項目共有保障性住房2670套，共18棟，其戶型建筑面積主要分為35m2和60m2兩種，其中35m2戶型1種共484套，占比18.13%，60m2戶型3種共2186套，占比81.87%。通州臺湖B1地塊公租房項目整體采用了廚房與衛生間模塊標準化設計，衛生間標準模塊1種，廚房標準模塊分為電廚房模塊與燃氣廚房模塊2種，其中電廚房模塊較小主要應用于35m2戶型，燃氣廚房模塊較大應用于60m2戶型①。

朝陽區垡頭地區焦化廠公租房項目位于北京市朝陽區東南部垡頭區域內，用地東南角是化工橋。該項目共有保障性住房4478套，共22棟，其戶型建筑面積主要分為40m2和60m2兩種，其中40m2戶型3種共2081套，占比46.47%，60m2戶型4種共2397套，占比53.53%②。由于朝陽區垡頭地區焦化廠公租房項目戶型種類較多且戶型不規整，導致其部分臥室和衛生間面積略小于設計導則中的要求。

根據《北京市人民政府辦公廳關于加快發展裝配式建筑的實施意見》（京政辦發〔2017〕8號）文件中實施范圍與標準第三條，北京市裝配式建筑應當保證裝配率≥50%，當建筑高度≤60m，預制率應當≥40%，當建筑高度＞60米，預制率應當≥20%。

以朝陽區垡頭地區焦化廠公租房項目西區的17#樓型的裝配式設計情況為例，其建筑結構形式為裝配式剪力墻結構，預制率為36.1%。四層以上標準層經過拆解后預制外墻種類為15種，預制疊合樓板種類為6種③。

從以上兩個項目可以看出其相同面積戶型種類較多。同時通過上述17#號樓可以看出其預制構配件種類較多，預制構配件種類較多會導致預制構配件模板使用重復率下降，從而增加裝配式保障性住房建設成本。

3 北京市裝配式保障性住房問題分析

在國內，保障性住房近些年雖然發展迅速，但是仍然處在起步階段，裝配式保障性住房標準化設計仍舊處于與工廠化生產和裝配化施工割裂的狀態，與國外發達國家比較相對落后。國外建筑標準化設計推行得較早，歐美及日本等國家都較早地建立了自己的建筑標準制定協會（例如丹麥SBI和BPS和日本的ACC等協會），所以其建筑標準化設計已經達到成熟階段（例如美國高層住宅標準化幾乎達到100%），國外的先進的標準化設計研究是十分值得我國借鑒和學習的。通過對上述兩處項目分析可知，當前北京市裝配式保障性住房仍然面臨一些問題，現針對其問題及其原因分別做具體分析如下：

（1）裝配式保障性住房戶型種類較多：以上述兩處項目為例，相同面積戶型沒有統一成標準戶型，戶型內大多數僅有衛生間模塊和廚房模塊使用了標準化設計，其他功能模塊并沒有進行標準化設計，保障性住房戶型標準化設計程度較低，這是導致裝配式保障性住房戶型種類較多的重要原因之一。同時部分戶型因為平面形狀不規則導致臥室和廚房面積略小于其設計導則的規定。

（2）裝配式保障性住房預制構配件種類繁雜：以朝陽區垡頭地區焦化廠公租房項目17#號樓為例，不同戶型設計時未考慮其預制構配件尺寸以及標準化拆分尺寸的統一性，導致該樓3種戶型預制樓板拆解后種類多達6種，增加了其預制構配件的種類。

（3）裝配式保障性住房預制構配件模板使用重復率較低：以朝陽區垡頭地區焦化廠公租房項目17#號樓為例，該樓相同戶型在組合成單元時多為傳統現澆式建筑所采用的對稱式組合方式，由于預制構配件的連接需要鋼筋錨點等結構，對稱式組合方式導致對稱的兩個相同戶型預制外墻板的鋼筋錨點同樣需要對稱，所以相同戶型的預制外墻板種類分為了兩種，從而降低了其預制構配件模板的使用重復率，導致裝配式保障性住房建設成本增加。

4 裝配式保障性住房標準化設計優化方法

通過上述對北京市裝配式保障性住房的調研與分析發現北京市裝配式保障性住房標準化設計已初具規模，但是仍然存在戶型種類較多，預制構件種類繁雜和預制構配件模板使用重復率較低所導致的裝配式保障性住房建設速度較慢和成本較高等問題，針對于上述問題現提出以下裝配式保障性住房標準化優化方法：

（1）統一裝配式保障性住房戶型標準。將使用功能和面積相同的戶型優化統一成標準戶型以減少戶型種類，其戶型標準化設計不僅要滿足功能和流線的要求，同時應關注戶型平面形狀、長寬比和平面布置的規則性。以朝陽區垡頭地區焦化廠公租房項目為例，可以通過對相同面積的不同戶型優化成統一戶型，將40m2和60m2戶型由7種變為3或4種，同時將管道空間預留在交通核空間內使戶型更加平面規則，整體戶型規整可以避免部分房間不規整所導致的面積較小不符合設計準則的問題。

（2）不同戶型設計時應當考慮預制構配件尺寸相同或者標準化拆分后尺寸相同。不同戶型在設計時應該注意戶型尺寸盡可能保證使用預制構配件的一致性，減少其預制構配件種類。以上述17#樓項目為例，將40m2戶型和60m2戶型寬度設計成相同尺寸以保證預制疊合樓板寬度相同，同時預制疊合樓板縱深方向也可設計成相同尺寸，40m2戶型使用2塊預制疊合樓板，60m2戶型使用3塊預制疊合樓板，這樣設計可以使其預制疊合樓板的種類由6種變為1種，降低了其預制構配件的種類。

（3）優化戶型組合方式。裝配式保障性住房相同戶型在組合成單元時應盡可能避免傳統的對稱式組合方式，多考慮戶型的平移、旋轉等組合方式，從而減少預制外墻板種類提升其預制構配件模板的使用重復率。以上述17#樓為例，通過采用平移和旋轉等組合方式后，部分相同戶型的標準層預制外墻板板的種類數量由2種變為1種，預制外墻板的種類得到了減少的同時也增加了預制構配件模板的使用重復率，從而降低裝配式保障性住房建設成本。

結語

北京市裝配式保障性住房產業已日趨完善，裝配式保障性住房項目也遍地開花，但是北京市裝配式保障性住房依舊存在著種種問題。未來我國裝配式保障性住房將進入到高速發展階段，建筑部品、立面和戶型的標準化設計內容將越來越豐富，我們須看清我們面前的困難，在其還未成熟的現狀下，理性分析尋找發展方向。裝配式保障性住房標準化設計涉及很多方面，文章從北京市裝配式保障性住房的戶型設計入手提出了針對北京當前裝配式保障性住房標準化設計優化方法，對提高北京市裝配式保障性住房預制率與預制構配件重復率提供了一些思路和方法。

注釋：

①數據來源：中國建筑設計研究院通州臺湖B1地塊保障性住房項目設計報告。

②數據來源：中國建筑設計研究院朝陽區焦化廠保障性住房項目設計報告。

③數據來源：中國建筑設計研究院朝陽區焦化廠保障性住房項目裝配式設計報告。