穩(wěn)地產(chǎn)政策落地期待見(jiàn)效

（國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）趙偉

高能級(jí)城市購(gòu)房需求釋放仍有空間。

近期，調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資、金融16條等多項(xiàng)穩(wěn)地產(chǎn)措施出臺(tái)，政策思路轉(zhuǎn)向“供需齊發(fā)力”，已有政策落地效果如何？未來(lái)如何演化？

我們看到，政策是從供給松綁到“穩(wěn)需求”措施增多，再到“供需齊發(fā)力”的。

“穩(wěn)需求”政策逐步加碼，由地方政策出臺(tái)居多轉(zhuǎn)向部委出臺(tái)增多。前年年底，部分三四線(xiàn)城市開(kāi)始出臺(tái)購(gòu)房放松政策；去年3月以來(lái)，需求政策明顯增多，去年三季度政策出臺(tái)數(shù)較去年一季度增長(zhǎng)3.3倍。從政策適用范圍看，放松城市的能級(jí)提高，由北海等中低能級(jí)城市向鄭州等中高能級(jí)城市轉(zhuǎn)移，再到有關(guān)部委出臺(tái)相關(guān)政策。從政策力度來(lái)看，放松措施升級(jí)，由購(gòu)房補(bǔ)貼等轉(zhuǎn)向放松“四限”、調(diào)整首付比例。

供給政策從“保交樓”再到“保交樓、保主體”并驅(qū)，支持力度加強(qiáng)。前年12月，“保持信貸平穩(wěn)有序投放”的提出，標(biāo)志地產(chǎn)融資限制開(kāi)始放松；去年7月斷貸事件后，供給政策更側(cè)重“保交樓”，去年8月部委推出2000億元專(zhuān)項(xiàng)借款，鄭州等地成立紓困基金，去年11月央行向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款用于保交樓。去年9月以來(lái)，“保主體”政策支持力度明顯加大，信貸、債券等融資支持政策明顯增多。

政策效果如何？目前看是需求側(cè)銷(xiāo)售持續(xù)走弱，但供給端竣工有邊際改善。

需求政策加碼下，住房貸款利率持續(xù)下行，但居民購(gòu)房意愿不強(qiáng)，地產(chǎn)銷(xiāo)售延續(xù)低迷。全國(guó)房貸利率明顯下行，前年10月至去年10月，首套房、二套房平均貸款利率分別回落1.6、1.1個(gè)百分點(diǎn)，超20城首套房貸利率低于4%。但居民購(gòu)房意愿、地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)疲軟，去年10月商品房銷(xiāo)售同比回落23%。居民新增貸款延續(xù)回落，去年三季度居民新增中長(zhǎng)期貸款同比降41%，低于總新增貸款同比11個(gè)百分點(diǎn)。

供給側(cè)竣工邊際改善，融資筑底，但民營(yíng)房企融資延續(xù)低迷。去年8-10月，房屋竣工平均同比增速提升30個(gè)百分點(diǎn)。去年三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額同比轉(zhuǎn)正，較去年二季度提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，指向地產(chǎn)融資筑底。但融資支持政策出臺(tái)后，國(guó)企民企融資分化仍加大，100家典型房企中民企融資由去年7月的547億元回落至去年10月的38億元，占比由58%回落至10%。

未來(lái)關(guān)注什么？需求側(cè)高能級(jí)城市改善需求釋放，供給側(cè)民企股權(quán)融資效果。

高能級(jí)城市需求釋放仍有空間，其地產(chǎn)回暖向低能級(jí)城市的傳導(dǎo)帶動(dòng)值得關(guān)注。目前低能級(jí)城市放松政策應(yīng)出盡出、購(gòu)房限制較小，但由于購(gòu)房需求透支、人口流出等因素限制，地產(chǎn)銷(xiāo)售延續(xù)低迷。相較而言，高能級(jí)城市仍有購(gòu)房需求，但由于地產(chǎn)市場(chǎng)信心低迷、收入預(yù)期走弱、居民杠桿約束等因素影響，地產(chǎn)銷(xiāo)售表現(xiàn)疲軟。去年11月滬京杭蓉等熱點(diǎn)城市“四限”局部松綁，但政策效果尚未顯現(xiàn)。

已有信貸、債券融資支持或難完全解決民企融資難問(wèn)題，“第三支箭”開(kāi)始落地，支持效果待跟蹤。民營(yíng)房企普遍難以滿(mǎn)足信貸、債券融資支持在資產(chǎn)負(fù)債、抵押品等方面的要求，約束政策落地效果；在銀行地產(chǎn)不良貸款率持續(xù)攀升下，金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)考量，融資支持更側(cè)重國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企。去年11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資5項(xiàng)措施，或有助于解決部分民企融資困難的問(wèn)題。