新收入準則下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計研究

周珊 南平兆恒武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

在業(yè)務(wù)逐漸復雜化的背景下，收入準則和建造合同準則邊界日漸模糊，原來的收入準則無法將十分準確和細致的指引提供出去。因此，在這樣的環(huán)境下提出了新收入準則，并且增加了與時代發(fā)展相符合的新收入規(guī)則。這一舉措在很大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，還給財務(wù)管理工作帶來很大影響。目前，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)在新收入準則下的財務(wù)會計工作效果，需要充分明確其準則對會計核算帶來的影響，以及可能會帶來的消極影響。然后充分探索工作的方向和策略，不斷促使工作水平的提高。

一、新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算的影響

首先，擴大了收入披露范圍。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，新收入準則的出現(xiàn)，使企業(yè)收入披露范圍不斷擴大，并且也在有關(guān)會計信息質(zhì)量方面提出更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)需要充分分析相關(guān)要求，進而才能將實際的工作做好。會計核算人員在對收入信息進行確認的過程中，需要比較及時且質(zhì)量比較高的會計信息。新會計準則中，增加了會計核算人員在核算和分析企業(yè)建設(shè)項目信息采集、會計信息方面的內(nèi)容，具體增加的內(nèi)容體現(xiàn)在會計信息的估計，還有實際需要采集的相關(guān)信息內(nèi)容。進而讓收入披露的范圍不斷擴大，促使各項工作的全面發(fā)展。通過這種方式可以將房地產(chǎn)企業(yè)會計報表能體現(xiàn)出來的信息更好揭示出來，提高實際工作水平。其次，在收入確認方面使相關(guān)工作更加準確，而且入賬也變得更為便捷。新收入準則中，明確規(guī)定了便捷的會計核算活動，進而增加相關(guān)工作的便捷性，促使會計核算人員在進行收入確認工作過程中，可以將核算和確認收入款項更加直觀和準確地反映出來，提高核算和確認收入款項的效果。與此同時，還會對新收入準則規(guī)定的相關(guān)要求進行分析，然后在此基礎(chǔ)上將便捷的收入款項入賬處理做出來。從新收入準則規(guī)定的收入確認和計量內(nèi)容中可以看出，會計核算人員需要對最佳估計數(shù)的方法和原則進行分析。然后在結(jié)合這方面內(nèi)容的前提下，提前確認企業(yè)建設(shè)項目中的可變對價，通過這種方式可以促進會計核算效果的顯著增強。最后，新收入準則中的投入法，可以將項目成本客觀地反映出來。在新收入準則中強調(diào)的五個收入確認，還有計量方法中就包含投入法。通過這種方法，有利于企業(yè)財務(wù)會計核算將建設(shè)項目的成本直觀反映出來。在投入法的運用中，財務(wù)會計核算人員需要充分計量企業(yè)項目合同中已經(jīng)履行合約的內(nèi)容，還需要對建設(shè)項目實際投入的所有成本進行計算。然后采用計算這些比值的方式，有效得出相關(guān)的結(jié)果。在這樣的方法運用中，可以將建設(shè)項目的成本情況更加直接和客觀地反映出來，也在會計核算工作開展中發(fā)揮重要作用，有著很大的積極意義。

二、新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算可能會帶來的消極影響

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算工作開展中，新收入準則調(diào)整條例中的相關(guān)內(nèi)容可能會對核算工作的開展帶來一些消極影響，進而導致實際工作效果不理想。一方面，容易讓財稅分離的局面依然存在。在市場經(jīng)濟發(fā)展狀況的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)和稅務(wù)會計所負責的工作內(nèi)容比較多，其中主要負責的是企業(yè)稅收部分的內(nèi)容，并且在實際工作中各自遵循的工作規(guī)范不相同。在新收入準則不斷調(diào)整中，未能充分改變財稅分離的情況，歸根結(jié)底是因為受到國家經(jīng)濟背景的決定和影響。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，財稅分離局面的存在，會在一些地方給企業(yè)的發(fā)展帶來不利影響，甚至還容易導致一些財稅風險增加，影響企業(yè)的全面發(fā)展和進步。另一方面，新收入準則下，財務(wù)會計核算工作中有可能出現(xiàn)收入核算對象不斷增加，核算難度不斷提高的問題。在確定和劃分收入核算對象的過程中，新收入準則主要對這方面的工作分為兩種趨勢，一種是將收入核算對象簡化，另一種是將收入核算對象細化。在對收入核算對象進行簡化的過程中，雖然能夠?qū)⑹杖氪_認效率，還有計量核算的效率得到有效提升，同時，對收入核算對象進行細化，能夠促使收入確認，還有計量質(zhì)量的不斷提升。但是，在很大程度上也容易導致房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員的工作難度不斷增加，尤其是在收入核算對象的過度細化方面。而且會計核算人員需要應對的核算主體，還有會計財務(wù)信息也在不斷增多。除此之外，單項履約義務(wù)收入的確認，使財務(wù)管理難度不斷增加。新收入準則下，對房地產(chǎn)企業(yè)的很多方面都提出了更為詳細的規(guī)定，比如合同履行以及進度推進方面。單項履約義務(wù)就包含在其中，具體規(guī)定了企業(yè)在工程建設(shè)項目的相關(guān)建設(shè)活動實施過程中，需要加強相關(guān)合同的制定。在合同制定之前，先明確工程項目的交易價格，然后結(jié)合準則中要求的分攤原則以及方法，將工程項目的交易價格分攤到每一個單項履約義務(wù)中，在收入方面不做統(tǒng)一。在充分實現(xiàn)每一個合同的單項義務(wù)以后，再開展單項履約義務(wù)收入確認的工作。通過這種方式會導致會計核算人員工作量的增加，還對人員提出細心要求，進而在很大程度上使企業(yè)財務(wù)管理的難度不斷提高。因此要想充分做好財務(wù)會計的工作，必須充分應對新收入準則可能帶來的消極影響。如此促進各項工作的全面展開，讓企業(yè)在這一準則下提高財務(wù)會計工作效果。

三、新收入準則下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計工作方向

（一）確定影響內(nèi)容和要點

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，要想更好地應對新收入準則下的各種工作挑戰(zhàn)，需要在會計核算中確定這一準則的核算方法和內(nèi)容，還有一系列的質(zhì)量要求等，其主要原因是這些內(nèi)容會對會計計算工作的正常運行產(chǎn)生一定影響。就當前的發(fā)展情況來說，要想對成本和材料會發(fā)生變化的這一問題進行有效的預防，企業(yè)需要采用材料計價的方式，促使企業(yè)利潤的適當提升或者降低，如此也可以讓會計信息質(zhì)量得到最大化的提升。在工作中，也可以加強計量公允價值方式的運用，還可以將企業(yè)財務(wù)實際特征反映出來等。企業(yè)自身也需要將會計部門核算管理制度體現(xiàn)出來，推動逐層分配制度的不斷形成，促使企業(yè)核算效率的不斷提高，帶動企業(yè)的有效發(fā)展。

（二）創(chuàng)新會計核算的體系

在會計核算具體實施的過程中，企業(yè)需要對自身經(jīng)營活動進行分析，還需要做好相應的劃分工作，可以將其分為租金和資本增值的運營模式。然后結(jié)合企業(yè)所擁有的房地產(chǎn)，按照房地產(chǎn)和自用房進行進一步的分類。在最后環(huán)節(jié)對新發(fā)布的收入準則要求進行分析，根據(jù)相關(guān)要求，以及會計核算標準將計量分析統(tǒng)計的相關(guān)工作做好。對此，企業(yè)需要讓新收入準則核算對實質(zhì)性內(nèi)容產(chǎn)生的影響更加明確，隨之再按照會計核算工作做好相應的改善工作，進而將更加完整的會計核算體系構(gòu)建出來。在相關(guān)準則制度的運用中，房地產(chǎn)會計核算方式需要結(jié)合準則中的新規(guī)定，還要結(jié)合房地產(chǎn)的投資成本模式展開相應的確認工作。在初始計量購買的房地產(chǎn)中，會計部門需要在多方面做出有關(guān)決定，比如購買的價格、歸屬資產(chǎn)費用等。在這個工作過程中，假如企業(yè)還是運用其他的方式獲得相應的房地產(chǎn)，比如，投資型房地產(chǎn)。則也需要結(jié)合成本核算計量方式，設(shè)定新收入準則下的相關(guān)工作，然后讓投資型房地產(chǎn)的成本模式更加明確。假如在該時間段運用公允價值模式，可能會導致企業(yè)財務(wù)和整體利潤方面受到相關(guān)風險，呈現(xiàn)出一些不能確定的影響因素。對此，需要對其進行充分的整合，改進房地產(chǎn)企業(yè)，使現(xiàn)代的房地產(chǎn)市場環(huán)境更加完善。這樣也可以為這一準則下的會計核算質(zhì)量提供保障，推動企業(yè)的有效與穩(wěn)定發(fā)展。

四、新收入準則下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計工作策略

（一）加強人才培養(yǎng)

在不斷更新和變化的新收入準則背景下，代表著傳統(tǒng)收入確認和計量發(fā)生較大變化，尤其是一些確認規(guī)則和條件、計量方法以及模式。對此，新收入準則背景下，給會計核算專業(yè)人員工作帶來很大挑戰(zhàn)，這些人員已經(jīng)習慣傳統(tǒng)的準則和約束。所以在面對新變化的過程中，通常無法主動地對自身思想和工作習慣進行調(diào)整，然后與新收入準則相適應。對此，企業(yè)在面臨這樣的情況時，需要對新收入準則的變化內(nèi)容進行分析。然后結(jié)合內(nèi)容，充分拓展會計核算人員的素質(zhì)，還要培養(yǎng)相應的技能。企業(yè)需要將科學專業(yè)的學習機會提供給相關(guān)人員，聘請專業(yè)的學者或者專業(yè)人員。然后讓這些人員在企業(yè)組織一系列的技能培訓講座，進而讓相關(guān)人員轉(zhuǎn)變工作思想觀念，推動自身工作能力的不斷發(fā)展。另外，要想促進人員工作水平和質(zhì)量的顯著提高，企業(yè)需要增強人員深入了解企業(yè)所經(jīng)營管理工程項目的意識和能力。全方位探究工程項目的合同，還要將相關(guān)工作和新收入準則中的有關(guān)約束，以及一系列的規(guī)定內(nèi)容融合起來。讓自己的知識儲備更加豐富，具備完善的指導思想內(nèi)容。要想促使人員理論學習成果的不斷增強，企業(yè)需要基于實踐活動，通過實踐活動促使會計核算人員有效地通過活動了解其準則的新條例，全面地了解相關(guān)準則，進而促進自身工作素養(yǎng)的不斷提高，充分發(fā)展自身的技能水平。

（二）關(guān)注合同管理

新收入準則下，提出了規(guī)范和約束建設(shè)項目合同的相關(guān)內(nèi)容，這也是準則在變化和創(chuàng)新過程中的重點。房地產(chǎn)企業(yè)在開展工程項目活動過程中，需要確認和推進相關(guān)項目的合同擬定，以及合同進度。在新收入準則下，一些全面和全新的要求讓房地產(chǎn)企業(yè)項目合同更加規(guī)范，尤其是收入確認和計量方面。在準則中也對建設(shè)項目合同的有關(guān)內(nèi)容進行了明確規(guī)定，不斷提出項目合同在企業(yè)管理中的關(guān)鍵位置，需要企業(yè)有更加高水平的管理并提高其重視度。對此，企業(yè)需要結(jié)合新收入準則，加強會計核算人員職能的有效發(fā)揮，并且將自己所承擔的項目合同工作做好，加強合同的管理。同時，企業(yè)財務(wù)管理部門和人員負責合同管理，對此，相關(guān)部門需要對合同管理格外重視，按照相關(guān)準則對其規(guī)定的內(nèi)容變化，做好全方位的管理工作。企業(yè)財務(wù)管理人員需要了解準則的合同種類確認條件，準確分類項目合同，進而為下一步合同管理工作的有效實施提供方便。最后需要充分地控制工程項目合同。相關(guān)人員需要控制和管理工程項目活動，還要對合同中涉及的資金費用和款項進行充分控制。在項目建設(shè)竣工以后，財務(wù)管理人員需要結(jié)合準則中的有關(guān)規(guī)定，做好相關(guān)款項的結(jié)算工作。總而言之，合同是新收入準則條件是否能夠?qū)崿F(xiàn)的基礎(chǔ)。對此，財務(wù)管理人員需要對項目的費用進行很好的控制，促使項目利潤率的不斷提升。另外，還要加強科學合理的項目合同設(shè)定，為合同的質(zhì)量提供保障。唯有如此，才能夠在相關(guān)準則的基礎(chǔ)上，對合同內(nèi)容進行優(yōu)化，對合同進行控制和管理，促使企業(yè)經(jīng)營管理績效的顯著增強與提升。

（三）構(gòu)建防范體系

工程項目是房地產(chǎn)企業(yè)在實際工作開展中重點經(jīng)營的業(yè)務(wù)，因為不同類型項目的工期比較長，還有較大規(guī)模的預付資金，實際工作所涉及的費用款項額度也相對較大。因此，在項目具體開展期間也會遇到很大的風險與困難。在新收入準則下，主要調(diào)整和更新了傳統(tǒng)收入準則，其最大特點是與市場經(jīng)濟的新變化相適應。還會對相關(guān)人員的工作進行準確的指導，將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險降低。對此，企業(yè)需要增加財務(wù)風險防范體系的構(gòu)建力度，讓風險防范的措施上升高度，變得更加完善，推動房地產(chǎn)企業(yè)更好地應對出現(xiàn)的重大風險，并且提高重大風險防范的能力，進而在整體方面促進企業(yè)盈利能力的不斷增強。在新收入準則不斷調(diào)整的過程中，未能將稅收差異充分解決，這種情況下就使房地產(chǎn)企業(yè)的風險增加。所以，企業(yè)必須增強風險防范的意識，強化會計核算人員和風險意識提升以及培養(yǎng)力度，強化財務(wù)管理人員和企業(yè)高層管理人員的風險意識提升和培養(yǎng)力度，促使風險防范體系的全面系統(tǒng)構(gòu)建。

結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計工作中，新收入準則帶來了一系列的影響。要想充分應對其帶來的消極影響，需要房地產(chǎn)企業(yè)加強會計核算體系的構(gòu)建，還要對過往的會計核算方法進行改進，運用合理的應對措施，促進企業(yè)可以穩(wěn)定地發(fā)展。在具體工作中，可以加強人才培養(yǎng)、關(guān)注合同管理、構(gòu)建防范體系，進而通過有效的方法，促使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計工作效果的顯著提高，讓企業(yè)能夠在新的準則下，增加實際工作水平和效果，推動企業(yè)的有效發(fā)展。