新收入準則下的房地產企業財務會計研究

周珊 南平兆恒武夷房地產開發有限公司

引言

在業務逐漸復雜化的背景下，收入準則和建造合同準則邊界日漸模糊，原來的收入準則無法將十分準確和細致的指引提供出去。因此，在這樣的環境下提出了新收入準則，并且增加了與時代發展相符合的新收入規則。這一舉措在很大程度上影響房地產企業的會計核算，還給財務管理工作帶來很大影響。目前，為了提高房地產企業在新收入準則下的財務會計工作效果，需要充分明確其準則對會計核算帶來的影響，以及可能會帶來的消極影響。然后充分探索工作的方向和策略，不斷促使工作水平的提高。

一、新收入準則對房地產企業財務會計核算的影響

首先，擴大了收入披露范圍。在房地產企業的發展中，新收入準則的出現，使企業收入披露范圍不斷擴大，并且也在有關會計信息質量方面提出更高要求。房地產企業需要充分分析相關要求，進而才能將實際的工作做好。會計核算人員在對收入信息進行確認的過程中，需要比較及時且質量比較高的會計信息。新會計準則中，增加了會計核算人員在核算和分析企業建設項目信息采集、會計信息方面的內容，具體增加的內容體現在會計信息的估計，還有實際需要采集的相關信息內容。進而讓收入披露的范圍不斷擴大，促使各項工作的全面發展。通過這種方式可以將房地產企業會計報表能體現出來的信息更好揭示出來，提高實際工作水平。其次，在收入確認方面使相關工作更加準確，而且入賬也變得更為便捷。新收入準則中，明確規定了便捷的會計核算活動，進而增加相關工作的便捷性，促使會計核算人員在進行收入確認工作過程中，可以將核算和確認收入款項更加直觀和準確地反映出來，提高核算和確認收入款項的效果。與此同時，還會對新收入準則規定的相關要求進行分析，然后在此基礎上將便捷的收入款項入賬處理做出來。從新收入準則規定的收入確認和計量內容中可以看出，會計核算人員需要對最佳估計數的方法和原則進行分析。然后在結合這方面內容的前提下，提前確認企業建設項目中的可變對價，通過這種方式可以促進會計核算效果的顯著增強。最后，新收入準則中的投入法，可以將項目成本客觀地反映出來。在新收入準則中強調的五個收入確認，還有計量方法中就包含投入法。通過這種方法，有利于企業財務會計核算將建設項目的成本直觀反映出來。在投入法的運用中，財務會計核算人員需要充分計量企業項目合同中已經履行合約的內容，還需要對建設項目實際投入的所有成本進行計算。然后采用計算這些比值的方式，有效得出相關的結果。在這樣的方法運用中，可以將建設項目的成本情況更加直接和客觀地反映出來，也在會計核算工作開展中發揮重要作用，有著很大的積極意義。

二、新收入準則對房地產企業財務會計核算可能會帶來的消極影響

房地產企業財務會計核算工作開展中，新收入準則調整條例中的相關內容可能會對核算工作的開展帶來一些消極影響，進而導致實際工作效果不理想。一方面，容易讓財稅分離的局面依然存在。在市場經濟發展狀況的影響下，房地產企業財務和稅務會計所負責的工作內容比較多，其中主要負責的是企業稅收部分的內容，并且在實際工作中各自遵循的工作規范不相同。在新收入準則不斷調整中，未能充分改變財稅分離的情況，歸根結底是因為受到國家經濟背景的決定和影響。對房地產企業來說，財稅分離局面的存在，會在一些地方給企業的發展帶來不利影響，甚至還容易導致一些財稅風險增加，影響企業的全面發展和進步。另一方面，新收入準則下，財務會計核算工作中有可能出現收入核算對象不斷增加，核算難度不斷提高的問題。在確定和劃分收入核算對象的過程中，新收入準則主要對這方面的工作分為兩種趨勢，一種是將收入核算對象簡化，另一種是將收入核算對象細化。在對收入核算對象進行簡化的過程中，雖然能夠將收入確認效率，還有計量核算的效率得到有效提升，同時，對收入核算對象進行細化，能夠促使收入確認，還有計量質量的不斷提升。但是，在很大程度上也容易導致房地產企業會計核算人員的工作難度不斷增加，尤其是在收入核算對象的過度細化方面。而且會計核算人員需要應對的核算主體，還有會計財務信息也在不斷增多。除此之外，單項履約義務收入的確認，使財務管理難度不斷增加。新收入準則下，對房地產企業的很多方面都提出了更為詳細的規定，比如合同履行以及進度推進方面。單項履約義務就包含在其中，具體規定了企業在工程建設項目的相關建設活動實施過程中，需要加強相關合同的制定。在合同制定之前，先明確工程項目的交易價格，然后結合準則中要求的分攤原則以及方法，將工程項目的交易價格分攤到每一個單項履約義務中，在收入方面不做統一。在充分實現每一個合同的單項義務以后，再開展單項履約義務收入確認的工作。通過這種方式會導致會計核算人員工作量的增加，還對人員提出細心要求，進而在很大程度上使企業財務管理的難度不斷提高。因此要想充分做好財務會計的工作，必須充分應對新收入準則可能帶來的消極影響。如此促進各項工作的全面展開，讓企業在這一準則下提高財務會計工作效果。

三、新收入準則下的房地產企業財務會計工作方向

（一）確定影響內容和要點

房地產企業在發展中，要想更好地應對新收入準則下的各種工作挑戰，需要在會計核算中確定這一準則的核算方法和內容，還有一系列的質量要求等，其主要原因是這些內容會對會計計算工作的正常運行產生一定影響。就當前的發展情況來說，要想對成本和材料會發生變化的這一問題進行有效的預防，企業需要采用材料計價的方式，促使企業利潤的適當提升或者降低，如此也可以讓會計信息質量得到最大化的提升。在工作中，也可以加強計量公允價值方式的運用，還可以將企業財務實際特征反映出來等。企業自身也需要將會計部門核算管理制度體現出來，推動逐層分配制度的不斷形成，促使企業核算效率的不斷提高，帶動企業的有效發展。

（二）創新會計核算的體系

在會計核算具體實施的過程中，企業需要對自身經營活動進行分析，還需要做好相應的劃分工作，可以將其分為租金和資本增值的運營模式。然后結合企業所擁有的房地產，按照房地產和自用房進行進一步的分類。在最后環節對新發布的收入準則要求進行分析，根據相關要求，以及會計核算標準將計量分析統計的相關工作做好。對此，企業需要讓新收入準則核算對實質性內容產生的影響更加明確，隨之再按照會計核算工作做好相應的改善工作，進而將更加完整的會計核算體系構建出來。在相關準則制度的運用中，房地產會計核算方式需要結合準則中的新規定，還要結合房地產的投資成本模式展開相應的確認工作。在初始計量購買的房地產中，會計部門需要在多方面做出有關決定，比如購買的價格、歸屬資產費用等。在這個工作過程中，假如企業還是運用其他的方式獲得相應的房地產，比如，投資型房地產。則也需要結合成本核算計量方式，設定新收入準則下的相關工作，然后讓投資型房地產的成本模式更加明確。假如在該時間段運用公允價值模式，可能會導致企業財務和整體利潤方面受到相關風險，呈現出一些不能確定的影響因素。對此，需要對其進行充分的整合，改進房地產企業，使現代的房地產市場環境更加完善。這樣也可以為這一準則下的會計核算質量提供保障，推動企業的有效與穩定發展。

四、新收入準則下的房地產企業財務會計工作策略

（一）加強人才培養

在不斷更新和變化的新收入準則背景下，代表著傳統收入確認和計量發生較大變化，尤其是一些確認規則和條件、計量方法以及模式。對此，新收入準則背景下，給會計核算專業人員工作帶來很大挑戰，這些人員已經習慣傳統的準則和約束。所以在面對新變化的過程中，通常無法主動地對自身思想和工作習慣進行調整，然后與新收入準則相適應。對此，企業在面臨這樣的情況時，需要對新收入準則的變化內容進行分析。然后結合內容，充分拓展會計核算人員的素質，還要培養相應的技能。企業需要將科學專業的學習機會提供給相關人員，聘請專業的學者或者專業人員。然后讓這些人員在企業組織一系列的技能培訓講座，進而讓相關人員轉變工作思想觀念，推動自身工作能力的不斷發展。另外，要想促進人員工作水平和質量的顯著提高，企業需要增強人員深入了解企業所經營管理工程項目的意識和能力。全方位探究工程項目的合同，還要將相關工作和新收入準則中的有關約束，以及一系列的規定內容融合起來。讓自己的知識儲備更加豐富，具備完善的指導思想內容。要想促使人員理論學習成果的不斷增強，企業需要基于實踐活動，通過實踐活動促使會計核算人員有效地通過活動了解其準則的新條例，全面地了解相關準則，進而促進自身工作素養的不斷提高，充分發展自身的技能水平。

（二）關注合同管理

新收入準則下，提出了規范和約束建設項目合同的相關內容，這也是準則在變化和創新過程中的重點。房地產企業在開展工程項目活動過程中，需要確認和推進相關項目的合同擬定，以及合同進度。在新收入準則下，一些全面和全新的要求讓房地產企業項目合同更加規范，尤其是收入確認和計量方面。在準則中也對建設項目合同的有關內容進行了明確規定，不斷提出項目合同在企業管理中的關鍵位置，需要企業有更加高水平的管理并提高其重視度。對此，企業需要結合新收入準則，加強會計核算人員職能的有效發揮，并且將自己所承擔的項目合同工作做好，加強合同的管理。同時，企業財務管理部門和人員負責合同管理，對此，相關部門需要對合同管理格外重視，按照相關準則對其規定的內容變化，做好全方位的管理工作。企業財務管理人員需要了解準則的合同種類確認條件，準確分類項目合同，進而為下一步合同管理工作的有效實施提供方便。最后需要充分地控制工程項目合同。相關人員需要控制和管理工程項目活動，還要對合同中涉及的資金費用和款項進行充分控制。在項目建設竣工以后，財務管理人員需要結合準則中的有關規定，做好相關款項的結算工作。總而言之，合同是新收入準則條件是否能夠實現的基礎。對此，財務管理人員需要對項目的費用進行很好的控制，促使項目利潤率的不斷提升。另外，還要加強科學合理的項目合同設定，為合同的質量提供保障。唯有如此，才能夠在相關準則的基礎上，對合同內容進行優化，對合同進行控制和管理，促使企業經營管理績效的顯著增強與提升。

（三）構建防范體系

工程項目是房地產企業在實際工作開展中重點經營的業務，因為不同類型項目的工期比較長，還有較大規模的預付資金，實際工作所涉及的費用款項額度也相對較大。因此，在項目具體開展期間也會遇到很大的風險與困難。在新收入準則下，主要調整和更新了傳統收入準則，其最大特點是與市場經濟的新變化相適應。還會對相關人員的工作進行準確的指導，將房地產企業的財務風險降低。對此，企業需要增加財務風險防范體系的構建力度，讓風險防范的措施上升高度，變得更加完善，推動房地產企業更好地應對出現的重大風險，并且提高重大風險防范的能力，進而在整體方面促進企業盈利能力的不斷增強。在新收入準則不斷調整的過程中，未能將稅收差異充分解決，這種情況下就使房地產企業的風險增加。所以，企業必須增強風險防范的意識，強化會計核算人員和風險意識提升以及培養力度，強化財務管理人員和企業高層管理人員的風險意識提升和培養力度，促使風險防范體系的全面系統構建。

結語

總之，房地產企業財務會計工作中，新收入準則帶來了一系列的影響。要想充分應對其帶來的消極影響，需要房地產企業加強會計核算體系的構建，還要對過往的會計核算方法進行改進，運用合理的應對措施，促進企業可以穩定地發展。在具體工作中，可以加強人才培養、關注合同管理、構建防范體系，進而通過有效的方法，促使房地產企業財務會計工作效果的顯著提高，讓企業能夠在新的準則下，增加實際工作水平和效果，推動企業的有效發展。