上海：租賃住房有溫度

萬宏蕾

10月11日，上海，城投寬庭張江社區保租房為上海新市民、新青年托起“安居夢”

2023年10月下旬，周末，位于上海市青浦區華志666號的海玥金茂悅小區迎來超百人的大型“看房團”。“這是市相關部門組織的，中心城區多個居委工作人員參與，他們要把嘉定區、青浦區、松江區等幾個躉租對口項目都踏勘一遍，方便回去給居民宣講。”上海市青浦區公共租賃相關工作人員告訴《瞭望東方周刊》。

之后，徐家匯街道完成了上海首個躉租項目簽約。樂山四五村居民張阿姨與女兒成了躉租試點的首批受益者。租期5年，母女倆從34平方米的徐匯區“老破小”搬進嘉定新城區80多平方米的精裝兩居室，每月還能收到承租方給予的兩處房源的租賃差價。

躉（音同“盹”）租，字面意思就是整批租賃。“相比于其他為青年、人才配套的房源，躉租模式是上海房改的一次極大突破，這種全新模式為有住房但居住環境不佳且無力改善的老年人群提供了一條政府兜底路線。”樓市分析師、大碗樓市（上海）創始人孫金華告訴《瞭望東方周刊》。

“老破小”換新兩房

年過古稀的張阿姨原本住在市中心的徐家匯街道。過去近30年，她與女兒擠在一張床上，衛生間里洗衣機、浴缸與馬桶緊挨，廚房的灶臺與餐桌間僅容得下一人。隨著年紀漸長，沒有電梯上下五樓也讓張阿姨感到越發吃力。

實地參觀躉租房時，看到嘉定區寬敞明亮的電梯兩房，以及周圍較為便利的公共交通、醫院、商超、菜場，張阿姨母女頗為心動。完成簽約后，她們立刻著手打包，準備搬家迎接新生活。

躉租模式傳達出一種信號，圍繞“老破小”，除了拆遷舊改、適老化改造之外，上海還在繼續探索更多可能。

作為上海新推出的住房保障模式，躉租目前上海僅在14個街道試點。據了解，首批為老人提供躉租的房源分別來自五個小區：嘉定區保利云上澄光、青浦區海玥金茂悅、松江區中海九峯里馨苑、奉賢區鳳鳴公館（綠地鉑晶舍）和寶山中建閱瀾山。

上海首批試點的躉租模式，是讓長租公寓“國家隊”之一的上海建信住房服務有限公司（以下簡稱“上海建信”）作為“二房東”，為想要增加居住面積、改善居住環境的老人服務，將其市區“老破小”租賃給上海建信，再根據自身需求選擇小區和房型，以折扣價租賃上述五個小區內配建的一套保障性租賃住房（保租房），上海建信采用差價結算的方式向老人支付租賃價差款。承租新城區房源后，老年家庭必須自住，不能轉租。

另一邊，租下老人的房屋后，上海建信將免費對房屋進行簡單裝修，并將房源納入保租房管理，以優惠價格（一般是市場價的九折）向中心城區就業的新市民、青年人和各類人才出租。躉租合同到期后，房屋的裝修成果將留給老人家庭。

從國家層面住房保障體系而言，按照國務院辦公廳于2021年7月發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，我國住房保障體系以公共租賃租房（公租房）、保障性租賃住房（保租房）和共有產權住房為主體。其中，保租房和公租房作為配租型的保障住房，共有產權住房作為配售型的保障住房，各地也主要以這三類保障房形式發展。

“市中心的房源留給年輕上班族，能更好地滿足年輕人通勤需要；沒有能力置換房屋的老人，用市中心的30-50m?，換到郊區80m?以上，精裝帶家電，物業費全免，還能拿差價。”上海市青浦區公共租賃相關工作人員說，“讓老年人更舒服更體面地養老、讓年輕人更高效地通勤，單獨解決都很麻煩，雙向匹配后反倒有了新的解決思路。”

“我們也聽到外界有一些議論，認為搬到郊區最大的障礙是各類配套設施會有極大落差。以青浦區的海玥金茂悅為例，小區旁邊就是華新鎮社區衛生服務中心和新尚生活廣場。可以滿足老人日常買菜燒飯、看病配藥的需求。”青浦區另一名工作人員告訴《瞭望東方周刊》，“保租房項目是海玥金茂悅的共建項目，小區本身也是高檔小區。當然，與市中心的醫療資源相比，郊區肯定還有差距。所以，首批躉租試點的對象范圍是身體健康的60-75歲老人。”

“事實上，非早晚高峰時段從青浦的海玥金茂悅到閔行區的復旦大學附屬華山醫院（西院），車程只要15分鐘。”上述工作人員說。

嘉定區的保利云上澄光項目，位于南翔核心區域，此前是認籌率達到300%的大熱項目。

“有人擔憂合同到期后老人房屋難以收回，這是不可能的。因為推動這件事情是政府、國資，簽訂協議時，產權沒有發生變更，只是5年租賃協議。”孫金華說。

“躉租模式推起來的確有一定難度，一方面，符合條件且有意愿的老人住得比較分散，只能一戶一戶分別推進，短時間難以大規模鋪開。”孫金華說，“另一方面，老人習慣自己的生活場景，市區換郊區，需要時間來接受、適應。”

此前，保障老年人口的民心工程主要是加裝電梯、衛浴設備以及其他適老化改造。躉租模式傳達出一種信號，圍繞“老破小”，除了拆遷舊改、適老化改造之外，上海還在繼續探索更多可能。

一線江景

站在位于浦東濱江中軸線——后灘板塊的上海耀華國際社區內部，可以清晰看到上海前灘的地標性建筑：SK大廈。從這里出發，5分鐘車程到前灘，20分鐘車程到陸家嘴。這個地段與浦西的徐匯濱江隔江相望，可以便利地通達靜安寺、徐家匯、新天地等核心商圈。

點開上海隨申辦App，進入“我要租房”專題，可以看到里面區分了保障性租賃住房服務和市場化租賃服務兩個板塊。全上海目前有49個保租房項目，其中浦東新區最多，有11個，其次是閔行區7個，嘉定區6個。

作為上海地產集團旗下保租房項目，地產城方·耀華國際社區已于2023年3月17日起正式供應。

“ 社區內超過80% 的房源朝南，一半以上房源能觀賞黃浦江景，臨江而居，眺望陸家嘴。”耀華國際社區相關負責人說。

根據上海市相關文件規定，保障性租賃住房的供應對象是在本市合法就業且住房困難的在職人員及其配偶、子女。“很多人對保租房的固有印象是小區環境不佳、只能滿足基本居住條件，但耀華國際社區，這個附帶一線江景的純租賃社區，會讓大家感到震撼。”孫金華說。

“社區內超過80%的房源朝南，一半以上房源能觀賞黃浦江景，臨江而居，眺望陸家嘴。”耀華國際社區相關負責人說。

“耀華國際社區所在地段的商品房，售價一般在11萬-12萬元/m?，同地段周圍的房租水平大概是56m?8500元／月，95m?18000元／月，112m?19500元／月。但耀華國際社區的 48m?一房月租金是6000-8000元，70m?兩房8000-11000元，100m?三房12000-15000元，大概是周圍房租市場價的九折。”孫金華介紹說，“人車分流、古北物業，這樣的品質可以媲美上海很多高檔商品住宅小區。”

另外一個位于浦東新區周浦鎮的保租房項目——慧智·仁恒派國際租賃社區，附帶會所級別的游泳池，品質不亞于市面上任何高端改善住宅。

“這類保租房看起來租金不低，但對周邊工作的技術、管理人員很有吸引力。”孫金華說，“租金低、品質好、地段優、穩定性高的保租房對整體市場體系的鯰魚效應將逐漸顯現。”

“很多從隨申辦App上找過來的租戶，大部分看過房子當場就定了。”耀華國際社區相關負責人也印證了這一判斷，“社區共兩期，總房源3000套出頭，體量很大，但不愁租。”

“租在這里，子女可以就近進入公辦學校。”孫金華說，“租售同權一直在提，但在上海這個純租賃小區，已經真正實現了。”

相比上海公租房最高租6年的上限，保租房可以一直續租。根據上海市相關規定，申請這樣的保租房，需同時滿足兩項條件：在本市合法就業、在職工作；在本市存在住房困難，原則上按照家庭在本市一定區域內人均住房建筑面積低于15平方米確定。

耀華國際社區背后的上海地產集團旗下城方租賃住房運營管理有限公司，在上海布局了20多個保租房項目，覆蓋市內多個重要區域。隨著保租房建設在上海進入“爆發成長期”，未來像耀華國際社區這樣的房源，會越來越多的進入公眾視野。

住房租賃“排頭兵”

近年來，上海市一直是全國發展住房租賃的“排頭兵”。

《上海市住房發展“十四五”規劃》提出，將以解決好超大城市住房突出問題為核心，堅持租購并舉的住房發展方向，完善住房市場體系和住房保障體系，進一步優化保障類租賃住房、保障類產權住房、市場類租賃住房、市場類產權住房“四位一體”的租購并舉住房制度體系。

2017年7月，上海首次在浦東張江和嘉定新城出讓了兩塊土地，規定70年內只租不售，且只能房企100%自持。

此后，上海不斷在全市加大供應量，到現在已累計推出保障性租賃住房用地222幅、建筑面積近1900萬平方米；通過多種方式共累計建設籌措各類保障性租賃住房45.3萬套（間）、供應26.7萬套（間），分別完成“十四五”規劃期末總量的75%、67%。

可以說，上海推行租賃住房的進度條已經走完大半。這意味著，今后幾年，上海大型租賃社區集中入市的情形會越來越多。這些租賃社區，必然會對周邊傳統租賃市場的出租率、租金水平造成一定沖擊。

不僅如此，上海對租房市場流程的把控非常細致：所有租賃房源都會上線隨申辦App，不斷實時更新，所有房源信息真實透明，操作簡單，不通過中介、無手續費；且純租賃社區和普通商品房小區沒有品質上的差別。

“比起以前要么擠在市中心‘老破小，要么無奈接受高水電費的商業公寓，上海為希望減少通勤距離的年輕人提供了一條極具性價比的渠道。”孫金華說。

“我希望每月2000元左右能租到獨居的房子，交通便利，還有一群志同道合的小伙伴。”居住在上海市浦江中心微領地青年社區的大學畢業生袁楠說。

像袁楠同款需求的青年人不在少數。據統計，截至2022年末上海市外來常住人口1006.26萬人，2023年上海普通高校畢業生為23.6萬，創下歷史規模新高。龐大的流動人口規模帶來了大量的居住需求，推動住房租賃市場不斷發展。

“對于大城市來說，新市民、青年人尤其是新就業大學生是最迫切的住房需求者，是住房租賃市場的主要消費群體。解決該群體階段性住房困難，應成為解決大城市住房問題的關鍵著力點。”國家金融與發展實驗室理事長李揚說。

事實上，不只是年輕人，對于更多對租房價格敏感的人群，上海也有考量。

閔行區新時代城市建設者管理者之家是個保租房項目，項目共138套房源、440張床位，平均面積35 m?。該項目地處馬橋人工智能創新試驗區內，毗鄰“大零號灣”科技創新策源功能區、閔行經濟技術開發區、莘莊工業區，周邊企業一線從業人員達18萬人，租賃住房需求旺盛。

搬進閔行“新家”后，來自安徽的吳濤生活更豐富了。“這里有籃球場、共享廚房、咖啡吧、圖書角、共享唱吧……感覺在這里找到了歸屬感。”與吳濤一起入住的還包括特保及保安、綠化工人、環衛及保潔、維修維保人員、建筑工人和醫護人員等共249人。

這里實行民用水電，家具家電配備齊全，租客可“拎包入住”，入住后可辦理上海市居住證。4人間租金每床每月500元，兩人間每床每月900元。此外，社區內除上述宿舍型房源外，還規劃有面向年輕白領、新上海人等人群的住房型房源，是上海市“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應體系的組成部分。

“傳統的保租房主要為城市本地中低收入住房困難家庭提供托底保障，而這種瞄準新市民和青年人群體的保租房，提供了更廣泛意義上的住房保障。”上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰說，“對這些保租房項目來說，不僅要重視有形的房屋建設，更要注意無形的發展機會培育。”

上海市房地產科學研究院院長嚴榮認為，從上海實際看，加快發展保障性租賃住房，讓新市民、青年人租得到、租得起、租得近、租得穩、租得好，有補短板和促發展的突出作用。

據了解，“十四五”期間，上海計劃建設籌措60萬套（間）保障性租賃房、供應40萬套（間）保障性租賃房，主要布局在產業園區周邊、商務商業集聚區、軌道交通站點附近、新城等區域。

11月3日，早晨的上海外灘（王翔/攝）

進一步完善

“現在回頭梳理上海推進租賃住房的每一個節點，其實都需要極大魄力，每一處細節的落地和處理，都可能會在過程中遭遇困難而‘變形。無論從社區產品落地，到居住品質升級，甚至背后企業、資本的營收模式，每一環都是巨大的考驗。”孫金華表示。

2017年，上海地產集團在2個月內拍了9宗租賃用地，全部以零溢價成交。為什么上海在推進租賃住房這件事上能夠堅持快速且全面地推進？答案可能就在這里。

“以耀華國際社區為例，上海有這個魄力，甘愿在這個黃金地段承受土地收入上的損失，去支持租賃住房發展。”孫金華分析，只有不受土地財政拖累，從土地出讓端保證價格足夠便宜、成本足夠低，讓企業有利可逐，能保證未來的租金回報率，才能吸引更多企業入局。

2017年之后的幾年，以國企、央企為主的各路房企一齊涌向上海，在租賃社區賽道迅速扎下根基。“數量上，每年七八萬套的各類保障類住房供應量，這幾乎與上海新房供應量齊平；品質上，租賃小區交付品質越來越接近商品房住宅小區的品質。”孫金華說，“當然，各種租賃房改革上的新模式能否走得通，最終還要靠法律法規的完善、執行落地的力度以及未來的生活配套完善、尤其是醫療資源進一步完善。”

“大型租賃社區的出現，一方面會推動上海市住房租賃市場的供給側結構性改革，優化租賃住房供應，通過更加完善的配套設施，提升租賃住房的居住品質；另一方面，會對租賃住房運營以及社區管理提出新挑戰，要求更加適應承租人的居住需求，促進基本公共服務均等化供給。”嚴榮說，“關鍵是要堅持以人民為中心的發展思想，積極探索各種機制和模式，不斷推進住房市場健康平穩發展。”

“新老上海人都有真切的感受，上海住房保障體系正在變得更加立體和多元，上海這座城市正在讓各類人群都住上合適的房子，讓不同人群的需求都有相應的解決途徑。”孫金華說。

5月6日，上海，地產城方 · 璟博濱江社區的保租房項目入市運營