房屋交易智能政務模式框架構想

陳 斌

據杭州市住房保障和房產管理局消息，2021年8月18日，“個人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監管服務平臺”，標志著杭州的二手房自主交易有了線上官方新渠道。借助這個功能，房東可以將自己的房屋通過該平臺掛牌待售，打破了傳統依賴中介機構的房屋銷售模式，改善二手房交易過程中房屋交易雙方和中介機構房源信息不對稱的弊端。該功能的推出為房屋買賣個人提供了一個平臺，且該平臺涉及的房源均經過驗證，確保了房源的真實性，可以幫助購房者更快、更準確地獲取房源信息，一定程度上節省了交易的時間成本。

但是，從二手房買賣的服務需求來看，中介機構不可能被完全替代。一般來講，在房屋交易撮合過程中，房屋交易雙方會經過多輪的溝通與交流才有可能夠達成一致，這中間就體現出房屋經紀人員提供大量的帶看房屋、房屋交易雙方比對、溝通房屋交易雙方的訴求并最終達成一致的服務的必要性，否則房屋交易雙方為此付出更高的時間成本。僅有一種可能，房屋交易雙方“手拉手”（親屬之間的轉贈、朋友撮合成交等），談好了房價，且產權清晰、無貸款需求的，再通過智慧政務“一站式”辦理，交易雙方可以直接在不動產登記中心辦理網簽過戶手續，通過“房東直售”模式可以省下一筆中介費。

在杭州“房東直售”基礎上，政府推行“房屋交易注冊登記制度”，可以探索房屋交易智能政務模式：房屋交易雙方在房屋交易智能政務平臺上注冊登記，在平臺上自主選擇金融機構，等中介機構撮合（自行成交）成功后，實現“一手交錢，一手交貨”房屋交易模式。

政府推行房屋交易注冊登記制度

房屋交易注冊登記制度，是指在房屋交易（包括房屋所有權轉移、房屋租賃等）前，房屋所有者完成擬上市交易房屋的注冊登記手續，房屋交易方完成擬交易房屋的注冊登記手續；在房屋交易后，房屋交易方注銷房屋交易的注冊登記手續。通過政府智能政務系統，房屋交易雙方可以實時核查房屋交易的相關信息，擬交易房源是否符合過戶條件，購房人是否滿足購房條件等。

在杭州“房東直售”模式的基礎上，政府推行“房屋交易注冊登記制度”，實現網上“一站式”辦理的房屋交易智能政務，將中介機構從房屋交易辦理的事項中釋放出來，并將中介經紀服務與中介金融服務剝離，使中介機構提供清晰化的服務，即回歸中介經紀服務，也就是房屋交易撮合服務；將剝離的中介金融服務（貸款服務、資金監管、過橋資金）成立專門的金融機構并獨立運營，從而將隱藏的“暗”服務透明化，避免出現房屋交易市場上的亂象。通過房屋交易智能政務，對接金融機構系統，規范房屋交易的貸款市場，讓房屋交易雙方自主選擇金融機構，逐漸讓中介機構市場理性化，讓房屋交易貸款市場公平競爭。

通過“房屋交易注冊登記制度”，房東注冊登記房源之后，智能政務系統一一比對房源信息，核實其真實性；運用智能政務系統，核實房源是否涉及刑事案件、是否涉及民事糾紛等，最后房東委托的中介機構可將該房源信息上傳其內部系統，從而有效避免個別中介機構發布虛假的房源信息等。一方面，擬購房人可以在智能政務系統上查詢房源信息，一旦發現虛假房源，通過系統舉證，避免中介機構發布虛假違法房地產廣告等現象；另一方面，隨著市場價格的波動，通過房地產市場的有效監督，提供數據信息，為當地政府的房地產市場研究提供參考數據，從而為政府出臺二手房市場的指導價格提供決策依據。

通過“房屋交易注冊登記制度”，購房人注冊登記信息之后，房東可以在智能政務系統上查詢求購房源信息，協助房東判斷已登記房源上的價格是否符合市場價格或政府的指導價格，是否依據市場價格自行調整其登記的價格。

金融機構創新面談面簽服務渠道

《探索個人房貸面談面簽服務新渠道》(參見《建行報》2020年12月17日第三版）一文中提到的面談面簽服務渠道創新，是在不改變個人住房貸款業務流程的基礎上，在銀行營業時間段，實行面談面簽預約制，由客戶自主選擇銀行網點和預約服務時段；將銀行個貸中心的專職客戶經理資源線上集中，成立三級服務響應的服務團隊；運用銀行網點客戶經理資源，為客戶提供隨時隨地的常規性住房金融服務，必要時啟動三級服務響應，讓客戶與專職客戶經理專線視頻，將個人住房貸款業務的線下服務與線上服務相融合。

在政府推行“房屋交易登記注冊制度”情況下，金融機構就面談面簽服務渠道的創新，讓房屋交易雙方在智能政務平臺注冊時，即可自主選擇心儀的金融機構融資購房（或贖房）；遞交相關的申請材料，通過金融機構的預審核后，即可進入面談面簽服務渠道，從而實現規范房屋交易的貸款市場。

金融機構創新房屋交易資金監管

在創新房屋交易資金監管業務中，銀行與房屋管理機構開展有效的數據聯通，基于房屋交易的網簽合同，打造住房交易資金監管生態環境；創建新型監管賬戶管理架構，提升監管系統運營能力；通過房屋交易過程中不動產權證變更信息的智能推送，實時核驗房屋交易雙方房屋交易的真實性，確保監管的有效性；通過增設靈活條款模塊，為房屋交易客戶提供個性化服務。

在政府推行“房屋交易登記注冊制度”情況下，金融機構通過核實房屋交易的真實性，就能夠有效防范住房金融業務洗錢、恐怖融資、擴散融資等風險，全面提升金融機構住房金融的服務質量。

規范房屋交易經紀人服務行為標準

在杭州“房東直售”模式下，除“手拉手”的房屋交易雙方外，大部分房屋交易雙方依然離不開房屋經紀人的服務，而房屋經紀人的主要作用就體現在撮合房屋交易服務上。因此，中介機構也不會消失，而中介門店是為房屋經紀人提供撮合服務的主要場所，中介機構平臺是擴大中介機構影響力的主渠道。

推行中介業類房屋交易經紀服務制，規范個人房屋經紀人的服務行為標準，在中介機構內部將房屋交易的撮合服務實行標準化，更有助于服務房屋交易雙方，提升房屋交易的成功概率。

智能政務平臺推行五種制度

《如何規范二手房貸款業務市場》（參見《銀行家》2021年第9期）一文中指出，協助政府，給房屋交易市場賦能金融功能。通過實行房屋交易相關的五種制度，即房屋交易注冊登記制度、房屋交易合同網簽備案制度、房屋交易手續辦理預約制度、房屋抵押手續預申請制度和房屋交易預告制度，借助房屋交易智能政務，實現“一手交錢一手交貨”的購房模式。

中介將房屋交易撮合成功后，房屋交易方通過智能政務平臺進行房屋交易合同的網簽備案后，預約申請辦理房屋交易的相關手續（俗稱“過戶”）。在房屋交易手續辦理日之前，房屋交易方有貸款需求的，可以通過政府的不動產抵押登記遠程申請系統，在金融機構網點面簽時，即可同步在線辦理抵押登記手續預申請。在預約“過戶”當日，房屋交易方現場辦理完房屋交易手續后，即可公布房屋交易延后3個工作日的預告期，以便給房屋交易關聯方足夠的準備時間。在預告期截止前，當房屋交易智能政務系統檢測到房屋交易資金賬戶有足夠的資金時，即可發起房屋交易方“一手交錢”（扣繳房屋交易的相關稅費）、“一手交貨”（過戶手續完成）、房屋抵押登記手續等，實現“一手交錢，一手交貨”的交易機制。“一手交錢，一手交貨”的交易機制，一方面保障了房屋交易雙方的利益，另一方面也有效保護了金融機構相應的權益。