保障性租賃住房發(fā)展的金融支持分析

韓冰

（新鄉(xiāng)市保障性住房服務(wù)中心，河南 新鄉(xiāng) 453000）

現(xiàn)階段，為有效解決保障性租賃住房的金融支持難題，需要我國政府及市場(chǎng)層面，探尋一條全新的投資渠道。根據(jù)其他國家的保障性租賃住房發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，大力發(fā)展保障性租賃住房，能夠有效促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有效融合。因此，為有效推動(dòng)我國保障性租賃住房的發(fā)展，筆者針對(duì)保障性租賃住房的金融支持制度為主要研究?jī)?nèi)容，探討保障性租賃住房在建設(shè)期間的金融方面問題，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，有效促進(jìn)我國保障性租賃住房金融支持制度的發(fā)展。

一、保障性租賃住房的建設(shè)發(fā)展意義

隨著我國社會(huì)科技水平的不斷進(jìn)步，農(nóng)村外來人口及務(wù)工人員逐漸向城市聚攏，一線、二線城市的商品房建設(shè)規(guī)模逐年增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)攀高，因此住房問題成了我國現(xiàn)階段的主要民生問題。為保障低收入人群的基本住房利益，需要政府提供一定的住房資源，解決住房問題直接關(guān)乎我國的民生問題。因此，我國在現(xiàn)階段重點(diǎn)強(qiáng)化保障性租賃住房的建設(shè)，從而有效解決城市住房緊缺的問題（見圖1），著重解決住房困難人群、農(nóng)村人群、務(wù)工人員的住房需求，已成為我國現(xiàn)階段保障性住房政策的重點(diǎn)發(fā)展方向，保障性租賃住房主要由政策性租賃住房與公租房組成。

圖1 “十四五”保障性租賃住房計(jì)劃建設(shè)數(shù)量

公租房主要面對(duì)具有城鎮(zhèn)戶口的住房困難戶，及一定的收入困難人群；政策性租賃住房主要為城市外來人口，例如，畢業(yè)生、打工人員等等提供的住房，并且這部分外來人口在數(shù)量上較大。長(zhǎng)期以來，保障性租賃住房的數(shù)量也難以滿足人口需求。并且由于保障性租賃住房的人群覆蓋面較廣，前期的建設(shè)投入資金較大，僅僅依靠政府資金投資難以支撐。此外，由于保障性租賃住房的投資真空期較長(zhǎng)，盈利水平較低，因此難以獲得商業(yè)融資，缺乏有效的金融支持和投資融資渠道。

二、現(xiàn)階段我國保障性租賃住房金融支持存在問題分析

現(xiàn)階段，雖然我國政府對(duì)保障性租賃住房政策的建設(shè)發(fā)展提供了一定支持，并且在市場(chǎng)及國家層面也有越來越高的需求。但由于資金原因，導(dǎo)致保障性租賃住房的建設(shè)仍受到一定影響。主要問題在于，保障性租賃住房的建設(shè)資金投入困難，可持續(xù)的資金供給缺乏。

資金投入困難，導(dǎo)致我國保障性租賃住房的需求與供應(yīng)出現(xiàn)了較大差距。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)階段我國居民首要的住房選擇，還僅僅局限在商品房層面。主要原因在于，我國房地產(chǎn)商大力開展商品房建設(shè)，并且由于社會(huì)需求面較大，導(dǎo)致商品房的價(jià)格一般較高，并且呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)。雖然現(xiàn)階段我國保障性租賃住房的工作開展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但相對(duì)于我國國內(nèi)的商品房建設(shè)規(guī)模，仍存在一定的差距。

此外，由于我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，與國外相比存在一定差別。并且我國保障性租賃住房的資金投入，主要依靠政府，并缺乏其他的金融支持手段，難以滿足實(shí)際的保障性租賃住房建設(shè)要求。特別是針對(duì)我國一些貧困地區(qū)和經(jīng)濟(jì)水平不發(fā)達(dá)的地區(qū)，建設(shè)保障性租賃住房更是難上加難。并且政府能夠用于建設(shè)保障性租賃住房的資金支持也比較有限，僅僅依靠政府層面進(jìn)行投資，抑制了保障性租賃住房的建設(shè)發(fā)展。

另外，由于我國保障性租賃住房建設(shè)，出現(xiàn)了可持續(xù)的金融供給缺乏問題。此問題的產(chǎn)生在于，我國政府一方面缺乏對(duì)建設(shè)保障性租賃住房的資金支持，另一方面也缺乏一定的持續(xù)性投資。并且多數(shù)地方的政府財(cái)政收入較為有限，關(guān)于保障性租賃住房方面的投資更是少之又少。并且最近幾年，隨著我國商品房建設(shè)規(guī)模的不斷加大，房?jī)r(jià)一再上漲，保障性租賃住房難以獲得商業(yè)投資，以及長(zhǎng)期的金融支撐。此外， 針對(duì)商品房來說，保障性租賃住房存在建設(shè)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)回報(bào)率低，無法在短期內(nèi)獲得投資回報(bào)等問題，從而影響保障性租賃住房的持續(xù)建設(shè)發(fā)展。

因此，為有效促進(jìn)我國保障性租賃住房拓展多元化的金融支持手段，需要借助政策性住房金融，作為良好支持手段。而政策性住房金融，作為保障性住房金融支持創(chuàng)新的有效方法，能夠促進(jìn)我國市場(chǎng)資金與國家信用的有機(jī)融合，從而為民間社會(huì)資金注入保障性住房建設(shè)發(fā)展領(lǐng)域提供有效支持，是解決我國目前保障性租賃住房融資問題的有效途徑。為著重推動(dòng)保障性租賃住房的健康有效發(fā)展，政府要意識(shí)到政策性住房金融的融資原理與相關(guān)優(yōu)勢(shì)，從而為保障性租賃住房的金融支持拓展融資渠道，使其得到持續(xù)有效的融資措施。

三、我國保障性租賃住房發(fā)展的金融支持分析

（一）我國保障性租賃住房建設(shè)需要政策性住房金融支持

由于我國的商品房建設(shè)規(guī)模較大，導(dǎo)致保障性租賃住房成為常住型住房的市場(chǎng)短板。大量的公民都紛紛購買商品房，導(dǎo)致商品房需求過大，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，而中低收入及貧困地區(qū)的人口住房問題仍需要解決。現(xiàn)階段，隨著我國政府最近幾年大力發(fā)展保障性租賃住房，完善市場(chǎng)租房機(jī)制，有效激活了我國的住房市場(chǎng)內(nèi)部調(diào)節(jié)系統(tǒng)。從而使我國的住房政策從住房購買，轉(zhuǎn)向了住房購買與租房并重的局面。

我國政府明確提出，要強(qiáng)化多方面的住房供給，從多個(gè)渠道保障住房購買與租賃的雙向住房制度。在一定程度上，體現(xiàn)了住房回歸到了居住屬性的層面，使特殊人群，外來打工人群解決了住房需求。保障性租賃住房建設(shè)，已受到了我國政府的一定重視，并高度強(qiáng)調(diào)，要做好保障性租賃住房的建設(shè)發(fā)展問題，解決好特殊人群的住房問題。但是，現(xiàn)階段我國保障性租賃住房的建設(shè)資金來源較為單一，主要依靠政府資金，地方財(cái)政支持，以及土地轉(zhuǎn)讓金支持等。由于我國的政策性住房金融支持發(fā)展較為落后，大量的資金缺乏，使得保障性租賃住房的金融支持缺乏直接渠道，政府背負(fù)著較大的金融壓力，使我國保障性租賃住房的持續(xù)建設(shè)發(fā)展遭受到阻礙。

（二）保障性租賃住房金融支持發(fā)展需借鑒國內(nèi)外有效經(jīng)驗(yàn)

國外政府為解決國家特殊人群，及低收入人群的住房問題，紛紛建立起了政策性住房金融支持，從而為保障性租賃住房的建設(shè)發(fā)展，提供了長(zhǎng)期持久的低成本資金來源渠道，有效解決了保障性租賃住房，在建設(shè)發(fā)展過程中所產(chǎn)生的資金問題，推動(dòng)了政府保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)的發(fā)展。例如，韓國實(shí)行的國民住宅基金制度，日本實(shí)行的住宅金融工具庫制度，德國實(shí)行的合同儲(chǔ)蓄制度等等。這幾種國家的政策性住房金融支持制度，有效實(shí)現(xiàn)了保障性住房的金融支持發(fā)展，保障了國民的住房需求。

因此，借鑒政策性住房金融，能夠有效實(shí)現(xiàn)國家信用與市場(chǎng)資金的有效融合，為社會(huì)資金流向保障性租賃住房金融支持領(lǐng)域，提供了良好的借鑒。韓、日、德等國家強(qiáng)化了政策性住房金融支持立法，構(gòu)建了政策性住房金融機(jī)構(gòu)，建設(shè)了穩(wěn)定的資金來源渠道，推動(dòng)了國家保障性租賃住房的金融支持發(fā)展。因此，借鑒其他國家的政策性住房金融制度，對(duì)我國解決保障性租賃住房金融支持渠道的難題，具有一定的借鑒意義。他國的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，證實(shí)了政策性的住房金融支持手段，作為政府實(shí)施保障性租賃住房的重要方向，能夠解決政府在住房領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)國民收入再分配的重要舉措。在提高并解決了保障性租賃住房建設(shè)發(fā)展及一定的融資問題，提升民生利益等方面都發(fā)揮了關(guān)鍵作用。因此，我國要借鑒其他國家政策性住房金融運(yùn)行制度經(jīng)驗(yàn)，通過創(chuàng)新金融路徑，有效推動(dòng)我國保障性租賃住房金融支持的多渠道發(fā)展。

（三）建立國家信用與市場(chǎng)機(jī)制的長(zhǎng)效結(jié)合機(jī)制，強(qiáng)化保障性租賃住房金融支持

國外發(fā)達(dá)國家通過應(yīng)用政策性住房金融手段，實(shí)現(xiàn)了國家政府信用與市場(chǎng)機(jī)制的長(zhǎng)效結(jié)合，構(gòu)建了高效率的資金組織系統(tǒng)，將低成本的民間社會(huì)資金，有效注入了保障性租賃住房的建設(shè)發(fā)展領(lǐng)域。為保障性租賃住房建設(shè)發(fā)展的金融支持提供持續(xù)供給，提供了一定的有效性前提。實(shí)踐表明，保障性租賃住房的建設(shè)資金來源，不能完全依賴政府及地方財(cái)政支出，也不能利用臨時(shí)性或自發(fā)性的籌措方式，必須依靠政策性住房金融。從而為保障性租賃住房的金融支持，提供持續(xù)性制度保障，從而拓展資金來源渠道，促進(jìn)保障性租賃住房的金融支持良好發(fā)展。與其他國家相比，我國在保障性租賃住房金融支持層面，缺乏有效的政策性住房金融制度。

這是由于我國保障性租賃住房建設(shè)融資，主要依靠政府和財(cái)政投資，并且主要依靠直接投資，缺乏一定的財(cái)政投資及融資機(jī)制，導(dǎo)致民間資金無法進(jìn)入住房保障領(lǐng)域，國家財(cái)政的相關(guān)融資水平也難以取得成效。基于此，由于我國保障性租賃住房的金融支持，需要依靠低成本以及持續(xù)性、長(zhǎng)期性的資金政策，我國政府部門要意識(shí)到政策性住房金融，在解決保障性租賃住房金融支持及資金籌措中的關(guān)鍵作用。因此，我國政府要實(shí)現(xiàn)以政府為引導(dǎo)，結(jié)合國家信用與市場(chǎng)機(jī)制，發(fā)展政策性住房金融，構(gòu)建保障性租賃住房的市場(chǎng)融資長(zhǎng)效機(jī)制，從而為保障性住房的資金支持提供有效的金融制度。

（四）強(qiáng)化住房政策的金融立法，構(gòu)建國家層面的政策性住房金融機(jī)構(gòu)

住房政策性金融是一種獨(dú)特的金融形式，所以需要受到法律保護(hù)及相關(guān)規(guī)范制約。例如，韓國、德國及日本，分別制定了相關(guān)住房政策性金融法律，能夠?yàn)檎咝宰》拷鹑诘陌l(fā)展提供一定的制度支持和融資政策。而直到現(xiàn)在，我國關(guān)于政策性住房金融方面的法律，仍然是一片空白。

因此，我國政府應(yīng)積極借鑒其他發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化政策性住房金融立法。在政策性住房金融方面，以法律形式明確其業(yè)務(wù)規(guī)范，及相關(guān)監(jiān)管，資金來源渠道，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等問題，推動(dòng)政策性住房金融發(fā)展，為其創(chuàng)造有效的法律環(huán)境。多數(shù)發(fā)達(dá)國家都建立了以國家層面為引導(dǎo)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，落實(shí)了住房金融政策。而我國目前現(xiàn)有的政策性住房金融政策，主要直接為住房公積金制度。

但是，住房公積金制度偏向于從市場(chǎng)需求層面提供住房消費(fèi)金融，只是提升了公民的購房是能力。因此，為促進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)提供金融支持，我國需要構(gòu)建國家層面的政策性住房金融機(jī)構(gòu)。

（五）創(chuàng)新財(cái)政融資模式，為保障性租賃住房提供低成本融資渠道

在發(fā)達(dá)國家保障性租賃住房的資金來源中，多數(shù)具有資金來源成本低，資金持續(xù)性高，并且資金來源穩(wěn)定等相關(guān)特點(diǎn)。這說明其他國家在政策性住房金融方面，能夠有效支持保障性租賃住房的資金發(fā)展。因此，我國應(yīng)積極借鑒其他國家的經(jīng)驗(yàn)。

總的來說，每個(gè)國家在保障性租賃住房的金融支持方面，都會(huì)采取不同的資金來源渠道。例如，韓國的保障性住房資金來源主要集中在財(cái)政資金，國民住宅債券；日本的保障性住房資金來源，主要集中在人壽保險(xiǎn)、郵政儲(chǔ)蓄等；德國政府會(huì)通過發(fā)放儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)的方式，引導(dǎo)居民積極開展住房?jī)?chǔ)蓄。

因此，我國應(yīng)積極借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，將國家信用與市場(chǎng)資金進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，為保障性租賃住房的金融支持，開辟多元化的融資渠道。我國政府要改變往常直接將財(cái)政資金，投資在保障性租賃住房建設(shè)的方法。可以將財(cái)政資金作為政策性住房金融發(fā)展的投資者，同時(shí)借助政府的信用，拓展多元化的融資渠道，積極開展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，借鑒發(fā)達(dá)國家政策性住房金融的資金來源渠道，有效吸收社會(huì)閑散資金，積極開辦住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)。通過一定的財(cái)政稅收激勵(lì)政策，借助國家信用，將社會(huì)資本有效融入政策性住房金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品，從而有效促進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)的金融支持。