探究房地產企業財務戰略管理的問題及對策

李超

（蘇州首開永泰置業有限公司，江蘇 蘇州 215222）

截至目前，我國的房地產行業發展已有超過三十多年的時間，而且在很長一段時間里，房地產企業的發展為我國國民經濟的增長提供了重要支撐作用。但是近幾年，隨著政府及各大型房地產企業對土地的過分開發，房地產行

為了更加精確地了解房地產企業實際財務戰略管理過程中籌資戰略方面存在的問題，本文專門調研了GH房地產企業的相關數據，具體與負債關聯數據匯總如圖1所示：

從圖1中可以看出GH房地產企業，近五年來，負債結構中流動負債占比較大，幾乎都在80%左右，而非流動負債占比較少，平均約為20%。而且隨著時間向后推移，企業不斷發展，企業流動負債占比呈現逐漸增加趨勢，說明企業近幾年更加傾向于向金融機構短期借款的方式籌集資金。這一點從短期借款和長期借款占比就能明顯看出，在2015年時，長期借款占比幾乎是短期借款的二倍。但是到2019年，企業短期借款占比略高于長期借款。由此可見企業整體負債率也越來越高，面臨的償債壓力也不斷增大。匯總企業出現籌資問題的原因有以下三點：

圖1 GH 房地產企業負債結構分析情況

1．籌資方式單一

房地產企業現階段主要獲取經營資金的方式依舊是商業銀行貸款，分長期借款和短期借款兩種，而且長期借款占比越來越少，企業也沒有采用債券發行等的方式引入新股東，導致企業重組后進行的唯一一次股權融資也沒有順利完成。而短期借款占比逐漸增加，雖然可以借助更少的籌資資本，在短時間內解決企業資金運行問題，但是會增加企業短期還款壓力。籌資方式單一的同時企業償債能力也較弱，資產負債率逐漸增高，說明企業經營管理者并沒有對市場發展趨勢和企業自身發展周期有明確的了解，也沒有采取相應的籌資戰略。久而久之，企業的還款利息越來越重，財務杠桿作用也無法充分發揮。

2．內源融資能力差

企業內源融資主要是指依靠企業內部積累資金，而且內部融資有著一定的優勢，不需要很高的融資成本，也不會承擔較高的還債壓力。但是實際上房地產企業利用內源性方式融資獲得的就較少，內部留存資金總額遠小于長期借款、短期借款總額，并且近年來還存在著較大虧損現象。為了拓寬企業融資路徑，企業經營管理人員就要對現有內部經營方式進行優化，確保內部資金充裕的同時，也能進行部分融資，從而減少外部融資比例。

3．償債風險高

目前，國內城市商業銀行對市場營銷的認識還不夠深，還未能形成全面的市場營銷戰略策略觀念。全面的營銷觀念是引導相關銀行走向繁榮的指導方向，它關系到銀行的每一位員工，滲透于銀行工作的方方面面[5]。國內城市商業銀行應認識到市場營銷是建立在全員努力、客戶導向、利潤和社會責任這四方面之上。但是，目前國內的相關銀行對于市場營銷觀念的理解還不夠深刻，沒有真正落實市場營銷的“以客戶為中心”這個營銷理念。

從圖1中各種負債結構指標的分析，可以看出企業近年來的資產負債率均在80%左右。在當前市場行情不穩定的情況下，企業的經營效益也不是很理想，經營風險也相對較高，總之企業資本結構設置不合理，資產使用率低，企業面臨的償債風險較高[1]。

（二）投資戰略分析

根據調研GH房地產近年來相關投資數據信息，匯總出投資效益指標，見表1。

表1 GH房地產企業投資效益指標對比

從表中投資收益增長率和總資產增長率的變化可以看出，企業近兩年的投資收益效果不好，尤其是2018年和2019年的投資收益較差，甚至導致企業總資產發生減值，以致企業承受著巨大的業務經營壓力。

1．高溢價并購商譽減值，財務風險大

GH房地產企業在2018年以100%股權的方式收購了A、B兩家影院，收購金額分別為5億和3000萬，最終形成了3.5億和650萬元的商譽。從上表中投資收益和總資產增長率數據可以看出企業收購了這兩家影院后，并沒有極大地提升其盈利能力，反而使企業盈利能力有所下降，表明該投資項目并沒有達到預期效果。所以該房地產企業高溢價收購的這兩家影院企業，很大程度上會給企業自身經營帶來財務風險。

2．并購時未考慮被并購方未來發展

GH房地產企業投資的影視行業項目，根據當前市場估價，其現價值僅有1億元，而當初并購花費的資金遠高于現價值，甚至在未來五年內影院企業盈利的現金還不足超高溢價的30%。尤其近幾年因為大環境的影響，影院的業務收入甚微，要想在短期內盈利極其困難。造成這種現象的原因是在投資該項目時，項目負責人僅僅在于了影院的品牌效應，而忽略了其未來發展情況，缺乏完善的投資規劃[2]。

（三）股利分配戰略分析

表2 GH房地產企業股利分紅情況

1．股利分配缺乏穩定性

有上述表格中數據可知，企業現有的股利分配制度并不穩定，而且股利分配政策也有著較大的波動性。從2013年以來，企業只進行了三次股利分配方案調整，而且這三次股利分配并不統一，股利支付率情況也相差較大。從2015年以來就沒有再進行過股利分配。但是從投資者角度分析，他們會更加青睞于股利分配政策較穩定而且連續性強的企業，否則投資者無法對其企業前景進行估測。而且連續多年對股利不進行分配，也不做出轉增股利等的策略，可能會使投資者對企業盈利能力產生質疑，從而影響后續的融資活動順利開展。

2．未充分發揮股利激勵作用

從上述分析可以看出，該房地產企業經營管理層人員并沒有充分認識到合理的股利分配對股東投資及回報的重要性。即便企業現階段處于業務活動發展的關鍵時期，必然需要大量資金滿足日常業務經營需求，但同時也要考慮到企業長時間不進行股利分配而產生的一系列連鎖反應。最直接的影響是投資者及業內人士對企業未來發展前景和盈利能力產生質疑，從而會影響后續一系列融資活動的正常進行。所以企業要重視股利分配對股東及權益各方面的激勵作用，積極改善現狀[3]。

二、房地產企業財務戰略優化對策

（一）籌資戰略

1．擴大內部融資

企業要改善當前過分依賴外部融資的方式獲取資金，逐漸擴大內部融資，充分發揮內部融資風險低、成本低的優勢。企業內部融資主要受收益積累和盈利能力兩者因素的影響，所以企業要擴大內部融資范圍，就要從內部經營管理出發，優化運營資金管理，提高企業資產使用率和自身盈利水平。擴大內部融資的同時，外部融資占比就會相應減少，也可以有效降低企業財務負擔，合理規避財務風險，為企業利用較少成本提供源源不斷的資金，滿足其日常經營發展需求。

2．制定多元化融資策略

企業常用的債務融資能夠在短時間內幫助企業解決資金短缺問題，且融資成本也相對較低，但是弊端在于到期必須償還本金和利息。如果企業在實際經營中出現問題，無法及時償還借款本金和利息，既增加了企業經營負擔，又損害了企業行業口碑。為了解決這一問題，企業可以選用股權融資的方式，或者同時使用債務和股權方式融資，積極優化融資結構，制定多元化、可行的融資戰略，幫助企業提供足夠資金的同時，也要有效降低還款壓力。企業經營者可以在確定控制權不失去的前提下，適當發行股份，來進行股權融資[4]。

（二）投資戰略

1．制定調研和評估機制

GH房地產現階段的發展重點在于積極開拓第二產業，影視行業，而影視行業并不是企業所熟悉的房地產領域，其有著自身獨特的行業特點，并且受到國民消費水平、經濟形勢等各方面因素的影響。所以該房地產企業在進入到影視行業前，要做充分的市場調研，并準確預測其投入產出比，項目負責人要嚴謹調研實際市場數據信息，撰寫項目投資可行性調研報告，最終由股東大會決定該項目是否可行，對其進行投資回報評估，結合內外部經營環境情況，評估項目存在的風險是否可接受，如果都在合理范圍內，則該投資項目可行，可批準實施。

2．注重并購后資源整合

現階段企業經營管理過程中，為了提升市場競爭力，越來越多的經營者會考慮并購重組的方式進行多元化經營，而并購重組后的各種資源整合是并購中重要的環節之一。企業不僅僅要重視并購前期收集資料、信息，執行并購，還要重視在并購后各種資源的整合，包括企業文化、組織架構、制度體系、財務管理、業務流程等等，涉及范圍較廣，確保各種資源被有效整合，并能充分發揮其作用，為企業帶來極大利益。比如商業類房地產項目和影院的并購，可以利用影院放映來進行商場樓盤的宣傳，以此提高店鋪入駐率，同時還可以帶來更多營業收益。還要加強并購后人力資源的整合，使優秀人員得以重用，充分體現其個人價值[5]。

（三）股利分配戰略

1．保持股利分配政策穩定且連續

房地產企業經營管理者在進行股利分配政策制定時，要進行多角度、全方位的考慮，綜合考慮各種影響股利分配的因素、政策、股東訴求、市場變化、預判市場前景等，確保企業利用能夠被公平合理地分配，保障各個利益方和關聯方都能夠得到相應的利益。

2．采取剩余股利戰略，發揮激勵效能

如前文所述，GH房地產企業當前正處于業務活動迅速發展時期，需要大量資金滿足日常經營，而且從股利分配情況看，該企業從2015年至今均未做出任何股利分配策略。雖然企業當前正處于急需資金的階段，要適當留存資金、減少分配比例，但是也要適當進行股利分配，避免長期不分配股利，給投資者帶來負面情緒，從而給企業造成負面影響。所以建議企業要根據實際經營發展需求，對現有剩余股利進行合理分配，確保其收益一方面能滿足日常投資經營需求，另一方面能滿足對投資者的分配，這樣可以極大地增加投資者對企業的盈利信心；對于企業內部表現較為優異的員工也可給予適當股利分配獎勵，充分調動員工工作熱情，發揮其主觀能動性，從而幫助企業實現各環節戰略管理目標，促進其健康、穩定發展[6]。

三、結束語

總而言之，現階段房地產行業日常經營發展面臨著宏觀政策調控和行業內部競爭的雙重壓力，所以房地產企業要實現可持續發展，順應現代化經營管理趨勢，就要從財務戰略管理層面著手。本文詳細探究了房地產企業財務戰略管理過程中存在的問題，也分別從籌資、投資、股利分配三方面提出了改進對策，希望可以為房地產企業解決類似財務戰略管理問題提供一定的價值。另外由于本人實際研究財務戰略管理方面的時間、精力有限，收集到的信息也可能存在一定缺陷，相關企業在應用本人結論時，要充分考慮企業自身實際經營趨勢，酌情借鑒，避免盲目。