房地產企業成本管理存在的問題及優化對策

秦芳

（山西國信文旅房地產開發有限公司，山西 太原 030000）

近幾年，我國房地產行業的發展因為各種宏觀政策調控。相對來講，熱度在減少，市場發展也在不斷收緊、規范，這對于行業內各房地產企業來說，經營壓力越來越大。在市場整體不斷收緊、競爭對手持續發展的被動局勢下，房地產企業要在眾多競爭中脫穎而出，就要打破傳統成本管理思維，擺脫落后低效的成本管理方式，不斷優化創新成本管理方式，從而實現降本增效的目的，幫助企業獲得更多價格優勢。房地產企業成本管理涉及各個環節，本文也從不同環節進行成本問題概述，并從企業戰略發展角度提出更加規范性、更加理性的優化對策，幫助企業創造更多競爭優勢，提高企業市場價值。

一、房地產企業成本管理過程中存在的問題

在研究本文課題之前，分別對房地產項目開發設計的各個階段成本費用占比及對成本管控效果的影響程度進行了簡單匯總，見 表1。

從表1中統計數據可以看出，房地產企業項目開發對整體成本管理影響最大的決策、設計、施工三個階段，其他階段像招標、竣工，也會對成本管控結果有一定影響，所以房地產企業成本管理涉及全過程，任一環節存在成本管控漏洞，就會影響最終成本管控效果，從而影響企業經營利潤。本文主要從以下四個方面分析成本管理缺陷。

表1 房地產項目開發各階段成本費用及對整體成本管理效果的影響

（一）成本管理理念薄弱，優質人力資源短缺

1．工作人員成本管理理念薄弱，缺乏全面控制成本意識。主要是經營者、項目負責人對成本管理缺乏正確認識，在他們的引導下，就會使各下屬部門人員同樣忽略成本控制，從而造成各種不必要成本費用的增加。

2．成本管理體系不完善，缺乏優秀的人才。對于成本控制工作，并不是簡單的盡量省錢就行，而是要用最小的成本創造最大的財富，很多企業都會讓財務人員兼任成本管理工作。因為財務人員實際工作經驗、時間、精力都有限，根本無法學習更多成本相關的理論知識，所以也不會利用專業的方式進行成本管理，從而造成各環節成本費用增多[1]。

（二）規劃設計閉門造車，施工計劃更改頻繁

項目設計是整個項目開發的靈魂所在，其成敗與否，核心就在于設計方案能否充分發揮其價值。但是很多企業都存在著設計期間，與其他各部門人員溝通交流少，閉門造車的情況。或者在進行項目方案設計階段，并不會考慮更多實際建設成本，導致建設成本嚴重超標，最終不得不進行方案更改，這樣就會使設計方案缺乏規劃性、實用性，從而給房地產企業造成更大經濟壓力，或者是在方案設計時，忽略建設材料的選用和實際施工難度，也會造成設計方案隨意更改，增加施工成本。

根據圖1中結果顯示，在設計階段成本管控調研過程中，多數企業成本管控處于一般水平，很少有企業能夠確保有完善的評價體系、各種資料保存齊全、設計變更及時。橫向分析圖表發現，工程資料保存是否齊全均值最高，科學的評價體系均值最低，說明企業在保存資料方面表現良好，但是在制定相關制度體系過程中存在著很大缺陷。

圖1 設計階段成本管控調研結果匯總

（三）代理資質審核松懈，信息失真現象嚴重

房地產企業項目開發整體的成本管控效果與各個階段都有著一定關聯。而房地產企業在實際經營過程中，在圖紙設計、工程施工、工程驗收、成品項目銷售、物業管理等方面都需要進行外包管理，所以代理機構的選擇對企業成本管控效果很重要。在很多情況下，由于各種內外部因素阻礙，使得選擇代理機構時，審核過程并不夠規范、嚴謹，所以經常會出現代溝方虛假制造證據獲得相應代理業務資格，從而給企業造成較大經濟損失。在對代理方進行相關資料調研時，需要調研內容有對方資信度、行業口碑、履約情況、資質能力、經濟實力等。實際選擇代理機構時，更多地相信代理方自行提供資料，企業方面并沒有對其資料的可信度進行深入調研，也缺乏第三方機構的詳細信息披露，所以為后續成本管理埋下了嚴重隱患，增加了不必要的成本費用[2]。

（四）營銷推廣過程冒進，導致銷售費用虛高

房地產企業經常會出現實際營銷推廣費用與項目本身定位不匹配，推廣進度也沒有與項目開展進度相一致，企業與營銷代理機構間也存在著信息不對稱現象，導致盲目增加廣告投入費用，使得項目整體營銷費用虛高。例如重慶KJ房地產企業，在項目營銷環節采用外包方式，而且在工程開始前，雙方就簽訂了合作協議，然后銷售方就進行了大量廣告宣傳。但是實際上該項目并沒有在規定時間內完成，取得開盤許可，這樣就使得前期積累的一些客戶大量流失。然后在開盤后，同樣投入一大筆資金用于廣告推廣，還有工程設計突然變更，延誤了竣工時間，又流失了部分客戶。代理方不得不加大廣告宣傳力度，通過提高價格來獲得利潤，但是高價必然會造成部分客戶流失，總之給企業造成了極大的經濟損失[3]。

二、優化房地產企業成本管理的對策

（一）樹立成本管理理念，完善企業組織架構

1．從成本管理理念層面分析，要讓企業決策者、經營管理者以及基層員工都正確對待成本管理，樹立成本管理意識，并且把成本管理提高至戰略管理高度，才能更加全面、更準確、更客觀、更規范、更理性地開展相關工作。要讓不同層級人員全面了解全過程成本管理，而不是把眼光局限于眼前，與其他各部門成員相互交流，相互配合，完成成本管控工作。

2．從企業組織架構層面分析，為了全面管理成本，可以設置一個專門的成本管理崗位，聘請專業的人員全權負責成本管理相關事項，為了管理便捷，可以設置在投資部門。如果房地產企業規模相對較大，個人無法完成這些工作量，就可以單獨成立一個成本管理委員會，委員會成員由投資部、項目建設部、項目運營部、銷售管理部等各部門分別選出一個優秀人員共同擔任，委員會負責人由總經理擔任。

3．從成本管理人力資源層面分析，要不斷完善與成本管理相關的崗前培訓、在職培訓和升職加薪制度體系。關于成本培訓活動都由人力資源管理部門組織，培訓內容可以與成本管理委員會成員進行商議、決定。為了保障員工切實通過培訓有所收獲，要對其進行培訓考核，并把考核結果納入個人績效結果，以此來鼓勵員工積極主動學習成本管理理論和實踐的相關內容[4]。

（二）優化設計階段成本，重視部門間合作

1．進行方案設計時，要與各部門間相互溝通協調，確保方案的可行性、實用性。房地產企業項目方案的設計一般由投資專員、工程設計專員、成本管理專業共同完成，確保所設計方案整體可行、成本在可控范圍內，項目投資回報比高。

2．實施限額設計管理。設計階段的限額管理主要在于可行性研究報告出具的詳細、準確程度。完善的可行性報告研究要在投資前進行全方位的信息調研，然后根據投資規劃設置合理的方案、選用合適的工藝，確保投資在規定范圍內備使用。

3．對設計單位選擇采用招標方式，并加強招標過程管理。在實際項目開發時，相對公平公正的工程設計單位選擇一般選用招標方式，并且要嚴格把控設計單位的選擇。在各設計單位進行參標時，要提供對自身有利的、有創意、價位合理、施工工藝先進的各種設計方案，確保所選設計單位有真才實學，避免后續因為設計圖紙造成返工、質量缺陷等不合理問題。既影響工程進度，又影響企業最終的盈利大小。

4．增加圖紙會審力度。一般工程項目在實際施工過程中因為各種突發因素，突然發生變更情況較多，但還是要盡可能在施工前進行圖紙的審核，避免因設計變更造成各種損失。在對圖紙進行審核期間，審核內容有送審結算書、施工合同、施工圖紙、預期竣工圖、簽證單、材料選用規格及價位。如果企業內部無法對其設計圖紙進行準確審核，可外聘行業專家幫忙評審圖紙的可行性。

（三）加大代理審核力度，拓寬信息反饋渠道

要全方位、全面地分析代理機構各方面情況，確保收集到的信息真實可靠，具體從以下四方面著手：

1．信譽度的審核

不僅僅要查看代理方自行提供的信息真實性，還要通過更權威的政府平臺確認相關信息的準確性，如“中國政府采購網”“信用中國”等系統，查看代理方是否存在不良失信行為、違法行為、重大涉稅案例等；為了更有保障，可以綜合第三方信用評估機構出具的相關報告，整體評價代理方信用度。

2．實際服務能力的審核

審核代理方的服務能力主要從實際經營水平和營業范圍、資質方面入手，確保企業有合法合規的營業執照，并嚴格按照上面許可內容進行營業。營業水平要分析其以往服務履約情況、客戶滿意度、經營業務時間長短等[5]。

3．財務水平的審核

如果實際條件允許，則可以要求代理方提供更多財務類報表，根據報表分析現金流量、償債壓力、償債能力、獲利能力等，盡可能幫助企業規避各種代理方風險。

4．現有設施設備的審核

主要審核對方建筑設施設備是否齊全，相關操作人員是否具備資質、自動化建設水平等，能否滿足當前項目要求。

（四）調整銷售階段成本，合理分配關鍵活動成本占比

1．營銷代理費用的管控，尤其是選用外包方式進行營銷的費用管理。在進行外包銷售時，要對銷售團隊的營銷能力、誠信程度、銷售最好業績、平均業績、資質背景等進行全面評估，并最終確定代理銷售方。然后雙方簽訂代理業務合同，對于其中可預測的各種特殊狀況造成的損失，都要明確劃分責任，避免后續產生不必要的法律糾紛，在合同中也要明確標注代理支出費用。最后企業要加強與代理銷售方的溝通交流，可以建立線上房屋信息系統，減少各種交流成本。

2．場地租賃費用管控，對于房地產項目，產生費用最多的場地租賃費用是售樓辦公選用的地址。選擇合適的售樓處，并且做到項目的良好宣傳，確保人流量大，周邊交通便利，能吸引足夠的客戶，以此來提高項目成交量。

3．員工薪資、營銷管理日常辦公支出管控，主要是對房地產企業銷售人員的工資、福利待遇、軟件硬件辦公費、差旅費等的合理管控。這部分費用最好采用預算的方式落實，對每個環節進行相應的成本費用控制，并且制定相對較詳細的各種費用報銷標準，避免產生各種不必要的成本費用支出，從而造成浪費[6]。

4．增加關鍵活動成本占比，在項目成本全過程管理期間，不同的環節都要有一定的成本費用支出比例。為了有效實現成本管理效果，就要從價值鏈角度分析各環節成本費用，并根據實際情況進行各環節成本費用比例，力爭為企業創造更多價值。

三、結束語

總而言之，房地產企業成本管理效果與企業整體業務活動經營發展趨勢有著直接關聯，企業能否實現高效的成本管理，實現降本增效的經營，提升應對突發風險的能力，對于企業長久穩定的發展有著重要的推動力。上文中針對房地產企業成本管理期間存在的各種問題進行了詳細探討，也通過查閱相關文獻，借鑒行業龍頭企業成功管理經驗，提出了有效的成本管理對策，有樹立成本管理理念，完善企業組織架構、優化設計階段成本，重視部門間合作、構建外部價值鏈戰略，加大代理審核力度、調整銷售階段成本，合理分配關鍵活動成本占比等。希望本文的研究可以為更多類似企業成本管控提供一定的解決思路，也促進各行各業多元化發展，豐富我國市場經濟體制。