房地產企業土地增值稅清算實務中的相關問題探究

周 艷 寧波正源會計師事務所有限公司

房地產企業作為我國經濟發展中的重要支柱，產生的影響重大。隨著國家政策的調整，房地產企業土地增值稅清算中仍存在一定的問題，對企業發展以及相關工作的開展進行產生了一定的阻礙。為規避這一現象的產生，在實際的企業發展中應當對其中存在的問題進行細致分析，立足實際進行優化完善，實現問題的高效處理，規避其對企業產生的負面影響。本文就以房地產企業土地增值稅清算、相關問題以及解決對策進行分析，希望為房地產企業解決土地增值稅問題提供相應的助益。

一、房地產企業土地增值稅清算分析

結合企業的發展特征能夠發現，在房地產企業的發展中，土地增值稅是非常重要的一部分，對企業的發展狀態有著直接的影響。所謂土地增值稅，通俗點來講就是對土地一級土地上方的建筑物作為征稅對象來進行相應的稅務征收[1]。伴隨著城市化發展進程的不斷深入，房地產企業迎來了新的發展契機，再加上工程項目的規模越來越大，導致相關工作的開展和進行中出現管理難度較大的現象，對企業發展進步產生了一定的阻礙。與此同時，我國針對房地產產業進行了政策的調控和完善，給企業財務人員的工作帶來了較大的挑戰。在土地增值稅清算過程中，問題可以體現在由于高溢價帶來的高額稅收成本，致使整個產業的經濟收益受到一定的影響。在調整商品房供應的類型后，可以對高檔商品供應進行有效的控制，在此基礎上能夠顯著降低稅收成本，使其控制在合理的范圍內[2]。并且高額的稅收成本還會影響企業結算后的資金鏈，對企業產生的負面影響顯著。為此，想要實現企業長效、全面的發展進步，注重和加強內部重視度是很有必要的，并且在此基礎上還要做到理性投資。

二、房地產企業土地增值稅清算實務中的相關問題

(一)土地增值稅清算單位問題

具體來說，立足房地產開發企業來說，在完成備案登記后才可以開展相應的建設項目。但是綜合實際的建設會發現，部分企業并沒有依據項目的差異進行分期備案，導致后續的清算過程中出現一系列問題[3]。例如，在實際的建設中沒有依據項目的差異進行分期備案，在此基礎上就會產生以下問題，如：其一，在進行不同項目分期建設后，其土地增值稅清算工作能否依據相應的規劃進行？匯算是否合理？其二，若是同一個房地產開發企業，不同類型的商品房如何進行增值額和增值率的計算？這些問題的產生會導致企業進行土地增值稅清算實務時出現各種問題，對企業的發展也會產生一系列的阻礙現象，對后續各項工作的開展和進行也會產生非常不利的影響。因此，在實際的清算實務工作中需要對其中的單位問題進行處理優化，最大化規避其中存在的問題以及不足，實現針對性處理優化，對房地產企業發展進步產生的積極作用顯著。

(二)尾房繳納土地增值稅問題

在實際的企業發展中，相關的稅務清算工作對企業發展產生的影響重大，而且此項工作的開展會受到多種因素的影響而產生各種不良現象，導致企業發展中出現各種問題，無形中會阻礙企業的發展進步。舉個例子，在企業的發展中，在進行稅務清算前，若是企業的樓盤沒有全部銷售完成，存在尾房現象，就不能在其轉讓的過程中進行單獨的土地增值稅的清算，依據我國《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》會發現，其中明確指出，即“我國在土地增值稅清算時，未轉讓的房地產以及需要繼續銷售的，應該在銷售當月就進行清算，不可以先預征后重新啟動土地增值稅清算工作”。在此項問題的產生后需要企業注重和了解相應的規范政策，立足實際進行管理深入，也能夠由此確保企業的發展進步[4]。

(三)建筑安裝成本以及質量保證金問題

結合我國的營業稅法進行深度剖析會發現，在建筑勞務施工的過程中，需要建筑單位逆序進行相應的稅務繳納，并且在此過程中還要保障其中涉及的建筑安裝工程費與各項相關費用、決算報告、施工合同中的內容一致。并且在相應的土地增值稅清算規范中也明確指出，若是在實際的清算中出現建筑單位的實際支出缺乏合理合法的憑證，是不能扣除項目金額的。并且部分房地產企業在進行這一環節的清算時多存在票據憑證不合理、不規范現象，導致后續的工作開展受到較多的阻礙，而且企業的經濟效益以及實際發展也會因此受到影響。因此，在實際的管理中應當關注其中問題的優化，由此確保房地產企業的建設效益。

三、房地產土地增值稅清算實務工作中存在問題的應對策略

(一)重視土地增值稅清算工作優化

綜合實際的發展能夠發現，此項工作的開展和進行對企業的發展進步有著直接的作用，產生的影響重大，為規避以往清算中存在的諸多問題，需要企業管理人員關注和清算工作的開展，并且財務人員也要關注相應政策的分析，立足全面、規范視角進行處理優化，由此助推房地產企業土地增值稅清算實務工作更好地開展進行[5]。首先，相關的工作人員需要對清算工作的流程以及重要性進行剖析，保障此項工作的準確性，所以在開展清算工作前需要對相應的清算對象進行細致的分析，了解其具體的分布區域，為后續清算工作的開展進行提供相應的助益。其次，在清算過程中應當嚴格依據相應的規范以及條例進行，針對部分土地增值稅清算時仍未銷售的房地產或者清算后銷售轉讓的資源進行整理，然后依據相關的規定及時對其進行申報，能夠由此提升清算實效。最后，在完成清算工作后需要對各項環節進行分析，評估其中是否存在不科學或者不合理現象。

(二)明確房地產納稅范圍

在實際的清算過程中，為有效避免出現逃稅漏稅等現象，需要對相應的納稅范圍進行細致的分析，針對部分用以職工福利方面的房地產，需要相關的工作人員完成所有權的轉移后依據相關的文件規范對土地增值稅進行計算[6]。在此過程則需要企業財務部門明確具體的稅務清算流程，即房地產企業在完成各項開發項目土地增值稅相關材料的報送工作后，才能夠進行相應的清算工作，在此過程中需要對企業內部存在的各個開發項目進行核算分析，尤其要關注土地增值額，這一部分會對企業土地增值稅的繳納稅額產生直接的影響，并且立足實際會發現，不同的土地增值額實行的稅率也是不同的，為保障清算的準確性需要關注這一差異性，依據此能夠完整、準確地計算出房地產企業真正進行清算的項目費用，對企業發展進步產生的積極作用顯著。總的來說，房地產土地增值稅清算實務工作對企業實現持續、健康發展進步產生的積極作用顯著，為保障相應的清算工作能夠高效率、高質量進行，需要關注和重視其中存在問題的分析，有針對性進行處理和優化，規避其中存在的不足。而且在實際的清算過程中需要的納稅的范圍進行分析，避免產生少繳、漏繳等現象的產生，這樣才能夠確保納稅規范性。與此同時，為保障具體清算實務的準確性，需要對其中存在的數額差異等進行分析，避免因忽略差異現象導致產生項目費用誤差，不但會影響企業的經濟效益，甚至會影響企業的社會效益，因此，關注其中數據的正確性、完善性、合規性是很有必要的。

(三)嚴格控制房地產企業成本費用分攤

具體來說，這一工作的開展和進行對企業的發展有著積極的作用，其主要體現在能夠對房地產增值稅款的流失現象進行控制緩解，對企業產生的積極影響顯著。鑒于此，在實際的工作開展中需要相關的人員依據房屋建筑面積分攤的原則進行分析計算，依據準許扣除的建筑單位成本金額與收入配比原則進行具體的成本費用分攤，在此過程中能夠顯著提高工作實效，并且還能夠減少稅款損失現象的產生。另外，土地增值稅清算工作具有顯著的特殊性，與企業一般的會計工作有著較大的差異性，但是企業在實際的成本費用管理中采用常規的會計計算模式，導致實際的清算工作實效低下，難以體現實際的價值，甚至會導致企業產生稅務問題[7]。針對此，在實際的管理中需要注重和加強清算人員的專業素養，認識到稅務清算以及常規會計間的區別，積極學習和了解國家的相關政策文件，由此能夠提升土地增值稅清算人員的工作實效，相應的稅務籌劃能力提升，對企業的發展能夠起到非常積極的作用。

(四)協調國家與地方層面關系

立足房地產發展趨勢能夠發現，在未來的發展中，房地產企業會始終處于國家的控制和調節中，旨在實現全面、科學的發展進步。但是受到微觀層面和宏觀角度的影響，在房地產發展中出現國家與地方層面協調不足的現象，導致企業發展受阻。如一方面，國家大力促進房地產企業的發展，另一方面又進行行業發展的控制，由此避免產生“泡沫”經濟現象，而國家對該產業的控制手段主要體現為土地增值稅，清算工作也是要長久進行的。再加上受到我國地域特征的影響，地方經濟發展不平衡是顯著的特征，部分地區為促進當地經濟發展，會出現大力支持房地產企業的現象，同時也會在土地增值稅上進行優化[8]。在此現象的影響下，清算工作的開展和進行會遇到一定的問題，為規避相關問題的產生，需要房地產企業關注國家以及地方層面政策的了解，分析和解讀相應的政策，避免產生不合理或者違法進行征收或清算現象產生，在此基礎上也能夠顯著降低企業的稅務風險，對企業發展進步產生的積極影響顯著。所以，房地產企業在實際的發展中應當始終“耳聽八方，眼觀六路”，了解最新的政策變化，依據政策進行各項工作。

(五)嚴格審核清算項目票據合規性

具體來說，原始票據是土地增值稅清算項目費用扣除中的唯一憑證，想要保障土地增值稅清算實務工作的有效性，需要注重這一環節的處理優化，避免不合規的項目票據產生，由此也能夠為房地產企業發展提供相應的助益。綜合實際的票據管理能夠發現，在房地產項目的開發過程中，受到業務種類的影響，其中涉及的原始憑證種類繁多，而部分提供原始憑證往來的單位很多時候不具備開具正規票據的條件，若是不關注其中問題的處理，會導致后期清算工作開展中遇到較多的阻礙，無形中也會影響相應的工作實效。針對此，在實際的實務工作中需要關注和重視其中票據正規性的分析，對相應發票開具的時間、內容、金額、對象以及實際業務等進行規范分析，符合標準的發票才能夠計入開發成本，才能夠計入成本并扣除。一部分項目的往來對象為國家行政機關或者相關事業管理機構，其中項目建設所在地規劃部門的行政收費，需要取得省級財政部門監制的行政事業性專用收費票據才能夠予以確認。針對部分往來對象為個人的現象，若是需要向個人支付房地產開發項目的拆遷補償款，受到個人不能開具規范發票的影響，可以通過本人簽字確認的收據出具并聯合雙方簽訂的拆遷補償合同作為原始憑證，由此才能凸顯憑證的合規性。總的來說，原始票據是土地增值稅清算中的根本依據，為保障相關工作能夠更好地進行，必須要關注和重視票據的合規性，做好審核工作，由此保障房地產企業的具體效益。

四、結語

總的來說，在房地產企業的發展中，土地增值稅清算實務工作產生的影響重大，直接影響企業的健康、持續發展。因此，在實際的企業發展中，需要對土地增值稅清算進行細致的分析，了解其具體的流程以及標準，關注和分析其中的問題，立足企業發展需要進行存在問題的處理優化，由此規避其產生的負面影響，助推房地產企業更好地發展進步。■