房產測繪面積中存在的問題及質量分析

文／蔣秀琴 安化縣自然資源局 湖南益陽 413500

引言：

房產測繪面積作為工程測繪中比較重要的一部分內容，通常是在建筑工程竣工驗收階段進行，在實際房產面積測繪作業中，因測繪內容具有一定復雜性、多樣性特征，為保證最終測繪結果的精準性，應根據當前我國現行規范標準來開展相應的測繪工作，根據房產實際采取科學合理的測繪技術，以此獲取精準、可靠的房產面積數據信息。就此本文通過對房產測繪面積中存在的問題及質量進行分析，具有一定現實研究意義。

1.概述房產面積測繪

從本質上來講，開展房產面積測繪，是基于服務工程項目測繪工作，對此進行更深層次的管理。簡單來說，在完成房屋建筑施工作業后，政府部門委派房產管理工作部門工作人員，按照該建筑工程設計圖紙，對房屋進行測量、繪制等，以此獲取最終房屋建筑面積信息，包括套內、公用等建筑面積信息[1]。通過上述對房產面積進行全面、細致性的管理和計算，其根本目的在于為今后房屋建筑在使用中明確產權信息，以便于更好的開展房產管理工作。

2.房產測繪必要性分析

從某種意義上來看，房產面積測繪質量和測繪數據，不僅僅對房產實際面積結果有直接性影響，還會對房產交易過程中的買賣雙方基本權益產生相應的影響，因此在進行實際房產面積測繪過程中，對測繪流程、操作細節、測繪標準等各項要求，都應該嚴格按照當前國家規范標準中提出各項要求[2]。對于房產法律糾紛的處理，通過開展房屋測繪面積工作，能夠起到保護房屋建筑產權人的根本利益，而對于面積測繪作業所產生的結果，能夠針對房產可能存在的法律糾紛、產權價值等提供關鍵性證據，是法律機構進行房屋產權糾紛事件處理以及違章類建筑審核的重要憑證。根據我國法律規范明確指出，開展房屋項目建設、房地產交易活動的，都需進行房屋面積測繪。除以上之外，在房產測繪面積過程中，因房屋之間的大小、規格等存在一定差異，對于非專業人士，很難看到其中的細節之處，個別不法開發商可能會利用購房者不了解房產交易規范的情況下，可能會出現偷換概念的行為，為購房者認知帶來誤導，由此賺取高額經濟利潤，對我國房產市場健康發展帶來一定阻礙影響[3]。基于以上，做好房產面積測繪工作，一方面能夠有效降低上述不法行為發生率，為消費者購房提供有力保障；另一方面還能夠有效解決因產權面積不清而引發的糾紛事件，為國內房地產市場健康和諧發展，提供有利環境。

3.房產測繪面積中存在的問題

3.1 缺乏具體的技術標準

從本質上來講，因房產測繪面積工作本身具有非常強的復雜性、精密性特征，其對于技術方面的要求非常嚴格，但就當前測繪工作現狀來看，并沒有可供測繪作業人員能夠遵循的規范文件和技術標準，以此規范化測繪工作步驟、細節內容等，還有個別參考文件存在測繪參數標準不夠明確的問題，缺乏技術標準在其中起到支撐性作用[4]。基于以上，因上述技術規范不標準、執行力弱的原因，很難滿足相關工作部門、委托商對房產測繪面積工作提出的要求。如果其中出現測繪糾紛情況，很難提供可供參考的數據依據，大多情況下只能夠根據測繪工作者個人經驗來確定，以上也就使得最終面積測繪結果與實際測繪結果兩者出現偏差。

3.2 從業人員專業水平低

就房產面積測繪這項工作性質而言，其對于測繪工作者專業技術方面的要求比較高，但就當前測繪機構中的職業測繪工作人員結構現狀來看，很多執業人員專業水平比較低下，在實際面積測繪工作中，對一些相對精密的設備、儀器在操作上，存在某些不規范的行為，以上必然會對最終測繪結果精準度產生直接影響。另外，還有個別測繪機構為節約資金成本，不注重測繪人員的崗前專業培訓，也沒有基于勞動合同存續期間對測繪人員進行考核，以上都無法保證測繪人員專業水平。

3.3 公攤面積分配不準確

在進行房產面積測繪過程中，很多業主缺乏專業上的知識，并不了解房產面積是如何進行測繪和計算而獲取的數據信息，這就在一定程度上侵犯用戶本應具備的知情權[5]。另外在進行實際測繪工作中，對房屋內部一些突出性的部位，例如陽臺、飄窗等位置，可能會出現測繪結果不精準情況，對于該部分的面積計算不知道應如何進行，在這種情況，個別開發商就會故意引導測繪工作人員，將原本不應由客戶承擔的公攤面積，全都包含在用戶房產面積內。

3.4 面積測繪標準不完善

隨著我國建筑領域高速發展，結構相對復雜性、大型類的建筑數量也隨之增多，這就在一定程度上增加了面積測繪工作困難度，因建筑測量面積、處理數據、操作程序、測繪任務比較多，再加上測繪工作勞動量大，無法保證最終測繪結果準確度。除以上之外還需要特別注意的是，因房屋建筑設計理論快速發展，在實際面積測繪工作中也產生了一些新問題需要解決，但國家對這些新問題沒有提出解決方案，測繪機構也只能根據當前所在區域實際進行解決，但這種情況很難針對性解決問題，還可能會對房屋使用人的合法權益造成損害影響，無法保證最終面積測繪數據的權威性和精準性。

3.5 房產測繪法律不全面

從某種角度來講，房產面積測繪質量和結果對用戶切身利益有直接性關聯，因此在實際面積測繪工作中，對于測繪作業的工作流程、具體測量精度要求以及房產測繪面積的計算等方面，都應該制定相應的規范標準和具體要求，而這部分也是當前我國產權產籍管理工作部門，專門對房屋建筑產權人所提供的法律保護的重要依據，特別是在發生房產產權法律糾紛事件，或者是對違章性建筑進行審核工作時，能夠起到一定的憑據性證明作用。

一般來說，房屋面積是當前我國建筑與房地產領域發展中的重要指標，更是對房產進行測量的基本要素，也是當前我國城市發展規劃、房屋產權信息登記、征收稅費、產權產籍管理等方面的一項重要參考，同時也是在進行房屋建筑拆遷安置、面積統計、買賣交易以及城市發展中的地價核算等進行計量的重要單位信息[6]。但在實際測繪工作中，因房屋面積種類多樣，非專業人士在面對這種情況會決定產權面積測繪很難，特別是在進行房產交易時，存在一些不良開發商、房產買賣中介，會從建筑面積上偷換概念，由此誤導消費者，因此只有完善房產面積測繪法律規范，以此減少房產交易活動可能引發的糾紛問題，有利于維護房屋購買主體的合法權益，保證房產市場的運營有序，具有重要意義。

4.提高房產測繪面積工作質量的策略

4.1 做好房產資料、圖紙審核工作

要想順利開展房產測繪面積工作，首先要做的就是做好房產資料、圖紙的審核工作，而這也是進行房產測繪工作的根本前提所在，因此在正式開展房產面積測繪工作前，首先應要求委托方，將需要進行面積測繪的施工圖紙，上交至規劃工作部門進行審核，規劃部門在完成施工圖紙審核后，并保證審核結果符合相關規范標準的前提下，將審核合格后的施工圖紙上交至測繪單位，以便于測繪工作人員根據施工圖紙內容進行房產面積測繪作業。從委托方的角度來講，要求其所提供的施工圖紙內容完整、準確，圖紙內容應包括房產建筑的剖面、立面、樓梯、立體、飄窗、陽臺等具體的詳圖資料，同時還要委托方提供建筑功能位置以及相關說明，如蓄水池、配電器等；測繪人員在進行實際房產面積測繪過程中，查閱尺寸數據信息是否滿足相關要求，且房產圖內容應保持完整、清晰。舉例來講，在進行房產面積測繪過程中，對于坡屋頂房屋是基于2.2m范圍線進行確定，如果在實際測繪中無法通過平面圖確定范圍線情況下，可通過委托方所提供的剖面圖資料來獲取信息。其中需要特別注意的是，如果委托方所提供施工圖紙出現變更問題，對此應要求委托方將變更詳單上交至測繪單位。對于測繪機構所編寫的測繪報告，應嚴格按照規范進行編寫，對于編寫內容應表述清楚，由相關部門做好檔案保存管理工作。

4.2 提高面積測繪工作者專業水平

要想從根本上提高房產面積測繪工作，其根本前提在于相關測繪工作者自身的專業內容，對于房產測繪工作人員，主要包括以下幾種類型的專業技術人員：房產產品檢驗人員、相關房產資料整理人員、房產外業測繪人員以及房產內業計算工作人員，以上工作人員在正式進入房產面積測繪工作前，都需要進行專業性的培訓和學習，只有培訓符合標準要求才能進入崗位參加相關工作[7]。特別是在當前信息時代快速發展背景下，各大領域都在積極將現代信息技術引進于自身發展，以此提升自身在行業中的發展水平，而這也就在一定程度上為測繪工作人員的專業能力提出更高更嚴格的要求，要求其加強對信息化測繪數據的掌握度。從某種角度來講，測繪工作者在實際房產面積測繪中的專業能力、測量水平，對最終測繪結果是否精準、可靠具有直接性影響。基于以上，對于現有測繪人員，可通過定期組織崗前培訓，以此提升其專業水平，能夠科學應用現代測繪技術和相關數據分析軟件。對于培訓內容主要有確定房產測繪面積部位、面積測繪主要方法、相關法律規范要求、原則以及標準等；另外還要針對測繪工作制定獎懲機制，這樣做的目的在于體現良性競爭精神，以此激發職工在測繪工作中的積極性，降低測繪工作中失誤率，進而提高測繪工作質量，具有重要意義。

4.3 提高公用分攤面積計算準確度

在進行房產面積測繪過程中，為有效降低測繪過程中可能出現的誤差情況，嚴格根據《房屋測繪規范》中相關要求開展測繪工作，在正式開展測繪作業前，首先要做的就是對當前房產測繪需要進行計算的全面積、半面積以及不計算面積。基于以上，針對公攤面積的測繪和計算，應根據房產實際情況開展測量作業，若公攤面積處于全封閉時，應對全面積進行相應計算；若公攤面積處于敞開狀態，則應查看公用面積是否包含在建筑主體結構范圍內來決定，以此完成具體測繪活動[8]。在實際房產面積測繪過程中，要想進一步提高測繪結果的精準、可靠性，還需要委托方向測繪單位提供房產面積測繪的說明書，這樣做的目的在于避免委托方錯誤標記陽臺、飄窗、花壇等部位的面積。基于以上，在進行房產面積測繪過程中，其核心在于公用分攤面積是否合理，如果公用分攤面積測繪結果出現錯誤，必然會讓房產實際使用者的基本權益帶來直接性損害和影響；但如果無法明確具體的房產公用分攤面積，則應根據《房產測量規范》中規定，測繪、質檢以及技術等相關人員共同探討分析進行確定，完成公用分攤部分的面積計算，還要將此與之前所計算的各面積進行對比，保證最終計算結果的精準性。

4.4 建立房產測繪面積質量控制體系

在進行房產面積測繪過程中，要想切實保證測繪質量滿足規范要求，其根本在于制定房產測繪面積質量控制體系，以此在測繪工作中起到約束性作用，進而提升房產測繪面積工作質量。關于質量控制體系的建立，主要有以下幾方面內容：第一，明確房產測繪面值質量控制內容，基于當前現代數字測繪技術普遍應用的背景下，應特別注重測繪數據結果的精準性，以及房產面積測繪作業的流程規范性。對于測繪流程控制，主要是對其中所用的配置設備、軟件等加強控制力度，根據測繪要求選擇科學合理的測繪技術和測繪方法，做好對測繪結果的核查工作。對于數據方面的測繪內容主要有：已經獲取的房產面積基本信息、完成房產測繪作業后所獲取的數據信息、經過具體核實得到的最終測繪數據結果，對于上述數據要求應保證其精準度，并對此做好相應的記錄、存儲等工作；第二，通過制度體系，根據當前房產面積測繪工程，制定科學可行的測繪工作計劃，并要求測繪工作人員嚴格按照計劃中要求執行各項工作，與此同時，還要確定具體工作部門應落實的基本工作職責，在此基礎上形成崗位責任制，以使所有工作人員能夠提高工作意識，以此提升房產測繪面積工作質量。

4.5 完善房產測繪面積市場規范機制

就房產面積測繪這項工作的行政特征來看，具有非常強的復雜性特征，且在實際測繪中很容易受到各方面因素的影響。基于當前國外市場房產面積測繪經驗來看，采取政企分離的方式開展房產測繪，在此基礎上完善我做房產測繪市場規范，通過以此進一步提升測繪市場的監督力度，打擊測繪市場中存在違法違規性行為，構建全面系統的市場化規范秩序[9]。因此在實際測繪中，第一，應要求測繪工作人員自身掌握測繪工作規范，使其能夠在今后測繪工作中，注重細節部分的工作，避免因細節處對最終房產測繪面積工作帶來嚴重質量影響；第二，加大對測繪機構專業資質的審核力度，通過審核對存在問題的機構清除出市場，嚴控測繪機構進入市場的門檻以及相關要求，基于現有市場機制，以法律規范在其中起到引導性作用，推動測繪領域市場的長足發展，對此為加快推動房產測繪領域的發展，應結合市場實際對法律、制度進行調整和優化，以使房產測繪領域市場朝正規、法治、市場的方向穩定發展；第三，針對測繪管理機制也要加快完善和優化進程，因房產測繪本身屬于系統性的工作內容，其中測繪環境內容比較多、對工作要求也非常細致嚴謹，但在實際操作，個別機構對細節處的處理沒有給予高度重視態度，使得最終測繪結果存在一定誤差，為避免上述問題，可采取確定測繪人員工作職責，以公開、透明的方式開展房產面積測繪工作，以此保證最終測繪結果精準可靠。

4.6 重視外業測繪工作流程的質量控制

在房產面積測繪作業過程中，外業測繪部分對于整個房產測繪直接由直接性影響，因此這就要求相關測繪機構和工作人員對此給予高度重視，對于外業測繪質量控制要求，主要體現在以下幾方面：測繪人員深入房產面積測繪實地進行勘察，所繪制的房產測繪范圍、產權邊界調查結果應與委托方所提供的房產設計圖中內容相一致，基于確保房產面積測繪內容的全面性和完整性的基礎上，才能提高最終測繪結果的精準性[10]；在正式開展外業測繪前，還要明確當前房屋的具體信息，其中包括房屋層次、幢號、結構、層號、用途等房產要素，保證其符合我國《房產測量規范》中相關規定要求。除以上之外，在房產測繪管理中，還需要依賴于工作流程技術這一手段來提升測繪質量，通過以此對整個測繪業務流程進行全方位的監控和協調。特別是在當前我國房產測繪工作朝向數字、流程的方向發展和轉變，為更好的迎合當前測繪工作要求，當前已有很多測繪機構采用工作流程技術，結合各崗位工作職責、具體任務記錄各環節測繪人員身份信息，將監控管理貫穿于整個測繪作業流程，確保測繪數據結果真實。

結語：

綜上所述，房產測繪面積工作本身屬于一項系統性的工作，其中所涉及到的工作內容相對繁雜，且測繪所獲取的數據、圖表等信息量也非常多，因此這就要求測繪機構測繪工作人員，嚴格按照根據當前我國現行規范標準要求，能夠在測繪工作中總結經驗，提高自身的專業能力，才能保證房產面積測繪質量，對推進國內房產測繪領域發展具有重要意義。