探索社區泳池經營新模式
——以川渝兩地為例

曹際龍

(成都理工大學 四川成都 610059)

近年來，中國游泳健兒不斷在世界大賽中取得佳績，激勵著越來越多的人開始了解和學習游泳運動，同時各地教育部門對游泳技能的要求促使學生家長對學習游泳技能的需求不斷提升，游泳產業的發展迎來新的契機，人們對游泳場館的需求也大大提高［1］。

在游泳需求日益增長的情況下，各類游泳場所慢慢興起，社區游泳池作為具有特殊屬性的游泳場館，在經營管理過程中的問題尤為突出。社區游泳池受天氣影響較大，且經營內容及方式較為單一，面對近2年異常天氣，社區泳池經營抗風險能力較弱，呈利潤下降趨勢。

經營社區游泳池以服務小區居民為導向，以改善社區泳池經營質量，提高經營利潤為最終目標。該文主要從天氣情況、泳池產權歸屬、物業干預情況、泳池經營時間等方面，結合近4 年泳池收支情況來研究如何降低社區居民游泳消費成本和提升泳池經營者的經營利潤，并在一定程度上緩解泳池靠天吃飯的窘境，增強泳池經營的抗風險力度。

1 經營社區游泳池干預維度分析

該文主要從業主方面、物業管理公司方面、泳池承包方3 個方面研究成都、重慶兩地的16 個社區泳池干預因素，并提出經營泳池新模式，對泳池水質、泳池安全管理及泳池人員配備、保險等方面不做研究。

1.1 社區泳池產權歸屬情況

通過調研發現，16 個社區泳池占地均屬于小區業主公攤面積，產權屬全體業主共有，沒有獨立產權證件。居民小區公共體育設施屬于全體業主的財產之一，業主有決定其使用的權利。鑒于產權歸屬問題，社區泳池經營面對多種經營難題，如業主為何進行收費，物業沒有權利選擇泳池外包，收費價格較高等。

1.2 業主對社區泳池認知情況

在成都、重慶16 個社區泳池經營過程中隨機發放200 份調查問卷，收回有效問卷183 份，問卷有效率為91.5%，調查得出絕大多數業主對社區泳池產權歸屬有清楚的認知，但對物業管理公司外包泳池的具體收費情況及用途處于不清楚狀態，多數業主認為社區泳池經營需要經營成本，認同收費情況，在認同收費的人員中大多數業主認為收費偏高。具體調查結果如下。

1.2.1 對產權屬性的認知

認為泳池產權屬于全體業主所有的有163 人，占89.07%；不清楚產權歸屬的有23 人，占9.29%；認為屬于開發商所有的有3人，占1.64%。

1.2.2 對物業外包情況的認知

有176 人選擇完全不了解物業所收取的承包費用及用途，占96.17%；7人選擇了解用途及金額占3.73%。

1.2.3 對泳池收費情況的認知

選擇應當收費的有115人，占62.84%，選擇不應當收費的有68人，占37.16%；認為應當收費的115名業主中有63 人選擇收費較高，占72.45%；有52 人認為收費合理，占27.55%。

1.3 物業對社區泳池認知情況

城市社區游泳場館是城市社區建設中必不可少的體育設施，但由于缺乏專業的運營管理人員，多數的社區游泳場館處于虧損，甚至是長期閑置狀態，基于此類情況，多數社區游泳場館運營管理者直接選擇將游泳場所外包經營［2］。

對16個社區泳池跟蹤研究了解，有15個選擇外包給專業體育公司，1個選擇委托經營；對15名物業管理人員進行訪談了解，物業公司外包泳池主要有3 個原因，即更好地服務小區業主，增加物業公司經營收入，自身經營困難，這3 個原因的選擇人數分別有9 人、2人、4人，分別占60%、13.33%、26.67%。基于該項數據，物業管理公司外包泳池的主要目的為服務小區業主，提升滿意度。

1.4 天氣與泳池經營數據情況

社區泳池經營與天氣情況密切相關，近些年異常暑熱天氣對成都、重慶社區泳池經營產生了重大影響，天氣氣候變化成為泳池經營業績的不確定因素。

1.4.1 近4年7月和8月天氣情況

通過中國氣象歷史氣候查詢及泳池經營期間實際記錄得出表1 天氣情況（天氣情況統計天數為經營期間每日9：30～21：30的天氣情況）。

表1 成都重慶兩地近4年天氣情況（天）

對比近4 年天氣情況，得出以下結論：成都市2018、2019年7月份經營期間，下雨天氣較往年明顯增加，8 月份下雨天數變化相對較小；重慶市2019 年7 月份經營期間雨水天氣較往年明顯增加，8月份天氣變化相對較小。

1.4.2 近4年泳池經營收入情況

根據實際經營情況，記錄近4年各泳池7月和8月經營收入數據，如表2所示。

表2 各泳池近4年經營收入情況（元）

近4年7月總收入和8月總收入趨勢如圖1所示。

圖1 近4年7月和8月收入趨勢圖

近4年7月份平均收入和8月份平均收入情況如圖2所示。

圖2 近4年7月和8月平均收入占比情況

基于以上數據，發現自2018、2019年經營收入出現大幅下滑趨勢；因社區泳池銷售產品結構及產品內容主要傾向于前期快速回籠資金，故無論天氣如何，前期收入均明顯高于后期，具體為社區泳池7 月收入占總收入的74%，8月收入占總收入的26%。

1.4.3 陰雨天氣與經營收入的對比分析

圖3和圖4分別為成都市近4年7月、8月對比圖。

圖3 成都市近4年7月銷售額與雨天數據分析

圖4 成都市近4年8月銷售額與雨天數據分析

圖5和圖6分別為重慶市近4年7月、8月對比圖。

圖5 重慶市近4年7月銷售額與雨天數據分析

圖6 重慶市8月雨天數與銷售額對比

基于以上數據分析得知，收入金額與當月陰雨天數大致成反比關系，即在排除其他影響因素的前提下，陰雨天氣直接影響泳池收入。

1.5 社區泳池經營開支情況

社區泳池經營成本主要包括場地租金、員工工資、其他開支（如消毒藥品、游泳商品、員工住宿、雜項開支等），該研究中的16 個社區泳池近4 年開支明細如表3所示。

表3 各泳池近4年開支情況（元）

16 個社區泳池近4 年開支平均占比：具體為租金占比34%、工資占比49%、其他開支占比17%。其中，租金和其他開支每年相對穩定，租金有小幅增長，如圖7所示。

圖7 近四年泳池開支平均占比情況

1.6 小結

社區游泳池的運營主要干預因素有社區業主、物業公司、泳池經營方3個方面。其中，調研發現多數業主對社區游泳池的產權屬性有著較為清楚的認知，且大部分人員認為泳池應當收費但收費偏高，對泳池外包租金金額及用途基本處于不知情狀態；物業管理公司為給業主提供較好的服務，絕大部分選擇將泳池外包給專業體育公司，較少小型物業公司為提升經營收入而選擇外包；對于泳池承包方，主要重心則在經營管理方面，銷售內容及銷售方式的設置使得泳池主要銷售額集中在每年的7 月，近2 年暑期天氣異常，陰雨天較多，泳池經營形勢嚴峻，每年泳池經營固定成本投入變化幅度較小，固定成本中工資成本約占49%，租金成本占比較大，約為34%。

2 社區泳池運營模式探索

目前，社區泳池運營模式主要為外包經營（物業或業委會收取租金外包給專業公司或個人經營），愈發嚴峻的泳池經營環境迫使泳池經營方對外包模式進行改革，對開源節流方向進行探索。

2.1 承包方式改變

有關文獻表明，物業管理是通過對物的管理來為業主服務，物業管理行為以業主和使用人為服務對象，提供建筑和共用設施設備維護保養、環境和綠化管理、社區綜合性服務等現代房屋管理服務［3］。物業管理屬于服務行業，所提供的產品是無形的服務，它的本質就是為業主提供滿意的服務［4］。

通過對15 位物業管理公司負責人訪談了解到，絕大部分物業開放社區泳池是為滿足業主需求，以便更好地服務業主，而并非依靠收取泳池租金增加收入。對16個泳池經營收入數據進行分析得知，泳池門票收入（含月卡、次卡等所有卡種）約占總收入的41%，游泳培訓收入約占總收入的43%，其他收入（貨品售賣、場地臨時租賃等）約占總收入的16%，租賃費用約占總投入的34%；通過對社區業主的調研發現，大部分業主認同收費，但感覺收費偏高。

結合社區泳池產權屬性、業主對社區泳池收費態度及泳池租金占總開支比例的情況提出零租金承租模式。具體含義闡述如下：泳池產權所有方或泳池管理方將泳池以不收取租金的形式外包給第三方，同時第三方在經營管理游泳池的過程中對所屬社區業主進行免門票經營或者以低于同區域門票價格進行運營，零收費或低收費的模式會按具體項目實際情況進行協商洽談。

該租賃模式具有以下優點：泳池經營方降低了約34%的固定成本，且減少了異常天氣期間的經營開支；促進業主對自身物業管理公司滿意度的提升；業主自身消費成本降低，提升業主客戶消費黏性；低收費或不收費的模式促使泳池經營方加強其他銷售內容的專業化、細致化程度。

2.2 增加泳池無形資產開發力度

國內學者提到：體育場館無形資產為不具有實物形態，但是可以持續為場館所有者和經營者帶來經濟效益的資源。體育場館無形資產的開發是專業性非常強的工作，包括調查、策劃、預算、業務溝通、新業務開發等方面，在具體運作模式上主要由單獨開發、合作開發、委托開發3種模式組成［5］。

社區泳池多為季節性開放，在開放期間人流聚集，廣告效應較好且針對性較強，廣告投放位置可選擇性較多，廣告位置優越。但對大量社區泳池調查發現，泳池除主營業務外，基本沒有開發場館的無形資產，造成資源空置浪費的現象。因此，在面對日益增加的經營成本和不確定的氣候因素時，增加社區泳池無形資產的開發力度，轉變經營者的經營觀念可以在一定程度上緩解社區泳池經營靠天吃飯的窘境。

社區泳池經營管理方可以根據自身能力選擇無形資產開發運作模式。因社區泳池產權的特殊屬性，無形資產開發所得利潤可分為三部分：全體業主為一部分，物業管理公司為一部分，泳池經營管理方為一部分，泳池經營管理方所獲取的利潤則可直接作為經營利潤，業主所獲取的利潤可直接在游泳消費上進行抵扣，一定程度上降低游泳消費成本。

2.3 豐富泳池銷售結構

社區泳池在做好泳票、培訓、商品售賣的同時，可以依據泳池開放時間、用時場地大小協同物業管理公司等開展社區游泳比賽及水上趣味運動會等。另外，可與社區周邊健身房、少兒培訓機構等進行聯合經營，豐富泳池消費內容，增加消費者的選擇性［6］。

3 結語

社區游泳池受天氣影響較大，且經營內容及方式較為單一，面對近2年川渝兩地異常天氣，社區泳池經營抗風險能力較弱，利潤呈下降趨勢。為促進社區泳池運營健康發展，提升社區消費者消費體驗滿意度，提升社區泳池經營者的抗風險能力，可嘗試改變現有社區泳池運營模式［7］，如改變承包經營方式，增加社區泳池無形資產開發力度，豐富泳池消費結構等。