“提前還貸潮”再起，比2022年更熱？

《中國經濟周刊》記者 謝瑋|北京報道

房貸增速放緩下行或對銀行壓力更大

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“打算提前還房貸了，希望是個正確的選擇。”家住北京海淀的張女士告訴記者，最近看到不少購房者提前還貸的消息，自己也才開始考慮這個問題。

近一段時期，“提前還貸潮”又登上熱搜。不少人曬出提前還貸“賬本”，認為省出的利息相當于投資。不過，購房者普遍反映“提前還錢”沒那么容易。不少購房者反饋，提前還要排隊，有的還得找關系。更有購房者將撥打銀保監會投訴熱線作為“成功經驗”進行分享。

一邊是購房者“前赴后繼”地集中申請，“想方設法”提前還錢，一邊是銀行關閉線上還款渠道、拉長排隊時間進行“勸退”。大量客戶集中“提前還貸”，這意味著銀行十分看重長期穩健生息的優質資產提前到期，考驗著銀行資產負債管理能力。

據報道，銀保監會有關部門負責人2 月24 日表示,銀保監會近期召開專題會議,要求銀行加快處理房貸提前還貸積壓申請,目前商業銀行正在優化相關金融服務。這也是本月內銀保監會第二次就提前還貸發聲。

據悉，2 月9 日，人民銀行、銀保監會曾召開部分商業銀行座談會，要求商業銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權益，改進提升服務質量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。

同時，針對部分借款人違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監會要求商業銀行持續做好貸前貸后管理，加強風險警示。

這波“提前還貸潮”比2022年更熱

張女士說，2021 年，自己花費400 余萬元買了一套“老破小”，商貸260 余萬元，月供約1.5 萬元。一年下來，手里攢了些余錢的張女士準備先提前還一部分貸款。

近一段時期，像張女士一樣的購房者不在少數，他們傾向于提前還房貸，以減少利息支出。

“我們是首套房，貸款利率5.2%。”張女士向記者表示，最近看到好多人提前還貸的消息，她也開始考慮這件事。因為每月還的多數是利息，一年來本金才還了6 萬多，所以想把去年存的錢用來還貸，“主要是合同上提前還款也沒有違約金”。

對于普通家庭而言，即便是每月可少還500 元，也有“真金白銀”的作用。有網友就提及，“相差500 元什么概念，娃娃的奶粉錢夠了，一個月的煙錢夠了，愛車的油錢也夠了，請客吃飯也夠了。”

“最近提前還貸的現象確實還是很蹊蹺的。”上海易居研究院研究總監嚴躍進向《中國經濟周刊》記者表示，提前還貸現象其實在2022 年出現過，后來平靜下去了。如今這個問題再次發酵，那就要作為房貸領域和購房者民生領域的一個重要問題進行研究。目前對于此類提前還貸的現象，需要積極關注。

嚴躍進分析稱，當前的“提前還貸”現象與去年相比有幾大區別：一是提前還貸的熱度似乎更高，這可能是因為房貸利率持續下降，更加使得提前還貸的迫切性增加了。二是居民家庭的收入狀況及預期還沒有修復，使得居民有更多的動力進行提前還貸。三是提前還貸也和一些經營貸的置換有關。

“提前還貸的事件，對于銀行也產生較大的困擾。目前一些銀行是‘裝糊涂’，唯有被投訴后才會開始處理。”嚴躍進直言，這個問題是需要防范的，暫不論此事是否合理，要避免類似漠視投訴、不主動解決問題的工作方式，防止出現類似停供斷貸等風波。

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“銀行顯然不希望客戶提前還款”

“我們支行還好，跟同期相比可能會有個百分之十幾的增長吧。”一位國有大型商業銀行個貸經理對《中國經濟周刊》記者表示，“其實提前還房貸也是正常現象，因為我們這兒的客戶比較優質，一般可能做了30 年貸款，但到5～6 年就會提前還一些。可能買房前期他們手頭比較緊，幾年后有了一定的積蓄就會還掉，這是正常的。”

談及本次提前還房貸熱潮的原因，該個貸經理直言，這一波提前還貸的購房者房貸利率普遍在5%以上，“那一波利率相對比較高，基準都在5%以上，他們可能覺得在高位‘站崗’了，所以這波還款比較多。不像現在基準利率下調了，調得還比較厲害。另外就是大家沒什么好的投資渠道，就傾向于提前把錢還了。”

“貸款是銀行的資產，肯定是越優良、期限越長、利率越高越好，房貸是滿足這些條件的最好的資產之一。”該個貸經理直言，“當然可能每個資產的包會小一點，但是一般做完一個樓盤或者面對一個房地產開發商，整體規模上不會小的。而且這塊資產，因為有抵押品、還款期限長且穩定，不容易發生風險，所以對銀行而言肯定是最優質的資產。銀行顯然不希望客戶提前還款。”

“我想對整體經營業績不會產生很大的影響，畢竟客戶來做貸款還是有剛需，還款也必須有經濟來源。如果客戶一開始就有一兩百萬，應該也不會放著一兩百萬去貸款。提前部分還款我們是允許的，站在客戶的角度，可能有些人會覺得現在的還款利息和節奏不合算，這樣可以提前部分還款。”該經理直言，“但是對于支行而言，要是每個月多一兩千萬的還款，那壓力還是有的。”

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嚴躍進分析稱，提前償還數量增多，客觀上也使得銀行的業務秩序受沖擊。提前還貸也容易混入一些偽劣的貸款產品，如經營貸和消費貸，進一步干擾房貸市場秩序。

早在去年12 月，浙江銀保監局就曾發布提示：經營貸換房貸，不是“餡餅”是陷阱。提示指出，警惕“貸款中介”誘導，認清違規轉貸背后隱藏的五重風險。

近日，遼寧銀保監局亦發布《關于提前還貸或轉貸的風險提示》。文章指出，隨著國家對小微企業支持力度的加大，經營性貸款利率持續走低，社會上出現一些違規“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導消費者借“過橋資金”提前結清“房貸”，再辦理“信用貸”“經營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。

壓力給到了銀行？

當銀行十分看重的優質資產提前到期，躺賺的“利差”不再，銀行的壓力有多大？

東海證券研究測算，2021—2022 Q1，銀行業新增住房貸款規模約 3.7萬億元。在極端情形下，假設這些貸款全部提前還款，若銀行將提前還款騰挪出來的額度按照當前貸款結構投向各類貸款，平均利率取2022 Q3 新發放一般貸款加權平均利率4.65%，則對應利息損失約278 億元，占銀行業2021 年度凈利潤的比重為 1.3%。若銀行將提前還款騰挪的額度按照當前資產結構投向各類資產，平均收益率取2022 H1 上市銀行生息資產平均收益率 3.82%，則對應利息損失約為585 億元，占銀行業2021 年度凈利潤的比重為2.74%。

不過，東海證券亦提及，現實中，大多數購房者受制于個人財務能力無力提前償還，或只是部分提前償還，這會讓提前還款對銀行業績的實際影響遠遠小于測算結果。

但對于銀行而言，相比提前還款造成的存量房貸收縮，房貸增速的放緩可能是“更有壓力”的問題。

華創投顧部數據顯示，2022 年居民中長期貸款增加2.75 萬億元，相較2021 年的6.08 萬億元下降了55%；居民短期貸款也較2021 年下降了41%。2022 年的商品房銷售額增速為-26.7%，居民中長期貸款下降幅度超過銷售額的降幅。

今年1 月，首套住房貸款利率動態調整機制開始施行。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3 個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

上海易居研究院梳理了2023 年1月以來全國各地降低房貸利率或執行低利率的30 個城市顯示，30 個城市房貸利率均低于4.1%的下限，同時呈現了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的4 個梯隊。這與樓市火熱時5%～6%以上的高利率相比相去甚遠。

華創投顧部分析認為，展望2023年，房貸利率下行的趨勢延續，居民中長期貸款能否擴張就取決于兩方面因素，一方面，貸款利率下行會加劇居民提前還貸的意愿；另一方面，房貸利率下行，能否觸發更多的購房需求。只有在后者的效果明顯超過前者的前提下，居民中長期貸款才能明顯增加。