樓市“重構(gòu)”進(jìn)行時

邱永芬

徹底告別房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的2022年，在全新的2023年中，房地產(chǎn)市場預(yù)期走勢如何？剛需和改善一族是否迎來購房時機(jī)？房地產(chǎn)市場會否從此全面企穩(wěn)復(fù)蘇？

為此，南都灣財社記者采訪5名房地產(chǎn)界的資深人士，請他們對2023年的房地產(chǎn)市場做出分析和預(yù)判，以供市民參考。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文

“2022年，是整個房地產(chǎn)行業(yè)斷崖式下降的一年。由此，很多人對2023年持悲觀的態(tài)度”。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，經(jīng)濟(jì)下行、人口負(fù)增長、老齡化、供大于求等因素，都被認(rèn)為是“樓價將下跌”的依據(jù)。

“事實(shí)上，中國房地產(chǎn)沒有大家想象的那么慘，樓價也沒有大家想象的馬上就要跌”。趙卓文指出，近期以來，國務(wù)院副總理劉鶴二次公開表態(tài)“房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。這說明房地產(chǎn)是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)不可替代的重要組成部分，必須穩(wěn)定。

趙卓文認(rèn)為，2023年是買房者的幸福年，“便宜貨多，可選擇的物業(yè)多。但要注意市場在分化，建議優(yōu)選市中心區(qū)物業(yè)”。他指出，2023年房地產(chǎn)市場將會發(fā)生重構(gòu)。包括住房建設(shè)制度和長效機(jī)制的重構(gòu)，開發(fā)主體的重構(gòu)，利益機(jī)制的重構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)模式的重構(gòu)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的重構(gòu)等。在政策推動，人口集聚，產(chǎn)業(yè)上升下，以北上廣深為代表的中心城市，房地產(chǎn)市場將率先回暖。

不過，趙卓文指出，2023年的房價難言樂觀。居民收入預(yù)期下降，購買力不足，同時房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，庫存量大。無論一手房，還是二手房，都面臨價格下調(diào)壓力。不過，豪宅作為國內(nèi)中心城市投資保值的重要品種，在2023年將持續(xù)興旺。

“要提升房地產(chǎn)市場信心，房地產(chǎn)稅的具體方案應(yīng)早早落地”。不過，趙卓文表示，2023年，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)和立法推進(jìn)的時機(jī)未到。如何激活房地產(chǎn)市場，將成為2023年地方政府的重要工作。政府部門主導(dǎo)的“去庫存”將重現(xiàn)；限購、限售等政策將大面積放松。

趙卓文認(rèn)為，2023年，在空前的政策利好下，房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)復(fù)蘇。春節(jié)后的股市，下半年的樓市，都值得關(guān)注。

廣州市房協(xié)專家委顧問黎文江

“疫情和調(diào)控政策對2022年一手房成交量減少影響甚微”。廣州市房協(xié)專家委顧問、知名房地產(chǎn)專家高級工程師黎文江，他分析認(rèn)為，廣州樓市這么多年來一手房成交量波動，有其自身周期性運(yùn)行規(guī)律，這個客觀規(guī)律是2022年廣州一手房交易量減少的主因。

黎文江分析廣州最近五年的成交，發(fā)現(xiàn)其起伏波動運(yùn)行規(guī)律相當(dāng)一致，“2016年12.8萬套，2021年11萬套，這兩個年頭是峰值，中間年份的2018年7.6萬套和2022年的7.3萬套是谷底。經(jīng)過一年交易高峰之后，下一年便開始滑向谷底”。

“2022年遇上運(yùn)行周期谷底，客觀規(guī)律不能逆轉(zhuǎn)。但2023年開年之初，運(yùn)行趨勢顯示廣州樓市在復(fù)蘇回升，順應(yīng)客觀規(guī)律而為，則可成功”。黎文江預(yù)測，2023年廣州一手房供應(yīng)量新增6萬～8萬套＋庫存13萬套，全市成交均價同比漲10％左右，即約升4000元/平方米；成交量8萬～9萬套，與疫情前2019年持平。

黎文江預(yù)測，2023年廣州二手房掛牌量或保持13萬套左右，在政策放松情況下，成交量約10萬套。目前二手房掛牌量12.6萬套，其中符合領(lǐng)證滿五年條件出售的接近七成，估計“五年改二年”放松限售暫不可能。

黎文江指出，從2007年到2022年的16年間，廣州一手房成交量周期峰值在2009年、2016年、2021年三次出現(xiàn)，均由當(dāng)時市場的主客觀因素綜合促成，預(yù)計本輪周期成交量峰頂或會在2025年出現(xiàn)。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場環(huán)境比2022年要強(qiáng)，所以成交量會有比較明顯的上漲，價格可能保持整體穩(wěn)定，“或仍會延續(xù)2022年的分化情況，該跌的可能還會跌，以價換量還會存在；而上漲的優(yōu)質(zhì)樓盤仍會有輕微上漲，整體市場價格預(yù)計保持穩(wěn)中微降”。

黃韜分析，從大趨勢看，今年“小陽春”，“五一黃金周”和“十一黃金周”預(yù)計將會重回市場。上半年改善型客戶先進(jìn)場，下半年剛需也將逐步進(jìn)場。“經(jīng)過這三年疫情，剛需人群的購買力或會下降得比較明顯，預(yù)期改變的比較多，所以會有個調(diào)整期”。

那么，2023年是入場好時機(jī)嗎？

黃韜分析，無論剛需還是改善，甚至豪宅，“只要有住房需求的還是會買。剛需和改善肯定要買”。至于投資，資金足夠多的，可以買總價過千萬的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，“總價低于一千萬的房產(chǎn)，我覺得不太有投資價值”。

黃韜認(rèn)為，手上拿著兩三百萬元想投資房產(chǎn)，想獲得一些增值，或者明顯增值，這不太可能。他認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)市場以穩(wěn)定為主，這意味著投資房產(chǎn)就等于虧本。不過優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，越貴的房產(chǎn)，富人圈層的房產(chǎn)，價格還是有可能有進(jìn)一步的上漲，當(dāng)然其上漲的空間和速度將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)差于十多年前，“每年可能有5%-10%的增長而已，比普通的理財要強(qiáng)一點(diǎn)”。

黃韜指出，剛需和改善型客戶今年絕對可以進(jìn)場買房，“我覺得房價已經(jīng)不可能像去年或者前年的下半年那樣再下跌，現(xiàn)在已經(jīng)階段性結(jié)束跌勢，出現(xiàn)階段性穩(wěn)定現(xiàn)象”。他表示，廣州的經(jīng)濟(jì)和發(fā)展值得看好和期待，所以，“在廣州買房整體還是靠譜的”。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆分析認(rèn)為，2023年，當(dāng)下市場所有的不利因素都會明顯改善。比如經(jīng)濟(jì)不好帶來的就業(yè)、收入壓力都會緩解，樓市政策、貨幣政策也會繼續(xù)寬松，預(yù)計“廣州樓市會呈現(xiàn)一波明顯的反彈走勢”。

“預(yù)計上半年會是一個持續(xù)恢復(fù)的過程，下半年預(yù)計會比較火熱。改善‘賣一買一’需求會比較旺盛”。李茂喆分析，自2021年起，隨著信貸政策收緊，很多改善型“賣一買一”客戶被抑制；到了2022年，由于市場走勢不明，價格持續(xù)下行，同樣“賣一買一”客戶難以賣出房子進(jìn)行改善。貝殼統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，二手房市場的業(yè)主放盤量同比減少24%，當(dāng)中有74%是置換類的“賣一買一”業(yè)務(wù)。但到2023年，隨著市場走勢明朗，成交企穩(wěn)，這部分置換需求將會有明顯的釋放。

李茂喆指出，預(yù)計2023年，廣州新房市場的供應(yīng)仍會有10萬至11萬套的水平。與此同時，廣州一二手成交量都會達(dá)到10萬套水平，市場上的剛需、改善、高端客群會比較豐富。價格方面，預(yù)計上半年在市場恢復(fù)過程中會保持平穩(wěn)，新房還會受到項(xiàng)目庫存帶來的壓力。但下半年可能會相對2022年的下跌有一些恢復(fù)，尤其是二手市場。

李茂喆認(rèn)為，2023年肯定是不錯的購房時機(jī)，“其實(shí)我們之前一直強(qiáng)調(diào)2022年就是不錯的購房時機(jī)”。他分析表示，目前基本是量價的低位，“未來經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，會使得當(dāng)下因經(jīng)濟(jì)問題帶來的就業(yè)收入問題得到改善，客戶的消費(fèi)信心、購房信心也會好起來”。

李茂喆表示，樓市政策持續(xù)松綁、降息降準(zhǔn)等利好會讓普通購房者感到實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。而國家也已在強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)的支持，扶持房地產(chǎn)市場主體，“所以市場必然是越來越好”。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波

“2022年是房地產(chǎn)的‘政策大年’，降準(zhǔn)降息、限購放松、‘三箭’齊發(fā)、房企紓困、保交樓等，都積極推動市場復(fù)蘇”。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析認(rèn)為，2023年，我國房地產(chǎn)行業(yè)會進(jìn)入到一個新的周期。

張波認(rèn)為，制度層面將完善住房雙軌制、逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅，預(yù)計房產(chǎn)稅出臺時間可能會延至下輪市場上漲階段，即2024至2025年。

2023年，各項(xiàng)融資渠道重新開閘，優(yōu)質(zhì)房企將重獲生機(jī)，整個行業(yè)可能會迎來一波重組并購潮，行業(yè)風(fēng)險有望進(jìn)一步緩釋。同時增量資金對于項(xiàng)目端的支持和“保交樓”的落實(shí)，將有助于穩(wěn)定居民預(yù)期。涉及“四限”、首付比例、二套認(rèn)定等增量政策有望進(jìn)一步出臺，5年期LPR仍有下調(diào)空間，利率也有望適度下調(diào)。或優(yōu)先覆蓋于政策還有下調(diào)空間且前期政策出臺對市場作用較小的城市。

張波認(rèn)為，在確定房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)后，2023年的各項(xiàng)鼓勵性政策會加快出現(xiàn)，包括房地產(chǎn)上下游企業(yè)，及政策提到的養(yǎng)老地產(chǎn)、智能家居市場等都會有長足的發(fā)展。同時，豪宅化趨勢將會在一二線城市長期延續(xù)。近年高端住宅每年的成交占比都在逐步增長，在2022年更是明顯上漲，“從長遠(yuǎn)看，高端需求依舊是一二線城市需求主力”。

張波認(rèn)為，隨著疫情管控政策的調(diào)整，及整個中國經(jīng)濟(jì)逐步走上正軌，未來房地產(chǎn)市場一定會越來越好，“我們對于這個市場是足夠有信心的”。