中國奧園的跌宕三年

邱永芬

繼今年1月以5.84億元出售珠海翠微村舊改項目60%股權后，2月16日晚間，中國奧園公告以2.56億港元出售奧園健康29.9%股權予BestDiscoveryInternationalLimited（以下簡稱“BestDiscovery”）。

BestDiscovery的背后股東是廣州國資，接盤珠海翠微村舊改項目的背后股東是山東國資。就在這兩起出售行動中，中國奧園或已間接達成獲得國資力量的增援，并為后續發展注入一定能量。

中國奧園近兩年的發展動向頗受坊間關注。

在今年大年初七舉行的新春開工動員大會上，奧園集團董事局主席郭梓文號召其司全員全力以赴推進奧園年內順利實現企業重組、港交所復牌。

此番于開春兩個月就快速引入兩股國資背景滲入，或將是其實現上述兩個目標的關鍵推手。

從“買買買”，到虧本賣，中國奧園不過經歷短短兩三年。

時間回到一年半前，2021年11月，中國奧園集團爆出經營陷入困境。就在此前三個月，即于2021年8月舉行的2021年中期業績發布會上，彼時中國奧園執行董事、聯席總裁馬軍仍透露，“中國奧園將密切關注集中供地的城市，公司獲地方式主要還是以收并購為主，收并購目前占比2/3”。

在當年，中國奧園是地產界眾所周知的“并購大王”。從房地產到物業平臺，中國奧園一路狂飆買買買。與此同時，其司銷售額也從2016年的256億元飆到公司成立迄今的頂峰時期1330.1億元。

同樣肉眼可見的是，中國奧園的資產負債率從2016年的77.97%增長到2020年的83.34%，負債總額從2016年的517.87億元增加到2020年的2714.26億元。

于奧園健康而言，并購的瘋狂時刻發生在上市一年后。

2020年4月和5月，僅大約一個月內，奧園健康就耗資14.449億元分別買下京漢股份29.99%股份、收購樂生活智慧社區服務集團80%的權益、收購寧波宏建物業服務有限公司的65%股權。同年3月，還收購連天美5%股權。半年后，即同年9月，又欲以6.97億元收購盛妝醫美持有的連天美55％股權，并最終于2021年3月簽署協議，布局醫美業務板塊。

房地產的江湖風起云涌。在2021年11月，中國奧園集團爆出經營陷入困境，從此由此前的接連并購轉入相繼割售、退出資產的維生階段。

2021年11月，中國奧園首次作出出售奧園健康權益的初步決定。與奧園健康聯合公告，擬將奧園健康55%的股權全部賣掉以回籠資金，緩解中國奧園面臨的流動性問題。

出售風聲傳出后，從合生創展、碧桂園、世茂、美的置業，到山東國資等等，都曾是傳聞中的奧園健康的接盤手。

奧園健康于2019年3月上市。那一年，中國奧園也以1180.6億元的銷售額首次躋身千億房企陣營。

從奧園健康官網的內容可見，其司“發展歷程”頁面的更新止步于2020年。在奧園高層作出割售奧園健康決定前，奧園健康2019年、2020年的業績收入分別是9.008億元、14.08億元。而其2021年的業績迄今未能公布。

因未能按期刊發2021年業績公告，自2022年4月1日起，奧園健康與中國奧園雙雙停牌至今。

在2023年1月10日，奧園健康一度計劃于2023年1月20日舉行董事會，審議2021年度業績。但在該計劃兌現的前一天，奧園健康宣布延遲舉行董事會會議。

緊接著，2月16日晚間，奧園健康正式官宣，出售29.9%股權予BestDiscovery，并火速變更董事名單：郭梓寧辭任，現任執行董事鄭少輝獲委任薪酬委員會成員、提名委員會主席及授權代表。

就該筆買賣，中國奧園公告稱“估計虧損約4476.6萬港元”。之所以虧本割售，則為考慮到當前市況，出售有利于集團變現部分非地產投資，降低集團債務水平，有利于集團之離岸債務重組。

事實上，在割售奧園健康之前，今年1月6日，中國奧園已虧本3.12億元出售珠海市香洲區前山街道翠微舊村改造項目60%的股權。

翠微舊村改造項目為珠海最大舊改項目之一，占地面積34萬平方米，總建筑面積約173萬平方米，中國奧園于2019年獲得實施主體資格，并于2021年底開盤，彼時市場預期其總體貨值超過220億元。

即便身為珠海“網紅”舊改，翠微舊村改造項目也難逃被中國奧園割售的境地。

2022年1月，中國奧園正式對外啟動境外重組程序，首次透露引入戰投化解流動性危機。和奧園健康一樣，翠微舊改也在出售名單之列。

在這次官宣奧園健康接盤者的前一個月，翠微舊改已從系列意向接盤對象中作出選擇。最終以5.84億元出售翠微舊改60%股權予山東頤養健康集團置業（集團）有限公司，中國奧園僅在其中保留40%股權。

從公告可見，山東頤養健康集團置業（集團）為由山東省人民政府國有資產監督管理委員會控股的國有企業。而接盤奧園健康29.9%股權的背后股東為南粵股權投資基金，同樣是廣州國資背景。

公告顯示，南粵基金為由廣州市增城區國有資產監督管理局與廣州匯垠天粵各以71.74%、28.6%股權組成，匯垠天粵為由廣州市人民政府辦公廳和廣東省財政廳共同持股的公司。

在兩次火速出售行動后，中國奧園旗下珠海翠微舊改的和奧園健康的第一股東都已為國資背景，奧園退居第二股東。

就這兩次虧本出售事項原因，中國奧園指出“受中國房地產市場下行及2021年以來的全國性宏觀調控政策的影響，本集團難以通過慣常渠道取得融資……”等。

從中國奧園2021年中報可見，彼時奧園一年內到期的有息債務約521.7億元，光靠出售資產仍難以覆蓋這部分債務的兌付。與此同時，奧園與投資者的關系仍在進一步厘清兌付。

其官網顯示，自2021年11月以來截至2022年12月上旬，中國奧園已有約57%的投資產品通過實物和現金等兌付方式完成兌付。這也意味著仍有43%的投資產品有待兌付。

究竟中國奧園到目前為止的債務規模如何？由于其最新財報迄今仍未發出，公眾無從知曉。

作為中國復合地產的創造者，于1996年創立的中國奧園在躋身千億房企陣營后，一度成為中國房企30強，擁有中國奧園、奧園健康和奧園美谷三家上市公司。更一度于2019年與佳兆業、龍光、合景泰富譽為“粵港澳四小龍”。

但經歷兩年調整，2022年，中國奧園累計僅實現物業合同銷售額約人民幣202.2億元，合同銷售面積約209萬平方米，銷售額同比2021年降83.29%。

就在虧本出售兩大資產引入廣州、山東兩股國資加盟加持的同時，中國奧園也在內部積極打雞血。

在今年大年初七召開的新春開工動員大會上，奧園集團董事局主席郭梓文指出，2023年是房地產行業迎來復蘇的重要轉折期，也是奧園轉型重組成功的關鍵之年，奧園將重點圍繞債務重組、保交付、保兌付、促銷售等工作快速行動。

至于具體實操，郭梓文透露，2023年，中國奧園將以財務指標及經營思維推動各項事業變革，大幅降低溝通成本、決策成本和試錯成本；繼續推進節衣縮食作風等，以現金流和利潤為導向，全力以赴推進奧園年內順利實現企業重組、港交所復牌。

據悉，2022年，中國奧園在45城市56項目交付近3.2萬套房，交付面積近425萬平方米；2023年1月則交付6個項目約2000套房。

就此次出售兩資產，中國奧園相關負責人表示，截至2023年2月18日，中國奧園集團102個項目期區已實現安全有序復工復產。除地產之外，奧園旗下文旅、商業、城市更新、醫美、資本等目前也正常運營。

究竟中國奧園年內能否實現企業重組及復牌兩大目標？南都灣財社將持續關注相關進展。