禁止跳單條款的法律效力研究

[摘 要]在房屋買賣合同中，委托人任意跳單的行為無疑會損害中介人的合法權(quán)益，因此，需要對跳單行為進行必要的規(guī)制。與此同時，如果一概認定跳單條款有效或無效，則會在不同程度上損害委托人或者中介人的利益。關(guān)于禁止跳單條款效力的認定，要綜合考慮有效、無效的具體情形。如果認定禁止跳單條款有效，則有利于保護中介人實施中介服務(wù)后應(yīng)享有的合法權(quán)益。如果認定禁止跳單條款無效，則考慮委托人簽訂的是對自己不利的格式條款，委托人享有任意解除權(quán)。

[關(guān)鍵詞]中介合同；跳單；格式條款；違約

一、禁止跳單條款與跳單

（一）跳單的概念

跳單行為又被稱為“跳中介”，顧名思義就是越過中介公司而通過其他途徑進行私下交易。伴隨著中介行業(yè)的不斷發(fā)展成長，以及越來越旺盛的市場需求，跳單行為日益增加。在整個國內(nèi)的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)中介市場中房屋房源的資料共享是十分常見的。在法律經(jīng)濟學(xué)視角下，跳單行為浪費了相應(yīng)的社會成本，也損害了效力價值[1]。所以國家為了維護中介人的合法權(quán)益，以及為了對這種違背契約精神的行為進行嚴厲整頓，將禁止跳單行為的相關(guān)法律法規(guī)首次納入了《民法典》之中。《民法典》第九百六十六條中規(guī)定的可“參照適用委托合同”，相較于《合同法》中對中介合同的規(guī)定有所發(fā)展。

（二）跳單行為的性質(zhì)

1.跳單行為主要存在于商品房買賣合同之中

跳單現(xiàn)象在生活中涉及的行業(yè)跨度很寬，只要是存在有需要中介的經(jīng)濟領(lǐng)域中，跳單行為就一定會發(fā)生。其中，商品房屋買賣交易合同中的跳單現(xiàn)象最為嚴重。一方面，假使買方找了第一個中介人看中了一套房，為了省錢，從而找了第二個中介人直接聯(lián)系房東進行交易，后面這部分中介費對于買方來說就比較容易商談。在省錢欲望的驅(qū)使下，買賣雙方自然而然就有想跳單的沖動。另一方面是中介人自己的問題，雖然收了錢，但又無法滿足委托人的購房需求。比如，找不到好的戶型、好的樓層，或者無法滿足委托人所需求的好的采光、合適的價格等，委托人也會覺得中介人提供的房源信息不夠多，從而萌生更換中介公司的想法。然而，不能簡單認定跳單行為僅存在負面效應(yīng)，它同時具備促進競爭的正面效應(yīng)[2]。

2.跳單行為屬于違約行為

（1）跳單行為構(gòu)成違約時的法律責(zé)任

當(dāng)委托人違反規(guī)定構(gòu)成跳單違約時，必須要支付相應(yīng)的違約金，或者進行相應(yīng)的違約補救，這是在我國的法律中明確規(guī)定的。但是這幾種方法之中，最常用的還是支付違約金來補償中介公司。當(dāng)跳單行為發(fā)生后，委托人通常無法繼續(xù)履行其簽訂的合同，所以支付違約金是中介公司最經(jīng)常獲得的賠償。

（2）跳單行為不構(gòu)成違約時的法律責(zé)任

在實踐中，當(dāng)委托人把自己的需求告訴中介公司后，中介公司在宣傳或者為委托人找尋其合適的交易時，多多少少會付出一定的勞動或者金錢。根據(jù)最高人民法院提出的觀點，中介公司就算沒有讓委托人簽訂自己中意的合同，也有權(quán)利要求委托人必須支付相應(yīng)的委托費用，因為在被委托期間，中介人不僅付出了人力、勞動，甚至金錢。而委托人也享受到了中介人給他帶來的便利與服務(wù)。根據(jù)權(quán)利與義務(wù)對等的原則，委托人必須支付中介人在被委托期間付出的勞動報酬。

由于我國現(xiàn)行的法律中并沒有明確必要費用支付的具體數(shù)額，且在判決的時候法官擁有較大的裁量權(quán)，所以各級法院做出的裁決有一定的差異。因此，在委托人和被委托人事先沒有約定的情況下，那就按照綜合因素來界定中介人在被委托期間必須要收取的費用，或者也可以參考市場價，或者以中介人的業(yè)務(wù)能力水平，甚至是委托人獲得的利益多少等來確定賠償數(shù)額。但必須費用的支付不能超過中介費金額的總和。

（三）禁止跳單條款

禁止跳單條款，這是一條為了防止委托人突然跳單，或者在約定好后出現(xiàn)跳單情況的時候，需要委托人承擔(dān)其相應(yīng)的違約金，或者支付全部的傭金等一系列的責(zé)任而訂立的。禁止跳單中使用的格式條款是不需要與對方協(xié)商的，即單方制訂并且不可協(xié)商，對方當(dāng)事人只能選擇全部接受或者全部不接受。在現(xiàn)實的案例中，這些格式條款通常有三種表現(xiàn)形式：第一種叫作獨家代理條款，也是禁止條款中最常見的一款。顧名思義就是委托人特指的房子在委托時間內(nèi)，若通過其他中介簽訂了合同，那就需要按照約定來支付全部的委托款。第二種條款的性質(zhì)是，不簽合同就構(gòu)成違約條款，中介人要求委托人提前繳納合同意向金，或者支付定金。當(dāng)委托人因自身原因違約從而使得合同無法簽訂時，就需要付給中介人全部的中介費和服務(wù)費。第三種則與第二種比較相似，叫作未促使合同成立仍需支付中介費條款，意思就是如果中介人在被委托期間，并沒有給委托人找到合適的房子，那仍然需要讓委托人支付相應(yīng)的中介服務(wù)費。

二、有效說的理論證成

此論述認為，跳單行為條例的存在是在規(guī)范委托人，是委托人和中介人共同商量后最終達成的協(xié)議，所以應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定履行各自的義務(wù)。一是，就合同中達成的禁止跳單這一項，假如委托人繞開了中介公司從而與合同相對方私底下進行合同簽訂，甚至又找到第二家中介公司然后進行交易，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。二是，當(dāng)中介公司付出了一定的人力，財力為委托人服務(wù)后，委托人故意不想支付中介費的時候，就會產(chǎn)生其一定的違約金，這是委托人必須要支付的。中介人只要與委托人簽訂條款，并且已經(jīng)為其提供了相應(yīng)的服務(wù)，就有權(quán)向委托人索要中介費，并不是說達成交易簽訂合同才算完成任務(wù)。根據(jù)所有的中介合同中的禁止跳單條款，都意在保護中介人的合法利益，讓中介人獲得應(yīng)得的勞動報酬，防止委托人跳開中介人與合同相對方簽訂完成交易。也即，訂立禁止跳單的格式條款，是當(dāng)事人行使意思自治的權(quán)利，不屬于無效民事法律行

為[3]。在《民法典》第四百九十七條的規(guī)定中，若沒有免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，就應(yīng)將該條款認定為有效。

三、無效說的理論證成

此學(xué)說的論證觀點是，在房屋交易的合同中，提前約定好的跳單條款這一項是不具備法律效力的。中介公司根據(jù)自己編定的格式條款，獲取自己利益的這種方式也并沒有什么錯。但是對于某些中介公司為了獲取更多的中介費，從而給委托人一份漏洞合同的這種行為應(yīng)當(dāng)給予嚴厲的打擊。在現(xiàn)實案例中，委托人時常被中介公司誘導(dǎo)，用遮掩的方法使得委托人忽視對自己不利的條款。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定：格式條款是合同一方想要反復(fù)利用而事先約定的，并且在合同簽約時，未與對方進行協(xié)商的條款。如果要使用格式條款來簽訂合約，那么提出這一要求的中介人應(yīng)當(dāng)按照公平公正的原則來劃分當(dāng)事人要履行的義務(wù)。同時要與委托人主動提出，并根據(jù)這一條款進行解釋說明。禁止跳單條款這一項不僅讓中介公司免去了許多責(zé)任，同時又讓委托人的權(quán)利受到了限制，甚至給委托人劃分了更重的責(zé)任。這會使委托人喪失自主選擇權(quán)，無法進行更有效的貨比三家，來挑選最質(zhì)優(yōu)價廉的中介公司，同時因其具有格式性，委托人只能選擇原中介人進行中介服務(wù)，故這類條款依《民法典》第四百九十七條應(yīng)認定為無效[4]。

四、確定禁止跳單條款法律效力所需考慮的若干要素

如何判定在禁止跳單條款有效的情況下，有無違約，就要多方位去思考以下幾點：

（一）中介人是否獨家為委托人提供中介服務(wù)

第一點：委托人是否只在一家中介公司簽署買或者賣房的條約。在單獨委托的條件下，若是委托人僅僅找了唯一一家中介公司為其服務(wù)，中介人就一定要在規(guī)定時間內(nèi)找到委托人中意的合同對立方，約見雙方簽訂交易合同，排除委托人與其他中介人另行訂立中介合同的機會，此為獨家代理。委托人若是在此期間沒有通過中介人來成交這份合同，那就是違約；當(dāng)委托人同時找了幾家中介公司來負責(zé)的時候，委托人或被委托人的責(zé)任劃分更為重要。假使合同雙方已經(jīng)在中介人的溝通之下，談判有了實質(zhì)性的進展，委托人偷偷地與對方約見交談并成交的時候，就可以判定存在違約行為。但若是中介人并沒有認真負責(zé)地履行其被委托人的服務(wù)，委托人則有權(quán)利選擇其他認真負責(zé)的中介服務(wù)，這樣就不算構(gòu)成違約跳單。

在青島太屋億家和美不動產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱“太屋公司”）與劉某合同糾紛一案中，根據(jù)查明的事實，太屋公司沒有提交任何證據(jù)證明案涉房屋是其獨家房源，而劉某系通過案外人青島樓市焦點網(wǎng)絡(luò)信息咨詢公司和案涉房產(chǎn)的出賣人簽訂的房屋買賣合同。這意味著案涉房屋出賣人通過其他中介公司將房屋公開出售，太屋公司并不是掌握案涉房源信息或者對其進行中介的唯一中介方。法院據(jù)此認為，劉某通過其他渠道獲取相關(guān)房源信息，并選擇其他中介公司促成房屋買賣合同成立，不屬于跳單行為，不構(gòu)成違約。

（二）中介人是否忠實勤勉地完成了中介義務(wù)

第二點：目前，中介機構(gòu)存在新老共存且服務(wù)質(zhì)量參差不齊的情況，在對比下委托人通常會選擇質(zhì)優(yōu)價廉的中介機構(gòu)來為其提供服務(wù)。其中，中介人會不會認真負責(zé)地為委托人服務(wù)，包含引薦符合委托人要求的房屋，并為委托人實地考量房屋，并在委托人參觀房屋時進行講解，最終使合同順利成交等是委托人考慮的重要要素之一。

車某某訴青島潤峰宜居房產(chǎn)銷售公司行紀合同一案中，上訴人車某某未利用被上訴人青島潤峰宜居房產(chǎn)銷售公司提供的房源信息、機會等條件，并沒有構(gòu)成違約，從而不構(gòu)成跳單。故，青島潤峰宜居房產(chǎn)銷售公司在沒有促成房屋交易并且車媛媛不構(gòu)成違約的情況下，向車某某主張傭金21520元、律師費5000元，于法無據(jù)。法院認為，青島潤峰宜居房產(chǎn)銷售公司作為居間人（中介人）向車某某提供了房源信息并帶領(lǐng)其實地看房，已經(jīng)完成了居間行為（中介行為）之提供媒介服務(wù)的主要活動，付出了一定的勞務(wù)并支出了必要的費用。故，應(yīng)由上訴人車某某給被上訴人青島潤峰宜居房產(chǎn)銷售公司2000元作為其從事居間活動（中介活動）所支出的費用。

（三）委托人是否利用了中介人提供的房源信息而達成合同

第三點：要看委托人是不是從中介人這里獲取的信息從而簽訂合約。如果并沒有使用中介人給予的相關(guān)信息，而是通過別的正規(guī)渠道得來的消息，且是同一家房屋信息，那么委托人就有權(quán)利去選擇價格更低、服務(wù)更加優(yōu)質(zhì)的中介公司簽訂合約，這樣也不構(gòu)成跳單行為。若委托人基于趨利避害的心理，在能通過更低成本得到房源信息時，再通過中介公司獲取房源信息進行交易則構(gòu)成跳單違約。

建平縣五一七不動產(chǎn)房屋交易中心與馮某某合同糾紛一案，雙方簽署的《看房協(xié)議》屬于居間合同（中介合同）性質(zhì)，其中包括常有的禁止跳單格式條款不存在免除一方責(zé)任、加重對方主要責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認定有效。在本案中，原房屋產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，被上訴人馮某某作為買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，故不能認定被上訴人馮某某利用了上訴人公司的信息、機會。法院根據(jù)整個案件事實，認定上訴人建平縣五一七不動產(chǎn)房屋交易中心作為中介公司沒能促成案涉房屋的買賣合同成立，無權(quán)請求被上訴人馮某某支付居間報酬（中介報酬）及違約金。

（四）委托人是否惡意

第四點：委托人是否為了省去中介費而故意逃避中介服務(wù)。從以下三點即可看出：一是從中介那里了解到自己想要的信息后，故意跳開中介，私下與合同對立方簽訂。二是了解到信息之后，與提供更加優(yōu)惠價格的中介公司簽訂交易合同。三是從中介公司盜取信息然后透漏給自己的親朋好友，以第三方的名義與合同相對方簽訂協(xié)議。因此，委托人故意終止中介合同又在短期內(nèi)利用從中介人處得到的信息與第三人交易的，應(yīng)認定為委托人存在主觀惡意。

在吳某、馬某與寧夏舒陽房屋信息咨詢有限公司居間合同糾紛一案中，上訴人吳某、馬某在被上訴人舒陽公司提供居間服務(wù)（中介服務(wù)），并促成交易后，為了減少依照合同約定向被上訴人舒陽公司支付的中介費用，自行或另外委托玖華公司簽訂了房屋買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。被上訴人舒陽公司既不存在業(yè)務(wù)能力低下的情形，也不屬于玖華公司的跳單行為，而是二上訴人違反合同約定的不誠信行為。據(jù)此，法院認為，二上訴人應(yīng)自行承擔(dān)不利后果，不能因其向玖華公司支付了服務(wù)費用而減少在本案中應(yīng)當(dāng)支付的中介費用。

從上訴例子中可以看出，司法機關(guān)在認定條款效力時，并非采取“一刀切”的方法，而是在分析條款內(nèi)容和解釋的基礎(chǔ)上結(jié)合具體案件做出判斷。據(jù)此，委托人實施跳單行為并且滿足上訴四個要件，就可認定為跳單違約，從而來確定責(zé)任的承擔(dān)。

結(jié)束語

房屋交易中介市場越過中介人來逃避中介費的情況愈演愈烈，使得中介公司應(yīng)得到的權(quán)益和利益受到侵害，同時又對房屋中介這個行業(yè)的市場產(chǎn)生不小的影響。跳單現(xiàn)象已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)里同時也是互聯(lián)網(wǎng)上的熱門話題，對其相關(guān)的法律約束的確認方面依舊存在著許多不同的聲音。本文的切入點是房屋買賣的跳單行為，以研究禁止跳單條款擁有怎樣的法律效力為核心，通過對比分析法得出相應(yīng)的結(jié)果。

伴隨著國家法律法規(guī)的不斷調(diào)整和完善，以及社會法治觀念的普及，房屋買賣行業(yè)會愈加規(guī)范，跳單這一現(xiàn)象可能會越來越少，也可能會衍生出新的問題，需要業(yè)界給予持續(xù)關(guān)注并切實重視起來。

參考文獻

[1]魏凱文，李明輝：居間合同中“跳單”行為的法律經(jīng)濟學(xué)分析[J].學(xué)理論2022（1）：17.

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[4]余怡然.論房屋買賣居間合同跳單行為：從最高人民法院指導(dǎo)案例1號出發(fā)[J].河南工程學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版），2019，34（3）：27-33.

作者簡介：楊力諺（1999— ），女，漢族，江西吉安人，新疆財經(jīng)大學(xué)，在讀碩士。

研究方向：司法法務(wù)。