房地產實施企業全面預算管理的關鍵因素

郭曉宏 聊城發鑫置業有限公司

隨著市場經濟的不斷發展，企業的重點也逐漸從外部擴張轉移到內部管理，內部運營的有效性將對企業發展的穩定性起到重要的影響。因此，房地產企業應加強對內部管理的重視程度，尤其是全面預算管理，應就其中的關鍵因素進行謀劃布局，提升企業管理的實效性與可靠性，幫助企業趨利避害，進而實現可持續發展。

一、房地產企業經營管理的特點

在探究房地產企業全面預算管理前，首先要深入探究房地產企業經營管理的特征，了解其發展背后的本質，隨后再以此為基礎開展后續的管理工作。第一，房地產企業通常資金較為密集。無論是項目開發建設環節還是投資、銷售等環節都離不開大量的資金作為支撐，所以對于資金資源的優化與掌控是企業發展的核心。第二，由于房地產屬于不動產，因而房地產企業也屬于不動產銷售。這種銷售產品與銷售對象固定的模式使得房地產企業本身也容易受到一些限制，譬如稅收條例、區域環境以及形勢政策等等。所以，預算編制人員需要對有關房地產管理的影響因素具有詳細的了解。第三，房地產開發企業業務范圍廣，業務內容復雜且多。譬如前端的土地征地，后期的項目開發與建設等等。每一環節需要對接的部門與供應商等都不同，這對于企業整體的業務水平提出了較高的要求。最后一點，房地產項目施工期長，從項目開始到結束通常需要三到五年的時間，這也意味著資金的回報周期長，對于企業的全局管理也提出了更高的要求。

二、房地產企業實施全面預算管理關鍵點

（一）構建良好的全面預算管理環境

良好的預算管理環境是全面預算管理有效執行的基礎。當前受到高紅利時期經營理念的影響，部分房地產企業在管理的過程中，過分重視項目開發，忽視了對于項目的預算管理，從而容易導致預算失控的問題。因此，房地產企業首先應注重轉變管理理念，加強對全面預算管理的重視程度，并完善全面預算管理開展的相關措施。其次，在全面預算管理的建設過程中，企業應不僅需要考慮全面預算管理本身執行的必然需求，同時也需要考慮到房地產開發的實際狀況，根據實際狀況綜合編制全面預算管理的流程控制制度以及組織責任。最后，企業也應重視對于預算管理職能部門的建設，應專門配備預算管理人員進行編制與監管等工作，從而更好地推動全面預算工作的有效落實與展開。

（二）靈活運用全面預算管理編制方法

全面預算編制工作的規范性與標準化對于后續預算執行等具有重要影響，能夠確保整體預算管理的質量與水平。在市場經濟快速發展的當下，房地產企業應加強對業務預算編制工作的重視程度，借助全面預算管理彌補自身經營的不足，從而更好地落實發展規劃，實現高質量發展。在實際進行業務預算編制的過程中，房地產應格外重視對預算編制方法的合理運用。在進行預算管理的過程中，需要額外考慮經營預算以及資金預算等內容。同時在進行編制的過程中，應嚴格按照“5W1H1N”的要求進行，應綜合考慮活動內容、時間、地點、人員以及資源等諸多要素，在預算中做好商務計劃、業務計劃以及資金計劃等的有效聯動。最后，在開展預算方案編制的同時，企業也需注重結合大量的信息資料做好評估工作，應分析預算方案的前瞻性，確保其既能夠符合企業正常生產經營的需求，同時也能夠幫助企業實現預期利潤，推動企業的可持續發展。

（三）加強全面預算執行過程管理

執行是全面預算管理的重要環節。在實際進行房地產項目開發時，企業應注重認真落實全面預算管理方案，將預算方案視作指令執行。首先，在實際執行預算方案的過程中，應將預算目標進行科學分解，將其落實到房地產項目開發的各個環節之中，構建全面的責任體系，并結合重要性原則與經濟性原則，嚴格控制項目開發成本以及資金支付等流程，以此來確保預算管理的可靠性與有效性。其次，在全面預算執行的過程中，應確保對執行結果的監控與分析。房地產企業專職預算人員應全面跟蹤企業預算執行狀況，并將實際狀況與預算進行比對，分析其差異及差異背后形成的原因，優化管理運行方法，以最大程度消除執行差異。再次，已經執行的預算方案一般情況下不得做出調整，除非市場環境或者經濟政策發生重大變故。最后，房地產企業還需注重加強對全面預算執行結果的考核。考核可以從定性和定量兩個角度來進行，應與員工個人發展以及薪酬、培訓等項目掛鉤，以提升考核的準確性和有效性，促進全面預算管理發揮效用。

三、房地產企業全面預算管理中存在的問題

（一）管理模式與體系落后

雖然當前很多企業已經意識到了內部管理的重要性，大力開展全面預算管理，但重視程度依然不足，相關制度建設仍存在缺陷，部門之間也仍難以形成有效合力。不少房地產企業在項目的開發與建設過程中，依然只注重預算管理工作，沿用傳統的財務管理模式，忽視了預算管理的全面性，這容易對企業的運營造成不利影響。實際上，預算管理僅僅是財務管理的一部分，如果過分夸大預算管理的作用，則容易導致預算管理體系不明確以及缺少人力等狀況，從而影響最終的管理效果。

（二）全面預算管理的信息化水平較低

全面預算管理較為依賴數據信息的收集與分析，只有數據足夠真實、可靠才能夠更加詳細地反映出企業預算管理中存在的問題，并據此制定更加具有針對性的解決方案。然而從目前的發展狀況來看，很多房地產企業雖然有在引入新進的信息技術與手段，但他們大多將其放在生產與建設領域，很少應用于管理以及預算編制等方面。這使得預算編制缺乏足夠的數據支撐，從而容易導致其科學性與合理性的不足。

四、房地產企業實施全面預算管理的具體措施

（一）針對內部治理結構進行優化

要想確保全面預算管理工作的可靠性與準確性，首先應從內部治理結構優化開始。第一，要注重為全面預算管理提供良好的環境，要確保全面預算管理能夠有效地展開。要在思想層面上引起員工的重視，讓員工意識到全面預算管理的重要性。可以嘗試從企業文化層面入手，將全面預算管理融入企業日常管理制度中，通過制度的制約和引導潛移默化地影響員工，進而調動員工參與的積極性。第二，應專門就全面預算管理工作建立相對應的預算管理部門。預算管理盡管并不能夠代表整體財務管理工作，但其工作性質特殊，且與行業之間的聯系較為緊密，因而需要建立專門的機構進行管理。第三，為了加強部門間的合作與聯系，提升部門間工作的緊密性，預算管理機構還應擔負起協調各部門之間的職能。要在全面預算管理的執行過程中，平衡好基層工作人員以及高層領導和中間管理層之間的關系，通過工作職能的合理化分配來增進不同部門人員之間的交流與溝通，同時還確保高層領導精神以及指令下達的及時性與有效性，幫助領導更好地掌握公司整體運營的情況以及全面預算管理的執行狀況，從而凝聚企業整體，在最大程度上避免信息不對等以及信息閉塞等問題，為全面預算管理的實行打下堅定的基礎。

（二）合理化管理目標與體系的制定

全面預算管理中全面是重中之重。要想充分發揮全面預算管理的作用，就不能采取過于生硬的手段，應從管理核心以及管理目標等層面入手，落實好具體的管控措施，以此來提升運營水平。在全面預算管理中，年度預算以及項目預算是主要內容。從具體層面來講，年度預算主要包括一年度的總效益與成本，項目預算主要包括項目開發周期內的成本與效益。所以，在實際管理過程中，應注重結合重點開展全面預算管理工作，要結合上述方面制定好管控體系對整體項目實行全面的精細化管理。對于項目預算而言，要結合成本與效益制定預期規劃與預期目標，并將管理重點放在項目上，完善預算管理的具體細節。而對于年度預算來說，則應該從運營預算以及日常預算入手，二者關乎年度的預算執行狀況，應從全局出發，結合日常細節匯總并編寫年度預算，以使得企業與項目之間的發展更具協調性。

（三）加強預算管理的信息化建設

信息化技術是企業現代化發展的重要趨勢與途徑。房地產企業在發展的過程中，不能僅將信息技術著眼于工程建設方面，同時還要拓展目光，將信息技術應用于財務管理方面。應從企業的實際需求出發，借助于現代信息技術完善預算管理，提高其信息化建設程度，以更好地提升企業整體的管理水平。首先，企業應建立完善的預算管理信息平臺。應將財務系統、業務系統以及預算管理等系統的端口統一起來，使得不同系統之間的數據可以流通。同時，企業還應注重完善對各部門之間的工作安排與協調，以使得預算管理部門能夠借助于同一平臺收集不同部門的財務數據，提高不同部門之間的溝通效率，進而保證財務數據的及時性與全面性，為后期預算分析與執行提供可靠的理論依據。其次，企業可以將預算數據的分析與生成過程放到預算管理平臺上進行，借助于信息技術進行數據分析不僅可以避免人為失誤、提高分析結果的可靠性，同時也能夠保證預算管理部門以及管理層領導對于企業整體運營的掌握情況，從而更有助于應對突發狀況，提高企業運營與管理的穩定性。最后，企業還可以在預算管理平臺中構建與預算額度上限與警告機制。該種機制建立的目的是幫助企業更好地執行預算目標，可以在預算額度超標時及時引起企業的警覺，并制定解決對策，快速確定預算變更的具體內容。

（四）增加預算管理權限，調整預算目標

為了更好地發揮全面預算管理的實效性，提升企業整體運營的效率與水平，房地產企業在預算管理的過程中，可以適當增加預算管理的權限。應根據企業內部管理的實際狀況，對部門責任人以及項目公司的權限進行適當地放寬，使得其可以在特殊情況下自行調整不同項目的費用以及額度，并對調整的具體狀況進行報備與說明。如果調整額度過大或者出現超額支付等情況，則應該按照具體的預算管理制度以及預算管理規范執行。其次，在預算管理實施的過程中，為了進一步完善全面預算的內容，提升其合理性。房地產企業也應該專門加強對預算執行的監督力度，預算管理人員應及時跟蹤各預算的實行過程，并分析具體情況與預算的差異點，找出背后的癥結所在，對癥下藥，以更好地提升整體業務實行的合理性。最后，全面預算管理在執行的過程中一般情況下不能隨意進行更改，這樣會導致企業整體管理的混亂。除非市場環境以及經營狀況出現重大變更，為了及時止損企業才可以對預算目標進行彈性調整。

（五）推動預算分析與考核的系統化發展

分析預算以及預算考核是推動企業全面預算管理有效實行的關鍵環節。從當前房地產企業預算分析與考核的狀況來看，主要應從以下幾方面著手進行優化。首先，企業應注重開展全面預算前匯報模式。應在預算管理執行前制定好預算分析以及預算的具體規劃，要結合企業的實際利潤需求以及企業發展的實際狀況進行合理制定，并通過經營分析會等形式逐步完善相應盈利指標的制定。此外，在全面預算管理的過程中，各部門也應根據發展階段的不同制定開展預算分析專項匯報，并結合執行結果進行綜合分析。幫助企業趨利避害，更好地完善預算分析與規劃。最后，企業在發展的過程中，還應該結合預算管理優化預算考核系統，應將其與業績考評等緊密結合，同時在其中加入激勵機制以及獎懲措施，以更好地激發員工執行預算管理的積極性。總體來說，房地產企業應注重完善全面預算管理系統，將前瞻性與客觀性作為主要管理原則，及時根據系統內部信息進行動態的預算調整，以更好地推動企業的穩定發展。

五、結束語

全面預算管理是一種科學的內部管理手段，其對于企業運營的各方面都具有積極影響。在新時期，房地產企業要意識到全面預算管理的重要性，并結合自身的特征以及行業發展特點謀劃布局，合理化預算編制，落實好重點預算內容，緊抓全面預算管理的關鍵因素，從而更好地推動預期效益與戰略目標的統一。