房地產企業成本控制問題研究及解決的對策分析

耿春磊 黑龍江巨成世紀建設工程有限公司

一、房地產企業成本控制存在的問題

隨著社會的發展房地產企業的工作內容更加廣泛，在企業的發展運行中，難免會有管理不得當的地方，特別是在成本控制方面，很多公司沒有設立此項，即使有也沒有真正地運作起來，下面就將表述的是房地產企業中成本控制運行時存在的問題。

(一)成本控制責任意識不強

房地產成本控制意識的深入貫徹是企業成本控制的根本，從領導者到員工都需要有一個成本控制責任意識，然而在現今的企業對于資源成本的控制意識還并不是很強，主要是表現在員工成本控制責任意識差、沒有考慮到成本控制與部門之間的關系兩個方面。

1.員工成本控制責任意識差

目前房地產公司內部員工成本的思想還是非常低下，大部分的人員都認為本身與公司都沒有聯系，歸根到底，這就是在房地產公司內部沒有進行相關的成本意識的訓練。

公司管理層人員需進行內部成本控制的基本培訓，在結合市場經濟和技術的相應的知識，讓員工了解和熟知成本控制對企業的意義是重大的，而員工在成本控制中也同樣是必不可少的因素，以此來調動員工的積極性，全員都參與其中。在公司的發展中應該積極地組織成本培訓，更應該高度重視成本專業人員的栽培和應用，成本專業知識越豐富，就能在很大程度上降低成本，為企業帶來更多的盈利。

2.沒有考慮到成本控制與部門之間的關系

很多的房地產公司在對內部的成本控制還是處于建設階段，成本體系的完善還需要時間。市場中也會有很多房地產公司的成本控制體系比較完整，但是卻在執行的力度上不夠強，在執行的過程中也是隱形狀態。執行力度不夠，最主要的原因就是部門之間溝通有障礙，再者就是部門成員對成本控制不了解。企業想要能順要想在公司的內部有效的推廣成本控制的制度就要讓全公司的員工參與到里面，公司的成本控制不只是領導的責任，它是需要公司的所有部門一起配合和良好的溝通，才能使得成本控制在公司中有效地運行，才能夠使公司成本的節約。

(二)招標合同成本控制有漏洞

招標中最重要的環節就是簽訂合同，如果合同中出現任何問題都將產生不必要的糾紛，所以要有專業人員在現場對合同進行細致的檢查，時間、內容、條款、附加條款等等。

1.合同簽訂上檢查不夠細致

房地產開發商在進行招標的時候，標書只是一張入門的憑證，投標才是重要的因素，而中標就是一種諾言，只有投標再加上中標才能組合成合同。很多到時候房地產企業工作人員并沒有認真地檢查或是閱讀合同的內容，比如，合同中是否有簽訂開工的時間，開工的進度，支付款項的方式和條件，整體合同的金額等，中間的某一項如果沒有寫明的話，而且負責簽訂合同的工作人員沒有檢出問題，那么將在項目開工之后，其中漏簽、不明確的時間、金額都將是房地產企業的巨大損失。所以在合同簽訂的時候檢查必須要嚴禁，不能有一點的漏洞。

2.對合同審查監督不嚴格

在房地產工期時需要對此過程進行嚴格的監督，在施工種特別需要注意的一點就在合同能隨著工程實施的項目進行轉變。在房地產開放的這些項目的中，其工作的流程都是按照施工中的合同來進行同時實施的。

對于項目負責人來說一定要認真的解讀合同上的條款，要清楚項目的要求，需要按照工程項目、要求的質量和工程項目的進度等標準，來組織現場如何進行施工，這就是初步的成本計劃。項目負責人必須嚴謹的審核合同簽訂的一些暫定事項和可能存在變化的分項工程，核實簽訂的內容是否存在紕漏，如果存在及時地向上級領導進行匯報。

3.處理合同糾紛與索賠方面做法不夠嚴謹

對于房地產開發項目都是具有施工周期長、規模較大、而且是一次性的特點，這些特點就決定了在工程施工的前后都用出現不同的問題，目前很多房地產企業對于這樣的問題解決的方法都是比較單一，不嚴謹。

商談和調和及解決，在公司出現合同紛爭的時候是由兩方簽訂合同的當事人來面對面的進行商談和解決或者是在法律公正人的見證下進行調解解決，按照國家的律法規定，只要雙方都能相互諒解就可以達成解決的協議，這是解決糾紛的一種方法。其中最主要的特點主要就在于：能夠特別的簡便，在較短的時間之內能很好解決合同上的分歧。這也是不足的地方，目前最為重要的就是需要在雙方都自愿的過程中，再簽訂下合同，一旦雙方其中一方出現不愿意，就不能用這樣的形式來進行簽訂。所謂的仲裁，實質上指的就是在雙方不能進行合理協調的狀況下，才能運用。仲裁利用合同仲裁進行的制度出現的問題，這才能有效的實施仲裁以及裁決。雙方可以協商選擇仲裁機關和人員，但是仲裁的方式比較復雜、費用高、時間也很長。

(三)施工工程成本控制不合理

施工現場是房地產建設的重要環節，也是集中進行物資消耗的地方，因此做好對施工現場成本控制是至關重要的，采購中成本的控制、工期中成本的控制都將決定項目的結果，還有施工環節的安全問題也是重中之重。在通過對相關知識的了解以及結合現在房地產現狀發現在施工工程成本控制過程中存在以下問題。

1.采購成本控制不合理

整體材料的控制是項目的關鍵所在，一個合格合理的項目采購計劃能在很大程度上減少原材料的耗費和施工企業的成本，也會讓施工企業在市場的競爭力更強。是指房地產工程的基礎的機械設備和所用的物質和材料的采購工作，是需要買什么的樣的產品和相關的服務都需要通過采購才能得以實現，如果在采購成本控制出現不合理的情況，協調工作和監督都會出現很大的風險，將會把企業的整體成本提升，出現損失。在此之上，對房地產項目的處理上，企業內部實施的管理就是需要最大的減低其中的成本，能更好地實施企業戰略的目標[1]。所以，為了能更好地運用最低的成本的相關運行，其中最重要的就是需要運用科學合理的管理控制的手段，把項目的以及施工的進程的程度要時刻的把握好。

2.忽視工期成本控制

很多房地產企業現在對成本的控制還是不太重視，在實行期間并沒嚴格的按照成本控制的制度去實行，或是不明確成本控制的目標是什么。公司在施工的過程中管理層認為成本的管理是沒有必要的，所以在房地產公司中沒有對成本的管理起到重視度，對其沒指定相關的制度和目標，導致了企業成本的控制的混亂，工作沒有做到位，缺少責任的意識和法律的常識。在施工的期間不考慮成本的耗費，會在施工的過后造成成本的翻倍增加。

3.施工安全不完善

在施工現場的安全制度執行和管理都不到位，現場缺少安全的運行體系。

現在建筑施工公司的人員年輕化，對施工的中出現的問題沒有及時地解決，缺乏安全作業的經驗，沒有很強的安全意識。在施工單位存在很多各項的技術人員，但是人員數量少，操作人員缺乏規范的安全作業學習，自我保護的能力較差。

二、房地產企業成本控制的解決對策

控制成本下的房地產企業進行控制當中，首先必須要分析問題對策并且要及時進行解決，下面論文會從以下幾個角度提出相應的方法策略，將問題的根源進行剖析從而做到真正的解決。

(一)加強成本控制責任意識

就成本控制相關的責任意識來說，要提高培養相關的責任意識，在且內部還需要建立相關員工的激勵制度，來提高員工工作的積極性。

1.培養成本控制的責任意識

目前，在房地產企業成本的相關控制的研究中，員工關于成本控制的意識的提高，對企業的發展起到了極大的推動作用。為了能加強企業員工的成本控制的相關意識，經過研究分析，總結出了以下幾點：

(1)抓好成本管理主體的帶頭作用

隨著企業的快速發展，企業內部的所有的成員都應該具備成本控制的相關意識，這對于企業的發展來說，是有著極大的重要意義的。所以，企業在進行成本控制管理時，應當充分地認識到成本的控制和企業內部的各個階層和各個部門之間有著緊密的關聯，這就意味著企業內部的管理人員能夠從自身的主觀意識里，提高對成本控制意識的重視度，特別針對那些高層的領導者，給員工能起到帶頭作用。這種形式就像一種模范的行為，給員工們起到了重要的示范性的作用。

(2)樹立現代成本意識

對于現代成本控制的意識來說，實質上指的就是企業內部的高層管理的人員，對成本需要進行嚴格的監控[2]。成本的控制是人進行控制，所以，在降低成本管理時，需要盡可能地降低相應的成本，在企業發展時就能分辨出，降低企業成本的方式是非常之多的，降低成本最主要的就是需要保障企業的經濟利益，成本控制需要做到規范、科學合理。

(3)建立企業的節約文化

企業的文化是其發展中所起到的很大的作用，從某些的意義上來說，當今的房地產中的競爭是很激烈的，總體的來說就是對企業的文化來進行相對的競爭。有效地構建節約型的社會是我國一直所提倡的基本的國策，企業作為社會的資源的有效主體，就需要起到帶頭作用，真到節約的主體。

2.加強部門之間的合作

對于房地產開發的企業來說，企業的價值鏈的要求就需要企業之間加強合作，企業價值鏈可以分為兩類：直接為客戶提供產品的和服務的職能的活動，其中包括了項目拓展、產品定位策劃、規劃設計、工程施工和項目營銷等。

對于內部的客戶來說(即上述承擔相應職能的一線部門)提供相應的產品和服務的相關職能活動，其中包括了像招標的采購、成本控制、工程管理、計劃管理、財務管理、人力資源管理、行政后勤、審計監察等。企業的高級管理層為了能使得房地產開發商能創造出價值的最大化，首先要做到的就是承擔起上面的這兩大職能的部門的定位。為了能夠讓客戶為企業帶來最大的累積生產最終的價值，所以，所有的部門都要按照內部的管理所指定的制度來逐步地完善其相關的體系，按照其指定的制度來負責相信的責任，并且要實行其所相關的權利，使其能夠達到內部的最大價值。

(二)加強合同簽訂成本控制

只有做到加強合同簽訂的成本控制，才能做到約束和控制成本資源的浪費，體現在以下幾個方面。

1.健全合同管理機制

就目前來來說，隨著房地產相關企業的快速發展，有必要在簽訂合同時，建立相應的管理機構體制，在制定里面內容時，需要做到以下幾點：對合同的用語要嚴謹，避免出現模糊不清的詞語，這樣減少紛爭的發生，還有一點就是需要明確合同的相關的條例，對合同的變更也需要提前記錄明白。首先，房地產在實施的過程中的材料上、對設備的采購，運用最好的實行單位進行購進。其中，相關材料設備上所占的比例還是較為重要的。

2.加大對簽訂合同的審查監督

在房地產在進行施工的時候所簽訂的合同，要對其整個的簽訂過程要嚴謹地把關和審查，其合同是一種特殊的形式的經濟合同，對整個社會的經濟的秩序的就會產生較大的影響，這就需要主管的加大對合同管理的力度和深度。第一就要讓工商部門來進行全方位的開展施工合同的簽訂、備案、鑒證和履約全部的嚴密管理，建立檢查制度，搞好服務；第二就是應該加大執法的力度，搞好相應的服務；第三就是要加大的對合同法嘴的執法的力度。對違反《合同監督管理辦法》及《建設工程施工合同管理規定》的單位要進行糾正和查處，對于那些不服從行政管理的施工單位要充分利用好手頭上的經濟的手段和法律的相關手段，強制執行，以此來確保對監管的嚴格性；第四就是在對于合同的簽訂之后支付的那些工程的造價款拖欠的時，相關部門要進行強制的支付，如果予以不改正的，就西藥依據相關的法律來進行相應的制裁。只有進行這樣的運作，才能組成一個集合的、公開的經濟市場的平臺。

(三)完善施工階段的成本控制

如果在施工階段需要做到成本控制，就需要通過加強物資采購的成本控制、重視工期成本控制、嚴格按照安全操作規程辦事來進行完善。

1.加強物資采購成本控制

對于完善其施工的過程中的成本控制，是需要加強其采購環節的相關控制。怎樣加強采購的成本控制，是需要做到以下幾個方面：

(1)采購實行成本管理

在企業生產商品前進行采購時，需要設立專門的部門進行管理，比如像是建材這類企業在采購時可以批量采購，可以大大控制采購成本。

(2)科學施行部門分工采購管理

房地產企業要對企業的各部門進行成本方面的嚴格管理，在采購時要執行分工明確、責任落實、流程規范的制度[3]。

2.重視工期成本控制

在對房地產相關成本的控制中，要特別的關注施工期相關的成本中的控制。我們所知道的工程建設，說的就針對那些建設的全部的實施的進程，在通過合理的、科學的、有組織性的相關的手段，在鼓動員工，進行積極的操作。為了實現工作中的各個階段的目前，這次才能保證能按時的完成。對施工時間的預計，就是需要具備一套科學的、合理的、效率性的計劃實施的相關進度。

3.嚴格按照安全操作規程辦事

企業在施工時，要提高安全生產的意識，對于企業來講安全就是效益。在面對安全的問題時要以積極的態度去面對，尤其容易出現生產事故的崗位，要做施行周密的安全計劃，避免事故發生；另外，還要建立獎罰機制，使員工對安全意識進行高度重視，杜絕安全隱患的存在。在施工時的安全工作做得越好，相對支出的費用就會越少，大大降低了房地產企業的運營成本。

三、結語

隨著房地產行業的快速發展，競爭的日益激烈。許多企業經濟收益過低，對成本問題也越來越重視。希望通過對成本控制的研究，能夠使成本控制在企業中更好地應用，以達到節約社會資源的目的，還須兼顧產品的不斷創新，特別是要保證和提高產品的質量，杜絕片面的降低成本，忽視產品的品種和質量，避免過分的降低成本導致質量下降造成的信譽等問題的不利影響。進而使我國的會計準則逐步趨于國際化?！?/p>