高校后勤社會(huì)化改革背景下物業(yè)服務(wù)外包監(jiān)管的思考

文/北京化工大學(xué) 陳玉保 魏幗

我國(guó)高校物業(yè)管理服務(wù)原是由高校后勤管理部門負(fù)責(zé)，但隨著學(xué)校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，在不斷轉(zhuǎn)型的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大背景下，其經(jīng)營(yíng)管理模式的不適應(yīng)性和滯后性日益顯現(xiàn)。為此，從1985年開始，國(guó)家部委多次下發(fā)關(guān)于高校后勤社會(huì)化改革的相關(guān)文件，1999年在上海召開了全國(guó)第一次高校后勤社會(huì)化改革工作會(huì)議，對(duì)改革進(jìn)行了全面動(dòng)員部署。為貫徹落實(shí)中央關(guān)于開展高校后勤社會(huì)化改革的決策部署，全國(guó)各大高校開始了不斷嘗試，逐漸開放市場(chǎng)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；轉(zhuǎn)換管理模式，實(shí)行市場(chǎng)運(yùn)作；構(gòu)建監(jiān)管體系，強(qiáng)化集約管理。在高校物業(yè)管理服務(wù)方面，社會(huì)化程度越來(lái)越高，部分高校將學(xué)生宿舍、教師公寓和公共樓宇的管理服務(wù)，以及校園環(huán)境衛(wèi)生、校園安防及校園綠化養(yǎng)護(hù)等方面的服務(wù)委托給社會(huì)服務(wù)外包企業(yè)，在校園內(nèi)已經(jīng)形成了多家物業(yè)外包單位競(jìng)爭(zhēng)服務(wù)的良好局面。

一、服務(wù)外包是后勤改革方向

高校后勤社會(huì)化改革是形勢(shì)所逼，是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成功選擇，而校園物業(yè)的社會(huì)化改革是其中的重要組成部分。高校物業(yè)服務(wù)外包模式，相對(duì)于傳統(tǒng)的物業(yè)自管模式具有多方面的優(yōu)勢(shì)。

（一）有利于推動(dòng)社會(huì)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)資源合理配置。實(shí)行高校物業(yè)服務(wù)外包模式，可以有效推動(dòng)高校物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化運(yùn)作，不僅可以擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域，還可以擴(kuò)展服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條，如物業(yè)服務(wù)相關(guān)的物業(yè)資源供應(yīng)領(lǐng)域，包括建筑建材、通信及軟件服務(wù)領(lǐng)域。通過(guò)給物業(yè)公司營(yíng)造公開、公平、公正的參與競(jìng)標(biāo)的環(huán)境，能有效促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，加上物業(yè)公司通過(guò)引進(jìn)科學(xué)的服務(wù)管理理念，構(gòu)建先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理制度，招收和任用優(yōu)秀的物業(yè)管理與技術(shù)人才，能夠使社會(huì)資源得到合理配置。

（二）有利于降低高校的運(yùn)行成本，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平。封閉式自辦后勤的物業(yè)管理服務(wù)部門，缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和專業(yè)的技術(shù)管理團(tuán)隊(duì)。在這種管理模式下，后勤機(jī)構(gòu)設(shè)置普遍存在著機(jī)構(gòu)臃腫、人員冗雜、工作效率低、溝通及響應(yīng)速度慢、缺乏服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等狀況，這使得物業(yè)管理服務(wù)始終在低層次徘徊。實(shí)行高校物業(yè)服務(wù)外包模式，一方面可以精簡(jiǎn)人員，縮減組織編制，減少人力成本投入；另一方面，利用專業(yè)的組織優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)科學(xué)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理服務(wù)，不僅可以提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與效率，而且可以塑造學(xué)校良好的外部形象，提升學(xué)校的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）有利于規(guī)避責(zé)任糾紛，降低高校物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。高校在為國(guó)家培養(yǎng)人才、進(jìn)行學(xué)術(shù)研究、為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供服務(wù)的同時(shí)，需要做好校園的安全管理與服務(wù)保障工作。學(xué)校對(duì)所屬員工有保護(hù)其人身財(cái)產(chǎn)安全的法定責(zé)任。高校的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目較多，需要大量的一線工作人員，有些服務(wù)項(xiàng)目在工作中具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果這些人員由學(xué)校自管，與學(xué)校簽訂用工合同，則學(xué)校將面臨較大的管理風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行高校物業(yè)服務(wù)外包模式，物業(yè)所屬員工與物業(yè)公司簽訂勞動(dòng)合同，不僅可以減少勞動(dòng)糾紛，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，而且可以將高校后勤管理人員從繁雜、瑣碎的具體事物和棘手的問題中解脫出來(lái)，提高后勤管理效率。

二、實(shí)行高校物業(yè)服務(wù)外包存在的現(xiàn)實(shí)問題

（一）高校低價(jià)中標(biāo)方式制約服務(wù)質(zhì)量的提升。高校物業(yè)管理服務(wù)不具有營(yíng)利性，所需費(fèi)用均由學(xué)校承擔(dān)，為壓縮學(xué)校運(yùn)營(yíng)成本、應(yīng)對(duì)審計(jì)或是處于保護(hù)自己不受輿論壓力方面的考慮，在引進(jìn)社會(huì)物業(yè)外包企業(yè)時(shí)，無(wú)論是采用公共招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)還是議標(biāo)方式，絕大多數(shù)高校都會(huì)順理成章地選擇報(bào)價(jià)最低的單位。物業(yè)外包單位為了獲得物業(yè)服務(wù)中標(biāo)機(jī)會(huì)，通常在報(bào)價(jià)過(guò)程中惡意壓低價(jià)格，以達(dá)到搶占市場(chǎng)的目的。甚至有的企業(yè)為了中標(biāo)，相互串通搞聯(lián)合，讓其他企業(yè)陪標(biāo)，霸占物業(yè)市場(chǎng)，損害高校利益。外包單位在物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中為了盈利，該花錢維修的地方不維修，該配備人員的地方不給配齊，在物資采購(gòu)上壓縮支出，在人力投入上能省則省。例如，某高校的合同中約定：乙方（物業(yè)公司）負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施在零星維修過(guò)程中單件次金額在500元以內(nèi)的部件更換，單件次金額在500元（含）以上的部件更換，學(xué)校按程序?qū)徍藭孀C明材料后予以報(bào)銷。物業(yè)公司在操作過(guò)程中，故意抬高材料費(fèi)，賺取本應(yīng)承擔(dān)的維修費(fèi)用。有的物業(yè)公司為減少采購(gòu)耗材的投入，拆東墻補(bǔ)西墻，如把實(shí)驗(yàn)樓的設(shè)備或材料拆下來(lái)，安裝到教學(xué)樓損壞的部位，這些行為嚴(yán)重?fù)p害了學(xué)校的利益。

（二）物業(yè)監(jiān)管制度不健全。高校在引進(jìn)社會(huì)企業(yè)進(jìn)駐校園提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，都簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)服務(wù)期限、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用等都作了相應(yīng)約定，但缺少與之配套的監(jiān)管制度，評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、考評(píng)細(xì)則不具體、不明確、不規(guī)范，僅僅依賴于雙方所簽訂的合同，沒有相關(guān)的監(jiān)管制度與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使得高校在對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行日常監(jiān)管和評(píng)價(jià)時(shí)，缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)和尺度，使監(jiān)管和考評(píng)存在主觀性、盲目性和隨意性。例如，某高校的合同規(guī)定了物業(yè)最低配置人數(shù)，但對(duì)主管、項(xiàng)目經(jīng)理等管理人員和專業(yè)技術(shù)人員沒有具體要求，對(duì)物業(yè)人員特別是會(huì)務(wù)、保潔等人員的年齡結(jié)構(gòu)沒有明確限制，造成部分物業(yè)人員不能很好地勝任實(shí)際工作崗位。由于物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上不去，學(xué)校出于工作考慮，不斷要求物業(yè)服務(wù)外包單位調(diào)換人員，造成了物業(yè)管理工作的隨意性和不可預(yù)見性。

（三）高校職能部門日常監(jiān)管不到位。高校物業(yè)服務(wù)外包單位服務(wù)質(zhì)量上不去，一方面是由于物業(yè)監(jiān)管制度不健全，但更重要的是學(xué)校職能部門對(duì)物業(yè)外包單位的監(jiān)管不到位。首先，學(xué)校對(duì)物業(yè)監(jiān)管不重視。有的高校沒有組建專門的物業(yè)監(jiān)管隊(duì)伍，物業(yè)監(jiān)管工作由其他職能部門代管；有的高校雖成立了物業(yè)監(jiān)管部門，但由于編制限制等原因，專職人員嚴(yán)重不足，存在隨意調(diào)配或安排其他部門多余人員頂替的現(xiàn)象。其次，監(jiān)管理念和監(jiān)管方法滯后。有的高校物業(yè)監(jiān)管成員年齡偏大，知識(shí)結(jié)構(gòu)老化，監(jiān)管理念滯后，監(jiān)管方法陳舊，缺乏現(xiàn)代化物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。隨著信息技術(shù)的迅速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)報(bào)修、微信、微博等信息平臺(tái)的廣泛使用，物業(yè)服務(wù)的信息化手段在不斷創(chuàng)新，年長(zhǎng)的老同志很難跟上時(shí)代腳步，讓他們用現(xiàn)代化的管理手段監(jiān)管物業(yè)確實(shí)是個(gè)挑戰(zhàn)。另外，在物業(yè)監(jiān)管過(guò)程中，還存在著物業(yè)監(jiān)管人員敬業(yè)精神和工作能力不強(qiáng)的問題。有的物業(yè)監(jiān)管人員工作不認(rèn)真，對(duì)物業(yè)外包單位的工作缺乏較真碰硬的精神，只求過(guò)得去，不求精、細(xì)、實(shí)；還有的監(jiān)管人員缺乏發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、與物業(yè)外包單位協(xié)調(diào)溝通的能力，導(dǎo)致問題視而不見，工作久拖不決，任務(wù)很難落實(shí)，久而久之，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量日趨下降，師生投訴意見越來(lái)越多，導(dǎo)致師生對(duì)物業(yè)服務(wù)越來(lái)越不滿意。

（四）物業(yè)考核評(píng)價(jià)流于形式。大部分高校物業(yè)服務(wù)合同對(duì)考核及獎(jiǎng)懲措施都進(jìn)行了相應(yīng)約定，對(duì)物業(yè)考核的指標(biāo)也進(jìn)行了具體量化，還建立了多元考核評(píng)價(jià)機(jī)制。但在考核評(píng)價(jià)過(guò)程中，部分高校并沒有按照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和合同條款去認(rèn)真執(zhí)行。例如，在考核過(guò)程中，有些老師、學(xué)生和職能部門工作人員礙于情面或是不想得罪人，會(huì)出現(xiàn)隨意打高分的情況，或是給個(gè)無(wú)關(guān)緊要的分?jǐn)?shù)，考核只是走個(gè)過(guò)場(chǎng)。有的物業(yè)監(jiān)管部門考評(píng)結(jié)束后，并沒有按合同條款對(duì)不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)際扣款。例如，某高校合同約定：乙方（物業(yè)公司）未能達(dá)到約定的質(zhì)量目標(biāo)（優(yōu)秀），綜合評(píng)分為“良”（81～90分），扣除當(dāng)月服務(wù)費(fèi)的1%-3%。然后，物業(yè)公司當(dāng)月考核分?jǐn)?shù)為87分，按照合同約定條款，要扣除當(dāng)月相應(yīng)比例服務(wù)費(fèi)，但物業(yè)監(jiān)管部門最終并沒有對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行處罰。考核評(píng)價(jià)過(guò)程中要求不嚴(yán)，自由裁量過(guò)程中執(zhí)行低標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)使服務(wù)外包單位無(wú)所顧忌，服務(wù)質(zhì)量和水平大幅下滑，不僅損害學(xué)校利益，而且影響學(xué)校的整體形象。另外，有的高校對(duì)服務(wù)外包單位缺乏相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，物業(yè)外包單位的潛能得不到有效發(fā)揮，服務(wù)質(zhì)量和效率同樣得不到提升。

三、加強(qiáng)高校物業(yè)服務(wù)外包監(jiān)管的對(duì)策與措施

（一）嚴(yán)把物業(yè)采購(gòu)招標(biāo)環(huán)節(jié)。首先，廣泛聽取各方意見，完善標(biāo)書內(nèi)容。標(biāo)書的內(nèi)容非常重要，高校物業(yè)管理部門應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容先期擬定物業(yè)服務(wù)需求書，廣泛征集學(xué)校各職能部門、各二級(jí)學(xué)院和廣大師生的意見，將各方面對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求進(jìn)行匯總和甄別，吸收合理化意見建議，確保物業(yè)服務(wù)需求合理、內(nèi)容完整。例如，可以向?qū)W工辦、研工辦征集學(xué)生宿舍服務(wù)方面的意見，向教務(wù)處征集教室管理方面的要求。其次，成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)的領(lǐng)導(dǎo)。成立以分管校領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人、師生代表和同行專家為成員的物業(yè)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，全程參與物業(yè)招標(biāo)工作，保證招標(biāo)小組的廣泛性、專業(yè)性和權(quán)威性。再次，科學(xué)設(shè)置招標(biāo)評(píng)審項(xiàng)目和評(píng)分細(xì)則，防止低價(jià)中標(biāo)。高校應(yīng)堅(jiān)持“依據(jù)法律規(guī)定，合理低價(jià)中標(biāo)”的采購(gòu)原則，在評(píng)分細(xì)則中對(duì)價(jià)格設(shè)定的比分權(quán)重要壓低一些，防止物業(yè)公司以超低價(jià)中標(biāo)來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)，謀取不正當(dāng)利益；對(duì)人員配置情況應(yīng)給予較高的權(quán)重,因?yàn)槿耸怯绊懳飿I(yè)服務(wù)好壞的核心要素，物業(yè)員工的年齡結(jié)構(gòu)、專業(yè)技術(shù)能力、學(xué)歷層次等在很大程度上決定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞。在客戶評(píng)價(jià)上應(yīng)給予較高的分值，優(yōu)先選擇客戶滿意度高、評(píng)價(jià)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。最后，組織實(shí)地考察和相關(guān)資質(zhì)數(shù)據(jù)驗(yàn)證。為充分了解投標(biāo)單位經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，招標(biāo)小組需要到物業(yè)公司或到其服務(wù)的其他高校進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)標(biāo)書中提供的資質(zhì)和數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證，確保在評(píng)標(biāo)中能夠把公司規(guī)模大、社會(huì)信譽(yù)好、管理經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)選出來(lái)。

（二）完善物業(yè)服務(wù)外包監(jiān)督管理制度。沒有規(guī)矩，不成方圓，實(shí)施有效的物業(yè)服務(wù)監(jiān)管，必須構(gòu)建完善的物業(yè)監(jiān)管和考核評(píng)價(jià)制度。首先，科學(xué)制定合同內(nèi)容。合同管理是高校后勤管理最重要的依據(jù)，高校物業(yè)服務(wù)外包的監(jiān)督管理要以《物業(yè)服務(wù)合同》為根本，在合同中必須理清甲乙雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系，對(duì)于可能發(fā)生的情況或服務(wù)事項(xiàng)要有預(yù)判，并在合同中進(jìn)行明確。例如，某高校在合同中約定，因突發(fā)公共衛(wèi)生事件，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的，雙方互不承擔(dān)賠償責(zé)任，且按照實(shí)際服務(wù)天數(shù)和上崗工作人員數(shù)量計(jì)算物業(yè)費(fèi)用。這為解決因突發(fā)公共衛(wèi)生事件引起物業(yè)管理服務(wù)中斷、造成物業(yè)服務(wù)費(fèi)難核算的問題提供了依據(jù)。其次，結(jié)合高校實(shí)際制定《物業(yè)服務(wù)外包監(jiān)管辦法》。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一般會(huì)在招標(biāo)時(shí)明確，《物業(yè)服務(wù)外包監(jiān)管辦法》除了明確物業(yè)監(jiān)管的組織機(jī)構(gòu)及主要職責(zé)外，最重要的一項(xiàng)就是設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求具體、全面、可量化，要重點(diǎn)突出，同時(shí)具有可操作性。比如，對(duì)物業(yè)單位的人員配置數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和專業(yè)技術(shù)人才的比重應(yīng)有明確要求，對(duì)人員未達(dá)相關(guān)要求如何扣除分值或服務(wù)費(fèi)用應(yīng)有具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。高校還應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況，合理選擇物業(yè)服務(wù)的考核評(píng)價(jià)指標(biāo)。比如，有的高校將現(xiàn)場(chǎng)檢查、師生投訴、網(wǎng)上曝光、有效表?yè)P(yáng)、事故賠償、服務(wù)創(chuàng)新、各類榮譽(yù)等方面作為考核評(píng)價(jià)的具體指標(biāo)，并規(guī)定了考核評(píng)價(jià)時(shí)間與獎(jiǎng)懲措施。

（三）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)外包單位的日常監(jiān)管。要有效監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)外包單位。首先，要加強(qiáng)物業(yè)監(jiān)管隊(duì)伍建設(shè)。要建立健全物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理部門，合理配置工作崗位，明確物業(yè)監(jiān)管崗位的工作職責(zé)，招聘物業(yè)管理等相關(guān)專業(yè)人才，充實(shí)物業(yè)監(jiān)管隊(duì)伍；要加強(qiáng)監(jiān)管人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，提高監(jiān)管人員的專業(yè)素養(yǎng)和思想道德水平。要積極構(gòu)建多維的物業(yè)監(jiān)管力量，利用勤工助學(xué)崗位、社團(tuán)和學(xué)生權(quán)益組織等組建輔助監(jiān)管隊(duì)伍，廣泛收集學(xué)生對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見建議或投訴，開展師生的滿意度調(diào)查問卷，拓展師生參與監(jiān)管的渠道。同時(shí)，可以聘請(qǐng)有物業(yè)監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)的第三方物業(yè)評(píng)價(jià)公司進(jìn)行實(shí)地考察，提高物業(yè)監(jiān)管的規(guī)范化和專業(yè)化水平。其次，要改進(jìn)物業(yè)監(jiān)管方式，實(shí)行線上監(jiān)管與線下監(jiān)管相結(jié)合，積極推進(jìn)物業(yè)監(jiān)管信息化平臺(tái)建設(shè)。再次，要嚴(yán)格監(jiān)管的各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)場(chǎng)巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問題要當(dāng)場(chǎng)指出問題，要求現(xiàn)場(chǎng)整改；不能現(xiàn)場(chǎng)整改的，要求限期整改；發(fā)現(xiàn)的問題經(jīng)兩次口頭提醒，仍未整改的，向物業(yè)外包單位發(fā)出《整改通知單》勒令整改，絕不遷就照顧，對(duì)整改的結(jié)果要檢查驗(yàn)收，只有這樣才能不斷提高物業(yè)服務(wù)管理水平。

（四）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)外包單位的考核評(píng)價(jià)與獎(jiǎng)懲。為了提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提升師生的滿意度，必須構(gòu)建一個(gè)完整的考核評(píng)價(jià)體系。第一，高校物業(yè)服務(wù)考評(píng)小組應(yīng)堅(jiān)持監(jiān)管人員與服務(wù)對(duì)象相結(jié)合。成立以高校后勤物業(yè)監(jiān)管部門為主體、相關(guān)職能部門與師生代表共同參與的多元考評(píng)小組，按照公平、公正、公開的原則，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行全面考評(píng)。第二，堅(jiān)持日常監(jiān)督考核與月評(píng)（或季評(píng)）相結(jié)合。平時(shí)，后勤物業(yè)監(jiān)管部門根據(jù)日巡和周查情況對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行量化打分；考評(píng)小組成員對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行月度(或季度）考核評(píng)價(jià)打分，確定日常監(jiān)督考核與月度（季度)考核的比分權(quán)重。第三，堅(jiān)持線上考核評(píng)價(jià)與線下考核評(píng)價(jià)相結(jié)合。對(duì)物業(yè)的考核評(píng)價(jià)不應(yīng)局限于現(xiàn)場(chǎng)考核打分，還應(yīng)結(jié)合線上開展的滿意度調(diào)查結(jié)果、投訴意見、網(wǎng)上曝光、表?yè)P(yáng)、榮譽(yù)等因素進(jìn)行綜合考核評(píng)價(jià)打分。另外，在嚴(yán)格組織考評(píng)的基礎(chǔ)上，還要嚴(yán)肅落實(shí)獎(jiǎng)懲。考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)費(fèi)掛鉤，對(duì)達(dá)不到服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、師生滿意度低的物業(yè)外包單位，要根據(jù)合同相關(guān)約定扣減服務(wù)費(fèi)用、終止合作。對(duì)考核成績(jī)優(yōu)秀的企業(yè)，要用續(xù)約激勵(lì)等方式加以獎(jiǎng)勵(lì)和表?yè)P(yáng)，從而充分調(diào)動(dòng)物業(yè)服務(wù)外包單位的工作積極性，不斷提升物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效率。