關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的思考

李尚

河南盛豪會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）

一、引言

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)過程中存在很多變動(dòng)因素，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷發(fā)展變動(dòng)的背景下，企業(yè)對于項(xiàng)目開發(fā)過程中的管理和控制工作也應(yīng)當(dāng)隨之做出改變，以保障項(xiàng)目正常運(yùn)營，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施過程可以概括為投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)實(shí)施階段、交付銷售階段四個(gè)方面的內(nèi)容，通過將成本控制工作貫穿至這四個(gè)項(xiàng)目開發(fā)階段，并對各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)做好對成本控制工作的監(jiān)督，可以更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程經(jīng)營效益的提升，保障項(xiàng)目正常運(yùn)作。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的成本控制工作主要包含對投資決策、前期準(zhǔn)備、建設(shè)實(shí)施、交付銷售四個(gè)階段的成本控制。在進(jìn)行投資決策時(shí)，其所涉及的成本控制內(nèi)容不多，往往針對項(xiàng)目的合理與否和經(jīng)濟(jì)效益的獲取方面進(jìn)行研究，進(jìn)而對項(xiàng)目的投資和選址進(jìn)行明確。前期準(zhǔn)備階段主要涉及土地的使用成本以及對項(xiàng)目的綜合分析，通過實(shí)地考察對其中可能存在的成本和費(fèi)用進(jìn)行進(jìn)一步明確，并對項(xiàng)目開展過程中涉及的水電問題進(jìn)行嚴(yán)格把控，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。對建設(shè)實(shí)施階段的成本控制是項(xiàng)目開發(fā)的整體成本控制工作中最重要的一環(huán)，其涵蓋了房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中的各項(xiàng)設(shè)備的使用成本和施工成本，且在具體的施工過程中還會(huì)存在一些人工和原材料成本。因而加強(qiáng)對施工過程中的成本管理工作可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)過程的順利推進(jìn)。對銷售方面進(jìn)行成本管理主要是指對于房產(chǎn)的售賣，在這個(gè)過程中成本主要包括管理成本、財(cái)務(wù)成本和人工成本，且房產(chǎn)的銷售周期通常都較長，其成本變動(dòng)因素也較多，因而其成本控制工作難度也會(huì)相對較大，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的作用

（一）實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營效益的提升

當(dāng)前，較多房地產(chǎn)企業(yè)在其日常經(jīng)營管理過程中未能及時(shí)優(yōu)化和改進(jìn)其成本管理模式，不利于企業(yè)成本管理工作開展。現(xiàn)階段，大家對房地產(chǎn)行業(yè)的了解愈發(fā)深入，在進(jìn)行房產(chǎn)購置時(shí)通常會(huì)綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)口碑、房屋的實(shí)際質(zhì)量、設(shè)計(jì)樣式以及物業(yè)管理質(zhì)量。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開展全過程的成本管理工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)對其各項(xiàng)工作流程實(shí)施精細(xì)化管理，有效提升成本管理工作的質(zhì)量。同時(shí)，還可以對項(xiàng)目的成本構(gòu)成進(jìn)行深入的分析，發(fā)現(xiàn)其中可以降低或避免產(chǎn)生的成本項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源的優(yōu)化配置，降低項(xiàng)目開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營效益的提升，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)維持自身持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的提升

在對成本管理工作不斷落實(shí)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還可以進(jìn)一步提升自身的管理水平，優(yōu)化調(diào)整自身的經(jīng)營狀況。在對項(xiàng)目開發(fā)全過程進(jìn)行成本管理時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)的實(shí)際發(fā)展需求，對相應(yīng)的管理模式和內(nèi)容進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)成本管理和其他管理工作水平的不斷提升，優(yōu)化企業(yè)的資源配置和信息共享效率。同時(shí)，在進(jìn)行全過程成本管理的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)除了對相關(guān)方案進(jìn)行調(diào)整外，還應(yīng)當(dāng)對各項(xiàng)工作流程進(jìn)行規(guī)范化管理，加強(qiáng)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，促進(jìn)項(xiàng)目開展各個(gè)流程工作效率的提升，使企業(yè)的整體管理水平能夠滿足其經(jīng)營發(fā)展需求。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制過程中存在的問題

（一）投資決策方面

房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)全過程的成本控制工作的過程中，對項(xiàng)目決策過程的成本控制效果會(huì)直接影響到項(xiàng)目開展各個(gè)階段成本控制工作的實(shí)施效率以及后期成本控制工作的科學(xué)性等，同時(shí)還會(huì)影響到項(xiàng)目的經(jīng)營收益。在房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目全過程成本控制工作的實(shí)際開展過程中，大多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的成本管理時(shí)，通常會(huì)受到其原有的成本控制理念的影響，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策過程中成本控制的重要性缺乏正確的認(rèn)識(shí)，在實(shí)際工作中相關(guān)決策缺乏科學(xué)性，致使項(xiàng)目決策過程中成本控制工作的實(shí)際效用無法被充分體現(xiàn)出來，不利于項(xiàng)目運(yùn)營的各個(gè)階段成本控制工作的順利進(jìn)行，對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成了極大的負(fù)面影響。

（二）前期準(zhǔn)備方面

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，施工企業(yè)在項(xiàng)目的實(shí)際推進(jìn)過程中起著愈發(fā)重要的地位。項(xiàng)目準(zhǔn)備工作主要就是施工企業(yè)對于項(xiàng)目的施工時(shí)間進(jìn)行確認(rèn)。現(xiàn)階段，大多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目施工企業(yè)通常都是通過招標(biāo)來選取，國家也頒布了相應(yīng)的招標(biāo)政策對具體的招標(biāo)工作進(jìn)行規(guī)范。但在實(shí)際工作中，其招標(biāo)過程仍然存在較多的違規(guī)現(xiàn)象。如未能按照相關(guān)政策要求進(jìn)行公開招標(biāo)、施工企業(yè)提前內(nèi)定等現(xiàn)象，這些弊端致使政府部門的相關(guān)招標(biāo)規(guī)范化政策難以發(fā)揮其真正的作用。另外，在實(shí)際招標(biāo)過程中，一些項(xiàng)目的施工企業(yè)為了提高自身的利益，往往在建筑材料的選取方面偷工減料，以降低自身的施工成本，致使項(xiàng)目的實(shí)際質(zhì)量較差，項(xiàng)目安全得不到保障，在實(shí)際入住后由于出現(xiàn)較多的質(zhì)量問題而被投訴整改等，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)房產(chǎn)的售賣以及社會(huì)聲望受到嚴(yán)重影響，對其后續(xù)工作的開展造成了較大的阻礙作用。

（三）建設(shè)實(shí)施方面

建設(shè)實(shí)施在全過程成本控制工作中占據(jù)著最為重要的地位，其實(shí)施的主要難點(diǎn)有：

一方面，缺乏對施工現(xiàn)場各項(xiàng)工作的監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)在其項(xiàng)目的實(shí)際施工階段，往往會(huì)存在部分原定設(shè)計(jì)方案無法落實(shí)到實(shí)際施工環(huán)節(jié)的現(xiàn)象，因而對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更就必然會(huì)存在。而當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)對于設(shè)計(jì)方案的變更缺乏規(guī)范化管理，對相關(guān)的設(shè)計(jì)方案變更類型缺乏專門的部門和人員進(jìn)行管理，對設(shè)計(jì)方案變更的相關(guān)責(zé)任難以進(jìn)行實(shí)際的追責(zé)，在項(xiàng)目結(jié)算階段容易產(chǎn)生不必要的糾紛。

另一方面，缺乏對甲控材料和加工材料的區(qū)分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其具體的施工過程中，往往忽略了對甲控材料和加工材料的區(qū)分，對原材料的管理較為混亂，使得其成本控制工作無法有效地開展。

另外，對于資金使用計(jì)劃的執(zhí)行缺乏完善的監(jiān)管機(jī)制。在施工過程中，由于對資金的使用未能執(zhí)行相應(yīng)的使用計(jì)劃，致使房地產(chǎn)企業(yè)無法通過資金的使用情況對施工進(jìn)度進(jìn)行明確的判斷，各項(xiàng)工程款項(xiàng)的支付不符合實(shí)際的施工進(jìn)度，在資金的實(shí)際支取超過計(jì)劃額度時(shí)，相關(guān)成本控制人員無法及時(shí)找出原因，致使資金超額使用的現(xiàn)象無法得到有效解決。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本控制的過程中，往往忽略了對施工過程中所產(chǎn)生的增值稅的控制，對自身適用的增值稅計(jì)稅方法未能進(jìn)行及時(shí)的了解，使得其對施工過程的成本控制效果不夠明顯，成本控制結(jié)果不夠準(zhǔn)確。

（四）交付銷售方面

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金回收的主要方式就是對已經(jīng)竣工的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售，這也是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售通常是委托相關(guān)的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，其過程中存在的成本主要是廣告宣傳以及代理銷售人員的傭金等費(fèi)用支出。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程成本控制通常會(huì)存在廣告費(fèi)用較高以及代理銷售人員的缺乏穩(wěn)定性，離職率較高、流動(dòng)性較大等問題，且相應(yīng)的銷售管理系統(tǒng)也存在較大的不足，致使銷售人員在實(shí)際工作過程中缺乏積極性，對公司的歸屬感較差，進(jìn)而導(dǎo)致房產(chǎn)項(xiàng)目的整體出售周期變長，其所消耗的銷售成本也就隨之增加，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)利益，不利于其維持自身的市場競爭地位，保持自身的穩(wěn)定發(fā)展。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的有效措施

（一）構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，合理設(shè)置成本目標(biāo)

投資決策過程是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全過程成本控制的基礎(chǔ)部分，因而在具體實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)構(gòu)建完善的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，構(gòu)建合理的成本控制目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)成本控制工作中的科學(xué)決策，為成本控制工作的后續(xù)開展提供良好的依據(jù)。在進(jìn)行項(xiàng)目施工可行性分析時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建專業(yè)的成本控制分析團(tuán)隊(duì)，由專門的人員對項(xiàng)目施工過程中可能產(chǎn)生的各項(xiàng)成本進(jìn)行分析，結(jié)合當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及材料和人工的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，完善相關(guān)設(shè)施的使用規(guī)范，為項(xiàng)目的實(shí)施制定科學(xué)的成本控制目標(biāo)。另外，還應(yīng)當(dāng)對社會(huì)效益指標(biāo)進(jìn)行充分考量，對項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的阻礙因素進(jìn)行合理的規(guī)避和解決，并做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施和相關(guān)材料、設(shè)施價(jià)格變動(dòng)預(yù)算，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

（二）改進(jìn)施工方案的設(shè)計(jì)，加強(qiáng)在招投標(biāo)方面的管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段，其應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照決策過程中所制定的具體實(shí)施方案進(jìn)行相關(guān)設(shè)備、材料和人工等方面的準(zhǔn)備。在這一過程中，想要保障成本控制工作順利進(jìn)行，就應(yīng)當(dāng)在其實(shí)施具體實(shí)施方案進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)對相關(guān)的成本管理開展嚴(yán)密的控制，同時(shí)對招標(biāo)工作做好相應(yīng)的監(jiān)督和管理。因此，在實(shí)際工作過程中，對項(xiàng)目準(zhǔn)備過程進(jìn)行成本控制的主要方式就是通過對決策過程中相關(guān)方案和數(shù)據(jù)的分析，以及房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，確保相關(guān)方案設(shè)計(jì)科學(xué)合理，其具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)囊括項(xiàng)目施工區(qū)域的土地使用權(quán)限、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、政府部門相關(guān)政策要求以及當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平等各方面內(nèi)容，以免在實(shí)際施工過程中存在影響附近居民正常生活或項(xiàng)目施工目標(biāo)不符合當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的情況，保障項(xiàng)目準(zhǔn)備階段各項(xiàng)工作的可行性，確保房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目可以順利地開展和實(shí)施，確保相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工和售賣環(huán)節(jié)能夠更加順利地進(jìn)行。

另外，在實(shí)際招標(biāo)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分掌握并遵守政府部門頒布的相關(guān)政策規(guī)范，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行公平、公開的招標(biāo)活動(dòng)。在對項(xiàng)目的施工企業(yè)進(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面考量其整體的發(fā)展水平以及企業(yè)信用等級(jí)，并進(jìn)行擇優(yōu)選用。在具體的施工過程中對其施工成本進(jìn)行科學(xué)監(jiān)督和控制，保障相關(guān)成本支出的合理性，并在此基礎(chǔ)上更好地提升項(xiàng)目的施工質(zhì)量，確保項(xiàng)目施工過程順利推進(jìn)，避免由于材料或費(fèi)用問題影響項(xiàng)目的施工進(jìn)度，進(jìn)而有效地進(jìn)行成本控制工作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益的有效提升。

（三）提高成本核算水平，加強(qiáng)資金管理

在對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)施工階段進(jìn)行成本控制時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮以下三個(gè)方面的內(nèi)容：

首先，在施工階段，如因?qū)嶋H工作需要需對前期的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)當(dāng)對其調(diào)整的相關(guān)流程以及調(diào)整需求進(jìn)行明確，建立專門的審核機(jī)構(gòu)，并將相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確，制定相應(yīng)的追責(zé)制度，若由于方案變更而在結(jié)算階段出現(xiàn)糾紛，應(yīng)當(dāng)確保可以追責(zé)到人，避免由于制度不完善而為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

其次，還應(yīng)當(dāng)注重對甲控材料和加工材料的區(qū)分。甲供材料主要是指由房地產(chǎn)企業(yè)直接提供給施工方進(jìn)行投入使用的材料，其材料質(zhì)量與施工方的關(guān)聯(lián)不大，但施工方有義務(wù)對材料進(jìn)行檢查，若由于施工方未詳細(xì)檢查材料而產(chǎn)生問題，施工方同樣需要擔(dān)負(fù)責(zé)任。在進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)，一般需要扣除加工材料的99%，剩余1%作為加工材料的保管費(fèi)。甲控材料主要是指由施工方購買，經(jīng)由房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)價(jià)后投入使用扥材料，除企業(yè)指定品牌材料外，其材料質(zhì)量主要有施工方進(jìn)行負(fù)責(zé)。在進(jìn)行成本控制時(shí)通常由建筑單位根據(jù)市場價(jià)適當(dāng)?shù)丶由弦欢ǖ睦麧欉M(jìn)行認(rèn)價(jià)并計(jì)入成本。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際的資金使用情況，通過與資金使用計(jì)劃和成本的實(shí)際發(fā)生狀況進(jìn)行對比，來判斷項(xiàng)目的具體施工進(jìn)度，按時(shí)撥付相關(guān)的款項(xiàng)，若出現(xiàn)實(shí)際資金使用額度超過計(jì)劃額度的情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)對其發(fā)生原因進(jìn)行分析，并采取相應(yīng)的措施對其進(jìn)行嚴(yán)格控制。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需要繳納一定的增值稅。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人所使用的增值稅率為9%，但在稅率的劃分過程中有一種較為特殊的情況是房地產(chǎn)老項(xiàng)目，其既可以使用一般計(jì)稅方法也可以采用簡易計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目主要是指《建筑工程施工許可證》注明的其合同開工日期在2016 年4 月30 日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這種項(xiàng)目可以由開發(fā)商自行選擇有利于自身的稅負(fù)方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售模式中，預(yù)售占了很大的比例。對于這類項(xiàng)目采取的預(yù)繳的方式，預(yù)繳稅率為3%。

（四）加強(qiáng)人員費(fèi)用管理，提高銷售環(huán)節(jié)的成本管理

對已經(jīng)竣工并投入市場的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行售賣的過程進(jìn)行成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全過程成本管理的最后一個(gè)階段，其也是對前期成本控制效果進(jìn)行評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。在這一過程中，成本控制的主要內(nèi)容就是相關(guān)銷售人員的薪資等費(fèi)用支出，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況以及相關(guān)銷售人員的構(gòu)成，對其人才管理制度和相應(yīng)的成本控制體系進(jìn)行完善，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目售賣過程的進(jìn)一步管理和規(guī)范，提高相關(guān)銷售人員的工作積極性和責(zé)任意識(shí)，促進(jìn)其在具體工作中更好地發(fā)揮自身的銷售潛能，幫助企業(yè)對這一過程中的成本支出進(jìn)行更好的控制，進(jìn)而縮短了房產(chǎn)項(xiàng)目的售賣周期，加快資金回收，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

六、結(jié)束語

綜上所述，實(shí)施全過程成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展趨勢中的重要性已經(jīng)逐漸凸顯，但其實(shí)際推進(jìn)過程中仍然存在較多的問題需要解決，且不同的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營性質(zhì)方面會(huì)有所差別，其具體的實(shí)施方案缺乏一定的通用性，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分考慮自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)營情況，對全過程成本控制理念進(jìn)行詳細(xì)了解，通過對項(xiàng)目開展的投資決策、前期準(zhǔn)備、具體實(shí)施以及投入銷售四個(gè)方面的成本控制內(nèi)容進(jìn)行具體分析，構(gòu)建符合自身發(fā)展規(guī)劃的全過程成本控制體系，并不斷加大其在企業(yè)內(nèi)部的推進(jìn)力度，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的優(yōu)化和完善，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。