天津樓宇經濟發展面臨的困境及對策研究

◎文/薄文廣 李睿佳 錢 易 趙 陽

一、天津樓宇經濟總體發展狀況

發展樓宇經濟，打造“立起來的開發區”， 目前已經成為國內大城市現代服務業發展的重要載體和破解土地約束、提升城市品位、增強城市綜合功能的重要手段。 目前國內主要城市均把樓宇經濟作為高質量發展的重要抓手，人才政策、資本政策、產業政策紛紛向樓宇經濟聚焦，并取得了顯著成績，2011年天津市政府出臺了《關于促進中心城區加快發展樓宇經濟的若干意見》， 拉開了天津全面發展樓宇經濟的大幕。 目前看來，天津樓宇經濟與北上廣深等一線城市的樓宇經濟具有較大差距，也落后于成都和杭州等近些年發展迅猛的新一線城市，當前天津樓宇經濟的發展潛能遠未釋放。 2021年天津在全國主要城市樓宇經濟及相關經濟指標排名如表1所示。

從表1 中可以看出，在樓宇經濟核心指標上， 天津甲級寫字樓存量位于國內主要城市中的第9 位， 空置率位于第14 位，平均租金位于第14 位，在國內處于強一線的偏后位置，特別是近幾年，天津甲級寫字樓呈現 “一升一降”（空置率日益上升，而平均租金日益下降）的特征。

表1 2021 年天津樓宇經濟相關指標的全國主要城市排名

在樓宇經濟的基礎指標上，作為直轄市的天津，2021年常住人口和進出口總額排名較高，均位于國內第7 位，GDP 排名位于第 11 位，而表征天津市場購買力和老百姓富裕程度的社會消費品零售總額和人均可支配收入分別位于第 17 位和第 15 位，處于比較靠后的位置。

在樓宇經濟的關聯指標上， 天津市金融業增加值和第三產業比重在全國排名分列第8 位和第10 位，較好于GDP 的排名，而地鐵通車里程以及地鐵客運量則分別位于國內第 11 位和第12 位，和GDP 排名相當。

在增速指標上， 無論是樓宇經濟的核心指標、 基礎指標還是關聯指標， 天津絕大多數樓宇經濟相關指標的增速排名均低于存量數據排名，且下滑趨勢比較明顯。

綜合來看， 除了一些指標外，2021 年天津樓宇經濟的存量指標絕大多數排名都在全國處于10 名之外，甚至落后于GDP 排名，且增速指標排名呈現下滑趨勢。 當前城市群和都市圈正在重構中國區域競爭的新格局， 在這個大背景下各省市紛紛集中全部資源推進省會增長極戰略， 而缺少省內腹地支持以及本土企業實力較弱的天津樓宇經濟目前正處于痛苦轉型中，面臨著“標兵趨遠，追兵臨近”的嚴峻挑戰。

二、天津樓宇經濟發展面臨的困境

（一）樓宇特色不突出，產業集聚較少

天津樓宇主題特色不夠突出，低端化、同質化問題比較嚴重， 缺乏類似朝陽區CBD、西城區金融街、浦東陸家嘴等極具品牌效應， 還能輻射帶動周邊經濟的地標性高品質樓宇集群。 以金融行業為例， 作為天津樓宇經濟的主力軍， 天津市區金融資源分布較集中的就有海河東路、五大道、小白樓、友誼路、解放北路等區域， 濱海新區則有泰達MSD、于家堡、響螺灣、東疆港等地，總量本就有限的天津金融資源散亂分布， 使樓宇經濟難以發揮出集聚效應。

天津港是天津的核心戰略資源，以天津港為例，在航運服務業承載區方面， 天津就規劃了五個（北疆南疆、東疆、小白樓、于家堡和機場片區），小白樓國際航運服務集聚區又涉及河東區、河西區、和平區三個區， 而反觀規模和體量比天津大很多的上海航運服務集聚區則只包括虹口北外灘 （基于悠久航運歷史和發達的傳統貨代的完善和升級）、浦東陸家嘴（高端的現代航運服務體系， 該服務集聚區有上海海事法院、波羅的海國際航運工會、亞洲船級社中心等可以處理國際航運事務的組織） 以及近郊寶山區吳淞口的郵輪母港。

此外， 由于一些經濟實力不太雄厚的樓宇業主或投資人更看重短期租金收益而非長期的較高回報， 因此對入駐企業也缺乏必要的篩選， 導致樓宇入駐企業之間的關聯度低，樓宇特色不強，有不少樓宇業態混雜， 較難形成品牌效應和產業集聚特色， 政府相關部門對樓宇業主的制約力度也因此受限，導致樓宇發展與區域產業選擇匹配實現難度較大。 反過來，樓宇特色和主題不突出，使得樓宇經濟發展更易于陷入低租金—低回報—少特色—低租金的不利循環陷阱。

（二）樓宇發展不平衡，配套生態有待完善

當前， 天津甲級寫字樓主要分布在市區（天津西站、海河沿線、金融城、南京路、小白樓、友誼路和新八大里）以及濱海新區 （泰達 MSD、響螺灣、 于家堡、 中新生態城）等板塊。區和區以及樓和樓之間發展差異較大， 市區發展最好的和平區和河西區的一些樓宇成為了億元樓甚至10 億元樓，而另一些區域的樓宇招租還正處于困境中。

在天津樓宇經濟行業稅源分布上， 主要依賴于金融業、 房地產業以及天津傳統優勢的商貿和物流等產業。其中國有銀行作為金融業稅收的主要來源 （更多的是作為國有大行的注冊地），不但會因為經濟總體形勢與區域政治經濟的變化而直接影響樓宇經濟稅源發展， 更會因企業遷出變動等因素而嚴重影響所在區域的稅收情況，而且當前天津房地產業周期性變化（2020 年天津土地出讓收入同比減少25%，2022年4 月以來天津連續7 個月新房和二手房的同比及環比價格均全面下行） 也使得房地產業對樓宇需求變得高度不穩定， 亟待通過新的方式方法解決天津樓宇經濟稅源依賴傳統產業的可持續發展問題。

此外， 樓宇經濟發展并不是單純建立一個大樓，而是需要便捷高效的交通、高素質人才、 城市公共服務配套等多個因素協同才能夠發揮出最大效果。 當前天津與樓宇經濟相關的配套協同性較差，例如天津的地鐵1984年開通， 但后面的建設速度較慢，近些年也加快了建設，但細節上卻處理不當， 如長達幾年的大面積圍擋使得東南角商圈與和平路商圈受損嚴重 （北京修建地鐵圍擋則在征詢受影響單位意見后，堅持短、小、少的原則），天津樓宇經濟的高端運營人才也極度匱乏， 這些因素的綜合作用導致天津樓宇經濟發展陷入當前低水平的不利循環中。

（三）樓宇招商創新不充足，質量效益較低

目前， 天津樓宇經濟招商總體上依然還處于 “單打獨斗” 且與城市以及所屬區域發展戰略和產業格局融合不夠，地方政府相關部門、樓宇業主以及樓宇入駐企業之間缺少對接的平臺和機制，政策、 資源等信息與企業需求不能及時準確對接， 三方之間還未建立常態化的溝通和聯系機制。 部分占據良好區位的老舊樓宇商務設施配套落后，樓宇智能化不足，難以適應入駐企業的要求，樓宇主體雖有改造意愿， 但缺乏改造提升能力。 整合相關市場資源的合作招商機制仍不完善，地方職能部門、樓宇業主、入駐企業、第三方中介機構之間的協同作用還未顯現， 激勵約束相容的良性招商機制尚在摸索之中。

此外， 天津樓宇經濟的質量效益較低， 天津甲級寫字樓的租金水平從2017 年連續五年下降，2022 年第三季度， 天津地區甲級寫字樓的空置率為32.1%， 在國內18 個主要城市中位于第15位， 租金平均水平為每月87.1 元/平方米， 位于第 14位， 僅為同期北京和上海租金水平的22.6%和32.5%。

從樓宇入駐企業的層次和質量上看， 由于天津的大企業數量不多， 經濟規模及輻射力有限， 對高端樓宇需求消化能力較少， 而吸引的外地企業又大都是功能總部或天津分公司， 導致天津樓宇經濟無論是規模還是質量都與發達地區的差距日益明顯。據統計，納入天津樓宇經濟管理的商務樓宇中納稅最多的是位于河西區的中銀大廈，納稅額超過20億元，但其更多是作為中國銀行的注冊和辦公地， 而非市場化運營招商， 這與上海浦西的恒隆廣場和浦東國金中心納稅超過100億元的純市場化運營的樓宇形成了強烈對比，天津市場化運營的樓宇中納稅超過10億元的鳳毛麟角，與其他城市樓宇經濟近些年快速發展相比， 之前領先的天津樓宇經濟發展進入了支付能力較強的高端企業引不來、 租金支付能力較弱的低端企業來不起的尷尬處境。

（四）樓宇政務服務不到位，協調管理較弱

目前天津大多數樓宇還處于單純出租空間賺低廉租金的1.0 階段， 少部分寫字樓處于出租基礎上疊加運營、配套和服務的2.0 階段，而當前國內樓宇經濟發展發達的地區則是政企聯動賦予樓宇產業新內涵， 賦予樓宇經濟新生態的3.0 階段，其中有為地方政府對于樓宇經濟發展的助力至關重要。

根據統計檢索， 在政府公開渠道中，天津市2016 年之后出臺的樓宇經濟政策極少， 這與國內其他地區對樓宇經濟的發展日益重視，并且出臺多項支持舉措形成了鮮明對比。此外，由于前些年負責全市樓宇經濟發展的主管機構——中小企業發展促進局在機構改革時被撤銷，目前各中心城區樓宇經濟的主管部門不統一 （河北區的樓宇經濟主管部門隸屬于區合作交流辦， 紅橋區和河西區的樓宇經濟主管部門隸屬于區商務局， 和平區的樓宇經濟主管部門隸屬于區投資促進服務辦公室， 南開區的樓宇經濟主管部門隸屬樓宇經濟辦公室），并沒有市里相關職能部門統一管理 （名義上由市商務局外資處代管，但由于其與各區樓宇經濟主管部門并無行政關系， 因此協調效率較低），天津樓宇經濟共建共治共享機制缺失，直接導致各區各自為戰，各行其是， 內部區域之間和樓宇之間出現惡性競爭， 天津沒有形成市相關部門以及各區樓宇經濟主管部門定期走進樓宇和產業園的溝通和幫扶工作機制， 各職能部門的協調管理， 已經遠跟不上天津樓宇經濟的發展需要。

例如天津現有航運服務業功能性機構布局更多的是以隨機的自然分布為主 （主要分布在中心城區的河西區、河東區、南開區以及濱海新區的泰達和原塘沽區），地方政府協調管理和有序引導企業聚集的力度較弱。 由于市級層面統籌較少， 相鄰的河東區、 河西區與和平區都競相打造自己的航運服務集聚區，形成一定的惡性競爭，特別是河西區甚至申請了“小白樓航運服務集聚區”的商標注冊， 而上海虹口區則通過政府引導把國際航運公會、上海船員評估示范中心、中國船東協會、 中國船舶油污損害理賠事務中心、 上海國際航運研究中心、 中國航運50 人論壇秘書處等齊聚北外灘。

三、提升天津樓宇經濟能級和水平的對策建議

（一）堅持統籌協調，提升樓宇經濟的“集聚度”

樓宇經濟進入3.0 階段后，要發揮出最大功效，必須要堅持與城市的重大區域和產業戰略聯動發展， 當前天津中心城區重點發展現代服務業，提高服務質量，擴大輻射范圍， 形成現代服務業標志區；“濱城”著力發展先進制造業， 現在雙城發展格局已經進入攻堅克難的關鍵時期。 建議將樓宇經濟發展納入全市雙城發展格局， 通過樓宇經濟有效支撐雙城格局的深化。

此外， 當前天津樓宇經濟面臨發展困境的一個主要原因就是缺乏一個統一的負責統籌和協調樓宇經濟的專職管理部門， 天津住房和城鄉建設部門、商務部門、發改部門、規劃和國土部門、各區行政部門等都在管理， 但缺少一個統一的管理機構，雖然目前由市商務局外資處代管， 但由于政策沒有形成閉環，激勵機制缺失，使得天津樓宇經濟發展處于無統一管理機構狀態，亟須加快改變。

1.堅持統籌協調的制度設計。 天津樓宇經濟發展的頂層設計缺失使得天津樓宇經濟發展陷入“各行其是，雜亂無章”的分散發展，因此天津應盡快恢復之前類似中小企業發展促進局專職負責統籌和協調全市樓宇經濟發展的機構設置， 建議在市級部門單設一個天津樓宇經濟辦公室的職能處室， 例如可以把天津市小洋樓資源綜合開發利用領導小組改為天津市樓宇經濟發展領導小組，使其與 “雙城發展格局”“服務業擴大開放綜合試點”“數字化發展行動”“國際消費中心城市建設”等實施方案同頻共振。 同時各區也應理順樓宇經濟管理機構， 形成上下一致、 責權利統一的管理架構， 并從發展現代服務業和總部經濟的角度， 加快在全市層面出臺一套統一的樓宇經濟扶持政策以及統一的樓宇等級評價標準， 充分發揮有為政府的統籌和協調作用。

2.堅持特色化的功能定位。結合天津的文化資源、商業氛圍、發展基礎、產業特色和區域戰略， 科學定位樓宇的產業載體功能和入駐特色，“因樓制宜”“一樓一業”，走差異化、特色化、集聚化發展之路， 避免區域之間內耗的“同質化”競爭。優化“獎優治劣”的激勵手段，細化操作規則，進一步提高政策的公信力、執行力和作用力，推動樓宇改造升級和品質提升，更好地滿足和引導市場需求。

3.堅持多元化的發展路徑。 天津樓宇經濟發展過多依賴于傳統優勢產業， 容易陷入“一榮俱榮，一損俱損”的境地。在當前新業態、新模式和新產業競相涌現的背景下， 要實現樓宇經濟的長期和可持續健康發展， 必須不斷調整優化產業結構，“延長、補短、育新”加快實現天津產業轉型， 加快所有制結構調整，“引央企、調國企、強民企、招外企”，打造更多領軍型企業， 建立和保持產業結構和企業結構多元化的經濟基礎。探索市場化、多元化改造模式，逐步形成多元化、數據化和梯次化的發展模式。

（二）堅持分類施策，提升樓宇經濟的“貢獻度”

不同于一般制造業，主要吸納高端要素的樓宇經濟發展更需要軟環境， 天津應以“無事勿擾、有事必到”的態度持續優化營商環境，“騰籠換鳥”，盤活低效或空置的存量空間資源， 著力打造鏈條式、聚集式、有影響力的主題樓宇和高品質樓宇， 營造以商招商、 產業聚集的發展氛圍， 不斷提升樓宇經濟的產出和貢獻， 提高樓宇經濟效益。

1.“因樓制宜” 盤活存量。 加強對商務樓宇以及入駐企業的動態監測與評價，針對天津現有樓宇存量，鼓勵樓宇產權單位通過包裝策劃、置換改造、委托讓利、授牌經營、合作共治等方式，創新樓宇經營方式， 提升使用率，重煥閑置樓宇生機，走出一條復蘇重振新路。 特別是對于于家堡和響螺灣等空置面積巨大的樓宇， 建議濱海新區政府成立專門的紓困機構， 與開發商一起，“一企一議”“一企一策”，政府相關機構要多給予這些樓宇各種榮譽性“牌子”，同時加大與陸家嘴、上海實業、魯能、中海、中化、華潤、中鐵等一些在津投資較大的實力雄厚的央國企的合作， 并通過建立共管賬戶方式 （例如每家給予一定數額的財政補貼） 以及政策激勵方式， 鼓勵在津企業高管從事招商引資， 吸引更多集團體系內的資源入津，加快產業植入步伐。

2.創新招商方式匯聚增量。 結合厚重的歷史文化資源和樓宇經濟實際情況，統一整合五大道小洋樓、 解放北路、 意式風情區等獨特資源， 量身定制入駐企業的個性化需求。 推動物業服務升級， 打造綠色智能生態新型樓宇，增加產業空間吸引力。協整合作招商機制， 協同職能部門、 服務管家、 樓宇單位、第三方機構，整合各承載平臺形成招商合力，以“一樓一議”“一企一策” 的方式吸引實力雄厚的企業， 讓入駐企業助力招商、以商招商，吸引更多關聯企業和優質資源入津置業發展。

3.“梯度培育” 做大總量。 加強與高端專業招商機構合作， 以產業基金等創新方式與行業龍頭企業合作，并吸引上下游關聯企業入駐。對區內樓宇發展實行“梯度培育”“因樓制宜”“一樓一品”，不斷釋放天津樓宇承載潛力。 同時積極使用大數據夯實樓宇經濟的統計基礎，強化對重點樓宇數據的分析和應用，分類施策，加快提升成熟“億元樓宇”的能級，大力助推“準億元樓宇”晉級，擴大“千萬元樓宇”的后續儲備。

（三）堅持聯動融合，提升樓宇經濟的“融合度”

樓宇經濟發展進入3.0階段后， 樓宇經濟要發揮出最大的功效， 必須要堅持與產業和區域的聯動發展，與黨建、社會治理的融合，做到樓宇經濟發展的經濟效益、社會效益、 生態效益協同的新格局。

1.樹立品牌觀念，打造天津樓宇大IP。 近些年來，天津市級層面支持樓宇經濟的政策很少， 且區級層面也將大部分精力用在樓宇改造等硬件升級上， 而忽略了對中西融合的文化內涵、 開放包容的城市形象等方面的支持， 雖然在國內樓宇經濟市場有一定影響力， 但天津城市品牌的知名度和形象認同度都不高， 這大大限制了吸引國內外大型品牌企業進入天津，反觀成都、杭州等“網紅城市”， 打造其城市的大IP， 與當地樓宇經濟形成了良性互動。 鼓勵樓宇企業創建企業商會、傳媒商會、物業協會、 跨國公司俱樂部等一些平臺， 引導商務樓宇企業開展產業社交、 職場社交等品牌的活動， 同時加大與仲量聯行、 戴德梁行、 高力國際、 德事商務等專業機構合作， 借鑒國內外成功樓宇經驗， 為打造天津樓宇品牌和知名度做好策劃。

2.創新發展理念，做好精準招商。政府應該秉持“吃啥做啥”而非“有啥做啥”的主動“店小二”觀念，做好樓宇經濟的頂層設計， 把地方政府的產業訴求、 運營商的經營訴求、 企業的發展訴求有機結合，使樓宇招租、政府招商、企業招才緊密關聯，構建天津區域競爭新優勢。 建議天津市邀請國內主要央企、國企和知名民企，定期召開天津樓宇經濟發展懇談交流會或天津樓宇經濟發展早餐會等。 同時利用好北京嚴格控人和雄安嚴格限產的有利契機，把天津打造成為“國內外企業進入北方市場最佳落腳點”的定位，并與合作交流辦的招商引資等一同進行， 應抓住經濟持續恢復和市場漸暖的窗口期， 適時發力，加大招商力度，讓樓宇招商引資與承接和對接非首都功能疏解同頻共振。 要深入分析北京非首都功能疏解情況， 搞清哪些功能或新業務會外擴， 承接所需匹配的條件。 在此基礎上制定 “一對一”“點對點” 的定向吸引政策和對接線路。 組建和培育熟悉產業變動并能長期跟蹤重大項目的專業招商隊伍，采取“借力招商”“以商招商”“項目招商”等方式，提升招商引資力度和效果。 對重點項目和一流主體應由市區領導親自對接洽談。

3.借鑒朝陽區“雙樓長制”，促進樓宇優管共治。 作為北京市商務樓宇最密集、規模最大、 高檔寫字樓最多的區域，2021年稅收過億元的樓宇就有120座的朝陽區，積極探索政企聯動的新機制，提出“雙樓長制”（區委統籌選派屬地政府和商務樓宇分別設立一名樓長， 并由前者牽頭），豐富服務企業的渠道和模式， 搭建多種形式的交流平臺， 推動解決樓宇和企業面臨的急難愁盼的問題。 做到樓宇經濟與黨建引領、治安消防、社區治理的密切融合， 有利促進了樓宇優管共治。 天津市在借鑒北京市朝陽區 “雙樓長制” 前提下， 成立天津樓宇經濟發展“雙樓長制”， 創建政策服務對接平臺， 開通區級職能部門直通商務樓宇的信息反饋機制和及時服務機制， 進一步提升管理效率， 實現樓宇經濟與黨建引領、治安消防、社區治理的聯動融合和優管共治， 打造適宜優質要素集聚的微生態。