房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理研究

馬允韜

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，能夠提高我國的生產(chǎn)總值，也可以增加財政收入，幫助人們就業(yè)。但是房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和建設(shè)的過程中需要較多的資金，同時企業(yè)的資金回籠速度較慢，在一定程度上會影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)步健康發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)強化營運資金的管理，提高資金的使用效率，確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在營運資金的管理過程中存在較多的問題，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識到行業(yè)中營運資金管理的特點，建立健全企業(yè)營運資金的管理制度。并采取多元化融資的方式，使企業(yè)可以獲得更多的運營資金，企業(yè)將這些資金進(jìn)行合理的規(guī)劃，進(jìn)而強化資金管理，提高企業(yè)財務(wù)管理的水平，實現(xiàn)自身的發(fā)展經(jīng)營目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營運資金；管理；策略；

引言

房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模較大，其需要在項目的規(guī)劃、建設(shè)以及后續(xù)的經(jīng)營過程中投入較多的資金，資金的管理難度較大，這就為企業(yè)提高資金使用效率增加了難度。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強營運資金的管理，提高企業(yè)員工資金管理的意識，不斷完善資金預(yù)算體系，使企業(yè)可以合理規(guī)劃資金，也避免了企業(yè)資金短缺的問題，確保企業(yè)正常經(jīng)營。同時企業(yè)也應(yīng)當(dāng)及時評估市場環(huán)境，科學(xué)分析國家政策的內(nèi)容，根據(jù)市場情況及時調(diào)整和改進(jìn)企業(yè)營運資金管理的制度和方式，進(jìn)而減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)的利潤水平。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)加強營運資金管理的意義以及特征，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)企業(yè)在營運資金管理過程中存在的問題，并針對這些現(xiàn)狀制定科學(xué)的解決策略，進(jìn)而推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的意義

（一）提高資金的使用效率

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金是其生存和經(jīng)營的源泉和基礎(chǔ)。很多房地產(chǎn)企業(yè)急于擴大生產(chǎn)與經(jīng)營的規(guī)模，并且企業(yè)內(nèi)部存在占用、挪用資金的現(xiàn)象，造成企業(yè)的資金回籠周期較長，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)缺乏資金，增加了企業(yè)的負(fù)債壓力，影響了企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行運營資金管理可以及時了解各個項目的資金使用情況，及時將資金調(diào)度到資金短缺的項目中，減少甚至避免企業(yè)因資金短缺而造成的資金鏈斷裂的問題，防止企業(yè)項目停工，促使企業(yè)提高資金的使用效率。

（二）降低財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)一般比較注重企業(yè)的盈利，挖掘和開發(fā)資金的渠道，而對于防范財務(wù)風(fēng)險有所疏忽，不能及時采取有效的策略解決財務(wù)風(fēng)險，進(jìn)而影響企業(yè)財務(wù)管理水平的提升。加強運營資金的管控可以及時發(fā)現(xiàn)資金管理中存在的問題，并分析風(fēng)險因素產(chǎn)生的原因，采取科學(xué)的風(fēng)險防范和解決的策略，降低財務(wù)風(fēng)險，減少對企業(yè)的不利影響。

（三）提升企業(yè)內(nèi)部的協(xié)同性

房地產(chǎn)企業(yè)加強營運資金管理，可以促使企業(yè)內(nèi)部各部門之間加強溝通和交流，進(jìn)一步減少各部門之間的壁壘，使企業(yè)各部門可以加強合作，不斷提升其協(xié)同性，更好的完成企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營目標(biāo)，提升企業(yè)的綜合競爭力。

（四）確保企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營

房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理，可以幫助企業(yè)及時了解項目運營中的不足，并且采取多元化的融資方式，進(jìn)而增加了企業(yè)的運營資金，從而緩解企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力，幫助企業(yè)實現(xiàn)自身的發(fā)展經(jīng)營目標(biāo)，不斷增強自身實力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的特點

（一）投資規(guī)模較廣

房地產(chǎn)企業(yè)在生存和經(jīng)營的過程中，所涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)較多，不僅包括土地的征收、項目規(guī)劃、建設(shè)施工、運營、銷售等環(huán)節(jié)，還包括勘察和售后服務(wù)等環(huán)節(jié)。在這些環(huán)節(jié)中企業(yè)需要支付土地款、前期費用、建設(shè)施工費、稅費、傭金及日常運營費等大量的運營資金，投資規(guī)模較大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃運營資金，確保企業(yè)資金鏈正常運行，防止?fàn)€尾樓出現(xiàn)，進(jìn)而保證房地產(chǎn)的質(zhì)量，提升企業(yè)的管理水平。

（二）財務(wù)風(fēng)險較高

房地產(chǎn)企業(yè)如在投資之前未進(jìn)行充分的市場調(diào)研，也未進(jìn)行實地勘察，那么就會導(dǎo)致其不能及時了解市場需求，也不能合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度等內(nèi)容，這樣會嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營。而且房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期較長，需要經(jīng)過一系列的手續(xù)和環(huán)節(jié)，最終才能夠進(jìn)入銷售，在這一系列的環(huán)節(jié)中企業(yè)的資金占用量較大，財務(wù)風(fēng)險較高，進(jìn)一步加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險系數(shù)。

（三）資金管理的難度較大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)設(shè)立、項目開發(fā)及日常業(yè)務(wù)活動中，涉及大量的運營資金，再加上開發(fā)周期長，資金回籠慢等特點，加大了資金管理的難度，每環(huán)節(jié)稍有差池，將給企業(yè)帶來致命打擊。

（四）受國家政策影響較大

近年來，國家為了保障民生，采取了限購的政策，一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)基本是向金融機構(gòu)貸款來獲得資金，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。但是在國家政策的影響下，房子限購，造成了房產(chǎn)的滯銷等問題，房地產(chǎn)企業(yè)不能及時收回賬款，導(dǎo)致其不能及時償還銀行貸款，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理存在的問題

（一）企業(yè)資金管理的意識較為淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)一般只注重經(jīng)營利益，部分企業(yè)一旦缺乏資金就直接貸款，造成了房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理工作的意識較為淡薄，進(jìn)而影響了企業(yè)的經(jīng)營效率。

（二）企業(yè)資金管理制度不健全

科學(xué)、有效的資金管理制度是企業(yè)開展資金管理工作的基礎(chǔ)。但是現(xiàn)階段部分企業(yè)未完善資金管理制度，也未健全資金預(yù)算管理制度，其中一些企業(yè)雖然建立了資金管理制度，但是卻未嚴(yán)格遵守和落實，導(dǎo)致企業(yè)資金管理工作不能順利開展。

（三）資金投資缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充分的調(diào)查和了解之后進(jìn)行投資，可以提高決策的科學(xué)性。而現(xiàn)階段企業(yè)的資金投資缺乏科學(xué)性，部分企業(yè)只重視追求眼前的利益，追求高回報，并沒有在項目投資之前進(jìn)行市場調(diào)查，也沒有考慮項目的實際情況，造成企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)緊張。

（四）融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量很大，企業(yè)采取項目融資的方式，房地產(chǎn)企業(yè)將自身建設(shè)金額較大和收益較為穩(wěn)定的項目進(jìn)行融資貸款，企業(yè)以項目的名義去籌措資金，用房地產(chǎn)項目未來的收益用來償還貸款，可以使企業(yè)獲得比自身資信能力所獲得的貸款數(shù)額更多，促使房地產(chǎn)企業(yè)順利進(jìn)行開發(fā)。這種融資方式具有一次性融資金額較大、項目建設(shè)期較長的特點，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對于一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目采用項目融資的方式。但在當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，嚴(yán)控銀行貸款資金流入房地產(chǎn)開發(fā)項目，許多企業(yè)可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資方式，進(jìn)行多元化融資，并且立足于項目本身進(jìn)行項目融資，維系企業(yè)的正常經(jīng)營。

（五）缺乏科學(xué)的預(yù)算體系

房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金都投入到前期的房地產(chǎn)建設(shè)和開發(fā)過程中，對于后期銷售等環(huán)節(jié)的投資較少，也未建立健全科學(xué)的預(yù)算體系，導(dǎo)致企業(yè)未對資金進(jìn)行合理的規(guī)劃。而且企業(yè)則更偏重于前期建設(shè)費用的投資和運營，但是企業(yè)并未針對每一個具體的項目進(jìn)行財務(wù)預(yù)算，對資金使用計劃缺乏準(zhǔn)確性，促使企業(yè)資金成本的不斷增加。

（六）回款周期較長

資金對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是極其重要的，其需要大量的資金去投資、建設(shè)、運行等。但是房地產(chǎn)企業(yè)在運行的過程中，需要進(jìn)行一系列的活動，包括土地開發(fā)、項目申請批復(fù)、項目建設(shè)、銷售等活動。并最終由銷售人員尋找購買房源的客戶，簽訂合同或協(xié)議后以及過戶才會獲得經(jīng)濟(jì)收益，而這一過程是較為復(fù)雜和漫長的，導(dǎo)致企業(yè)的回款周期較長，部分企業(yè)因缺乏資金而陷入貸款的窘境，甚至面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。

（七）資金管理水平較低

房地產(chǎn)的經(jīng)營利益較高，但是伴隨著高收益的同時其風(fēng)險也較大，部分房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理的關(guān)注度不高，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和決策層對資金的使用也缺乏規(guī)范性。而且房地產(chǎn)企業(yè)未對資金進(jìn)行風(fēng)險管理和控制，導(dǎo)致企業(yè)資金管理的水平較低，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的策略

（一）樹立資金管理的意識

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和決策層應(yīng)樹立資金管理的意識，重視資金管理工作，這樣可以為企業(yè)強化資金管理奠定基礎(chǔ)。而企業(yè)應(yīng)針對領(lǐng)導(dǎo)和決策層進(jìn)行培訓(xùn)，讓其多學(xué)習(xí)資金管理的方法，在日常的工作中可以針對每一個項目的資金進(jìn)行管控，監(jiān)督每一筆資金的使用情況，進(jìn)而使企業(yè)強化資金管理的意識和能力。

（二）建立健全企業(yè)資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)加強領(lǐng)導(dǎo)和決策層對于資金管理的意識之后，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)特點和企業(yè)的經(jīng)營狀況制定和完善企業(yè)的資金管理制度，為企業(yè)開展資金管理提供制度依據(jù)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷轉(zhuǎn)變思想，加強對企業(yè)每一個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目中各個環(huán)節(jié)的調(diào)查和管理工作，在詳細(xì)了解市場情況的基礎(chǔ)上建立健全資金管理制度；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在制定完善相應(yīng)的制度之后，對制度的各項內(nèi)容和規(guī)定進(jìn)行細(xì)化，在細(xì)化的過程中如果發(fā)現(xiàn)一些漏洞問題，就應(yīng)及時改進(jìn)相關(guān)的制度條款內(nèi)容；再次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在制度中進(jìn)一步明確各部門和各崗位的職責(zé)范圍，不斷強化內(nèi)部的資金管理機構(gòu)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強內(nèi)部監(jiān)督體系的建立，監(jiān)督企業(yè)資金的流向和流量，進(jìn)一步強化資金管控，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。

（三）提高投資決策的科學(xué)性

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)分析市場的環(huán)境，對每一個項目做盡職的背調(diào)工作，認(rèn)真評估項目開發(fā)建設(shè)所需要的資金額度，做到量力而行；第二，企業(yè)應(yīng)針對每一個具體的項目進(jìn)行風(fēng)險分析，分析每一個具體項目在開發(fā)建設(shè)過程中的潛在風(fēng)險，進(jìn)而分析每一個項目的經(jīng)營利潤情況，了解項目的經(jīng)營情況。

（四）多元化融資

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量很大，國家嚴(yán)控情況下，企業(yè)為了能持續(xù)經(jīng)營，除了項目融資外，應(yīng)當(dāng)開展多元化融資，采取多方式籌集資金。

一是可以通過融資租賃的方式籌措資金，即出租人向房地產(chǎn)企業(yè)購買房產(chǎn)，由承租人向出租人租賃該房產(chǎn)，出租人獲得租金。這種融資方式較為簡單，其相比于銀行貸款而言，申請的手續(xù)和流程簡單，形式更為靈活；二是房地產(chǎn)企業(yè)在自身條件有限的情況下，還可以選擇合作開發(fā)融資方式，即以可開發(fā)建設(shè)地塊出資、融資租賃公司出資組建項目公司，進(jìn)行房地產(chǎn)項目合作開發(fā)。項目開發(fā)建設(shè)、銷售資金實施封閉管理，通過項目公司的盈余資金優(yōu)先用于支付融資租賃公司分紅，實現(xiàn)融資租賃出資逐漸退出。這種方式可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，降低投資風(fēng)險，吸引更多的客戶，進(jìn)而避免資金鏈斷裂的風(fēng)險。

（五）完善資金預(yù)算體系

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對具體的項目進(jìn)行預(yù)算，并將項目的前期投入資金也納入項目的建設(shè)資金核算體系中；第二，企業(yè)應(yīng)重視編制資金使用的計劃，針對實際情況及時調(diào)整和改進(jìn)；第三，企業(yè)應(yīng)對資金的流向進(jìn)行管理，做到專款專用，同時也應(yīng)針對預(yù)算外的資金進(jìn)行嚴(yán)格的審批和管理。

（六）加快回款速度

首先，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)實行預(yù)售制度，對于一些已經(jīng)驗收合格的項目，應(yīng)當(dāng)提前預(yù)售，在預(yù)售的時候給予一定的優(yōu)惠，鼓勵客戶積極購買房產(chǎn)，同時也可以鼓勵客戶多付首付款，進(jìn)而確保企業(yè)資金快速收回；其次，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)針對一些應(yīng)收賬款和按揭貸款加大催款力度，進(jìn)而加快應(yīng)收賬款的回收；最后，企業(yè)應(yīng)建立完善的銷售體系，提升每個銷售人員的銷售能力，確保房產(chǎn)的銷量。

（七）強化資金計劃管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理安排資金的使用計劃，設(shè)置資金預(yù)算崗位，同時資金管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的預(yù)算結(jié)果和項目的需求情況合理安排資金，建立多層次的資金管理體系；其次，企業(yè)應(yīng)建立合理的資金審批制度，將企業(yè)的資金合理劃分到項目的建設(shè)中，對超預(yù)算部門，應(yīng)當(dāng)建立支付審批的臺賬，并及時對其進(jìn)行評估和監(jiān)察；最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強資金的監(jiān)控，建立資金的使用臺賬記錄，并定期組織財務(wù)部門進(jìn)行核查，及時針對一些不合規(guī)范的資金使用行為予以處罰，因此企業(yè)應(yīng)強化資金計劃管理，提高資金的使用效率。

結(jié)束語

資金對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展具有重大意義，企業(yè)應(yīng)加強資金管理的意識，建立健全資金管理的制度，并且開拓融資渠道，進(jìn)而促使房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得足夠的資金，用以支持房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)的活動。同時房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)強化資金計劃管理，完善資金預(yù)算體系，合理規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營資金，提高資金的使用效率，進(jìn)而推動房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

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（作者單位：佛山市鉅創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）