物業企業的 預算管理特點 及其管控要點

梁偉侃

隨著企業管理人員對預算管理觀念認知程度的不斷提升，促使預算管理逐漸成為保障企業管理工作有序開展的重要方式方法。全面預算管理制度主要涉及控制、評估等相關管理措施，企業科學認識、合理使用預算管理，對于提升自身管理質量、加強內部控制等均存在積極意義。由于房地產產業的發展，業主對服務環境及服務品質要求的不斷提升，給予配套管理服務的物業公司也隨之發展，物業公司的成立為業主日常生活提供較為良好的便利，然而因為物業企業發展時間比較晚，在實際管理過程中存在較多的不足之處。

由于房地產市場不斷發展與進步，物業服務企業保持7%的增長速度逐漸邁入快速發展軌道，相關數據調查表明，物業管理面積年度增長概率大約為13%，物業企業超過15萬家，物業企業逐漸進入黃金發展階段。然而我國物業企業發展時間相對較晚，在開展預算管理工作過程中還存在較多的不足之處。全面預算管理作為提高企業管理質量、管理水平的重要方法之一，現階段大部分物業企業都在根據有關指導政策、規章制度來推動預算管理工作有序開展，然而，目前很多物業企業還未建立健全對應的預算管理體系。鑒于此，本文通過物業企業預算管理實際狀況，聯系生產運用具體情況，對其預算管理特點與問題進行分析，提出對應的管理措施，切實處理相關問題，有利于提升企業預算管理質量與管理水平。

一、物業企業預算管理特點及作用

（一）管理特點

1.服務性和保障性

物業企業作為具備專業資格開展物業管理工作的經濟實體組織之一，為此其具備較為突出的服務性特點。物業作為服務型企業對應用者給予多個角度、多個方面的服務。物業企業管理品質、管理重點主要表現在公共區域管理服務方面，服務內容主要涉及公共區域衛生維護、綠化管理、安保管理、入戶維修等，根據服務內容可將其劃分為普通、特殊服務。

2.服務公共性、受益主體廣泛性

物業企業的服務內容主要是為實際應用者給予相關設施設備服務，根據其表現形式可區分為實物服務、無形服務兩種類型，為此其具備服務公共性、受益主體廣泛性等特點。企業通過合理實施預算管理手段，開展預算管理編制工作、考核工作以及分析工作等，將具體的管理目標逐漸劃分到不同部門之中，對重要經營管理指標（如收入指標等）進行嚴格管理與控制；集中管理與監督資金使用狀況，有利于提升資金資源的利用率。建立健全預算管理體制機制，通過預算管理，不斷改善與提高管理人員對突發事件的應對能力，結合企業預算執行情況分析與了解市場供給結構的變化狀況、物業管理具體需求等相關內容，推動企業穩定進步與發展。

（二）預算管理作用

物業企業開展全面預算管理對其可持續發展具有積極作用，能夠保持其經營管理目標的順利實現，提升企業經濟效益與社會效益。全面預算管理開展的根本之處在于明確企業管理經營目標，在此基礎上將預算管理方法手段、具體盈利管理目標兩者有機結合，充分利用好預算管理工作對企業經營狀況進行管理與控制，推動自身戰略發展目標的順利實現。

在實際經營管理過程中，相關管理人員通過貫徹、落實預算管理工作，將各種資源（如人力資源與物力資源等）進行有機整合，促使資源能夠有效使用在適宜位置中，最大限度發揮與提高資源的使用能動性、利用率，從根本上防止資源出現浪費、閑置等不良現象。預算管理主要涉及各項目收入、公區成本、管理成本等各個項目，是有效獲得最佳預算管理的體現形式，例如當管理成本超過限制額度，則會出現警示，管理人員需根據警示內容，結合項目實際，切實尋找具體問題，及時解決問題，利用預算全過程管理推動管理目標的順利實現。

二、預算管理工作存在的問題

（一）對預算管理功能認知程度較低

企業領導者、相關管理人員對預算管理功能的認知程度、了解程度是物業企業開展科學有效的預算管理工作的關鍵之處，現階段大部分企業管理人員對預算管理工作是認可的，然而由于自身對預算管理所具備的功能、作用等方面的認知程度較低，只是單純將預算收入視為預算管理執行環節收入管控工作的參考依據。加之相關管理人員通常會安排財務部門開展預算管理工作、編制工作，僅根據以往經營數據、信息進行預算編制與管理，未能結合實際業務開展對預算進行編制，可能會導致具體預算執行組織不能順利推動預算目標的有效實現。

企業領導層在預算編制時，未能將企業目標有效傳達到實際預算編制人，導致實際預算編制人對預算認知程度不足，實施預算編制工作時主動性與積極性較差，預算編制的合理性、嚴肅性不理想。

企業工作人員屬于預算編制的具體執行者，但由于不了解公司戰略目標，預算編制的緣由，在認知上產生差異，在預算執行過程中，未能合理利用預算資源，導致資源使用率較低，甚至產生浪費現象。

（二）未有效明確年度經營管理目標

企業在預算管理過程中，由于未根據自身實際復雜情況、外部環境變化趨勢，對行業發展整體趨勢的掌握程度較低，以至于其未明確自身年度經營管理目標，導致預算執行工作覆蓋范圍不全面，執行深度較淺，對于企業資金、信息鏈以及內控等方面的工作信息的統籌整體性較差，不能對資金高效合理流動發揮引導作用。加之，部分物業企業盡管設置了年度經營管理目標，但是領導者對管理目標的認知度只是停留于表層，未將其和自身戰略發展目標有機結合，未發揮自身對員工行為的指導作用，以至于導致預算管理工作沒有對各個方面、各個實物進行“通盤安置”，對各個具體事項、相關預算管理細節的投入力度較差，導致不能獲得最大化的整體效益，久而久之造成年度經營管理目標“流于表面”。

（三）預算管理參與度低，人員專業度不足

現階段物業企業普遍未設置預算管理機構，企業將財務部門視為預算工作的主要執行者，其工作職責包括開展預算編制培訓活動等，各個單位均是推動預算編制貫徹落實的主要部門，但是因為業務部門自身工作內容較為冗雜，且對預算編制不太重視，以至于其預算管理參與度較低。加之管理者在預算編制環節中一般未滿足全方面發展需求，主要體現在預算編制、預算管理并不是企業全部員工共同參與，甚至一些部門認為預算編制與自身工作關聯性不大。財務預算管理人員作為保障企業財務管理工作有序開展的重要支撐條件，財務人員的專業度、職業素質均會直接影響財務預算管理質量，隨著物業公司快速發展，財務人員“重統計、輕業務”的問題逐漸凸顯，部分人員個人專業水平、綜合素質未能達到企業發展需求，為此財務對預算編制的專業能力還需不斷提高。

（四）預算編制不合理，執行過程難以把控

全面預算在具體編制過程中沒有切實了解與評估物業企業內外部環境的變化趨勢及物業企業自身的特殊性，為此在具體預算編制時未能周全考慮預算項目的設置，導致在執行環節相關項目收入成本未能有效利用預算進行管理，難以把控預算執行過程。如果全面預算管理工作開展階段中，沒有對現階段執行狀況進行分析與了解，沒有切實對導致差異情況的影響因素進行分析，以至于不能通過預算管理來提高企業自身管理質量、管理水平。現在物業企業仍處于上升發展階段，但大部分物業企業沒有建立健全對應的規章制度，沒有對預算項目做細化管理，未能確保預算管理工作的有序實施，不能嚴格按照相關預算要求懲罰、糾正工作中的不良行為，影響企業未來發展。

三、對應的解決對策

（一）提高預算管理功能的認知度與了解度

物業企業應該不斷提高領導層、相關管理人員對預算管理功能的認知度與了解度，企業財務人員應該主動學習與了解預算管理功能，定時定期參與預算管理培訓活動、學習活動，不斷提升自身對管理環節、管理知識等相關內容的掌握度，對預算管理工作有序開展奠定良好的執行基礎。企業還需對內部管理框架結構進行完善與優化，建立健全現代化、系統化的內部管理組織，明確各個崗位的責任與義務，建立健全預算管理體系，促使管理工作的高效執行與落實，有利于提高其企業自身管理能力與風險控制能力等。

（二）確定年度經營管理目標

物業企業在開展編制預算工作前，需對自身年度經營管理目標明確化，根據制定的年度經營管理目標逐一劃分為各個部門管理目標，督促各個部門、單位將目標分解到具體小組工作中。在此基礎上，企業還需要根據實際情況，組建預算管理專業組織（如預算管理組織、預算執行組織等）。由于管理組織作為領導層對企業進行管理的權力部門之一，企業應該建立健全高效的預算管理委員會，統籌預算編制和執行的全過程，對企業經營活動進行多樣化、多元化預算管理工作，有利于提高預算管理工作質量與工作效益。

財務部門對企業各個部門根據實際情況編制而成的預算管理表格進行歸納與整理，對單位編撰的預算實施草案進行檢查與審核，評估其有無滿足企業年度發展目標、有無和企業整體化發展戰略目標存在利益沖突等。企業在使用預算編制方法時，可使用定時定期實施預算法，通過將年度預算視為根本指標，對企業全面預算管理進行合理編制與設計，針對預算費用而言，可根據實際情況不需對以往費用項目進行考慮，可結合預算工作管理目標，對預算費用項目進行編制與完善。

（三）制定全面預算管理編制要求、內容

企業預算管理編制要求與相關內容應該全面化、多元化，在開展編制預算過程中應該要求全員共同參與，其中涉及企業預算編制各個流程、預算執行各個環節等。財務部門作為預算工作管理的重要機構之一，根據企業實際經營管理目標，促使責任單位能夠編制、完善企業預算管理的各個板塊，怎樣對預算表格進行編制與完善，應該安排專業預算部門對相關人員進行培訓與學習。財務人員還可通過交流溝通等方式促使企業領導層了解到預算管理的積極意義、重要作用，主動邀請專家、學者等專業化人員對員工開展知識宣講，無形中提升員工對預算管理工作開展的認知。加之預算管理屬于系統化工程之一，科學有效的管理體系能夠促使員工清楚地認識到管理目標、管理內容，促使自身工作和經營目標有機結合。

（四）完善與優化預算執行管理制度與管理環節

物業企業應該不斷完善與優化預算執行管理制度、細化與調整相關管理環節，就預算執行環節而言，可將預算控制劃分為執行前、執行中、執行后控制。預算執行管理部門主要負責執行前預算管理編制與控制工作，最大限度將預算執行可能會發生的費用涵蓋在預算管理指標之中。財務部門主要對預算執行進行分析與管控，對于每個項目所產生的具體費用，財務可實施預算單項控制管理方式對其進行預算管控工作，對于超出預算管理所規定的費用而言，需根據相關制度對預算內容進行對應的調查與完善，在此基礎上開展預算執行分析與管控，最大限度將預算費用支出控制在適宜區間內。物業企業在預算執行結束后，需開展科學有效的管理控制工作，有效滿足相關管理要求，有利于提高預算管理工作質量與工作效率，保障預算目標的順利實現。

結語：

預算管理作為保持企業可持續、穩定發展的關鍵管理制度之一，物業企業在推動戰略發展目標順利實現過程中，應該提高對預算管理的重視度與關注度，保障預算管理實施的科學性、高效化，幫助企業獲取最大化的經濟效益與社會效益，推動戰略發展目標的順利實現。現階段物業企業在推動預算管理開展過程中還存在明顯的不足之處，針對此種情況，企業應該主動轉變與調整自身客觀內部環境，建立健全預算管理制度，通過提高各層級對預算管理功能的認知度與了解度、確定年度經營管理目標、制定全面預算管理編制要求與內容、完善與優化預算執行管理制度與管理環節等措施，保持各種經濟活動能夠高效化、規范化開展。此外，企業還需將預算管理視為科學管理手段之一，促使預算管理工作的貫徹與落實，不斷提高自身經營管理質量與管理水平，幫助企業實現經濟效益、社會效益的“雙贏”，推動企業可持續、穩定發展。