物業公司財務管理存在的問題及對策研究

馬麗娜 西安惠家物業管理有限責任公司

我國城鎮化建設發展加快，為房地產輔助產業之一的物業管理部門提供了廣闊的發展空間。物業公司追求經濟效益，促進管理水平提升，就要以實現經濟效益為中心，合理優化各種資源配置，針對管理現狀及存在問題，加強內控機制建設，突出物業公司服務型企業特點，夯實各項管理基礎，為在激烈的市場競爭中占有一席之地筑牢根基。

一、物業公司財務管理內容及目標任務

（一）物業公司財務管理綜述

物業公司需要隨著市場經濟環境的發展變化，不斷總結經驗成果、呈現出良好的發展態勢逐漸走向成熟。物業公司相比于其他行業服務性的特點更加突出，業務范圍涉及社會、企業、居民、業主等廣泛領域。因此，物業財務管理既有經營管理的內核，又要兼顧企業與社會業主及各方面的利益分配、更加注重資金的管理。其作用集中表現在：合理分配運營資金比例，實施費用的有效監管，使資金運作、物業收費、使用狀況及連帶效益，達到經濟效益目標規劃要求。

（二）物業公司財務管理目標任務

物業公司財務管理作為一種經營行為，集管理資金、費用管理、資金回籠于一體，是維持企業正常運營的關鍵管理因素[1]。物業公司財務管理的目標任務，一是根據企業的發展規劃，確定資金的使用，降低在經營管理期間的成本投入，尤其是正確地應對經營中存在的不同風險，確保財務管理能夠落到實處，實現公司的健康發展。二是突出以經濟核算為核心，促進經濟核算能力不斷提升，對設備設施維修、綠化維護等運行資金有效管控，優化內部流程，降低成本和投資消耗，為實施精細化管理奠定基礎。三是加強財務過程監督管理，密切規劃設計與社會、業主的經濟合作關系。強調遵守法律法規，開展制度建設，加強資金管理，合理控制投資，對勞動物化消耗的準確評估，確保企業財產安全，實現效益長期穩定，使企業經營管理始終處于可控狀態。四是物業公司財務管理要將業務范圍涵蓋資金投入、財務預算、計劃執行全過程，要求內部決策層、各組織機構之間，通過價值方式呈現運營成果，調動各方落實經營目標分解責任的積極性。加大財務管理及運營過程管控力度，精準預判內外部市場風險，提高預算管理的透明度，為制定風險防范措施，最大限度挖掘蘊含在企業員工中的潛力，形成最大的獲利能力。

二、物業公司財務管理現狀及存在的問題

（一）物業公司財務管理市場定位不清晰

物業公司財務管理功能作用發揮不到位的根源在于，一是財務管理定位與戰略目標結合不緊密，決策層、管理層、執行層，沒有將嚴格的財務管理理念滲透到經營管理活動過程中。二是雖然我國物業公司已走過近四十年發展歷程，但財務科學智能化管理仍處于較低水平，沒有形成自己的特色品牌，發揮不出資源優化配置的優勢。缺乏與時俱進的創新理念和求實精神，資本控制計劃不切合實際，預算執行計劃不到位。

（二）物業公司財務管理內控制度不健全

物業公司管理受傳統觀念影響，員工整體素質不高，管理能力缺乏，制度建設沒有配套。針對物業公司服務業財務管理現狀進行調查研究，在當前物業公司內部財務管理中，一是存在管理制度落實不到位的問題，一些制度制定的時間較長，不適用公司當前的發展情況，需要進行及時地更新。二是庫存物資處理和材料供應處于被動，采購、管理、驗收、價格等關鍵環節各自為政。在水、電、暖、熱的銷售及費用過程中，超預算、超審核、程序不規范等行為極其普遍，既是制約財務公利工作效率的主要障礙，也成為制度缺陷引發造成徇私舞弊、利益尋租等貪污腐敗的重大根源[2]。

（三）物業公司財務管理意識薄弱

物業公司不能及時結合物業公司業績考核實際開展調查研究，一是不能針對工作實際認真查找分析財務管理中的不足，造成制度體系不健全、工作定位不清晰、措施執行落實不到位，尤其在資金管理、服務質量方面存在差距。二是財務管理人員不能深刻認識物業財務管理對實現經營目標、助力企業可持續發展的重要性，不能合理運用財務管理手段籌措資金，過度依賴物業收費，難以發揮服務業自身品牌力量，難以形成自我創新能力，無法滿足社會發展的需求。三是在制定服務標準和長遠投資規劃方面，物業公司缺乏對維修保養的預算控制等基礎性工作，落實為民服務措施，開展公益活動投資把關不嚴、投資利用處置方向不明、資金被挪用占用的情況十分普遍。投資資金無法控制、計劃的精準性缺失，導致物業公司過程管理費用、中間管理費成本居高不下。

（四）財務管理人員綜合素質有待提升

在我國現行物業公司財務管理隊伍中，一是由于人才素質培訓、能力建設、梯隊結構，高素質人才招聘始終沒有納入重要議事日程，既影響了財務工作的順利開展，又導致員工整體素質無法適應崗位職責需求。二是物業公司財務管理缺少專業人員，普通會計人員在解讀政策法規、運用財務會計專業知識能力存在缺口，不能作出準確財務預算，無法對投資成本進行精準控制，導致工作行為不規范、流程設計不科學，缺乏嚴謹性完整性。三是會計人員沒有相應的內控機制支撐、不具備后續費用審核能力，難以達到資金管理的安全性、可持續性要求。特別是在發生較大經濟計劃調整、投資環境發生突發變化情況下，監控管理的實效性針對性大打折扣。會計人員不僅需要掌握專業的財務知識，更需要具備新時期信息化操作的技術。四是內部財務管理運行監控機制不健全，對外經營活動中業主交費事項、資金流動情況沒有公開透明，導致政府、社會、物業、業主之間互不買賬，物業費用管理呈現出無政府狀態，內部監管環節缺失，流程不明確，制度建設空泛形同虛設。

三、強化物業公司財務管理的具體措施

（一）建立科學完整的內部控制體系

物業公司實現財務管理水平本質提高，必須以建立嚴格的內控制度為基礎。一是要以依托會計核算真實性、保證企業財產安全為主線加強制度建設，以消除財務管理缺陷、堵塞制度建設漏洞，使收入控制、庫存材料、費用支出收支兩條線完全置于內控體系之中。二是在控制主營業務收入方面，物業公司要梳理收費程序、核實收費標準，將物業公司綜合取費納入流程管理，確保各環節清晰規范端正經營行為。庫存材料的管理控制要以明確各部門、各崗位職責為前提，對采購數量精準進行控制，制定合理采購計劃，減少采購環節的資源浪費[3]。大批量物資采購時，要由決策層牽頭會同使用部門、財務部門及供應商建立起集體參與決定的采購機構，確保公開化、透明化。三是采購成本與價格控制，要堅持企業標準與市場價格相協調的原則，合理運用國家財經政策、財政規章，在合理的區間內減少稅務支出。四是加強物業管理代收費用支出與運營成本的控制，將包括服務管理人員的工資福利、公共設施日常維修保養費用以及公共綠地管理費、環境清潔費，按照事前、事中、事后階段控制，抓到經常、抓到本質。對不可預見因素影響造成的損失賠償費用，必須堅持嚴格的投資審批制度，杜絕因徇私舞弊、弄虛作假、制度漏洞，導致腐敗問題的發生。

（二）建立賬務管理經營考核體系

物業公司要針對財務管理人員素質能力不高的現狀，采取內部培訓與外部交流相結合的方式，積極引進高科技人才，培養基礎能力、基本素質、道德修養、敬業精神。一是建立獎懲分明的考核機制，科學設置業績考核體系，對愛崗敬業、業績貢獻突出者給予重獎，對學習態度不端正，工作不積極，績效差的給予經濟處罰，直至采取行政措施予以辭退。二是多措并舉改變財務人力資源不足的現狀，推進財務管理向科技化規范化的方向不斷邁進，加強思想政治教育，倡導愛崗精神，提倡道德觀念，將個人生長目標與企業長遠發展目標相結合，形成個人與企業的利益共同體，凝聚促進物業公司財務工作上水平的強大合力。三是開展財務管理人員專業培訓要以持證上崗為最低要求，在年初財政計劃中明確劃撥學習費用、考試費用、培訓費用，為財務管理培訓工作提供堅強的資金支撐基。四是提升財務管理人員學習針對性，要將財務會計培訓作為重要內容，根據核算、預算、審計、內控的管理崗位和職責不同，分門別類劃分科目，設置內容，保證效果，將考核效果作為獎懲提拔晉級的重要標尺，在員工中營造自我加壓的濃郁氛圍，形成主動參與競爭的良好局面[4]。

（三）拓展物業公司經營利潤空間

物業公司要將企業運營過程作為向社會、業主、企業提供優質服務，實現經濟利潤指標，提高資產收益率的重要發展方向。一是針對當前物業費征收難的現狀，統籌考慮商品房開發商、土地所有者、物業公司的經營環境及面臨問題，樹立風險意識、憂患意識。針對物業公司可能面臨的各種市場風險，發揮物業公司服務型企業的特長拓展創收途徑，積極開展探索經營方式、創新盈利模式，打造新的經濟增長點。二是依托房地產行業向業主提供家具裝飾、商業店面及家居裝修、小區智能化設備、綠化通訊等更多行業延伸，依托物業公司得天獨厚的地緣優勢提升經濟效益。三是利用現代網絡信息平臺、廣告招商會等資源加大企業宣傳，不斷推進產品質量形成品牌效應。從小區服務公眾保潔家政服務代理業務等方面拓展業務范圍，提升物業公司在社會及業內的知名度，增強企業發展的硬實力。

（四）加強物業公司財務管理全面成本控制

物業公司要從服務型行業特點出發，一是將實施成本事前、事中、事后以及投資運營回收等階段內容納入全面預算范疇，借助管理會計與財務會計的功能融合，從預算編制、規劃執行、效果監督、操作程序，全方位重視投資資金構成、掌控費用支出進度。二是預算編制階段，堅持科學嚴謹原則，針對小區服務、社區人員數量、綠化規模和業主訴求，實事求是開展實驗調研，協同各管理部門制定切實可行的預算計劃。三是運營監督評估階段，財務管理要以整體成本支出為重點，將員工收益與預算管理有效性相結合。一方面，建立科學的成本控制目標，提高全員注重成本管理、參與成本管理意識；另一方面，合理整合人力資源，激活管理潛力，減少冗余環節，降低中間費用，提高財務管理質量效益水平。

（五）構建新型物業公司財務管理模式

物業公司要根據當前市場發展的實際情況，強化資金來源的管理。物業公司的資金多數是向業主收取的管理費用，因此，其資金的使用需要注重經濟效益，實現資金的合理應用。物業公司需要將有限的資金應用在必要的管理項目中，使得資金使用的透明度得以提升。尤其是對于眾多物業公司而言，其自身屬于中小企業，在進行資金使用時需要保障資金應用的可控性，確保資金的監管，并最大限度提升企業的價值。物業公司在發展中只有建立健康的盈利模式才能夠創造更多的利潤，實現自身的健康發展。因此，物業公司可以通過多種方法實現規模化發展。物業公司可以結合業主的實際需求來開展不同的經營活動，通過與企業的服務項目進行合作，在滿足業主日常的綠化、維修、服務等各種不同的需求，從而能夠提升自身的優勢，實現多途徑的創收，建立新型的財務管理模式，并不斷地提升經濟收益。

（六）加強新形勢下賬務管理稅務政策研究

物業公司要將企業發展建立在與時代進步同頻共振的模式下。一是加強財務人員財經政策培訓，重點圍繞不同稅率政策調整改革，加強業務學習具備財務核算能力，提升財務分析水平，與稅務籌劃方案充分契合。二是物業公司要加強政策文件的學習，提高專業業務素質，為物業公司開源節流提升效益打開新的通道。改變現有財務管理與稅務政策、財經政策不相適宜的內容，開展與實際需求相符合的建章立制活動，使稅率研究、專用發票研究、合理避稅，成為加強合同管理、爭取國家稅收優惠政策支持財務工具。三是開展業務培訓要將國家法律法規，財經政策，稅務政策作為必修課，使每一位財務管理人員形成利用財務工具、應用財務數據，發現問題解決問題提出合理化建議的基本能力。四是要崇尚法律、應用法律，確保資金籌集的廣泛性、支出的合理性，使財務理論知識、操作技能與解讀法律能力相匹配，提升財務人員的稅務能力，開展部門間合作，學習行業內外先進管理經驗、職業技能，形成保障資金使用的機制能力，讓法律為企業創造良好服務環境。

四、結語

總而言之，在現代條件下加強物業公司財務管理，必須要以內控制度建設為基礎，以拓展業務范圍打造效益增長為重點，建立科學完整的內部控制體系，提升服務能力；建立賬務管理經營考核體系，滿足業務需求；拓展物業公司經營利潤空間，打造企業核心力；加強物業公司財務管理全面成本控制，實現經營效益目標；加強新形勢下賬務管理稅務政策研究，構建新型物業公司財務管理模式，以此助力物業公司更好地履行服務社會各界、滿足業主差異化需求的職責，實現物業公司高質量可持續發展。