關于加強房地產企業資金管理的思考

文/趙曉菁（江蘇中堂置業有限公司）

資金管理在企業經營發展中占據重要地位，能夠為企業實現經營戰略提供相應的資金支持，也可以結合現有資金情況，對資金使用過程風險進行分析，可以有效降低風險出現概率，從而降低損失。

我國房地產行業經過數十年的發展，已經進入了黃金階段，大量房地產企業開始產生，部分企業規模開始擴大，但是有的企業缺乏風險控制意識，對銀行信貸資金進行大量使用，導致企業承受著巨大的財務風險。加上房地產項目建設周期長，資金需要量大，占用時間長，周轉速度慢等特點。在對房地產項目進行投資過程中，往往需要對市場情況進行合理判斷，一旦沒有結合市場發展趨勢，很容易造成開發出的房產項目無人問津，出現產品滯銷，將現有資金量占用，影響企業健康發展。但是，從現有房地產企業資金管理中分析，還存在不少問題，直接影響到項目活動的開展，也阻礙了企業的發展。

因此，房地產企業管理層應當對資金管理加強重視，通過提升資金管理的意識，讓更多人意識到資金管理的重要性，加強內部資金使用過程監督管理，找出資金使用中存在的各類風險問題，有效提升資金使用效率，確保企業各項經營活動都有相應的資金支持，以此實現企業高質量發展。

一、房地產企業資金管理的內容

資金鏈是指在保持房地產企業開發項目順利進行的情況下，實現資金到商品、商品再到資金的轉換過程，是資金循環增值的一種方式。對于房地產企業而言，其現金流大致可分為融資、使用、流入三個階段，現金流與房地產開發項目的進程也有一定的關聯性。房地產開發企業經營的基本流程是：在融資完成后即投入工程，一直處于投資過程直至銷售，期間需要大量資金注入。主要包括但不限于開發可行性分析、購地、開工建設、開盤銷售、工程持續建設、商品房交付及驗收結算；其中開工建設、工程持續建設等是資金使用的階段；項目銷售所涉及的是資金回籠階段。企業銷售回款的實現更加滯后，因為資金流入環節相對滯后，再加上現行的資金監管政策的實施。

在資金流向上，房企要償還銀行貸款，下一個項目要開工，資金流入及時才能保證現金流的完整性，這一點至關重要。資金的合理分配和循環效率的提高，同時資金的及時流入可以提高資金的使用效率，這是非常重要的[1]。

在購房成為消費者剛需的情況下，資金回流速度加快，市場供求關系也是提高資金回流效率的關鍵；在房地產市場供大于求的情況下，商品降價，使得資金增值難以實現，現金回流延緩，資金鏈斷裂的情況就出現了。因此，資金管理對房地產企業是非常重要的。只有資金管理科學合理，才能確保房地產企業實現穩定經營發展，有利于推動市場經濟的發展。

二、加強房地產企業資金管理的價值

從房地產企業經營過程分析，資金管理對其產生三方面的價值。第一，保障資金充足。現階段我國對房地產政策開始進行調控，金融機構實施了加息政策，對房地產企業融資渠道造成了影響。通過實施這種方式，國家從宏觀層面對房地產行業進行調控，雖然有效緩解了當前的通貨膨脹，但是對房地產企業產生重大影響。資金是房地產企業可持續發展的關鍵要素，一旦沒有穩定的資金流進行支持，很容易造成現金流斷裂，甚至會造成項目無法建設，影響房地產企業的生存。通過加強資金管理，可以對當前房地產企業存在的各類問題進行有效解決，保障企業可以獲取穩定的資金收益，為企業長期穩定發展提供有效支持。第二，提升內部控制水平。通過落實資金管理措施，可以保障房地產企業獲取穩定的經濟效益，也可以保障房地產企業實現經營目標。房地產企業整個經營活動都圍繞資金管理開展，通過對資金管理進行控制，就可以對大部分經營活動實施有效控制，有利于提升內控水平。因此，在資金管理過程中需要對所有資金管理過程進行分析，充分掌握資金使用情況，也可以根據實際情況對資金使用進行合理調整，有效保障房地產企業實現更高的償債能力。第三，提升經濟效益。房地產企業資金用量非常大，這就需要企業應該將資金控制在合理范圍內。一旦預留過多的資金，就會增大機會成本，導致資金浪費程度增加；一旦預留過少資金，很容易影響到資金償債能力，甚至給企業帶來更多的負面影響。因此，企業需要對現有資金量進行合理分析，通過對資金進行全面管理，優化資金配置水平，降低資金使用成本，有利于提升資金使用效益。因此，房地產企業在經營活動中，應該對資金管理進行重視，采用合理管理制度，對資金管理活動進行有效控制，降低風險因素的影響，充分發揮資金管理的作用[2]。

三、房地產企業資金管理中的問題分析

（一）管理人員意識較弱

對我國現有房地產行業進行分析，雖然整體發展趨勢更快，但是房地產企業規模并不統一，往往更多是中小企業，大型房產公司較少，這就造成企業在經營管理中更加重視短期利益，對利潤情況、銷售指標關注度非常高，沒有對資金管理產生相應的重視，也沒有結合項目資金使用情況制定明確的資金管理制度，而且管理層也不具備相應的資金管理意識，導致難以對資金實施科學合理的管理，很容易讓房地產企業遭受資金風險、管理風險等，直接對經過過程的融資、借貸等方面產生重大影響。房地產企業和金融機構有著密切聯系，基本需要依托金融機構提供各項資金，一旦資金管理產生了相應的融資風險，將會阻礙到企業實現可持續發展。

（二）內部的監管不到位

要確保房地產企業資金管理有效實施，往往需要對資金管理過程實施監督，也需要具備專業素質的資金管理人員，但是大量房地產企業在選擇資金管理人員過程中沒有對其專業素質、工作經歷等進行全面考慮，導致現有資金管理人員專業素質不高，也沒有很好的管控能力，在對各項資金管理工作進行處理中，往往沒有按照制度規定進行，很容易讓房地產企業出現資金管理不良的情況。并且，有的房地產企業沒有對資金管理人員制定相應的監督考核制度，導致部分素質低下的資金管理人員利用制度中存在的漏洞謀取私利，或者作出一些違背制度規定的行為，直接增大資金管理風險，也會造成巨大的資金損失，這也是中小房地產企業無法持續發展的重要原因[3]。除此之外，內部監管往往是內控制度的重要組成部分，能夠對企業經營活動的風險進行識別和分析，并且找到現有資金管理存在問題的原因，從而提出針對性的解決措施。從現有房地產企業分析，一般情況下并沒有將監督措施落實到企業方方面面中，特別是對資金管理風險能力較弱，很多情況下只有風險最終產生，并且對企業造成重大經濟損失后，才能被有效識別出來，這種處理效率是延后性，難以對房地產企業資金管理產生作用。

（三）資金周轉率相對低

在房地產企業中，企業具備的流動資金和資金流動效率等直接決定了企業經濟發展情況，可以代表企業短期償債能力是否足夠，但是并不是企業具備的資金越多越好，而是要對資金周轉率進行分析。企業資金周轉率高就說明企業對資金使用效率是很高的，也可以說明企業當前沒有閑置資金或者空缺資金，尤其是對房地產企業來說，資金儲備非常大，需要使用資金周轉率對房地產企業發展情況進行判斷。但是，大部分房地產企業都沒有合理的資金預算，也沒有對資金進行合理分配，難以體現出現有資金的使用效率和情況，也會造成資金使用成本非常高，導致資金使用效率低下等問題，影響企業作出合理的決策，制約企業經營發展。資金周轉率低對于房地產企業是不利的，任何一個項目都需要大量的流動資金，一方面需要保障項目建設進展，完成合同約定；另一方面需要償還企業現有的短期負債等。一旦出現資金周轉率低，往往是不能應對這些情況的，直接會造成企業無法持續經營。

四、加強房地產企業資金管理的策略

（一）提高管理意識

要想房地產企業資金管理水平提升，應當轉變管理層意識，讓更多人重視資金管理，有利于保障資金管理制度有序落實。首先，加強管理層培訓，實現資金管理意識提升。房地產企業應該認識到資金管理的重要性，應該邀請相關人員到企業內部進行培訓，通過相應企業資金管理的案例分析，讓管理層轉變傳統管理思想，逐步對資金管理進行重視，能夠有效支持和保障資金管理制度落實，從而實現資金管理水平提升。其次，與文化建設融合，營造相應的資金管理氣氛。資金管理基本上貫穿整個經濟活動中，房地產企業經營活動都是依靠資金管理進行支持的，一旦沒有有效的資金管理，基本上所有業務都無法得到推進。這就要求房地產企業管理層應該將資金管理和文化建設融合，在企業中營造出良好的資金管理氛圍，讓更多人參與到資金管理活動中，并且對資金管理過程的風險因素進行分析，一旦其中存在相應的風險因素，可以采取科學合理的預防和應對措施，有利于保障資金管理活動的有序落實。因此，在房地產企業經營活動中，資金管理是非常重要的。只有管理層具備相應的重視程度，才能讓資金管理工作得以有效落實，以此充分發揮資金管理的作用，推動房地產企業實現可持續發展[4]。

（二）強化內部的監管

在房地產企業資金管理中，一方面，需要配置相應的專業人員，保障資金管理活動的有序開展；另一方面，需要加強資金管理的監督考核工作，有效預防其中存在的風險因素，確保其可以得到有效落實。首先，針對資金管理人員方面，應該從內部培訓、外部招聘、校企合作等三方面進行，有效調整資金管理人才結構，保障資金管理水平提升。對于企業現有的資金管理人員，管理層應該結合當前資金管理要求和市場發展趨勢，合理制定資金管理培訓內容，對所有資金管理人員進行培訓，并且實施相應的考核制度，從而將適合從事資金管理人員留下，對其他人員進行調崗或者辭退，有效保障資金管理人員的專業性；開展市場招聘工作，合理設置資金管理招聘要求，結合現有工作需要和經營管理過程，從市場中招聘到高素質的資金管人員，從而有效彌補現有人員的不足；和相應高校進行合作，簽訂校企培養人才協議，根據房地產企業資金管理人員的需求，培養出符合當前企業需要的資金管理人員，從而為資金管理人員提供相應的儲備人員，以此改善資金管理人員結構，逐步實現資金管理水平提升。其次，合理設置監督考評體系，將其與薪酬制度掛鉤。通過對當前資金管理部門的人員進行考核，不同人員設置針對性的考核指標，有利于分析出不同資金管理人員的工作效率和質量，也可以促使資金管理人員積極工作，為房地產企業經營管理提供優質的資金管理服務。因此，房地產企業需要對資金管理過程進行有效監督，一方面，需要對資金管理人員進行合理配置，確保資金管理水平可以穩定提升；另一方面應該對資金管理活動進行監督評價，確保所有的資金管理制度都能夠得到落實，也可以體現出資金管理人員的工作效率和質量，對其中管理活動存在問題的進行有效調整，從而有效控制風險因素，以此推動房地產企業實現更高質量的發展[5]。

（三）提升資金周轉率

從房地產經營活動分析，資金周轉率是非常重要的指標。一般情況下，和其他行業進行比對，房地產行業資金周轉率應該有更高的指標，才能有效維持企業經營活動需要的資金。在資金管理過程中，需要明確管理制度、預算制度等。

基于房地產企業資金周轉頻率較高，各種經營活動、投資活動等多需要涉及資金管理，也會導致企業面臨著不同的資金風險問題。這要求房地產企業應該建立科學合理的資金預算制度，能夠有效解決資金管理中存在的問題。房地產企業任何資金支出都需要在預算編制方案中體現，后續在資金支出執行過程中，也需要有相應的資金進行支持，對于超過預算的金額應該不予支持。只有經過預算編制委員會審批后，才能得到相應資金的使用權利。通過利用資金預算制度對房地產企業資金管理進行分析，能夠將現有資金進行合理配置，也可以對相應的風險因素進行控制有效。有效提升資金周轉效率，也可以讓企業獲取更高的資金收益。因此，房地產企業要想發揮出資金管理的作用，應當提升資金周轉率，讓更多的資金管理過程得到有效監督和控制，從而保障企業可以實現更大的發展。

五、結束語

在市場經濟發展中，房地產企業非常重要，既可以滿足人們生活需要，也可以符合市場經濟發展需要。但是，房地產企業生產和可持續發展都沒有辦法脫離資金管理，特別是經營活動中，整體資金流動速度非常快，具有高負債、高投資等特點，需要實施全面性、合理性、規范性的資金管理制度，才能有效保障房地產的健康發展。因此，房地產企業在經營管理活動中要對資金管理活動進行重視，逐步提升資金管理水平，以此實現房地產企業可持續發展。