關于房地產企業加強投融資管理的若干思考

楊兼

受近年來市場經濟及國家政策調控影響，房地產企業頻頻暴雷。由于房企具有高收入、高風險的特點，受外界環境影響較大，隨著國家對于住房問題制定一系列改革措施，房企的發展受到了較大沖擊，其面臨的風險也更大，因此房企需要提高自身的資金管理水平，加強投融資管理，才能保障項目順利推進。房地產行業在高速發展階段房地融資和投資力度較大，但由于企業缺乏完善的管理措施，導致企業經營管理工作中遇到較大風險。本文在掌握房企投融資管理的特點及重要性的基礎上重點對企業投融資活動中存在的問題進行分析，并給出對應的優化措施，期望能夠為企業提供一定的參考。

房地產企業從立項拿地開始一直到項目銷售和售后，每個環節都需要大量的資金作為支撐，因此科學有效的資金管理才能保障企業資金得到充分利用，確保房企項目順利完成。現階段，部分房企在投融資管理過程中還存在不足，導致企業資金浪費嚴重，甚至可能因為資金鏈斷裂給企業帶來項目停滯風險，更嚴重可能會造成企業破產，因此房企需要結合實際情況制定完善的投融資管理措施，確保企業各項投融資決策科學合理。

房地產企業投融資管理特點

第一，房企投融資管理個性化運營特點更加明顯，相比于其他企業，房企整體發展都具有獨特性，對資金需求量較大。房企任何一個項目開展都需要投入大量資金，因此需要企業通過多種融資手段獲得所需資金，為項目開發和企業運營提供助力。同時，房企還會通過對地產項目等進行投資來獲得相應的利益。隨著房地產市場外部環境變化，房企競爭更加激烈，對于資金的需求也更大，企業想要不斷擴大市場份額，增強競爭力，就需要獲得更多資金支持、投融資是房企獲得資金的重要途徑，房企通過投融資獲得大量的資金開展項目，雖然會給企業帶來較高的經濟效益，但同時也會給企業帶來較大的投融資風險，因此需要企業加強投融資建設，保障企業健康運行。第二，房企投資項目周期較長，房企生產資金鏈過長導致其投資周期也較長，因此需要較長時間才能進行資金回收，獲得回報。由此可見房企對于資金的依賴很強。房企由于資金周轉周期過長，在此過程中，政策、稅收及原料價格等變化都會給企業帶來較大風險，企業生產經營過程中不能預測的風險較多，因此需要加強投融資管理。第三，房企項目建設涉及的因素較多，受原材料、裝修等影響較大，因此在房企經營過程中與其他行業的聯系較為緊密，受其他行業變化影響較大，對企業投融資管理也會產生影響。

房地產企業加強投融資管理的意義

規避投融資風險 房地產企業隨著我國城市化進程不斷加快也在不斷發展，由于房企具有特殊性質，在房地產項目開發過程中需要企業投入大量的資金來保障項目健康發展，因此房企在實際經營過程中需要對現有的資金結構進行合理規劃，并結合項目需求合理配置資金。在對企業償債能力及風險承受能力進行充分分析和評估后，采用有效的財務管理方法制定風險預警機制對企業當前的投融資行為進行分析，有效規避投融資風險。

為投融資決策提供支持 房企在經營發展過程中面臨的風險和壓力越來越大，近年來不少房企在投融資管理工作中存在投融資資金過剩或者資金不足的情況，投融資缺乏科學性，嚴重影響企業健康發展。因此在實際投融資活動中一定要與企業戰略需求相結合，全面研究內外環境，并通過應用科學有力的財務方法研究和預測投融資過程的資金成本和收益率等各種財務指標，從而選定較為適宜而合理的投融資方法。因此，在房企投融資過程中，加強財務指標研究分析是企業投融資活動重要的基礎。

房地產企業投融資管理中存在的問題

融資渠道單一 現階段大部分房企融資渠道主要有金融機構貸款或者上市融資。但由于受企業上市條件限制，較多房企還不具備上市資格，因此不能通過上市實現融資。對大部分房企而言，從金融機構貸款成為其主要融資方式。但隨著國家政策要求提升，金融市場對于房企的審核更加嚴格，銀行為了降低投資風險，在針對房企貸款時不僅會對房企的各項資格進行嚴格考核，而且經常會通過新的金融政策來轉移自身風險，導致房企會承擔原本不應承受的風險，從而導致房企資金更加緊張，資金鏈斷裂風險更大，房企在經營發展過程中面臨的資金安全威脅更為嚴重。此外，由于銀行資金安全對于國家市場經濟穩定發展具有重要意義，因此為了保障銀行資金安全，國家會經常出臺各種新的法規和政策加強市場調控，對房地產行業的發展也造成一定的影響，抑制了房企正常融資。

資金管理力度不足 部分房企對于現有資金缺乏有效管理，盲目擴張情況嚴重，導致資金使用風險加劇，資金鏈容易斷裂。房企項目開發過程中的所有環節都需要足夠的資金作為保障，確保項目能夠順利開展。一旦企業資金鏈斷裂，項目開展過程中出現資金異常情況，則會導致項目不能按照預期施工，甚至還會造成項目停工或者爛尾的情況。從房企市場發展來看，爛尾樓大部分都是由企業資金周轉不靈導致，因此，科學有效的投融資管理對于房企的生存和發展都具有重要意義。

投資決策機制不健全 房企在實際經營過程中若是沒有健全的投資決策機制，則在實際投資環節極易產生投資決策不科學的現象。部分企業沒有開展完善的基礎分析決策工作，相關投資決策的制定只由管理層決定，并且在做出決策后進行分析，無法充分發揮投資決策的作用。一些房企的投資決策并不科學，不僅受高素養人才不足問題的影響，還會受企業決策機制和流程不完善的影響，導致房企投資決策不夠科學，不能達到企業預期。

投融資沒有形成合力優勢 部分房企在經營管理過程中并沒有將投資和融資進行結合管理，在具體活動開展過程中可能存在資金期限錯配的情況，不僅會導致資金使用成本提升還會造成項目發展停滯。企業若是不能將投資管理和融資管理進行有效連接則會造成管理過程互相獨立，管理成本大大增加，并且企業不能及時應對可能出現的風險，容易導致企業受到重大風險攻擊而對項目進展造成影響。

房地產企業加強投融資管理的具體對策

拓展融資渠道 第一，房企在新形勢下基金融資依舊存在一定的發展空間，房企當前采用的較為有效的方式是私募基金融資，通過采用該種方式，可以提升溝通效率，既保障了工作效率，還能保障資金和信息安全。從企業發展方面來看，通過私募基金融資方式可以幫助上市企業吸引更多戰略投資，幫助房地產企業優化股權結構，從而對企業負債情況進行改善。從資金方面來看，私募基金融資具有廣泛性特征，不僅可以引進外部資金，還可以幫助企業獲得一定的社會投資。而從政策方面來看，當前部分房企融資一直處于停滯狀態，融資風險較大，且由于國際環境不斷收緊和融資成本不斷增加導致企業在發展過程中面臨較大的壓力，需要通過合理的融資才能有效改變。例如，上海復地集團因為融資從證券市場退市。由于過高的負債率導致整體的海外融資能力不強，證券市場對于集團融資作用不大，且母公司由于受一些規則影響無法及時對該集團進行注資，因此該集團從香港證券市場退出進行私有化。該集團退市后，不僅能夠得到母公司的直接注資，還能通過旗下私募基金的方式進行融資。第二，采用產融結合的方式，將產業和金融兩項資本結合起來的融資方式更加符合現階段企業多元化經營目標要求。產融結合模式也成為房企的重點關注對象，對企業健康發展具有一定的推動作用。而房企想要促進產融結合，必須滿足以下條件，具有完善的法律體系且得到有力執行；貸款管理力度必須加大；推動金融市場多元化發展；將失誤率控制在合理范圍內等。房企通過不斷完善產融結合模式，為企業創造更加完善和健康的投融資市場。此外，在產融結合融資中房企需要樹立正確的風險管理理念，確保企業人才充足，有效避免產融結合中部分企業只關注短期利益的情況，從而推動房企健康發展。例如，近年來雨潤設置利安人壽、萬科入股 H 股徽商銀行，中國人壽入股遠洋地產，招商地產和招商銀行合作等，都是通過產融結合的模式實現資源的高效利用。第三，采用股權融資的方法，企業股東讓出部分所有權，以此來為企業帶來新的股東，為企業獲得更多的營運資金，企業可以將這些資金用于新的投融資活動中。企業采用股權融資，主要優勢是引進的資金不需要歸還本金和利息，但同時，新股東的進入將會與老股東一起分享企業的各項利益。例如，2015年雨潤旗下的江蘇地華集團分別和中信證券、安徽鐵路建設投資基金有限公司等四家公司簽訂了股權轉讓協議，轉讓公司總股本約9.28%的股份，回收資金約8.17億。

加強對資金的管控 首先，房企需要對現有的資金結構進行優化，并且科學管理籌集到的資金，避免企業在投資活動中出現盲目投資的行為，確保每一筆資金的使用都有計劃有預算。同時，企業需要加強對資金使用的監督，對資金使用各環節進行控制，確保每一筆資金都能得到有效利用。其次，房企需要對現有的資金管理機制進行完善，做到明確分工，對相關任務進行細化，從而在各崗位上落實工作任務。房企經營過程中企業管理層需要明確資金管理的重要性，從全局出發制定科學合理的資金管理機制，提升對閑置資金的使用率，充分發揮資金的作用，避免資金浪費，提高對資金的利用率。最后，房企需要對企業以往的資金使用情況進行分析，從而預測行業發展特性，做出合理預測，并制定相應的預算方案，實現對各項資金進行合理安排。針對部分短期閑置資金，可以通過投資短期項目，從而降低資金成本。此外，房企還可以通過與其他企業進行合作，從而在項目開展過程中保障資金成本合理，提高資金使用效率。

完善投融資決策 首先，企業在投資過程中必須保障投資方向和企業戰略目標一致，企業戰略目標為投資指明方向，在掌握戰略目標的基礎上制定可行的投資計劃才能保障投資科學。同時，在投資活動開展過程中房企需要做好市場周期的預測工作，受經濟發展影響，房企在投資布局中需要考慮到城市發展水平，從而選擇多元化的投資模式，掌握投資先機。其次，近年來房企整體的投資利潤都在降低，因此需要設置較為靈活的投資標準，幫助企業快速控制市場。房企在不同的發展階段投資預算不同，在投資額確定過程中需要企業對負債水平和投資能力進行充分考慮，從而選擇科學的投資方式。最后，房企在投資過程中若是投資項目金額較大，則對部門配合度要求較高，若是沒有完善的投資流程，則會對相關活動的規范性和安全性造成影響，甚至會影響企業對外融資計劃的落實，因此需要制定完善的投資管理流程。同時，需要設置科學的投資激勵機制，并將投資指標和激勵機制掛鉤，確保各部門都參與投資環節，避免企業盲目追求利潤而造成激進投資。

強化投融資管理整合 房企在設置內部管理制度時需要針對整合部分進行合理設置，在制度設置過程中需要增加針對投融資協同管理的相關制度。同時，房企需要重視過程管理整合部分，構建相應的團隊協作機制，統一內部管理模式。在風險管理過程中，由于投融資管理之間具有相同部分，因此需要企業在風險管理過程中針對整合部分進行科學管理。設置專門的風險基金，一旦發生風險問題，則能夠第一時間采取有效的措施進行處理，降低風險影響。此外，房企需要結合自身的行業特點和發展狀況來對內部資金結構進行優化，完成資本積累，對項目投融資中的資金需求進行全面分析，并制定可行的方案。

綜上所述，房地產企業現階段發展形勢比較復雜，面臨著較大的壓力和挑戰，為保障企業資金充足安全，有效的投融資是關鍵。因此房企需要加強投融資管理，有效降低資金成本，不斷優化管理模式，全面規范投融資流程，確保投資活動和融資活動完全按照要求進行，從而有效避免風險發生，保障房企健康穩定地發展。