閑置房屋土地資產的規范化管理與盤活路徑探討

靳夢婕

隨著我國經濟的快速發展，房屋和土地市場作為國家經濟發展的重要組成部分，也是人們投資的熱點領域。然而，隨著城市化進程不斷加速和人們生活方式的改變，大量的房屋和土地資源被閑置浪費，嚴重影響了社會資源利用效率和經濟可持續發展。因此，規范化管理和盤活閑置房屋土地資產，成為了當前經濟社會發展的一項重要任務。本文將從企業角度和市場角度兩方面入手，探討如何實現閑置房屋土地資產的規范化管理和盤活，以期提高房屋土地資源利用效率、促進經濟社會可持續發展。

閑置房屋土地資源是一種寶貴的社會資源，能否合理利用對于國家經濟社會的發展至關重要。然而，當前我國的閑置房屋和土地資源管理存在諸多問題，例如閑置資產管理機制不完善、產權不明晰、盤活缺乏統籌規劃、盤活管理意識不強等等，這些問題嚴重制約著閑置資產的規范化管理和盤活。因此，對于如何有效管理和利用閑置房屋土地資源，找到一條可行的路徑十分必要。

國有企業閑置房屋土地資產盤活現狀分析

目前，我國國有企業閑置房屋土地資產龐大，閑置房屋土地一直都是國有企業資產管理的難點。公開數據顯示，2022年全國國有企業閑置土地9322平方公里，且規模在不斷擴大，但由于閑置房屋土地資產盤活意識淡薄、市場機制不完善等原因，很難有效利用。當前仍存在一定的管理問題，國有企業管理機制相對復雜，很難制定和貫徹有效閑置資產管理政策，導致政策不明晰。

同時，很多國企的資產信息管理不夠科學、透明，給盤活工作帶來困難。資產流轉機制不健全，國有企業的閑置房屋土地資產，沒有有效的流轉途徑，企業必須耗費大量的人力物力和時間取得利用權。而一些企業為了保護自身利益，不愿輕易流轉閑置資產。盤活手段多樣性不足，此類資產利用受各類市場機制、政策法規等多重因素的制約，導致目前國有企業的盤活手段比較單一，盤活閑置房屋土地資產難度大。

此外，受歷史原因影響，一些歷史資料的缺失或者沒有及時辦理相關產證，土地證照不齊全無法盤活，導致現在路徑封閉無法走通；再者就是龐大的土地出讓金無法讓現有閑置部分土地合規化，通路受阻。因此，為了充分利用國有企業的閑置房屋土地資產，要進一步完善政府監管、市場機制和盤活手段等方面的工作，使得閑置資產成為企業發展和社會用途的重要資源。

國有企業閑置房屋土地資產盤活的重要性

首先，盤活國有企業的閑置房屋土地資產能夠提升資源利用效率。閑置房屋土地資源對于國家發展和企業經營來說一直是一個問題，如果能夠實現合理利用和管理，則可以提高資源利用效率。例如，將閑置土地用于開發，可以帶來新的價值。

其次，盤活國有企業的閑置房屋土地資產可以為企業的發展提供新的動力。國有企業由于歷史原因、制度原因等多種原因，存在著大量的閑置房屋土地資源。而這些資源如果得以合理利用，將使企業產能得到充分釋放，進一步推動企業的發展、擴大市場份額，增強企業的市場競爭力。

再次，盤活國有企業的閑置房屋土地資產有利于促進地方經濟社會發展。閑置房屋土地資源的管理和利用，既是一個企業之間競爭的問題，也是地方政府負責的經濟社會發展的問題。適度盤活閑置房屋土地資產，能夠為當地經濟和社會的發展帶來積極的刺激效應。

國有企業閑置房屋土地資產盤活工作存在的問題

部分閑置資產產權不明晰 國有企業閑置房屋土地資產盤活工作存在的問題之一是產權不明晰。隨著國有企業的改革和發展，一部分房屋土地資產的產權面臨著不明晰的情況，證照不全，有很多無證房產，無法進行有效出租和盤活，這對于國有企業的資產盤活工作而言，會造成一定的困難和阻礙。

首先，由于產權不明晰，國有企業很難通過資產流轉、轉租等方式將閑置房屋土地準確地轉讓給其他企業，導致閑置房屋土地資源得不到利用。

其次，由于產權不明晰，投資者在考慮與國有企業合作盤活閑置資產時，存在風險和不確定性，可能會引起投資的猶豫和擔憂。這給企業資產盤活工作帶來一定的阻礙。產權不明晰的原因主要是由于國有企業的所有權制度和資產管理體系不夠完善，往往因轉制、改制或其他原因導致企業的資產信息難以進行真實而全面的登記和管理，產權不清晰。很多國有企業的房屋土地資產在建國初期或改革開放前獲得，但當時產權的確認和登記制度并不健全，導致后續管理和交易時存在諸多困難。內外部管理不當。有些國有企業或者地方政府在管理房屋土地資產時，把產權權屬和允許出租、出售等行為混淆在一起，未經充分授權的人員也可能行使相應的權力，導致資產權益受損，閑置房屋土地資產的管理和盤活變得更為困難。

閑置資產管理機制不健全 由于管理體制和制度不完善，一些國有企業的閑置房屋土地資產難以得到有效管理和利用，導致資源閑置和浪費。缺乏有效監管機制。日常監管、巡查機制不到位，國有企業中的閑置房屋土地資產往往面臨利益輸送和管理漏洞的問題，缺乏有效內部監管機制，也容易出現不良行為。例如閑置盤活的資產大多會出現由于承租方投資大到期未退的問題、長租低租轉租的問題、私自改建擴建加建的問題、不符合首都功能定位的低端業態引入或者禁止業態經營的問題等。缺乏有效市場化機制。一些國有企業閑置房屋土地資產雖然管理了，但其利用方式單一、效率低下。比如一些建筑物或土地只適合特定的業務或方案，但是企業缺乏有效的利用模式或拓展渠道。這些問題導致了閑置資產管理不規范，不能實現最優效益和社會效應。

閑置資產盤活缺乏統籌規劃 國有企業閑置房屋土地資產盤活工作中，缺乏統籌規劃是存在的一個主要問題。首先，缺乏統籌規劃會導致企業內部各部門之間的信息孤島，難以形成有效的溝通合作機制，阻礙閑置資產的整合統一管理。一些國有企業各自為政，難以形成有效的合作機制，阻礙了資產的快速盤活。

其次，缺乏統籌規劃會導致閑置資產的重復利用、浪費利用或盲目利用。如果沒有充分考慮資產的特點、用途和市場需求等因素，僅憑個人、部門或地區的意志決定資產的處置方式，會導致資產的利用效率低下、浪費或利用后效果不佳。再者，缺乏統籌規劃會影響國有企業閑置資產盤活工作的整體效果。企業若沒有長遠發展規劃，很難合理整合和利用資產，也無法確保閑置資產的盤活效果與企業發展戰略的協調。

最后，缺乏統籌規劃會影響國有資產的統籌平衡，工程改造投資的不確定性，會影響國企資金計劃和財務成本的綜合管理水平，帶來這是一連串的不良反應。

閑置資產盤活管理意識不強 首先，有些國有企業對閑置資產盤活的重視程度不高。由于一些歷史原因，企業管理者可能認為閑置資產不在主營業務范疇之內，因此將其視為次要問題，缺少有效的舉措和投入，從而導致資產的貶值和浪費。其次，企業缺乏對閑置資產盤活的主動性和積極性。雖然政府出臺了一系列的政策措施和激勵機制，鼓勵企業整合和利用閑置資產，但一些企業并沒有真正積極響應，缺少推動閑置資產利用和產權流轉的意識和精神，導致資產一直處于閑置狀態。最后，一些企業缺少對閑置資產盤活工作的領導和戰略規劃。閑置資產盤活工作需要企業領導層的關注和支持，加強協調、督導和培訓力度，由于部分房產不適租，存在安全隱患，結構問題，甚至是危房，需要進行相關安全改造的投入，再進行盤活，因此對于適租資產要進行分類管理和計劃實施，而一些企業管理者缺乏對閑置資產盤活工作的認識和理解，沒有制定科學的閑置資產盤活戰略規劃，使得閑置資產盤活工作無從下手。

盤活國有企業閑置房屋土地資產的主要方法及路徑

明確房屋土地資產隸屬關系 在探索盤活閑置房屋土地資產的路徑時，企業應該秉持明確資產隸屬關系的原則，分清產權與使用權的關系，在滿足政策規定和法律法規的前提下，保障其合理使用和流動。

首先，國有企業需要審慎了解資產歸屬。尤其是在收購，租賃或強制處置等情況下，前置條件是明確資產歸屬。掌握資產信息中包括資產名稱，詳細地址，用途，產權起止年限，土地性質等。針對國家劃撥的資產與企業自有資產，企業需要清晰分類，明確產權、權益分配合適之后根據實際情況進行合理規劃和盤活。其次，國有企業在明確資產隸屬關系的同時，也需要了解政府的相關政策 和法律法規，以確保企業盤活資產的合法性和規范性。特別是有關國有資產管理和國土資源利用的法律法規。

例如，公司在資產盤活過程中，必須遵守相關法律法規，在規劃施工和土地利用過程中要嚴格按照政策法規要求操作。在盤活資產時，企業應首先了解法規，在編制項目規劃、選擇合適的發展方式和出售方案時，基于該環境制訂。最后，對無證房產要抓緊清理確認產權歸屬，提高閑置房產利用率，要有備查臺賬進行管理，按照資產管理條例規定登記在冊，便于房產管理。

完善閑置資產盤活管理制度 隨著經濟的不斷發展和產業結構的不斷優化，國有企業的房屋土地等資產也不可避免地產生一定程度的閑置現象。對于這些閑置資產的利用和操作，需要建立合理的盤活管理制度，對資產進行分類管理、動態監控、流程標準化，以提高國有企業的資產利用效益和核心競爭力。

盤活閑置房屋土地資產需要建立固化的目標管理機制，包括利用率、評估價值、利用效益、管理質量等指標，以明確資產盤活的目標，并通過數據監測和分析，動態調整資產利用政策和管理手段，提高資產的利用效益。推進政府與企業協同機制，要推進閑置資產的改革創新，需要政府和企業各司其職、協同配合，制定出一系列的政策和措施來促進閑置資產的挖掘和利用。

其中，政府應加大扶持力度，企業應具體負責閑置資產的實際操作和日常管理。推進資源競爭和市場化機制，閑置資產的盤活利用需建立起合理的競爭機制，鼓勵企業利用競爭機制推進資源優化配置，通過市場化的方式進行閑置資產的流轉和利用，促進資產價值的實現和產業升級的推進。

加強閑置資產盤活統籌規劃 國有企業的閑置房屋土地資產往往來源廣泛、數量龐大，因此在盤活過程中需要進行統籌規劃。應考慮“城市更新”，根據核心城區和新發展城區的城市更新計劃，建立國有企業閑置房屋土地資產統籌規劃機制，對于盤活閑置資產進行全面的規劃、統籌和協調。確定統籌規劃機制的目標，則需要明確統籌規劃機制設置的內外部參與方，確定資產盤活的四大主體（政府、企業、市場、社會），并依據自身實際情況建立固化的規劃目標、體系、程序和模式。

國有企業閑置房屋土地資產盤活的核心是根據實際情況進行資產優化布局和資源配置的調整。由于閑置資產分布范圍廣泛，在優化布局時根據資產調查結果和市場需求，統籌規劃國有企業的閑置房屋土地資產布局，將特色、市場、地理位置和創新進行統一梳理，以促進資產的優化配置。國有企業應根據實際情況，全面規劃、綜合考慮，充分發揮資產的價值，推動閑置房屋土地資產的盤活與管理。

建立閑置資產盤活監督考核機制 建立閑置資產盤活監督考核機制是盤活國有企業閑置房屋土地資產的重要保障。針對國企閑置資產盤活難度大、盤活成效顯著等特點，國企應確定閑置資產盤活目標，制定國有資產盤活計劃，設立專門的負責人或者專門機構，負責閑置資產的盤活工作，并設立考核機制來監督和評估負責人的工作情況。

企業應根據資產的性質和實際情況，制定相應的考核指標，包括閑置資產轉讓的數量、轉讓的效益、閑置資產的利用情況、閑置資產的價值評估、閑置資產是存量還是增量等指標。企業應根據考核指標，制定相應的考核標準，以便對負責人的工作進行全面評估。建立獎懲制度，對于表現優秀的負責人應進行適當的獎勵和激勵，對于表現不佳的負責人應進行適當的懲罰和警示，以激發其積極性。加強內部和外部監督：企業應加強對閑置資產盤活工作的內部和外部監管，確保工作的公正性、規范性和有效性。通過以上措施，可以有效推進國有企業閑置資產的盤活工作，并確保其實現最大化的利用和價值。

在經濟發展進入新常態的今天，如何加強閑置房屋土地資產的規范化管理和盤活已經成為國有企業需要面對和解決的重大問題之一。閑置房屋土地資產的規范化管理和盤活工作是一個長期、復雜的過程，只有加強管理和監管，明確房屋土地資產隸屬關系，加強閑置資產盤活統籌規劃，形成合理的利用模式和管理體系，才能實現國有企業房屋土地資產的高效使用和價值最大化。