外來移民對城市房價的影響:一種基于本地居民流動性的分解

摘 要 本文采用一種新的分解方法，將外來移民對城市房價的總效應(yīng)分解為外來移民的直接需求效應(yīng)和通過影響本地居民流動性從而影響城市房價的引致需求效應(yīng)，并估計了這兩種效應(yīng)在解釋城市房價上漲中所占的比例。運(yùn)用2015 年1%人口抽樣調(diào)查微觀數(shù)據(jù)以及中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的百城住房價格數(shù)據(jù)，實(shí)證結(jié)果表明，外來移民占比增加1%，城市房價上漲0. 59%，其中，移民的直接需求效應(yīng)可以解釋總效應(yīng)的73. 9%，剩余26. 1%由外來移民的引致需求效應(yīng)解釋。本文結(jié)果意味著，外來移民不僅會通過直接的需求效應(yīng)推動城市房價上漲，而且還會通過影響本地居民的流動性從而間接影響城市住房價格，忽略這一引致需求效應(yīng)將會低估外來移民對城市房價的影響。

關(guān)鍵詞 外來移民;城市住房價格;本地居民流動性;直接需求效應(yīng);引致需求效應(yīng)

0 引言

在城市化的過程中，如何客觀地認(rèn)識外來移民給城市帶來的成本不僅是一個重要的理論問題，而且也是當(dāng)前優(yōu)化人口空間分布格局，推動城市群發(fā)展亟待回答的政策問題。長期以來，中國理論界的一種觀點(diǎn)認(rèn)為，外來移民集中在少數(shù)城市會顯著提高城市化的成本，帶來高房價、高污染、交通擁擠等“ 大城市病”（朱選功，2000;仇保興，2003;秦待見，2008;肖金成，2009;辜勝阻等，2014）。

雖然近年來發(fā)展城市群成為城市化的政策取向，但在一些大城市對外來人口落戶仍然存在各種限制，防止出現(xiàn)“大城市病”的思想對中國城市化的政策選擇仍然有著廣泛影響。然而，盡管中國理論界和政府對“ 大城市病” 保持了高度警惕，但這種警惕多源于其他國家城市化的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，很少有文獻(xiàn)深入考察中國城市中外來移民進(jìn)入與生活成本之間的關(guān)系。外來移民在多大程度上解釋了城市日益上升的生活成本？ 這種影響通過何種機(jī)制發(fā)生作用？ 對于這些重要問題，現(xiàn)有的文獻(xiàn)都不能做出很好的回答。

本文考察當(dāng)前政策體系下外來移民進(jìn)入對城市住房價格的影響。作為城市生活成本最主要的構(gòu)成部分，近年來快速上漲的中國城市住房價格引起了社會各界的關(guān)注。在理論上，由于外來移民對城市住房存在需求，移民進(jìn)入對城市房價上漲的影響似乎是顯而易見的，但這種移民的直接需求并不足以解釋外來移民對城市住房價格的影響。除了直接需求以外，移民進(jìn)入可能通過勞動力市場中的競爭或互補(bǔ)效應(yīng)，從而減少（增加） 本地移民遷移到其他城市的意愿，間接地增加（減少）本地居民的住房需求。這種引致需求帶來的間接效應(yīng)也是外來移民影響城市住房價格的重要渠道?；谶@樣的認(rèn)識，本文將考察以下問題：外來移民對城市住房價格產(chǎn)生了多大影響？ 這種影響有多大比例可由外來移民的直接需求解釋，又有多大比例由移民帶來的引致需求解釋？為此，本文構(gòu)建了一個簡單的數(shù)理模型，說明供給給定條件下外來移民的直接需求效應(yīng)和引致需求效應(yīng)如何影響城市的住房價格。在此基礎(chǔ)上，本文采用2015 年1%的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，實(shí)證考察外來移民對城市住房價格的影響，并運(yùn)用一種新的方法分解出移民的直接需求效應(yīng)和引致需求效應(yīng)對城市住房價格的解釋力。實(shí)證結(jié)果表明，在控制了其他影響因素的條件下，外來移民推動了城市房價上漲，外來移民占城市人口比重增加1%，城市房價上漲約0. 59%。

對這一效應(yīng)分解發(fā)現(xiàn)，外來移民進(jìn)入增強(qiáng)了城市的吸引力，降低了本地居民的遷出意愿，其直接需求效應(yīng)解釋了總效應(yīng)的73. 9%，剩下的26. 1%由移民進(jìn)入帶來的引致需求效應(yīng)來解釋。本文的研究結(jié)論發(fā)現(xiàn)，移民進(jìn)入會通過影響本地居民的遷出意愿，從而對城市的住房價格產(chǎn)生影響。這在考察中國城市住房價格變動的文獻(xiàn)中屬于首次。

本文有可能從兩方面對現(xiàn)有的文獻(xiàn)作出貢獻(xiàn)。首先，本文不僅為移民在多大程度上影響中國城市房價這一重要問題提供了實(shí)證證據(jù)，而且將外來移民對房價的總效應(yīng)分解為直接需求效應(yīng)和引致需求效應(yīng)，進(jìn)一步考察了外來移民影響城市住房價格的中間機(jī)制。雖然現(xiàn)有文獻(xiàn)大多認(rèn)為移民進(jìn)入是影響中國城市房價的重要因素，但直接估計移民對城市房價效應(yīng)的文獻(xiàn)并不多見。目前僅陸銘等（2014）和李嘉楠等（2017）運(yùn)用2005 年1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)考察了移民對城市房價的影響。這些文獻(xiàn)與當(dāng)前國際上的文獻(xiàn)類似，關(guān)注的是移民對房價的總效應(yīng)（Saiz，2007;Sharpe，2019），并沒有深入考察移民進(jìn)入帶來的直接住房需求效應(yīng)和間接效應(yīng)，因而無法說明移民進(jìn)入對城市住房價格影響的中間機(jī)制。本文在估計得到移民進(jìn)入對城市住房價格的總效應(yīng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將其分解為移民的直接需求效應(yīng)和引致需求效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)移民的直接需求可以解釋總效應(yīng)的73. 9%，剩下26. 1%由外來移民的引致需求效應(yīng)解釋，深化了我們對移民與城市房價關(guān)系的認(rèn)識。其次，在因果識別方面，本文以移民遷出地的特征以及遷出地與遷入地的空間距離構(gòu)建的工具變量更好地滿足了外生性的要求，從而能夠更為有效地識別移民進(jìn)入對城市住房價格變動的影響。陸銘等（2014）和李嘉楠等（2017）運(yùn)用1974 年1 月份的平均氣溫作為遷入移民的工具變量，這實(shí)際上忽略了城市的自然條件（如氣溫、降雨量等） 也是影響房價的重要因素①。國際上這一領(lǐng)域的文獻(xiàn)多采用份額轉(zhuǎn)移法來構(gòu)建工具變量（ Saiz，2007;Sharpe，2019），這一工具變量基于移民過去的地理分布來預(yù)測當(dāng)前的移民率，不足之處在于它忽略高比例移民城市與低比例移民城市歷史差異的持續(xù)性，這種差異可能會直接影響城市的房價水平（ Sharpe，2019）②。我們參考Boustan et al. （2010）和Imbert et al. （2016）的做法，借鑒移民的推拉理論和國際貿(mào)易中引力模型的思想，從移民的推力-遷出地視角構(gòu)建了遷入地的外生移民數(shù)，作為遷入移民占比的工具變量。由于我們使用的1974 年1 月份的平均氣溫和是否屬于清代通商口岸都是遷出地的信息，因此對于遷入地是外生的。相對于現(xiàn)有的文獻(xiàn)，本文構(gòu)建的工具變量更好地滿足了外生性的條件。

1 文獻(xiàn)綜述

在外來移民影響城市房價的研究中，現(xiàn)有文獻(xiàn)集中于考察國際移民對發(fā)達(dá)國家城市房價影響，并沒有得到一致的結(jié)論。以整個城市或區(qū)域?yàn)榭疾鞂ο蟮奈墨I(xiàn)大多支持外來移民與城市房價之間存在正向關(guān)系（ Saiz， 2003， 2007;Ottaviano and Peri，2012）。Saiz（2007）使用美國的移民和房價及租金數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，占城市人口1%的外來移民涌入會導(dǎo)致該城市房價和租金平均上漲1%。

Degen and Fischer（2017）運(yùn)用瑞士行政區(qū)的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)于當(dāng)?shù)厝丝?%的外來移民進(jìn)入會推動獨(dú)棟住宅價格上漲2. 7%。Gonzalez and Ortega（2013）使用西班牙省級層面2000—2010 年的外來移民和房價數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，占當(dāng)?shù)爻鞘腥丝?%的外來移民進(jìn)入會推動本地次年房價上漲1%至1. 6%，住房數(shù)量增長0. 8%至1%。另外一些文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，外來移民對當(dāng)?shù)胤績r的影響是不確定的。

Akbari and Aydede（2012）運(yùn)用加拿大1996 年、2001 年和2006 年的房價數(shù)據(jù)與外來移民回歸發(fā)現(xiàn)，外來移民對城市房價的影響在統(tǒng)計上顯著但數(shù)值很小，并指出這可能是由于外來移民導(dǎo)致本地居民遷出以及住房供應(yīng)增加導(dǎo)致的。Saizand Wachter（2011）運(yùn)用美國大都市區(qū)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)移民密度高地區(qū)的臨近區(qū)域住房價值增長較慢。Accetturo et al. （2014）運(yùn)用意大利20 個城市的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)與其他區(qū)域相比，移民進(jìn)入?yún)^(qū)房價上漲的速度會相對緩慢。S（2015）運(yùn)用英國移民和住房的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，外來移民對城市房價具有負(fù)向影響，并且進(jìn)一步證實(shí)這種負(fù)向影響是由于當(dāng)?shù)鼐用襁w出導(dǎo)致。

另一些文獻(xiàn)考察了移民影響城市房價的中間機(jī)制，移民與本地居民在勞動力市場中的關(guān)系是關(guān)注的重點(diǎn)。Combes et al. （2015） 發(fā)現(xiàn)，城市外來移民占比與當(dāng)?shù)厝说墓べY水平存在顯著的正向關(guān)系，并且對高技能的當(dāng)?shù)厝诵?yīng)更顯著。Sanchis-Guarner（2017）運(yùn)用西班牙的省級數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，外來移民與當(dāng)?shù)厝丝诖嬖诨パa(bǔ)效應(yīng)，來自國外的移民每增加100 人，會吸引近35 位國內(nèi)移民遷移至同一省，從而增加當(dāng)?shù)氐淖》啃枨?。除了估計外來移民對城市房價的總效應(yīng)之外，現(xiàn)有的多數(shù)文獻(xiàn)都指出，外來移民是“吸引” 還是“擠出” 本地居民，是移民影響城市房價的重要渠道。然而，只有少數(shù)文獻(xiàn)為這一機(jī)制提供了實(shí)證證據(jù)。

S（2015）發(fā)現(xiàn)，移民進(jìn)入導(dǎo)致本地居民遷出該地區(qū)，而Sanchis-Guarner（2017）則發(fā)現(xiàn)，移民進(jìn)入導(dǎo)致國內(nèi)居民也遷入該地區(qū)。

與上述文獻(xiàn)關(guān)注的國際移民不同的是，中國大規(guī)模移民發(fā)生在國內(nèi)不同地區(qū)之間且以大城市或沿海城市為目的地。很多文獻(xiàn)考察了區(qū)域間的移民在遷入地勞動力市場上的表現(xiàn)（ 李實(shí)，1997;劉學(xué)軍和趙耀輝，2009;陳釗等，2009;Combes et al. ，2015）。然而，到目前為止僅有少數(shù)文獻(xiàn)直接研究移民對城市房價影響。陸銘等（2014）利用2000 年人口普查數(shù)據(jù)以及2005 年1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，2000 年移民占比每增加10%，2005 年的房價就會增長8. 33%。李嘉楠等（2017）在驗(yàn)證陸銘等人結(jié)論的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)外來移民通過提高當(dāng)?shù)馗呒寄軇趧诱叩氖杖牒痛龠M(jìn)遷入地工業(yè)企業(yè)的增長從而間接推高房價。雖然李嘉楠等（2017）考察了移民對城市房價影響的部分中間機(jī)制，但他們的研究與陸銘等（2014）類似，側(cè)重于考察移民對城市住房價格的總效應(yīng)。本文將在這些文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，估計移民的直接需求效應(yīng)和引致需求效應(yīng)對城市住房價格上漲的解釋力。