探析不動產登記制度對房地產經濟的影響及應對策略

張菊芳

（云南省勞動力中心市場有限公司曲靖分公司，云南 曲靖 655000）

0 引言

房地產一直是人們關心的熱點。在過去的二十多年里，我國的經濟發展已經步入了高速發展的軌道，而作為第三產業和支柱行業的房地產行業也迎來了一個黃金時期。人們的生活水平和經濟水平都在不斷提高，房產的價值也在逐漸增加，產權的確權問題日益突出。每個家庭都無法回避買房和賣房的問題。因此，如何根據中國的實際情況和行業特點，制定相應的法律、法規，對促進我國房地產市場的健康發展，保障產權人的合法權利具有十分重要的意義。

1 不動產登記制度的相關內容

1.1 不動產登記制度概述

不動產登記是指申請人在登記機關依申請登記，將不動產物權變動的事項登記在登記薄上的行為。登記制度所涉及的內容，是關于不動產權利的有效保證。房地產市場的現實效果取決于房地產市場的法律法規的不同。根據我國現有的不動產登記體系，可以將其基本效力劃分為公示效力、形成效力、推定效力和可信性4 種類型。本文認為，我國的房地產登記系統具有以下特征：沒有實行全面的強制性登記，而是以主動申報為主導，采取了“四統一”的登記方式（登記機構、登記簿、登記依據、信息平臺）[1]，對權利人進行書面登記或證明，具有國家公信力。

1.2 不動產登記制度的作用

《中華人民共和國民法典》規定了不動產登記制度，是我國民法的基本內容，對房地產市場的發展起著舉足輕重的作用[2]。

首先，通過對不動產登記制度可以更好地保護所有人的權益。從物主的視角來看，不動產登記制度可以對物主的所有權進行全面的保障，保證物主的私人財產免遭外來力量的侵害。從物權的觀點來看，房地產的所有權是不可取代的。其次，對房地產交易的規范起到了積極作用。過去房地產行業發展中，往往因為缺少相關的法律法規，導致房地產交易中出現了許多違法的現象，給人民群眾帶來了極大的損失，對房地產的健康發展產生了不利影響。實行不動產登記，可以對房地產的經營和買賣活動起到一定的約束作用，使整個過程都在制度的允許下進行，從而使物業管理的運行和發展得到改善。最后，對我國的房地產業而言，不動產登記系統具有重要的借鑒意義。從國家的角度來看，實行統一的不動產登記模式可以將房地產市場的信息進行有效的集成，從而為今后的房地產市場的宏觀調控和政策制定工作打下堅實的基礎。

1.3 房地產經濟

房地產是一種以房產為客體的生產、交換、分配和消費活動所形成的一種經濟聯系。我國的房地產業具有如下特征：①商品化。不動產是一種具有特定性質的產品，它具有一定的經濟價值。②社會性。房地產業是人類賴以生存、享受和發展的基本物質基礎，是人類的基本需要。③多元化的所有權。在所有制方面，我國的房地產業主要是以國有產權為主，各種所有制形式共存[3]。

2 不動產登記制度和房地產經濟的關系分析

隨著社會的發展和經濟的發展，為滿足人們的需要，自2015 年起，我國制定了一系列有關房地產交易的政策和措施。隨著政策的實施，我國的房地產市場開始出現了關于不動產登記對房價的沖擊。事實上，不動產登記僅僅是一種普通的物權法體系，它是從業主向政府提交，由政府相關部門辦理登記，然后再頒發。所以，對兩者的具體關系進行細致的分析，可以看到兩者并沒有絕對的關聯，而不動產的登記并沒有直接影響到經濟和社會的發展，因而也就無法對房價造成任何的沖擊。不動產登記的首要目標就是明確產權，它可以有效地保障物權持有人，從而防止以后發生糾紛時產生的諸多問題，從根本上說，是一種對財產權利轉讓的一種規范行為，更加有利于房產權益的交割。

3 不動產登記制度對房地產經濟產生的影響

3.1 房地產價格方面

因為不動產登記可以實時地對房屋的信息進行查詢，從一個角度上監督二手房的交易市場，同時也可以起到抑制房屋買賣的總體房價的效果。前面已經提到，不動產登記系統可以為房地產業的具體資料作一些具體的參照。一個統一的房地產登記信息系統，一個全國性的網絡，讓“房哥”和“房叔”再也沒有了隱形的可能，從經營角度上看，這一舉動為以后的房地產稅改革提供了有力的依據。在這個體系的限制之下，為了減少高昂的物業稅費，很多人都會在短時間里將手中的房產賣掉，導致房地產市場出現了過剩，長期下去，房價將會繼續下降。而不動產的登記可以實時地對房屋的情況進行查詢。

3.2 對二手房市場產生的影響

就二手房交易來說，建立房地產登記系統有助于梳理房屋交易相關資料。在房產交易系統的底層系統中，市民可以看到更多的高質量住房，政府有關部門可以對房產進行全方位的監督，同時也可以通過房產交易系統的基礎平臺銷售房產，從而極大地提高了新房的供應量，有利于對二手房的市場價格進行有效的控制。在房地產買賣中，各種稅費都會對一手房造成一定的沖擊，從長期來看，房產登記對房地產的作用是巨大的，不僅可以增加房屋供應量，也可以保證房屋的真實需求，從而保證房屋的穩定性。

3.3 對房產中介產生的影響分析

不動產登記制度的推行，固然會對房地產中介造成一定的沖擊，但其作用也會有兩面性。由于不動產登記制度的推行，其目的在于使產權更加清晰，從而為物權人的合法權益提供法律保障。通過這種方式，可以為房地產經紀人提供更多的信息，為房地產市場提供更好的服務，從而推動房地產市場的良性發展。同時，隨著房地產市場的發展，房地產市場上某些不規范的現象也會得到進一步的規范，某些違法的房產中介也會逐步從這個行業中消失，這對房地產中介市場的凈化是非常有利的[4]。不動產登記系統的推行，不僅能提供更多優質的房屋資源，還能為購房者提供更多的安全保障，同時也能在一定程度上遏制房地產中介的發展。

3.4 對整個房地產經濟的影響

按理說，在不動產登記制度頒布之后，短期之內是沒有什么明顯的收益的，或許會對房產行業產生一定的沖擊，但效果并不是很大，民眾或許會因為這個原因而減少對房產的購買力，但就我國而言，這一體系的制定是為房地產市場的長期發展而制定的，其發行具有無可取代的功能，而在如今的信息化社會，不動產登記制度能夠有效地收集、整理和管理房地產的信息，從而有效解決房地產市場的各種問題，從而提高房地產的經營能力，有效開展房地產的稅收征繳工作，從而為房地產行業提供一個穩定的市場，為政府相關機構制定長期的房產交易市場提供了有力的依據，同時對房產的資源進行了合理的歸類，從而可以有效緩解目前的住宅危機。總體而言，不動產登記雖然在短期內會對房地產行業產生一定的沖擊，但這也是實施后必然要經過的一個過程，而在這個過程中，房地產的發展將會更加迅速。

4 不動產登記制度下房地產經濟的發展策略及方向

4.1 信息資源實時共享

首先，要根據各地區的實踐經驗，盡快建立一個與之相適應的、符合其運作需求的管理體系，保證平臺內的各項信息登記工作都要嚴格按照統一的規范進行，并及時進行數據庫的更新，并對目標使用者進行清晰的識別。其次，要加強房地產管理機構之間的橫向聯系，既能有效地實現信息的共享，又要限制信息的審核、登記、管理等方面的操作，在提高工作效率的前提下，確保信息的真實性和合法性。最后，必須對平臺的使用進行更為嚴格的限制。目標用戶可以在平臺上輸入自己的賬號和口令，只有自己和被授權的人才能獲得有關的信息，從而防止在此過程中對用戶的個人信息進行泄漏。

4.2 優化不動產登記體制

我國大多數的不動產登記制度都是以土地登記為主，從這個角度可以看出，這樣的制度是符合當前的自然法則和現實需要的，相關部門在2015 年就大力整合了不動產登記職責，并設立不動產登記局，這也標志著不動產登記機構的正式組建。全國各地同時成立了房地產登記處，并在緊密合作下有效地進行了移交工作，將資料遺失的可能性降到最低，避免了重復、出錯等情況[5]。

4.3 調整房地產行業的運營核心

不動產登記是我國房地產業發展的重要組成部分。盡管不動產登記對我國房地產業的發展造成了一些困難，但同時也為我國房地產業的發展指明了一個新的發展的道路。在過去的房地產業發展過程中，房地產業的經營重心是住宅建筑，大多數的開發商在取得了土地的所有權后，便會從事建筑、內部裝修等工作，而忽略了客戶的需要。隨著我國實行不動產登記，以業主權益為先，采取更加人性化的經營方式，通過立法來強化對業主權益的保護。這也是當前房地產市場發展的一個重要方向。

在當前社會，隨著消費者的權利觀念逐步提高，在進行房地產銷售時，越來越注重自己的權利是否能夠得到完全的保護，其中，特別是對房地產開發商來說，這是一個普遍關注的問題。因此，在實行不動產登記的同時，也需要對物業管理中心進行相應的改革。只有充分考慮到顧客的真實需要，在保障客戶的最大利益的前提下，盡可能保護客戶的合法權益，從而使其更好地適應顧客的需要，從而推動房地產業的持續健康發展。例如，在建筑和內部裝飾中，要知道顧客的喜好，并做好各種售后服務，維護顧客的權利。

4.4 減少交易過渡行政干預

在土地買賣中，政府占有絕對的主導地位，既防止了私人的集中，又極大地抑制了市場的活躍。所以，要使我國的房地產市場更加活躍，就必須提高政府在土地買賣中的經營能力和水平，而在辦理不動產的時候，有一個切實的權力來源問題，而這個工作又是一個非常艱巨的任務，一旦處置不好，必然會產生不良的后果。可以通過引進國外的一些成功案例，讓公司來分擔由于登記失誤而造成的經濟損失，從而使政府的風險得以分擔。

4.5 將不動產登記與土地制度有效結合

要推動我國的房地產業發展，必須把不動產登記和土地制度有機地融合起來，實行統一的經營模式，才能充分利用其優越性。在此期間，有關方面可以借鑒相關的管理實踐，以土地登記為中心，進行物業監督，從而提高物業的經營效率，使物業的使用更加合理，從而促進物業的市場流通和整體發展。同時，還要保證房產的各項資料都可以全部輸入資料庫，保證資料的完整和安全，防止惡意的復制，這樣既可以減輕工作人員的工作量，又可以防止對市場造成損害。在進行不動產經濟經營的過程中，保證信息登記平臺對資料完整度、安全性負責，使不動產的登記工作真正發揮到作用，真正地為人民群眾服務。

4.6 發揮不動產單元的價值

要在不動產登記的作用下，更好地促進房地產業的發展，更好地服務于人民的需要，就需要對其進行深度的發掘，使其真正的經濟效益得到最大程度的體現。在此基礎上，有關部門和機構要建立健全的房地產市場監管制度。在這一制度下，可以使當事人受到有效的制約，從而使傳統的房地產登記管理手段得到改進和完善，從而使房地產的使用效率得到了提高，同時也為房地產的管理工作提供了一定的保證，從而能夠解決各種問題。

5 結語

不動產登記制度必須要明確房地產的所有權，這樣可以清晰地知道房地產交易雙方的具體情況，從而為房地產的發展奠定基礎，同時也為房地產市場的發展和人民的財產權問題提供條件，不動產登記制度的建立將會對房地產市場產生一定的影響，主要是對房價、二手房、房地產的經濟發展，但這種影響并不是長期的，要保證房地產市場的健康發展，保護人民的財產權，必須不斷完善，而不動產登記必須要有信息技術的保障，有了信息技術的支持才能更加高效地完成不動產登記管理工作，維護有關人員的法律權益。在實施不動產登記制度后，要結合目前房地產市場的發展狀況，不斷完善房地產市場，從而推動房地產業的迅速發展。