房屋預售測算面積與產權登記測繪面積差異分析

文／朱曉娣 肥西縣自然資源和規劃局 安徽合肥 231200

引言：

隨著社會經濟的發展，人們的物質生活極大豐富，對住房環境和住房條件也有了更高的要求，現代化的建筑如同雨后春筍般發展起來，呈現出一片欣欣向榮的繁榮景象，滿足了人們對美好生活的向往和追求。而房地產的價格也在不斷上漲，尤其是在北京、上海等一些一線城市，每平方米的面積售價在幾萬元，如果房屋預售測算面積和產權登記測繪面積存在差異，將會給房地產銷售公司帶來巨大的麻煩，也會給購房者提供不正確的信息，增加了房地產銷售公司和購房者的矛盾，不利于房地產行業的發展。因此，在新的時代背景下，我國要加強房屋預售測算面積與產權登記測繪面積差異的分析工作，尋找產生差異的原因，積極采取措施解決問題。

1.房屋預售測算與產權登記測繪概述

房屋測繪是指相關部門或者機構利用現代化測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量和使用狀況的專業測繪。

房屋預售測算是指房地產企業或者其他單位為辦理施工許可、預售許可以及房屋抵押等，邀請專業的測繪機構在房地產建筑尚未施工或者已經竣工的房屋，根據房產測繪的相關規范進行提前測量，最后會形成一個房屋預售測算面積。

房產登記測繪是指房地產開發企業在房屋竣工之后，根據相關技術標準，根據規劃審批的竣工圖，進行實地勘察、繪圖和計算，并出具《房產實測繪報告書》的過程[1]。

2.房屋預售測算的重要性

做好房屋預售測算對國家、房地產企業以及房產消費者都有積極的意義。首先，做好房屋預售測算能夠減少房地產企業、房地產銷售公司以及消費者之間的矛盾。近年來在買房賣房過程中房地產銷售公司與消費者的矛盾類型更加多樣化，加劇了房地產預售測算的難度，如果相關部門能夠控制好房屋預售測算，保障房屋預售測算的科學性，能夠減少矛盾發展的概率，也能促進房地產行業的健康發展。眾所周知，房地產行業是我國社會經濟的支柱產業，如果房地產行業存在風險與問題，對我國社會經濟的發展是極為不利的，為此，房屋預售測算是房地產行業中的一個重要環節，相關部門做好房屋預售測算，能夠促使房地產行業規避發展中潛在的風險，也能夠促進我國社會經濟的可持續發展。另外，做好房屋預售測算能夠規范房地產開發商的商品房銷售行為，降低消費者的購房風險，切實保護消費者的合法權益。尤其隨著一些期房的建設數量增多，部分人也選擇在好的時機購買尚未建設完成的期房，因此關于期房的測算也就更加重要。需要根據預售測算需求展開規范科學的測算，所以不僅需要測算能夠反映實際情況，也能夠為購房者和開發商提供關鍵的參考，以保障房屋建設過程中的規范性。進而根據預售測算數據，將與后續房屋建設完成之后的真實情況進行對比，若存在較大的差異，勢必會對購房者帶來較大的利益損害，并且會對開發商帶來更大的麻煩。可見，需要充分做好房屋預售測算工作，以保障房屋購買者的合理購買，也保障房屋的穩定建設。

3.房屋預售測算面積與產權登記測繪面積存在差異的原因

房屋預售測算畢竟屬于一種測算手段，因此與實際建設完成之后的登記測繪面積存在一定差異，差異非常小時可以忽略，但存在較大的差異，則勢必會影響各相關主體的切身利益。從實際來看，影響房屋預售測算面積與產權登記測繪面積存在較大差異的原因有多種，主要包含建筑施工圖紙的變更、測繪人員的專業素質，以及測繪技術應用和測繪工作過程存在的問題，這些情況都會對測算帶來較大的影響，所以需要對相關情況進行具體的分析。

3.1 建筑施工圖紙變更

預售測算面積一般是房地產開發商按照所在地的建筑主管部門審核通過的施工圖紙進行測算，但是很多開發商通過對設計圖紙分析發現，其中有很多需要修改和完善的內容，比如部分施工設計的房屋戶型、功能分區等不滿意，為了保障房屋建筑的科學性，房地產開發商會再次開展圖紙變更等工作，而二次設計之后的施工圖紙不再交給建筑主管部門，也沒有聘請專業的測繪機構進行房屋預售面積測算，導致房屋預售測算面積與產權登記測繪面積存在較大的差異性。建筑施工圖紙是施工人員開展工作的關鍵和參考依據，如果施工圖紙存在問題，將會為后續的施工埋下安全隱患，也會增加測算面積之間的誤差[2]。

3.2 測繪人員專業素質有待提升

測繪人員是參與房屋預售測算和房產登記測繪的主體，其專業素質和專業能力直接影響著測繪面積之間是否存在差異性。隨著房地產行業的發展，對測繪人員的素質和能力也提出了更高的要求，測繪人員需要具有良好的敬業精神和職業操守，熟練使用各種水準儀、經緯儀、全站儀，GPS 等測繪儀器，并熟練掌握地形圖調繪、CAD 制圖、辦公軟件的使用、工程放樣、土方量測算、GPS 相控等，還要能夠擔任測量項目組長并具備良好的測量項目管理能力等等，但是在當前部分房產測繪人員在專業素質和專業能力方面有較大的上升空間，比如在房產測繪中缺乏責任意識，沒有意識到做好房產測繪工作的重要性，導致房屋預售測算面積與產權登記測繪面積存在較大的差異性。因此，在今后的發展中，我國有必要加強對測繪人員專業素質和能力的關注，不斷提升其專業素質和專業能力。

3.3 測繪技術需要進一步完善

隨著房地產行業的發展，房產測繪的工作量也在不斷加大，各個機構為了提高房產測繪面積的準確性和專業性，開始加強對現代化測繪技術的應用，滿足了房產測繪工作的需要。但是與其他國家相比較，我國在測繪技術研究相對滯后，在測繪中也表現出一定的不足，比如部分測繪人員對測繪技術應用不規范，或者測繪技術無法在房產測繪中發揮更大的作用等等，這都會阻礙房地產行業的發展。社會在發展，時代在進步，如果房地產測繪技術止步不前，將會降低房產測繪的工作質量和水平，也會損害房地產企業、消費者等的權益，因此，提升測繪技術的科學性十分必要[3]。

3.4 施工過程不規范

施工過程也是影響房屋預售測算面積與產權登記測繪面積差異性的重要因素，施工過程參與的主體有很多，一旦各個部門在溝通方面存在問題，很容易整個施工過程缺乏規范性，降低了房產測繪的準確性。施工過程不規范是房地產建設中經常存在的問題，比如部分施工企業不規范施工的表現有露臺變陽臺、空間功能改變、加建房屋等等，這都是不符合相關法律規定和施工要求的。施工過程不規范對房屋建筑行業產生的影響是巨大的，將會導致房屋預售測算面積與產權登記測繪面積差異越來越大。尤其一些惡意進行工程變更的開發商，為了一己私利將施工進行調整，減少了施工成本，為自身帶來了較大的收益，但損害了購房者的實際利益。因此由于施工過程的不規范，導致后續施工完成進行的產權登記測繪面積，與前期預售測算面積有明顯的差異，所以實際對購房者帶來了較大的損失。

4.減少房屋預售測算面積與產權登記測繪面積差異的措施

為了減少相關問題的發生，也為了保障購房者的利益，以及為了確保開發商的規范開發與建設，需要從上述相關問題和原因當中出發，明確房屋預售測算面積與產權登記測繪面積之間存在差異的實際原因，進而根據實際情況做好差異方面相關問題的解決與控制，使差異問題能夠獲得更好的解決。所以以下將通過加強對施工圖紙的監管、做好施工監管工作、提高測繪人員的綜合水平、做好測繪工作的細節處理、加強技術研究與應用幾方面，提出可靠的措施與方法。

4.1 加強對施工圖紙的監管

施工圖紙在房屋預售測算與產權登記測繪中都發揮著導向作用，但是目前部分施工企業在開展工作中存在頻繁更換圖紙的現狀，不利于后期的施工以及房屋測繪，因此，當務之急是加強對施工圖紙的監管，減少房屋預售測算面積與產權登記測繪面積的差異，促進房地產企業的發展，也能更好地保護消費者的合法權益和利益。在具體工作中，預售房產登記和房產報建中心要建立合作機制，加強各個部門之間的信息溝通，及時共享重要信息，在住房與規劃建設部門批準建設單位變更施工圖紙時候要立即將變更信息傳達給登記機關以及相關的測繪部門，保障測繪結果的一致性。其次，設計圖紙作為房產測繪的首要環節，應該加大在施工圖紙上的時間成本和經濟成本投入，限制開發商在后續頻繁變更設計圖紙的行為發生。此外，關于圖紙的設計，也需要進行圖紙可行性方面的分析，主要由于部分項目圖紙設計盡管存在可行性，但會由于實際施工條件的變化，或者由于施工環境中各類條件的影響，導致理論方面可行的施工圖紙在實際施工過程中難以應用，進而會導致施工完成之后的面積出現變化，所以需要重視加強對施工圖紙進行可行性方面的分析，以了解施工圖紙存在的變化，明確施工圖紙是否具有全面的可行性，以保障施工圖紙能夠指導具體施工作業，規避施工圖紙不可行的情況，使施工圖紙保障施工建設順利進行，規避面積方面的差異。

4.2 做好施工監管工作

做好施工監管工作，能夠規范施工企業施工過程中的不規范行為，也能夠減少房屋預售測算面積與產權登記測繪面積差異，因此，在開展工作中人們必須意識到做好施工監管工作的重要性，轉變對施工監管的認知。首先，進一步完善施工過程監管制度。制度是一切工作順利開展的重要保障，沒有制度就沒有約束，對于房屋預售測算與產權登記測繪工作來說也是如此，針對施工過程不規范對測繪面積產生的影響，我國必須完善施工過程監督制度，加強對施工過程的全程性監督，充分發揮制度優勢，促使建筑施工單位能夠嚴格按照相關制度標準開展施工工作。最后，成立專門的監督部門和小組。針對我國在施工過程方面存在的監督不嚴問題，應該成立專門的監督部門和小組，由專門人員負責施工過程的日常監管，這樣能夠起到督促的作用，促使施工單位人員在受到監督的情況下規范施工行為[4]。除此之外，關于施工監管，也需要根據實際情況做好監管方面的針對性調整，主要在于不同項目的施工建設要求和各類條件存在較大的差異，因此需要重視根據實際情況做好施工方面的監管與控制，使施工建設更加穩定，同時能夠使施工現場當中一些影響施工的因素獲得解決，進而可以促進施工建設的穩定進行。與此同時，也更是可以減少施工環境當中不利因素對施工帶來的影響，使施工更加穩定，進而使后續施工完成進行的測繪與預售測算面積減少差異。提升測繪的可靠性，保障各相關主體的利益，使購房者獲得預期的購買面積，也減少開發商方面的問題，反映測繪的準確性。

4.3 提高測繪人員的綜合水平

針對當前測繪人員在專業素質和專業能力方面存在的不足，我國相關部門要加強對測繪人員的關注，加強教育培訓，建立一支專業化的房屋測繪人才隊伍，減少房屋預售測算面積與產權登記測繪面積差異。首先，相關單位要定期開展多種形式的教育培訓活動，聘請專業的人員給測繪人員講解測繪知識，豐富測繪人員的知識儲備，提升其測繪能力。在房屋測繪培訓中，要圍繞房產測繪新變化、房產測繪中容易出現的錯誤及不易理解的測繪知識進行講解，同時選取有代表性的房產測繪案例進行詳細生動的講解，對房產測繪中遇到的焦點、難點問題進行梳理歸納，為大家答疑解惑，搭建起房產測繪人員相互交流相互學習的平臺。其次，加強高校和企業的深度合作。高校是人才培養的搖籃，在社會發展中也始終承擔著人才培養、技術研究和服務社會的歷史使命，因此高校在人才培養方面具有顯著的優勢，企業可以加強與高校的深度合作，充分發揮高校的育人功能，通過不斷優化學科建設，加強房產測繪人員培養等方式為社會輸出更加專業性的人才，滿足房屋測繪行業對人才的需求。再次，企業要拓展人才招聘渠道，采用線上和線下相結合的方式從社會和高校中招聘更加專業化的房屋測繪人員，彌補傳統人才隊伍的不足，為傳統人才隊伍注入新鮮的血液，促使其為房屋預售測算工作的順利開展貢獻自己的力量。最后，房屋測繪人員要認識到自身的不足，樹立終身學習的理念，意識到現代化房屋測繪知識學習的重要性，利用工作之余加強對測繪知識的學習，充實自己，發展自己，更好的為房屋測繪工作做貢獻[5]。

4.4 做好測繪工作的細節處理

俗話說細節決定成敗，對于房屋預售測算以及產權登記來說也是如此，只有深抓細節，才能夠減少房屋預售測算面積與產權登記測繪面積差異。首先，在實際測繪之前，技術人員使用的測量儀器和設備參數要校對，避免測繪數據受到儀器的干擾影響穩定性。在測繪中用的儀器要安穩。選擇比較堅實的地方，三腳架要踩牢，高度要適合觀測者身高，觀測過程中不要觸碰三腳架。經緯儀架頭如果不水平連接螺栓傾斜會造成垂球線偏離度盤中心，影響對中精度。架頭每傾斜5mm，垂偏離度盤中心約1mm。儀器不平時，望遠鏡繞橫軸掃出的為一個斜面，讀數時水準管泡要居中。在強光照射下，要撐傘遮住陽光，防止氣泡不穩定。如果在測繪過程中發現測繪儀器和設備存在問題，應該在第一時間調整設備，更換新的設備，提高測繪的測量精度，避免誤差產生。

4.5 加強技術研究與應用

技術是推動各個行業發展的重要力量，對于房屋預售測算和產權登記測繪工作來說也是如此，在現代技術的輔助下，測繪精度有了明顯提升，我國在房屋預售測算方面也取得了顯著的成就。在房地產行業的發展中，我國越來越多的企業和機構意識到技術的重要性，開始加強對現代測繪技術的應用，但是應用效果不理想。因此，我國相關部門和單位應該采取有效的措施，加強技術研究與應用，促使現代化測繪技術在房屋預算測量與產權登記測繪中發揮更大的作用。首先，房屋測繪人員要加強對無人機遙感技術的應用。無人機遙感技術將無人駕駛飛行技術、遙感技術、通信技術以及GPS 定位技術等相互融合，對房屋的地理信息、地理情況等進行采集，并實現對數據的建模處理。無人機遙感技術在房屋測量方面具有顯著的優勢：第一，測量效率高。在房屋預售測量中需要對多個數據進行測量，比如要對地形測量、房產圖繪制、房產要素測量、變更測量等，如果使用傳統的測量技術和設備往往效率低下，精確度不高，而無人機遙感技術則彌補了傳統測量技術的不足，能夠提高測量的精度。第二，測量范圍廣。無人機遙感技術不僅能夠測量小范圍的房屋面積，還能對上萬平方公里的地區進行測量，為技術人員提供便利，從中可以看出現代技術在房屋測繪中應用的優越性，因此，加強對現代技術的應用十分必要。其次，我國要積極借鑒國外優秀的測繪技術，取長補短，針對我國在測繪技術方面的實際情況加強對其他優秀技術的借鑒，實現優勢互補，更好地為房屋測繪工作提供技術支持。

結語：

綜上所述，房屋預售測算面積與產權登記測繪面積之間的差異越來越明顯，這不僅影響了消費者的基本權益，同時也對房地產行業甚至是社會經濟帶來了潛移默化的影響，因此，我國各個部門要關注到房屋預售測算面積與產權登記測繪面積問題，積極采取應對措施，縮小房屋預售測算面積與產權登記測繪面積差異，促進房地產行業的健康發展。