不動產登記數據問題及整合流程研究

摘要：至國家實施統一的不動產登記前，不動產相關登記數據的信息化工作由若干個不同部門分別管理，由于分散登記所導致的信息分散、信息化水平不平衡、登記標準不統一、登記手段多樣等各種復雜問題都須臾解決。該文將對不動產統一登記的核心——房地數據一體化進行詳細分析，并探討房產登記和國土登記中存在的問題，提出不動產登記數據整理的相關流程，并結合工作實踐提出了整合建議，相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

關鍵詞：不動產登記? 數據整合 問題 流程

中圖分類號：F299.23? ?文獻標識碼：A

Abstract： Until the implementation of unified real estate registration by the state， the informatization of registration data relating to real estate is managed by several different departments， and various complex problems caused by decentralized registration， such as information dispersion， unbalanced informatization level， inconsistent registration standards and diverse registration means， have to be solved in a moment. This paper will make a detailed analysis of the core of unified real estate registration—the integration of real estate data， discusses the problems existing in real estate registration and land registration， puts forward the relevant process of real estate registration date collation， and puts forward integration suggestions combined with working practice， which is believed to be beneficial to peers engaged in relevant work.

Key Words： Real estate registration; Data integration; Problem; Process

有關不動產登記的數據在不動產實施統一登記制度前，由多個部門分別管轄，比如：土地、房屋、林業、草原和海洋等部門的數據源標準數據庫、存儲方法和數據更新，以及歷史問題此前調節相應等級數據有所不同，導致不同部門獲得的原始數據此外，需要大量的人力和物力資源，以確保房地產數據庫的全面整合[1]。

各省、市、縣不動產登記實施中面對的最大難點是如何將這些分散的存量數據進行整合，以不動產單元為基本單位進行登記，建立支撐信息平臺運行及信息互通共享的不動產登記數據庫，而重中之重便是土地登記數據和房產登記數據的整合工作。推行不動產統一登記制度不可缺少的基礎工作便是對不動產登記數據進行整合建庫[2]。

1 房地統一登記數據分析

不動產登記數據包括不動產權利信息、權利人信息、不動產單元信息、登記業務信息等。不動產統一登記的主要內容包括其空間位置信息、邏輯建筑、樓層數和戶數。建筑物之間是相互關聯的，關聯是以宗地代碼為基礎建立的。建立關聯，最終實現地塊、自然建筑、邏輯建筑、樓層和住宅之間的有效聯系。房地產權數據分為地役權、抵押權、建設用地使用權和房地產權這四類。這些不動產權利所涉及的權利類型和記錄各不相同。工作流程生成的登記業務數據，包括申請受理、登記回執、登記費、登記審查、登記證明、登記證簽發、登記、出示等，是不動產統一登記冊中生成的最重要的登記數據[3]。

根據數據的內容和性質，房地產登記數據的內容分為不動產單元數據、權屬登記數據和檔案數據這三類數據。不動產登記的對象和不動產單元的管理，以不動產單元的編碼為載體，登記不動產單元自產生之日起在其生命周期過程中產生的所有權利登記信息到它的滅失。因此，不動產單元數據整合是數據整合的基礎和核心，不動產單元數據質量關系到數據整合、管理和數據應用的成敗。

2? 數據整合工作內容

通過分析源、目標數據庫的數據字典將房屋、土地登記數據庫與不動產登記數據庫中同名異質、異質同名的情況進行消除是統一數據語義的具體方法（圖1）。而將房屋、土地登記數據內容與《不動產登記數據庫標準》中相互對應的數據內容逐項進行對比分析，并進行字段對照表編制，形成完整的轉換規則，最終將房屋、土地登記數據轉換映射到不動產數據庫對應內容中，并重建邏輯關系的操作則被稱之為數據模型轉換[4]。建立房屋與土地空間位置和屬性上的關聯形成不動產單元，同時將相應的土地、房屋權利登記信息與不動產單元進行關聯的工作被稱為數據關聯。而對某些可能無法從源數據系統取得的數據屬性進行補錄是統一數據的主要工作。

3 房產和國土登記問題

我國特色的住房電子登記系統在房地產中的應用，與其他國家相比，我們的電子登記系統起步較晚且較為落后，理論水平和實際經驗相對較弱，同時我國各地區之間經濟發展水平差異較大，房地產抵押、交易、租賃等市場活躍水平也相差極大，因而各地區為適應當地的情況所選擇的房產管理的方式與方法也各不相同[5]。房產登記問題如圖2所示。

與房產數據相似，我國國土數據的坐標系統及地理信息數字化進程較之國外較為落后。發達地區亦已率先引入計算機技術、GIS 技術相關平臺進行管理，自然資源部曾對各省市縣國土部門提出建設國土“一張圖”系統的提議，發達地區國土局也已完成該系統的布設與數據整合工作，并推進全國土地登記動態查詢監管系統建設，此系統中所記錄的土地登記數據成為不動產登記數據庫建設中較為重要和質量較高的元數據的一部分。經濟發達地區土地價值較高，對于宗地的信息管理更為細致，通常會以最精確最先進的管理模式對該地區的宗地進行嚴格的管理。其問題如圖3所示。

4 數據整合流程

不動產登記數據整合建庫收集房地登記數據，包括宗地、房屋測繪數據，房地登記屬性數據、檔案數據，對資料進行完整性、規范性、一致性等分析，按照現行房屋、土地登記數據庫規范進行整理，消除數據語義、數據類型、小數點位數、數量單位不統一，同名異質和同質異名等情況，建立數據之間的關聯，形成全面、規范、信息化的原始數據庫[6]。對整理后的空間數據和屬性數據進行整合關聯、冗余數據剔除、信息補錄，編制宗地代碼、不動產單元號，形成符合不動產登記數據庫標準要求的中間數據庫。按不動產登記數據庫標準的要求入庫，形成不動產登記成果數據庫。不動產登記圖形數據整合流程圖如圖4所示。

4.1 數據分析

數據分析是按數據管理方式分階段對土地、房屋登記數據的完整性、規范性、一致性、合法性等進行分析，并找出數據純在的主要問題，比如缺少房地空間數據、缺少房地空間位置信息、已有土地數據坐標系未進行標準化、登記發證信息與客體不對應、房屋缺少樓盤信息、登記發證信息不完整等情況，分析數據的所有問題，并掌握數據的整體情況[7]。

4.2 規范化整理

規范化整理是在地籍子區范圍內以宗地為單位梳理建設用地使用權宗地信息、登記信息、抵押查封信息、權利人信息、檔案信息等相關產權產籍信息；以戶為單位梳理房屋自然幢信息、樓盤信息、登記信息、抵押查封信息、權利人信息、檔案信息；將宗地、自然幢空間信息落實到圖上，并通過宗地代碼、房屋編碼、自然幢號、證書號、業務號等字段對對應的房地信息建立關聯關系，補充所缺失的必要信息，形成包括空間權籍圖、登記檔案信息和登記屬性信息等內容在內的規范化的原始數據庫，并將原系統中記錄的已注銷的權利信息統一轉入歷史庫[8]。

4.3 數據整合關聯

數據整合關聯是對基于分散登記的多源異構房屋、土地登記數據進行抽取、轉換、關聯、清理、補錄處理，形成房地合一，圖、屬、檔一體化管理的新模式。數據整合關聯包括不動產單元空間數據、樓盤數據的整合，權屬登記數據、檔案數據的整合及數據之間的關聯[9]。將前期已整理好的宗地、自然幢的空間數據分別進行圖層合并、冗余數據剔除、數據補錄，形成規范的空間數據集，后經坐標轉換、格式轉換后建立空間和屬性關聯關系的工作被稱為空間數據整合關聯。

5 不動產登記數據整合建議

不動產登記數據整合工作在大部分地區采用集中式工作方式。這種方法可以在短時間內整合區域內的各種登記數據，但整合結果的質量往往不盡如人意，不能完全滿足實際統一登記業務系統對業務辦理的需要，特別是歷史遺留問題，很多問題還需要在日常記錄工作中逐步解決。日常數據維護和更新依賴于集中集成的數據庫，對涉及日常記錄業務的問題數據進行變更和維護。通過日常工作中的每日不斷更新，最終改善數據集成數據庫中記錄的數據質量。根據數據集成中遇到的各種問題，提出如圖5所示的建議。

6 結語

該文對不動產統一登記的核心——房地數據一體化進行了詳細分析，對于不動產登記中房地統一登記的登記內容、空間關系關聯方式和建立空間關聯的流程進行了詳細的數據分析；對于數據整合的工作內容進行了細致的分解整理，對登記數據的處理流程進行了梳理，總結出一套較為完整便捷的工作方式，避免了不必要的重復工作；對于數據整合中所用到的技術進行了解釋說明，將數據整合中的重點技術進行詳細的闡釋。

參考文獻

[1]張博.寧夏西吉縣農村房地一體不動產確權登記管理中的問題與對策研究[D].銀川：寧夏大學，2021.

[2]廖笑恒.樂山市不動產登記中心流程管理問題及對策研究[D].成都：電子科技大學，2020.

[3]張磊.某市不動產登記信息系統的設計與實現[D].濟南：山東大學，2020.

[4]賈文玨，高仁勝，張菲菲，等.全國不動產登記信息分析系統框架設計及關鍵技術研究[J].國土資源信息化，2021（6）：1-6.

[5]劉思潔，李煒詩，劉陽.不動產登記數據整合成果質量檢查與常見問題分析[J].測繪與空間地理信息，2021，44（10）：189-192，195.

[6]張元敏.空地融合技術不動產確權登記解決方案[J].測繪通報，2021（S2）：291-295.

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[8]唐郡澤.不動產登記及其空間數據整合研究[D].北京：中國地質大學，2019.

[9]潘進，柯紅軍，李梅香.南京市不動產登記數據整合方法研究與實踐[J].測繪與空間地理信息，2021，44（12）：219-221，224.

作者簡介：王繼濤（1974-），男，本科，工程師，研究方向為不動產登記。