土地新政將大幅推高工業(yè)地價(jià)

9月5日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)正式出臺(tái)。《通知》規(guī)定，工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。其目的明顯在于抑制地方政府低價(jià)出讓工業(yè)用地的做法。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，受此政策影響，我國工業(yè)土地價(jià)格預(yù)計(jì)將提高近50％。

當(dāng)前，我國土地價(jià)格主要由三個(gè)部分構(gòu)成:一是取得成本，包括給予被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)，以及給予城鎮(zhèn)居民的拆遷費(fèi)用;二是開發(fā)成本;三是政府收益，包括新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)，以及政府以出讓金形式獲得的土地純收益。此次出臺(tái)的土地調(diào)控政策，將使以上各主要成本都有所提高。

據(jù)國土資源部政策法規(guī)司司長甘藏春介紹，如果相關(guān)措施全面推開，征地補(bǔ)償安置費(fèi)將提高１倍，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)將提高１倍，城鎮(zhèn)土地使用稅將提高２倍，耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)也將有所提高。這將使地價(jià)總水平增長三分之一到二分之一。但不同用途地價(jià)受到的影響也不盡相同，房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格將基本持平，小城市會(huì)有所波動(dòng);工業(yè)用地的出讓價(jià)格將提高40％到60％，恢復(fù)到基準(zhǔn)地價(jià)的水平。

為什么新政策對(duì)不同用途地價(jià)會(huì)產(chǎn)生不同的影響？國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前房地產(chǎn)用地主要采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，土地價(jià)格由市場(chǎng)供求決定。在實(shí)際操作中，土地出讓價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本價(jià)，因此用地成本的提高不會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生太大影響。但就工業(yè)用地而言，情況則完全不同。目前，工業(yè)用地出讓最低價(jià)是按基準(zhǔn)地價(jià)的70％確定，而在實(shí)際操作中，各地為了招商引資，往往推出超低地價(jià)，甚至“零地價(jià)”。《通知》的核心就是要調(diào)整中央和地方的利益分配關(guān)系，逐步減少地方政府盲目擴(kuò)張用地中的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)。因此，這次地價(jià)成本的提高，對(duì)工業(yè)用地價(jià)格的影響會(huì)很大，工業(yè)用地價(jià)格上漲已成定局。

盡管此次政策調(diào)整從理論上講對(duì)房地產(chǎn)地價(jià)的影響不大，但有專家也指出，在實(shí)際操作中還是要謹(jǐn)防一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用新政策的出臺(tái)，再次拋出所謂“地荒論”，把房地產(chǎn)價(jià)格上漲歸因于國家嚴(yán)把土地“閘門”，甚至利用國家土地調(diào)控政策的變化惡意抬高房?jī)r(jià)。