新時代高校公用房產管理的主要問題及解決對策分析

侴宇楠

摘要：高校公用房資源泛指用于開展教學、科研及行政、服務等所需的辦公用房。本文從高校公用房管理的現狀及存在的主要問題出發，分析了當前公用房管理模式未來變革的走向，并站在高校的角度，對公用房管理模式與變革進行了初步探索。

關鍵詞：高校公用房產；管理模式；改革方向

高校公用房管理是高校后勤管理重要的環節，與學校日常教學、辦公活動等息息相關。隨著我國經濟的高速發展，高校的辦學規模進一步擴大，導致公共房屋管理活動中產生一系列問題，從而影響整個高校的健康發展。鑒于此，本文嘗試對我國高校在公用房管理工作過程中存在的主要問題加以總結，并針對現實情況，給出相應的解決措施。

一、高校公用房產的性質

高校是提供教學和科研條件的文化教育單位，其所屬資產的管理應按照事業單位資產進行管理。高校所具有的社會功能屬性特殊，短期難以估算出其所創造出的社會價值。高校的公用房產運營和管理一般強調完成教學和科研任務等，但隨著社會主義市場經濟體制的建立，高校將部分資產用于開展經營生產活動，如創辦經濟實體、對外投資、加速科研成果的市場化等。因此，在管理這部分資產時應特別對待，因其具有營利性質，為實現保值增值，防止國有資產流失，應按照企業化管理模式對這部分資產進行管理。

德姆賽茨主義認為，公共產權由于產權主體并不明晰，且監督成本非常高，激勵效果較差，且外部性很強，因而無法精確考核管理者利用資源時所產生的成本，以至管理人員傾向于以較不道德的行為方式實現超出他們應該享受的權利。我國高校公用房產理論上來說屬于國家所有，但因其公共產權特性，直接造成了高校公用房產的管理缺乏相應的監督機制。

長期以來，高校公用房產管理局限于運用行政手段對學校所屬部門無償配給，不是動態管理，不能隨各單位所承擔的任務變化而變化，造成了公用房地產使用苦樂不均、利用率不高、效益低下的被動局面。因此，利用經濟手段，實行教學、科研、行政辦公用房定額動態管理，以達到合理配置各部門房產資源，提高房產資源使用效率，這對提高辦學質量，增強學校的辦學實力都有重要影響。公用房地產管理改革的核心是建立動態定額管理、超額有償使用的制度。定額主要根據教育部等有關規定結合學校資源情況而定。對超定額使用的單位，原則上由學校收回重新分配，需要保留的實行有償使用，學校收取房產資源占用費；對不足定額的單位學校給予補足，如果補足有困難，學校給予經濟補償。非經營性轉變為經營性的房地產資源，必須由使用單位提出申請，經國有資產管理部門審核，報主管校領導批準方可辦理有關手續，并實行先簽訂租用合同及交納租金后使用的管理辦法。

二、當前公用房管理存在的主要問題

（一）供給需求矛盾

目前，高校公用房受到諸多制約，普遍呈現出資金較為短缺的狀況。一方面，由于高校招生范圍拓寬以及教學科研規模不斷發展的原因，公用房產的需求量日益增大；另一方面，公用房產一旦分攤到各使用機構，進行調整與分配的困難較大。在校內住宅資源不增加的情況下，公用房產來源的實際供給量減少，這類現象在各個高校中并不少見，也是目前高校最頭疼的問題之一。因此，供給不僅成為難以協調的問題，還成為影響高校發展的主要原因之一。 針對高校公用房產的現狀而言，需要了解高校公用房的供需矛盾，緩解供需矛盾，才能夠進一步解決高校公用房產管理中的問題。

（二）分配機制不科學

目前，高校公用房產分配機制尚無科學的劃分指標，沒有采用按需求隨機分配的方法。因此，對其使用和所需土地沒有細致全面的論證和統籌規劃。安排后也沒有對具體利用情況加以監控和評估，從而導致空置，出現住房分散等問題，進一步引起高校公用房產管理出現問題。例如，教學科研室的定額標準應以教師人數、學生人數、教學實驗時數為主要參考。對于各級用戶單位，正常使用的單位應給予其合理的分配，適當的數量允許用戶單位靈活安排，超額部分應嚴格按標準收費，有償使用促進了房地產資源的動態流動。各級部門進行更多的交流，通過各方協調房產資源，新的配額分配制度旨在最大限度地平衡各方面的利益，合理調整資源。

（三）調節機制不順暢

高校公用房產調節機制不合理，容易造成私有現象的產生，公共房產影響日后的分配使用問題。在以往的分配制度中，采用行政管理制度對公用房產進行控制，在調控的過程中會產生大量的人力、物力成本。目前的公用房產經營模式，雖然正逐漸向“定額免費、超額付費”的付費使用方式轉變，但是調節機制不順暢導致的高校公用房產管理亂象，進一步加深了資源配置不合理性。通過調節資源配置，建立長效調節機制，合理分配公用房產，分散公共用房資源的空間和時間分布，以最大限度地滿足高校學科發展需求。

（四）房產部門的管理方法比較滯后，發展思路不夠合理

以往的房產信息都是手工記錄的，目前仍有部分高校的公用房產信息系統停留在傳統的人工匯總層面，并未適時更換信息管理系統，因此，無法確保房產信息的準確性和全面性。在房產管理部門中，需要進一步搞清房產部門管理的正確思路及方法，有效做到資源的合理分配及相關人員的情況梳理。另外，房產項目管理者缺少有效的專業知識，對資金的管理缺少新思維，仍沿用以往的陳舊觀念。住房消費觀念的滯后使得高校住房制度改革相對滯后，帶來了許多新的矛盾，不利于住房的商品化和社會化，造成住房不如出租住房，購房者和參加集資購房者無權享受住房補貼和公積金補貼的情況。

三、高校公用房管理的未來改革方向

（一）健全相應的管理制度，做到有章可循

管理制度對操作的規范性以及工作權責的明晰化有重要的作用。第一，管理制度需要對人員全新的要求，因而更具實際引導性。這樣才能夠健全高校公用房的管理制度，做到相應操作有跡可循，公用房資源管理依章辦事。第二，管理部門應減少人員的行為隨意性，使管理工作逐漸向流程性和制度化方面發展，并盡量避免管理失誤。例如，高校對公用房產的管理，從管理制度規范體系入手，逐步建立具體的公用房產管理政策體系、審批程序體系、分配機制體系和內部協調管理機制體系等，以逐步推動公用房產管理工作規范化。利用管理制度實現有章可循，避免出現互相推諉的狀況。高校要基于實際情況，以“定額配置”與“有償使用”相結合的方式，形成有利于本校管理的公用房產管理規定。按照實際使用特點，對教學科研、行政辦公、后勤服務等非經營性公用房產單獨定額核算。定額測算的科學性非常關鍵，對于低于定額的部分，高校可予以彌補并于后期逐漸調整完善，切實做到有章可循，通過管理制度規范公用房的使用方式與方法。完善監督機制是保障公用房產制度實施的有效途徑。為了監督公用房產的使用，必須建立多渠道的舉報渠道，由有關人員對違法單位和個人進行處理，并在合理優化配置資源的基礎上，確保高校順利履行職能。建立全面的房產管理機制，對于公用房產而言，可行性高，資源整合度強，能夠全面優化公用房產資源配置。

（二）規范流程操作，力求科學配置

目前，隨著高校的不斷發展，學科數量逐年增加。學校缺乏長遠的規劃，教學室、科研室，實驗室往往被反復占用，各學科之間彼此之間缺乏共享實驗室。探索現代化、公開化、透明度的公用房流程管理是亟須研究的課題。采用一些新舉措，如召開公用房產專家論證會，聽取用房部門、各有關部門的說明，并綜合考慮用房需求和決策科學性，盡量減少決策的隨意性，從而實現規范操作，保障公用房產資源合理利用。高校公用房產資源新格局的建立，是在引導管理者和使用者改變高校公用房產自由使用和按需分配的舊觀念的基礎上，使其了解傳統資源配置模式的種種弊端和不足，從經濟學的角度認識高校公共房地產資源的價值，引入市場導向的調整和分配機制，提出按配額、按面積超單位配額分配房地產資源的新模式。在高校的實際工作中，物業管理部門應考慮不同學科、不同類型物業的差異，走訪相關部門聽取具體的相關意見。

高校房地產管理部門應調查公共房地產資源的實際使用情況，及時了解各類房地產資源的庫存情況。作為公用房產管理的職能部門，在合理配置公用房產資源后，還應對高校各部門公用房產的使用情況進行動態監測，以便對高校公用房產的實際使用情況進行合理評價。目前，高校公用房產分配使用制度存在使用率不平衡、使用結構不合理等問題。在評價指標體系的構建中，可以根據實際情況從公用房產資源的投入和產出方面確定評價指標，要考慮職能管理部門、教學科研部門、黨政部門和其他具體用戶單位的意見。同時，為了充分發揮公用房產資源的教學和科研保障功能，可以將住房資源利用效率與所有二級單位的評估緊密結合起來，以改善公用房產資源的合理配置。優化高校公用房產資源配置是保證高校教學科研工作正常有序發展的前提。高校在實施各項規劃時，要充分考慮新老校區房地產資源的合理整合和商品房、非商品房及其附屬房屋的利用效率，充分考慮資源共享，統籌規劃，合理配置有限的資源。建立和完善高校公用房產管理決策機制，可以避免在具體資源配置過程中行政首長的意志和武斷決策，提高高校公用房產管理使用率及資源分配合理性，解決公用房產管理中的主要問題，通過長效的機制提升管理效率。

（三）提高認知，改變傳統觀念，推行公用房產重視程度

目前，廣大教師對高校公用房產管理的重要性一般都認知不足，認為公用房產并不是重要的教育資源，忽視公用房產的重要性，無法合理利用和調節公用房產的使用等，所以要增強教師的意識。利用市場經濟方式使高校公用房產資金科學合理地分配與良性循環，發揮在資源配置中的功能，提升利用率，凸顯在高校科研中的重要價值，在全面推行公用房產的“有償使用”時，要求公用房管理單位做好規章制度的宣傳與講解工作，對全體師生宣傳新理念，減少錯誤，確保新規章制度如期得以實施，利用合理的手段保障公用房產的施行。

在實踐過程中，房產管理部門帶頭調查、總結學校公用房產的實際情況，了解房產的使用情況，聽取相關部門的意見，考慮不同學科、不同類型房產之間的差異。對于用戶單位，應當充分賦予其一定的權利，允許用戶單位進行內部配額面積核定，經核定后統一通知相關部門有關住房面積的情況，以便進一步充分配置和管理。

（四）優化房地產資源共享體系

資源共享機制的缺失是導致高校公共房產效率低下的重要原因。在實際的使用過程中，往往會重復利用資源。為解決行政辦公空間利用效率低下的問題，必須從源頭出發，率先實施“配額分配”的機制，物業管理部門對全校行政辦公建筑的情況進行調查，查證數據的真實性和有效性數據，合理分配行政辦公建筑，有效實現行政辦公、公用房產使用效率的優化。

建立長效辦公管理機制，圍繞所有權確定、配置、維護等環節，扎實推進管理制度化。以集中統一管理為目標，引入辦公生命周期管理理念，結合公用房產的特點，建立適合實際單位的長效辦公管理機制。通過建立長效機制，可有效實現公用房產的使用、科學管理。

在數字化浪潮下，高校可以構建公用房產綜合管理信息系統平臺，實現規范化、精細化、科學化、便捷化管理。平臺可以實現公用房產的基礎數據獲取、處理與共享。利用現代信息化技術手段管理房屋資源，對高校公用房產進行大數據采集，建立公用房產信息庫，對資源進行動態管理，提高數據決策效能，實現管理從被動管理轉向主動規劃決策，從公用房產的事務性管理轉變為公用房產資源的合理利用，提高公用房產資源的使用率。

四、結語

一直以來，教育資源與教育實踐兩者相輔相成，教育資源伴隨教育實踐，教學實踐依托著教育資源，兩者結合在一起不斷積累、擴展，隨著時間的推移，它們不斷豐富著自身精神的和物質的內涵，成為當前教育事業得以生存和發展的基礎。高校的公用房產在教育資源中扮演著重要的角色。高校公用房產是高校辦學、開展教學、科研實踐的重要基礎條件保障，受擴招政策影響，高等教育的人數逐年增長，導致公用房產的供求矛盾日益突出，并成為制約高校建設發展的瓶頸。管理者必須從各高校的實際情況出發，摸清實際存在的問題，通過分析找出根源，并加強與其他管理部門之間的經驗交流，與時俱進，歸納總結有效的解決辦法。

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