區域人口變化對盤錦市未來房地產市場的影響

摘要：人口因素是影響房地產市場供求和價格的重要變量，本文通過分析遼寧省盤錦市人口結構變化以及對未來房地產市場的影響，提出相關的對策與建議，以供參考。

關鍵詞：城鎮化；適齡人口；房地產；改善性需求

人口因素是影響房地產市場的重要變量，對房地產市場的影響途徑主要有以下方面：第一，隨著城鎮化進程的不斷推進，越來越多的農村人口向城市轉移；第二，人口年齡結構變化，特別是婚齡人口的變化對住房需求的影響；第三，家庭戶規模的小型化引起的住房需求總量和結構的變化。

一、盤錦市房地產市場與人口發展概況

從統計數據看，盤錦市房地產市場蓬勃發展主要從2010年開始，房屋施工面積快速躍升，特別是在2013年前后達到頂峰，施工面積突破2000萬m2。

2005年，盤錦市商品房銷售面積為36.3萬m2，隨后逐漸增加，2009年首次突破百萬，達154萬m2，2010年增至260.4萬m2，2011～2015年一直保持在300萬m2以上。與此同時，受國家宏觀調控、住房需求變化等因素影響，2015年房地產市場遇到一定程度的發展瓶頸，市場銷售出現下滑，房屋竣工面積走低，特別是2018年以后，商品房銷售面積一直處在100萬m2左右的水平，房地產市場開發預期受環境不確定因素影響。

從人口發展狀況看，近十年盤錦市區域人口變化主要呈現兩大特點：第一，人口總量變化不大。1984年建市以來，盤錦市人口規模逐步擴大，從1990年“四人普”的105.58萬人，到2000年“五人普”的126.18萬人，再到2010年“六人普”的139.25萬人，二十年間常住人口增加33.67萬人。2010年以后，遼寧省人口凈流出較為顯著，2020年“七人普”全省人口較“六人普”減少116萬人，盤錦市常住人口138.97萬人，較“六人普”減少0.28萬人，變化不大。第二，城鎮化率顯著提高，主城區人口占比提升。2020年，全市居住在城鎮的人口為107.57萬人，居住在鄉村的人口為31.40萬人，常住人口城鎮化率達到77.40%，城鎮人口較2010年增加15.72萬人，城鎮化率較2010年的65.96%提高11.44%。從主城區人口看，興隆臺區人口增加明顯，2020年達到52.94萬人，較2010年增加6.13萬人，占全市比重由2010年的33.61%提高到38.09%；雙臺子區人口變化不大，由2010年的20.84萬人增加到21.43萬人，占全市的15.42%。

二、人口變化對盤錦未來房地產市場的影響

從人口流動情況看，盤錦市為內需型人口消費結構，按照市場營銷學中“市場=人口+購買力+購買欲望”的基本架構，基于盤錦市相對較低的房價水平，人口基數和購買需求將是影響盤錦市未來房地產市場的主要因素。

（一）城鎮化對未來房地產市場的影響

過去十年，特別是“十二五”時期是盤錦市城鎮化快速發展階段，快速提升的城鎮化率為盤錦市帶來約15.7萬的城鎮人口，這部分人口的“剛需型”住房需求帶動房地產銷售，與2013年前后盤錦房地產市場的快速發展形成高度關聯。但不能忽視的是，隨著越來越多的農村人口進城務工，農村剩余人口多為老人、兒童，城鎮化速率將減緩。人口普查數據顯示，2020年遼寧省常住人口城鎮化率為72.14%，全國為63.89%，盤錦市77.40%的城鎮化率高于全省超過5%，高于全國13.51%，如表1所示。未來一個階段，城鎮化率提升空間有限，由此產生的住房需求也將隨之減少。

（二）適齡人口對未來房地產市場的影響

除了農村轉移人口外，結婚適齡人口也是房地產剛需消費的主要群體。這部分適齡消費人口結構變化主要由人口出生波動，也就是“嬰兒潮”引起的。在結婚適齡階段，人口的數量直接影響著房地產的市場需求。第七次全國人口普查數據顯示，2020年我國人口平均初婚年齡為28.67歲。由此，適齡消費人口的首次購房年齡一般在25～28歲。

盤錦市適齡消費人口變化主要呈現兩個特點：第一，適齡人口占比下降。第七次人口普查數據顯示，2020年，盤錦市25～28歲年齡段人口為64544人，占全市總人口的4.61%，較2010年的5.62%下降1.01%。第二，適齡人口比重相對較低。2020年全國25～28歲年齡段人口占5.06%，高于盤錦市0.45%。2010年第六次人口普查盤錦市15～18歲年齡段人口為65440人，占全市總人口的4.70%，人口數量和占全市比重與2020年第七次人口普查25～28歲年齡段情況基本一致。2020年盤錦市20～23歲年齡段人口43668人，占全市總人口的3.14%，這部分是2025年的潛在適齡消費人口；2020年盤錦市15～18歲年齡段人口44889人，占全市總人口的3.23%，這部分人口相當于十年后，即2030年的潛在適齡消費人口。

此外，14歲以下可視為未來更長時間的適齡消費人口，占比更低，占比較高的主要是30歲以上各年齡段人口。2020年，盤錦市10～13歲、5～8歲、0～3歲人口分別為46003人、44165人和41921人，占全市總人口的比重分別為3.31%、3.18%和3.02%。30歲以上人口中，30～33歲人口94924人，占全市總人口的6.83%；35～38歲人口73951人，占5.32%；40～43歲人口90250人，占6.49%；45～48歲人口101071人，占7.27%；50～70歲各年齡段占比更高，如表2所示。

由此可見，由于青少年人口相對較少，盤錦市潛在適齡消費人口較少，且在逐步減少，潛在剛性需求消費人口減少將對首次購房需求造成一定影響。可以預見，盤錦市未來房地產市場的剛性消費需求將會面臨較大考驗。

（三）居住需求變化對未來房地產市場的影響

過去二十年來盤錦市人均住房建筑面積顯著增加，人民居住條件明顯改善。2000年，平均家庭戶規模為3.10人，人均住房建筑面積23.08m2，其中，城市平均家庭戶規模為2.90人，城市人均住房建筑面積22.73m2。2010年，平均家庭戶規模為2.82人，人均住房建筑面積29.54m2，其中，城市平均家庭戶規模為2.64人，城市人均住房建筑面積30.39m2。2020年，平均家庭戶規模為2.35人，人均住房建筑面積39.72m2，其中，城市平均家庭戶規模為2.30人，城市人均住房建筑面積39.41m2。

從上述數據來看，過去二十年來盤錦市家庭規模趨向小型化，主要是“改善型”需求的消費群體。2000～2010年，盤錦市戶均人口減少0.28人，人均住房建筑面積增加6.46m2；2010～2020年，戶均人口減少0.47人，人均住房建筑面積增加10.18m2?？梢钥闯觯P錦市改善性消費群體的消費需求在逐步提高。

從城市家庭戶住房間數看，2020年盤錦市城市家庭戶37.8萬戶，比2010年增加13.9萬戶。其中，一間戶2.0萬戶，基本持平；二間戶20.3萬戶，增加7.9萬戶，增長63.8%；三間戶13.4萬戶，增加5.0萬戶，增長59.6%；四間及以上戶2.1萬戶，增加1.1萬戶，增長105.3%?？梢钥闯觯顺擎偦瘞淼亩g房剛需消費及部分三間房剛需消費增加外，三間及以上改善性住房消費也大幅增長。由此可見，改善性需求將成為未來盤錦市房地產市場的主要發展方向。

三、盤錦市房地產市場未來面臨的問題及解決思路

（一）面臨的主要問題

由區域人口變化引發對盤錦市未來房地產市場的影響主要有以下幾點：

第一，城鎮化率步入拐點，農村人口向城市轉移的催動力逐漸減弱。

第二，人口老齡化加劇，青少年人口減少，盤錦市潛在適齡消費人口減少，未來首次購房消費需求將逐漸走低。

第三，盤錦市人均住房面積顯著增加，未來尋求改善性的消費需求將是主流。

（二）盤錦市未來房地產市場發展思路

綜上可見，區域人口結構的變化為盤錦市房地產市場帶來了機遇，也要清醒地看到面臨產業調整的重大問題，要上調整房地產產業發展方向，引導企業突破發展瓶頸，主要提供以下幾點思路：

第一，建設新型農村生活區集群，著力提升農村住房條件和居住環境。隨著全國城鎮化的迅速發展，2020年我國城鎮化率已達到63.89%，城鎮化發展使小城市人口逐步向大城市、中心城市轉移，大城市人口增長較快，房地產仍有較大需求空間，但小城市特別是三線及以下城市將逐漸形成供大于求的發展態勢。從人口普查結果看，遼寧省人口向南方城市轉移較為明顯。因此，要因地制宜，高標準建設環境優美、功能齊全的新型農村生活區集群，在推動城市房地產市場健康發展的同時，更多關注農村住房條件和居住環境建設。

第二，優化房地產開發結構。隨著國家宏觀調控政策對房地產市場的影響逐漸顯現，盤錦市房地產投資已出現明顯波動，商品房銷售市場前景不明朗。因此，要切實采取有效措施，在嚴格落實相關政策的同時，確保房地產市場依然保持平穩發展。首先，適度發展商業地產，做好整體布局規劃，對開發的商業項目準確定位，差異化發展，避免同質化惡性競爭。其次，要警惕非住宅待售面積比重的上升，加強對新增商品房建設中住宅開發與非住宅開發之間比例結構的審查，有效指導開發商合理增加商品房的供給。

第三，引導房地產企業戰略轉型。盤錦市商品房銷售面積明顯減少，由2011～2015年的300萬m2以上，降至100萬m2左右，而房地產庫存也保持在將近100萬m2，在新形勢下房地產企業面臨更大的挑戰和考驗。對于企業而言，只有尋求健康的發展戰略，才能謀求更大的發展空間。對此，要引導企業實施差異化戰略，準確定位，注重產品設計的個性化、品質化和功能性。同時，要引導企業實施融資戰略，建立多元化的融資渠道，防范金融風險。

第四，研究如何釋放改善性住房需求。首先，增加優質的改善性住房供給。從戶均人口上來看，盤錦市家庭戶規模已低至2.35人，作為內需型消費結構城市，依靠家庭規模小型化產生的改善性消費需求逐步減弱。未來盤錦市房地產市場的改善性消費需求將更多以產品的品牌、面積、教育配套等方面為主。其中，政府要適時增加教育配套，做好新開發樓盤區域的教育保障，優質的教育資源主要集中在市區人口密集區域，因此，缺乏教育配套是制約改善性需求釋放的一大因素。其次，穩定住房價格，防止房地產泡沫。過去的十年，盤錦市房價基本保持穩定，未出現大幅上漲和波動。

四、結語

隨著經濟的不斷發展和城鎮化的快速推進，盤錦市房地產業取得了較快發展，房地產消費需求得到了極大的釋放，同時也促進了金融、建筑、原材料生產等關聯產業的發展。展望未來，盤錦市房地產市場發展面臨消費群體逐步減少的壓力，但與此同時，也不乏居民消費能力正逐步提升的機遇。因此，應積極發揮政府職能作用，在吸引外來人口到盤錦市就業、創業、落戶的基礎上，積極引導企業提前做好預期，理清發展思路，使房地產市場平穩健康發展。

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作者簡介：卓峰義（1987），男，漢族，浙江省諸暨市人，本科，高級統計師，主要研究方向為統計。