數字技術賦能中小城市房地產批量評估的探索與實踐路徑

摘" "要：目前，隨著房地產信息化和數字化進程的加快，作為當前國際上主流的稅基評估方法，房地產批量評估法在一線城市的應用逐步成熟。但對于中小城市而言，由于數據基礎薄弱、人才儲備不足等原因，大多數仍采用傳統的評估模式開展存量房交易環節納稅評估工作。以邵陽市為例，在房地產批量評估的各個工作環節如基礎數據獲取、評稅分區劃分、影響因素采集等環節采用大數據、人工智能和地理信息系統等先進數字技術，不僅提升了現有基礎數據的準確性和有效性，滿足了批量評估對數據數量和質量的要求，而且還提升了評估實施的效率，降低了實施成本，為數字政府建設奠定了堅實的基礎。

關鍵詞：稅基評估；中小城市；房地產批量評估；數字技術

中圖分類號：F293.30" " " 文獻標志碼：A" " " 文章編號：1673-291X（2023）21-0050-03

一、研究背景

隨著互聯網、大數據、人工智能等技術高速發展，數字技術以網絡化、信息化、數字化、智能化的形式對各方面領域進行賦能，其存在海量、便捷、高效等特點。在數字、科技賦能理念驅動下，原有的傳統個案評估模式已經無法滿足高質量、高效率稅收征管工作的需要，亟待將數字技術、產品、工具等引入用于提升稅收征管工作的質量和效率。

目前，采用國際通用批量評估技術開展稅基評估工作多集中于一線城市及技術基礎較好的地域，鮮有應用在中小城市稅收評估工作中。對于中小城市而言，隨著新技術的發展和房地產評估征管工作的深入，推進數字技術在稅基評估領域的應用仍存在難點。本文以湖南省邵陽市為例，在稅基評估工作中采用國際領先、國內先進的批量評估技術，從數據準備階段、評估實施階段到成果應用階段，將大數據、統計學、地理信息、人工智能等新技術應用在二手房交易納稅評估的各個工作環節，為中小城市構建覆蓋全域、功能齊全的存量房評估納稅數據庫，實現存量房交易計稅價格評估與納稅的全鏈條信息化。

二、房地產批量評估的技術路線

自20世紀70年代起，隨著計算機的大規模應用與普及，批量評估技術逐漸成為國際上具有影響力的稅基評估模式，在美國、加拿大、澳大利亞乃至南非等眾多開征房地產稅的國家和地區，均采用了計算機輔助批量評估技術開展房地產稅稅基評估工作。因此，批量評估通常借助計算機技術、地理信息系統等技術手段，應用計量經濟學的原理和方法，對一系列相似房地產在特定時間的價值進行整體評估。

雖然我國目前尚未開征房地產稅，但自2011年起，應財政部、國家稅務總局要求，各地從2011年7月起試點應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作。目前，深圳、杭州等地均已采用批量評估技術開展二手房交易納稅評估工作，在實踐層面積累了豐富的經驗。對于中小城市而言，批量評估依賴于完善的評估數據庫和信息化技術團隊，然而由于自身數據基礎薄弱，技術人才力量不足，導致稅務部門難以通過自身技術能力通過批量評估實現“一房一價”。在這種情況下，通過引入先進的評估理念和工作模式，在評估環節通過應用數字技術，可以在現有基礎上實現高效率、低成本的房地產稅基評估，真正實現數字科技賦能房地產稅基評估。

根據比較法、成本法和收益法等批量評估的基本原理，采用批量評估技術開展房地產稅基評估工作的技術路線具體實施步驟如下：一是應用大數據、人工智能和地理信息系統技術，對特定的評估對象完成基礎數據收集、分析和整理，并通過時空一體化模型構建時空數據庫；二是根據房地產估價規范和當地房地產市場情況，采集房地產價格影響因素；三是通過分區、分組對相似房地產實現聚類，完成評稅分區的劃分；四是采用定性、定量的統計學分析方法開展評稅分區內修正系數測算；五是通過案例選取實現標準房評估，結合已構建的修正系數體系，即可一次性評估出所有房地產的價值或價格。

三、案例研究

一直以來，邵陽市都存在存量房交易環節中稅收規模偏低的現象，其主要原因是“陰陽合同”帶來的避稅空間，形成明顯的稅收漏洞，影響了稅法的嚴肅性和公正性，削弱了房地產市場調控的政策效果。針對以上情況，邵陽市稅務部門擬采用批量評估技術來核定其交易計稅價格，構建能夠覆蓋城區的存量房交易納稅評估“一房一價”數據庫，在堵塞“陰陽合同”的同時，實現對“互聯網+不動產納稅交易平臺”的無縫對接。

（一）基礎數據準備

大量、詳實的房地產數據為房地產批量評估的成功實施提供支撐，這些多元數據的完整性、準確性和實時性是確保邵陽市批量評估工作順利進行的保障。因此，實施批量評估的首要步驟是將所收集的雜亂無章的多源數據進行整理分析，按照特定的數據模型進行組織，構建邵陽市批量評估基礎數據庫，從而為后續批量評估的實施過程奠定數據基礎。

1.“地—樓—房”數據模型。房地產物理屬性數據是描述現實世界中房地產物理實體的特征信息，其類型和來源廣泛，能夠為評估師判斷房地產價格提供重要依據。它明確了評估對象的基本信息和內在價格影響因素，是評估數據集合中最核心的數據組成部分。邵陽市的物理屬性數據可分為兩類，一類是描述房地產名稱、用途、面積、建筑年代、戶型結構等方面信息的基礎屬性數據，而另一類則是描述房地產坐落、方位、樓層、周邊配套等信息的空間數據。這些數據項涵蓋土地、樓棟和房屋特征信息，在空間位置上存在必然關聯，宗地有其固定的空間位置，一塊宗地可能包含多棟樓，一棟樓可能包含多戶產權房屋，而這三個主體之間存在著相互依存的關系。因此，通過建立“地—樓—房”模型，可以將現實世界中的房地產表現形式映射到信息世界中，從而根據數據對象之間的相互關系來組織數據內容，為各類數據的組織提供規范性框架。

2.時空數據庫構建。為滿足房地產批量評估的需求，必須建立一個全面的房地產估價時空數據庫，以確保評估工作順利開展。邵陽市時空數據庫的構建以不動產數據為基礎，融合了土地數據、預售備案數據、存量房網簽數據、規劃數據等，從數據倉庫設計角度出發，提出了一套完整的房地產批量評估時空數據庫框架體系。房地產屬性數據可通過“地—樓—房”模型進行組織，時空一體化模型則可將各類數據有機地融合在一起，因此可以采用正式庫、工作庫、歷史庫、版本庫分離的技術，以達到更高效的數據管理和利用。

（二）評稅分區的劃分

評稅分區是將一組房地產狀況相同或相當的類似房地產集合作為有機的整體來考慮，確保所劃分出來的組別能夠滿足標準價調整模型的構建及運行需求，一般需要遵循區位相近、用途相同、檔次相當、價格相近的原則。傳統的評稅分區劃分由評估師利用個人經驗導致結果誤差較大。采用大數據和地理信息技術，通過路網自動提取的方式，疊加行政區劃地圖，可以極大程度上減輕評估師的工作量，同時結合計算機與人工審核，使得評稅分區的劃分結果更為精確。

在邵陽市的商業批量評估過程中，通過政府部門共享與其他合作方式獲取路網數據，在研究區域內選取特定時間段的路況數據來進行對比分析。通過對比研究區域內工作日與周末同一時間段的擁堵路段分布情況，可以辨別其擁堵類型并判斷商業聚集程度的所屬分類（聚集、一般、不聚集）。在此基礎上，通過時空聚類分析的方法統計各路段的累計擁堵時長，結合不動產空間數據圖層的疊加，即可根據評估對象周邊路段的繁華情況進行更為精準的結果劃分。

（三）影響因素采集

1.批量查勘系統。區別于傳統評估師僅采集單套標準房的做法，由PC端的批量查勘系統進行統一管理，配合無紙化的查勘小程序進行采集，對邵陽市存量房基礎屬性數據、空間數據和價格數據進行全量采集。批量查勘系統具備自主模板配置的方式，可以根據查勘對象靈活內嵌不同層級的查勘表單，且具備基本的小區查詢、定位、填寫、刪除等功能，采用人工智能、地理信息系統技術可以實現結果自動校驗、人工審核以及查勘軌跡定位等功能，可以最大程度提升查勘工作的效率和精準度。同時，經審核的數據將直接入庫參與系統批量評估，使得批量評估信息化、標準化，評估過程全程可追溯，降低廉政風險，提高政府工作的信息化水平。

2.周邊配套數據采集。對房地產價值而言，區位是起決定性的因素。在邵陽市實際批量評估過程中，采用傳統的作業方法只能通過人工方式采集周邊配套數據，不僅效率低下，而且結果在后期難以應用。隨著地理信息技術的發展，通過采用互聯網空間興趣點（POI數據）的方式獲取海量的配套數據，如周邊學校、公園、購物中心、醫院等，以用于周邊環境和配套因素的量化。POI數據可以彌補遙感監測技術難以提供大量目標及屬性采集信息的不足，從而為邵陽市批量評估中基礎地理信息更新、房屋數據基礎配套數據庫更新等應用提供支持。

3.圖像識別。在批量評估的數據采集過程中，由于部分類型數據存在形式比較特殊，難以通過傳統的方法進行獲取，這類數據主要表現為圖像數據。隨著人工智能的發展，光學字符識別（OCR）技術在各行業的應用愈加廣泛，在房地產批量中也可以利用OCR技術解決數據缺失造成評估精確性下降的問題。通過對房屋平面圖、分層分戶圖、施工圖件等電子資料進行圖像提取，如針對某些無法確定戶號的房屋，可以根據樓層分戶圖中的戶號信息將查勘后的房屋一一對應到房號。同理，通過類似的方法還可以提取圖件中的朝向、層高等信息，以及商業房地產價格影響因素中的面寬、進深等信息，再將其批量關聯到對應的房屋上，從而完成對相關屬性信息的補充。

（四）修正系數測算

在價格影響因素采集完成后，下一步是對影響因素進行量化。以邵陽市商業房地產的商業繁華度因素為例，利用手機信令數據進行影響因素量化，首先通過各大手機運營商采集該范圍內的信令數據，統計并分析該街區內的手機信令記錄。根據該街區范圍內收集信令開始時間與最后一次出現在該街區內信令結束時間，測算出用戶在該街區內的駐留時長。采用K-means算法進行聚類分析，可以統計一天中不同時刻不同類型用戶的數量，從而篩選出不同人群數量及分布特征。根據這些用戶的數量和分布特征可以判斷出該街區內的商業繁華區域分布情況，以此來量化評估影響因素中的商業繁華度因素。

（五）批量評估實施

在完成前述步驟后，對邵陽市存量房地產采用計算機、地理信息系統輔助的批量評估系統開展價格測算。在評估實施過程中以屬性數據庫、空間數據庫及多媒體數據做后臺支持，相關資料的顯示和輸出將與數字地圖緊密結合，形成良好的可視化界面。批量評估系統包括評估參數設置、自動評估流程展示、估價結果總體水平圖形化展示、一房一價評估和評估結果的人工校正等具體步驟流程。批量評估系統采用三大估價方法綜合確定標準房價格，采用精細的修正因子及參數方案，可以一次性、大批量實現一戶一價，估價結果采用比率分析方法進行檢驗，確保檢驗結果要符合國際估價官協會（IAAO）標準，使評估數據成果更為科學、合理、公正。

四、結束語

本文依據房地產批量評估的規范和技術路線，將大數據、人工智能、地理信息系統等數字技術應用在邵陽市存量房交易納稅評估工作中，先后開展了包括數據獲取、評稅分區劃分、價格影響因素采集、修正系數體系構建、批量評估實施等工作，率先構建了“一房一價”評估納稅數據庫。目前，該項目成果已入庫部署至湖南省交易納稅評估系統，實現了與“互聯網+不動產交易納稅平臺”的無縫銜接，真正意義上實現“便民辦稅”。

通過采用數字技術在中小城市開展應稅房地產批量評估，不僅可以大幅提升房地產評估工作的效率，還可以降低建設成本，有利于推動評估結果的精準化、標準化和規范化，是對原有工作模式的創新和探索。同時，數字化評估作業流程中匯聚的過程數據、結果數據可用于構建全省評估征管數據庫、建設全省稅源稅基一張圖，應用于創新行政管理、服務監管方式，實現政府效能優化提升，打造自有數據資產，助力數字政府建設。

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