強化經營成本控制完善房地產財務管理策略研究

摘要：隨著社會經濟的快速發(fā)展與人們生活水平的顯著提高，房地產行業(yè)成為經濟管理體系中的重要產業(yè)，具有風險高、周期長以及投入成本高等特征。當前，房地產行業(yè)進入新周期，強化經營成本控制，完善房地產財務管理就顯得尤為重要。本文主要對強化經營成本控制，完善房地產財務管理的有效策略進行探究，以供參考。

關鍵詞：成本控制；房地產；財務管理

DOI：10.12433/zgkjtz.20232212

房地產行業(yè)是國民經濟中的重要組成部分，會影響國計民生與宏觀經濟發(fā)展趨勢。近年來，房地產行業(yè)已逐步實現高質量發(fā)展，但在運營管理過程中仍存在一些問題，不利于房地產企業(yè)正常運行與穩(wěn)定發(fā)展。要想有效解決這一問題，房地產企業(yè)需要加大對財務管理的重視程度，預測與判斷存在的風險問題，并在此基礎上進行全面的分析和研究，采取有效的風險控制措施，以此在激烈的市場競爭中穩(wěn)固企業(yè)的市場地位。

一、房地產企業(yè)的成本構成分析

財務成本構成，是指能夠看到且主要以物質實體形式為主、相對獨立存在的因素，在企業(yè)運營管理過程中，為企業(yè)創(chuàng)造收入的資產類別，既要有明確的金額，還確保入賬。房地產企業(yè)的成本構成主要包括以下內容：

首先，人工成本。房地產行業(yè)作為一種勞動密集型產業(yè)，該行業(yè)從業(yè)者可分為腦力勞動與體力勞動兩大類，由于勞動人員數量的不斷增加，勞動成本也會隨之上升。

其次，工程成本。主要包括前期、施工以及建安等，在項目開發(fā)過程中，房地產企業(yè)通常受到成本調整、政策原因以及規(guī)劃調整等多種因素的影響，最終導致成本增加。

再次，資金使用成本。在資金使用方面，房地產企業(yè)往往離不開數額較大的資金供給，要想逐步完善企業(yè)經營過程中的現金流，會選擇在銀行貸款，并向銀行支付一定利息。對此，要根據自身的實際情況，選擇利息相對較少的資金供給，并科學安排還款時間與還款金額，也可以通過信用等級評估等方式，進一步提升企業(yè)的信譽。

最后，土地成本。近年來，土地拍賣價格始終呈現不斷上漲的趨勢，導致不少地區(qū)的土地拍賣出現“地王”，這種趨勢無疑會增加房地產企業(yè)付出的土地成本，增加經營風險。

二、強化經營成本控制完善房地產財務管理的必要性

隨著社會經濟的發(fā)展與人們生活水平的提高，在一定程度上帶動了城市化與工業(yè)化進程的逐步加快，房地產企業(yè)的數量不斷增多、發(fā)展規(guī)模也日益擴大，使得各個企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈。新時代下，應最大程度地發(fā)揮各企業(yè)間的競爭優(yōu)勢，提升財務管理的質量與效率。究其原因，第一，財務管理工作在經營管理中發(fā)揮著約束與調節(jié)作用，而加強對財務管理工作的重視程度，是大力發(fā)展經濟的有效策略；第二，通過優(yōu)化房地產企業(yè)的財務管理工作，可以進一步提高財務管理的質量與效率，更重要的是，加強企業(yè)的財務管理是保障房地產企業(yè)資金安全的重要基礎。

除此之外，近年來，隨著房價的不斷上漲，也會在某種程度上推動社會經濟可持續(xù)發(fā)展，但與此同時，也會對人們的日常生活與社會環(huán)境等造成一定的沖擊與挑戰(zhàn)。基于此，我國有關部門已從宏觀角度出發(fā)，適當控制住房價格，并采取一系列的管控措施。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，應全面分析目前房地產市場的發(fā)展現狀，提高對成本控制的重視程度，做好成本控制以及項目管理等相關工作，充分發(fā)揮成本控制與項目管理的積極作用，在降低房地產企業(yè)成本的同時，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產財行業(yè)在財務管理過程中存在的問題

（一）財務管理人員未能正確認識到風險管理的重要性

財務管理人員既是財務風險防范的執(zhí)行者，也是財務風險控制的主導者。財務管理人員的專業(yè)技能與綜合素質等會直接影響財務管理的質量與效率。但由于受到各種內部與外部因素的影響，財務管理人員未能充分意識風險管理的必要性，再加上缺少足夠的風險防范意識，在實際工作過程中，往往會將更多的時間與精力投放在財務數據的分析與整合方面，而未能從財務視角出發(fā)，全面監(jiān)督和管理房地產開展項目的各個環(huán)節(jié)。與此同時，部分管理人員往往認為關于財務風險的控制工作只需要制定相關規(guī)章制度，并不需要采取防范措施，事實上，這會增加安全風險。雖然不少財務管理人員已具備扎實的專業(yè)知識與相關技能，但在財務風險管理方面，仍缺少實踐經驗，且在管理落實與法律法規(guī)等諸多方面也存在專業(yè)知識不足的問題，就算可以及時發(fā)現存在的財務風險，也難以及時采取科學有效的措施予以解決。此外，在新形勢背景下，房地產企業(yè)的財務風險防范工作已不僅僅局限于財務人員的參與與管理，離不開企業(yè)其他部門人員的團結協助。在參加具體業(yè)務活動中，需要各個部門及時反映在這一過程中生成的數據信息，才能為財務人員的分析工作打下堅實的基礎。同時，由財務人員做出分析報告，為企業(yè)管理者的最終決策提供重要參照依據，并為財務風險的防控提供必要的保障。

（二）成本管理與戰(zhàn)略目標之間的關聯性

目前，房地產行業(yè)中盡管已經是競爭激烈，但是許多新的房地產企業(yè)仍選擇加入其中，導致房地產企業(yè)數量增加，受政府宏觀調控的影響，再加上剛需比重的不斷減少以及拿地成本的逐步上漲，房地產企業(yè)的經營風險持續(xù)增加。基于此，要想進一步提升自身的施工進程與發(fā)展水平，部分房地產企業(yè)就會通過搶占工期的方式，加快完成任務，所以在實際工程施工過程中，出現大量問題。另外，還會有少數企業(yè)缺乏較完善的成本管理控制制度，在成本管控過程中，通常出現失控問題，導致成本管理難以滿足戰(zhàn)略目標需求，而需要適當調整原有的成本控制計劃。

（三）房地產企業(yè)缺少成本管理理念

調查發(fā)現，在房地產行業(yè)發(fā)展初始階段，通常面臨的市場競爭壓力與企業(yè)風險都比較小。然而，在企業(yè)日后的發(fā)展過程中，由于缺少對財務管理工作的重視，再加上管理機制不完善以及在成本管理與內部控制等方面存在諸多問題，才會形成房地產企業(yè)的粗放式管理理念，嚴重限制了企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。當前，加強房地產企業(yè)管理人員與財務管理人員的成本管理意識是促進企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。但在實際管理過程中，由于長時間受到傳統(tǒng)管理理念的影響，導致企業(yè)管理人員缺少與時俱進的成本管理理念。

（四）管理人員的綜合素養(yǎng)有待提高

作為企業(yè)財務管理工作的主體，財務管理人員的管理能力與綜合素養(yǎng)會影響到企業(yè)財務管理的質量與效率。調查發(fā)現，在現階段房地產行業(yè)發(fā)展過程中，從事該行業(yè)的工作人員文化水平相對較低，不管是在自身能力與水平方面，還是在綜合素養(yǎng)方面，都難以符合企業(yè)發(fā)展的實際需求。特別是現階段，相關政府部門逐漸加大對房地產企業(yè)的管控力度，導致企業(yè)之間的競爭壓力越來越大，而各個企業(yè)之間的競爭歸根結底是人才的競爭。因此，提升財務管理人員的綜合素養(yǎng)與專業(yè)水平已成為房地產企業(yè)領導需要深入思考的一個問題。

四、強化經營成本控制、完善房地產財務管理的有效策略

（一）增強成本管理意識，提升房地產企業(yè)的管理水平

首先，房地產企業(yè)應進一步提高對成本管理的重視程度，不斷加強自身的成本管理與控制理念，充分意識到成本管理工作的開展對企業(yè)未來生存與發(fā)展的影響，與此同時，需要注重向財務管理人員灌輸成本管理理念，貫徹落實成本管理工作，確保管理工作的合理性與時效性。其次，在項目工程施工成本管理過程中，會出現各種各樣的問題。基于此，房地產企業(yè)應根據自身的實際情況，采取具有針對性的解決措施，實現對成本的管理與控制。通過借助財務管理制度與內部控制制度等，防止管理工作中存在的局限性問題，同時實施全面成本管理，既有助于做好企業(yè)的成本管理工作，也有助于提升企業(yè)的管理水平與管理能力，促使房地產企業(yè)在激烈的市場競爭中獲得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

（二）不斷完善成本風險控制制度，確保管理流程的規(guī)范化與合理化

針對具體施工工程建設項目，第一，應管理設計過程與施工環(huán)節(jié)。在工程施工初期，加強對施工效率的監(jiān)管，以降低項目施工的建設成本。第二，通過項目成本核算以及土地開發(fā)項目等，合理控制成本制度，在項目管理過程中，尤其要注意管理機制的創(chuàng)新與應用，以此加大項目管理的決策力度，將精細化項目管理決策作為主要管理方式，提升項目資金的使用效率。第三，注重加強開發(fā)項目成本核算控制的準確性，提高項目成本核算管控決策的合理性，從多方面、多領域提高房地產企業(yè)的實際經營效益。在房地產企業(yè)成本控制過程中，工程建設成本作為一項尤為重要的管理內容，要根據工程建設以及配套工程成本等，有效控制與管理企業(yè)的工程建設成本。現階段，通過預測房地產企業(yè)管理成本的風險經濟性，高效管理風險成本，并建立健全風險成本管控體系，提高成本體系的合理性與有效性。第四，合理細化工程進度指標，確保其落實在工程施工的各個環(huán)節(jié)中，有效監(jiān)管整個工程的進度。在管理項目工程時，還要明確工程施工過程中需要用到的材料與設備，確保材料的采購與使用符合相關規(guī)定。

（三）提高財務管理人員的專業(yè)水平，優(yōu)化項目管理團隊

房地產行業(yè)要想實現持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，離不開專業(yè)能力強、綜合素質高管理人才的加入。因此，在選聘成本管理人才時，首先，不僅要考慮管理人員是否具備良好的成本管理能力以及相關工作經驗，還要注重提高管理人員的專業(yè)能力與綜合素養(yǎng)，包括統(tǒng)計能力、數據分析能力以及指標分析能力等。其次，注重加強不同部門之間的團結協作，進一步推動企業(yè)的發(fā)展與進步，避免企業(yè)在運營過程中出現的諸多問題，并有效降低企業(yè)的經營成本，將開發(fā)成本始終控制在能接受的范圍內。最后，對管理團隊進行專業(yè)化管理，避免不必要的投資浪費，加大重視力度，積極落實品牌戰(zhàn)略，只有企業(yè)自身具備良好的品牌效應，才能逐步降低在廣告方面的投入。由此可見，企業(yè)自身的品牌效應與良好信譽是推動企業(yè)經營發(fā)展的必要手段。

（四）注重財務管理，有效控制企業(yè)成本

房地產開發(fā)企業(yè)管理應正確認識財務管理與控制成本風險的重要性，并進一步提高對成本管理的重視程度，將社會影響力與成本管理進行有效結合。在房地產企業(yè)財務管理過程中，需要管理企業(yè)的日常財務流程，確保基層工作的細致化與準確化，為后續(xù)的財務管理工作奠定堅實基礎，促使財務管理的各部門朝著規(guī)范化與系統(tǒng)化的方向發(fā)展。另外，房地產企業(yè)要結合自身的財務情況，制定詳細的管理方案，并與實際財務情況做出比較，為企業(yè)的最終決策提供科學有效的參考依據。另外，在工程成本管理過程中，企業(yè)員工要合理組織，有效管控工程成本，但不能僅僅管理某些重要環(huán)節(jié)，而應從長遠的角度出發(fā)，確保成本管理控制制度滿足房地產企業(yè)經營發(fā)展的實際需求，在不影響工程進度與生產質量的基礎上，為企業(yè)創(chuàng)造更高的經濟效益。

五、結語

綜上所述，房地產企業(yè)應根據自身的實際情況，制定科學合理的財務管理制度，即使面對更加激烈的市場競爭，也能始終保持活力，并實現持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標。與此同時，房地產企業(yè)也要結合相關政策制度、法律法規(guī)以及市場變化情況等，適當調整與優(yōu)化財務管理工作，為真正實現企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

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作者簡介：古春燕（1980），廣東省五華縣人，大專學歷，主要研究方向為房地產、財政稅收。