2023年，我“看”了一年房

2023年對中國房地產行業來說，必定是不平凡的一年。

回顧2023全年，房地產市場形勢在上下兩個半年中呈現出不同的運行軌跡。上半年，行業經歷了一個短暫的“樓市小陽春”后，形勢便出現回落，年中總結時，不少行業評論都以“高開低走”一言以蔽之；下半年，行業具有明顯的政策激勵色彩，一線城市“認房不認貸”“降首付比例降房貸利率”，其他城市的政策出臺頻率更加頻繁，尺度也更加奔放，樓市整體呈現出震蕩中趨穩的走勢。

《中國經濟周刊》記者對房地產行業進行持續走訪、觀察，與諸多專家進行了長期探討交流，目擊了購房者們的眾生相，也見證了行業的時代性蛻變。

“自救”中的房企：

“請再給我們一點時間”

從“開發商違約”“樓盤爛尾”“股債雙殺”到“投資者追債”“業主維權”，房企“爆雷”并不是今年才有的新現象，但始終是行業無法回避的年度關鍵詞之一。也正是基于這一現實原因，今年行業的主流力量聚焦在“保交樓”“房企自救”方向。

一家房企銷售負責人在采訪中回憶起年初的“樓市小陽春”時表示，“那時我們一度以為行業復蘇會輕輕松松”。

但之后，行業形勢很快讓這種過于樂觀的想法回到現實。年中，A股諸多房企因股價長期走低觸發“交易類強制退市”條件而被迫退市。房地產板塊整體股價下跌。

這一現象前后，樓市銷售一度出現萎縮。前述銷售負責人曾將這一時期的訪客登記簿展示給記者看，“售樓部可謂是門可羅雀，經常一連幾周無人光顧，每天只安排幾個人去值班”。

市場銷售遇挫背后，房企也經歷了一番低谷求生。

“融資更難了，資金壓力劇增，有的項目困難到一分閑錢都拿不出來。”一家“爆雷”房企的公關負責人談及這一經歷時大倒苦水，“我們想盡各種辦法籌資推進樓盤項目建設進程，找遍各種當地的企業機構尋求融資合作，一個樓盤一個樓盤地立項解決‘保交樓’問題。”

進入下半年，行業終于在多重綜合政策工具的連番發力下出現轉機。特別是一線城市接連宣告“認房不認貸”的相關政策后，樓市銷售端恢復了一定程度的活力。至今年12月，以一線城市“降首付比例降房貸利率”為標志的又一輪新政出臺，一些熱門樓盤一度開啟“不打烊”的銷售模式。

其間，新一輪以金融支持房企為重要內容之一的“25條”（指央行、金融監管總局等八部門聯合發文《關于強化金融支持舉措 助力民營經濟發展壯大的通知》）出臺，讓一些經歷了“爆雷”的頭部房企迎來轉機。

前述房企公關負責人告訴記者，此前企業一直忙于解決債務展期的協商，“25條”之后，融資進程有了轉機。該企業旗下位于上海的一個重要項目在此契機下得到某AMC機構（資產管理公司）的融資合作機會，實現紓困盤活。

談及“爆雷”問題的解決，該負責人坦言：“我們是在與時間賽跑，從來都沒想過要躺平擺爛，有時候真想對債權人和業主們說一句‘請再給我們一點時間’。”

“90后”購房者：

“買房就像是一座圍城”

不論是剛需還是改善性需求，房地產市場從來不缺購房需求方，這是一個數量龐大的群體。在這一背景下，房地產市場階段性銷售遇挫的現實引發諸多反思，房地產似乎正由賣方市場轉變為買方市場。

“買方市場”的前置設定下，不少行業研究慣常以供需基本面情況研判市場走向，卻往往忽略了購房群體的心理因素差異。

以房價走勢為例，今年以來，多數城市的新房、二手房市場均出現房價下跌現象。觀望者中，有觀點認為房價泡沫依然存在，“買房子是用來住的，要考慮性價比”“等等再看”；也有觀點認為“買漲不買跌”，從購置資產的角度而言，持續跌價過程中買入依然有“高位接盤”的風險。

已購房者中，有觀點認為房價已跌至匹配經濟承受能力，“房住不炒”“早買早享受”；也有觀點認為市場中依然有值得投資的房地產，“好地段、好樓盤就算是跌也不會跌多少”“說不定還會漲”。

買房置業本是傳統觀念，但當年輕一代成長為房地產市場的買方時，購房觀念也在發生微妙變化。

令人印象深刻的是，一位“90后”已購房者曾在采訪中向記者發問“你看過錢鐘書的《圍城》嗎？都說婚姻像一座圍城，未婚的想進去，已婚的卻想出來，買房何嘗不是如此”。

在“買房置業”與“不做房奴”之間，年輕一代的市場買方自有其區別于傳統觀念的權衡考量。

該購房者坦言“后悔買了房”，“買房就意味著每個月大部分收入用于償還房貸，房子占據了生活的最大份額……人生不應該與房子綁定在一起，如果當初沒買房，現在應該自在得多。”

刷屏提問：

“2024年，房地產會好起來嗎”

房地產行業一頭連著金融、地方財政等核心經濟領域，另一頭連著更為重要的民生。不論從哪個角度出發，行業未來的走向都牽動著諸多社會神經元。

住房和城鄉建設部副部長董建國在2023—2024中國經濟年會上表示，今年以來，房地產市場總體呈現前高中低后穩的態勢，從數據上看，1—11月全國一手房交易量下降，二手房交易上升，一二手房合起來實現同比正增長，說明住房需求保持穩定，沒有出現明顯的收縮，而是交易結構發生了變化。房地產業正處于轉型調整中，需要準確識變、科學應變、主動求變，把握房地產市場供求關系的重大變化，加快構建房地產發展新模式，推動房地產市場平穩健康發展。

這一過程中，如何構建新的房地產發展模式，值得全行業為之深思。

臨近2023年終，不少房地產行業研究者都在總結回顧這一年的歷程。在某機構一名網紅研究員的網絡直播中，網友在彈幕中提問最多的問題就是——“2024年，房地產會好起來嗎？”

這應該是市場諸方共同的心聲。

責編：楊琳" yanglin@ceweekly.cn

美編：孟凡婷