關于推進在京中央企業(yè)員工住房保障建設投資相關工作的思考

摘要：隨著企業(yè)做大做強，高層次人才引進和員工總數(shù)遞增，在京地區(qū)中央企業(yè)員工住房、租房需求日益突出，成為影響企業(yè)的長期穩(wěn)定及高質量發(fā)展的關鍵因素。因此，如何為中央企業(yè)在京員工辦實事解難事，全力解決在京地區(qū)員工住房難、租房難問題，盡早實現(xiàn)員工“立有恒業(yè)，居有定所”的目標，全方位提升員工幸福感，從根本上全面增強企業(yè)市場競爭力、國際影響力、價值創(chuàng)造力和發(fā)展驅動力。基于此，本文主要介紹在京中央企業(yè)員工住房保障建設投資的相關情況，并結合調研經(jīng)驗提出一些建議，以供參考。

關鍵詞：中央企業(yè)員工；住房保障；相關思考

一、中央企業(yè)在京員工住房保障工作發(fā)展歷史沿革

房改政策是從1998年開始的，住房制度改革是指改革傳統(tǒng)的福利分房制度，建立符合市場經(jīng)濟體制的住房體制，實現(xiàn)住房商品貨幣化。與其他各項改革一樣，住房制度改革在探索中不斷前進，在調整中逐步開展，國家出現(xiàn)的相關政策成為在京中央企業(yè)做好員工住房保障工作的根本依據(jù)。

為解決好大城市住房突出問題，黨中央、國務院高度重視保障性租賃住房建設，2021年7月，國務院辦公廳印發(fā)了《關于加快發(fā)展保障性住房的意見》，北京市先后印發(fā)了《北京城市總體規(guī)劃（2016～2035年）》及《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的意見》等，為中央企業(yè)推進在京員工住房保障工作提供了重要制度指引。

二、中央企業(yè)在京員工住房保障工作的重點政策

（一）國家及北京市最新政策

2020年，中央經(jīng)濟工作相關會議明確提出，要增加城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。2021年，國務院辦公廳出臺了《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，對加快完善以公租房、保障性租賃住房和共產(chǎn)房為主體的住房保障體系提出了明確要求，要落實地方責任，進一步加強金融支撐。北京市也于2015年先后出臺了《關于加強和推進北京市集租房建設的系列制度辦法》，尤其是2022年3月份印發(fā)了《北京市關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》，該方案明確鼓勵利用非居住存量房屋改建保障新租賃住房，統(tǒng)籌利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設保障性租賃住房，支持穩(wěn)妥利用企業(yè)自有土地建設保障性租賃住房，明確鼓勵支持社會資本與市、區(qū)屬國有企業(yè)合作，通過設立基金、合作經(jīng)營和參股投資等方式參與保障性租賃住房建設運營，培育壯大一批專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)；鼓勵在京中央企業(yè)積極參與保障性租賃住房建設運營。總之，利用上述政策和企業(yè)自用土地建設職工住宅、周轉房或長租房，可以解決職工住房問題，但仍需各區(qū)（縣）政府出臺相關配套政策和推進實施具體流程。

（二）國家機關事務管理局相關政策重點內容

第一，同意中央企業(yè)利用在京自用土地建設職工住宅，解決企業(yè)職工住房困難。在批復建設職工住宅立項前，與市委溝通協(xié)商，取得一致意見后，才能批復用地規(guī)劃和立項文件。受北京市疏解政策和新規(guī)實施的影響，中央企業(yè)利用自用土地建設職工住宅的審批和立項難度進一步加大。第二，同意中央企業(yè)利用自用土地建設周轉房，解決企業(yè)高、專業(yè)技術人才住房需求，原則是統(tǒng)一管理、定向供應和周轉使用，報建程序和調劑比例按照國管局現(xiàn)行文件規(guī)定執(zhí)行。第三，對區(qū)域位置好、企業(yè)自行建設難度大的土地而言，可以與國管局合作，國管局可以加大對新建住宅的調劑比例。

（三）北京市控規(guī)重點內容和老舊小區(qū)改造相關政策

第一，按照首都功能定位，新控規(guī)政策根據(jù)核心區(qū)、中心城區(qū)、副中心、新城區(qū)、涵養(yǎng)區(qū)等區(qū)域對各類用地建立了詳細的負面清單，嚴格限制四環(huán)以內的各類用地建設住宅和商品房。第二，北京市不再單獨批復在京中央企業(yè)利用自用土地建設職工住宅，年度建設指標一次性批給國管局，由國管局統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一分配，優(yōu)先保障國家機關公務人員住房，企業(yè)住房分配比例由國管局與企業(yè)協(xié)商確定。第三，企業(yè)利用自有土地建設職工住宅，必須滿足拆建平衡和人口平衡指標的要求，在取得區(qū)有關部門同意后，方可報市規(guī)自委審批。第四，北京市出臺的老舊小區(qū)改造政策，鼓勵和支持改造老舊小區(qū)，不過，要以原有住房總戶數(shù)不增加為前提進行改造。

三、關于北京地區(qū)集租房建設調研的思考

近年來，筆者對北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)集租房一期、二期項目，豐臺區(qū)西局一期及郭莊子、小屯村集租房項目，豐臺區(qū)張儀村集租房項目、萬科泊寓、有巢國際公寓等相關集租房項目開展了現(xiàn)場對標及調研。相關數(shù)據(jù)表明，北京市有公租房輪候家庭12萬戶左右，每年新增備案家庭2萬戶左右，租賃保障需求較大，北京市政府相關部門正著力打通集租房項目融資渠道，當前是否加快進入和布局集租房項目投資建設運營，對中央企業(yè)來說，存在一個戰(zhàn)略機遇期和窗口期，值得引起重視。

對于在京中央企業(yè)而言，首先可以重點探索股權合作等方式，獲取集租房項目產(chǎn)權及控股權，確保項目運營管理成本收入及住房穩(wěn)定，同時作為股東，在戶型設置、房源配置、租賃運營和租金優(yōu)惠等多方面具有更高的話語權，可以通過股權獲得長期收益。其次，獲取優(yōu)質房源經(jīng)營權，部分集租房項目產(chǎn)權房有項目經(jīng)營權轉讓的合作意向。最后，利用內部調查統(tǒng)計和租賃需求員工數(shù)量多的集體優(yōu)勢，精心組織集租房團租工作，在集租房優(yōu)惠和房源穩(wěn)定等方面爭取更多的話語權。具體建議如下：

第一，北京地區(qū)很多集租房項目要求配套產(chǎn)業(yè)用地并承諾年納稅額，限制了租賃住房建設。建議前期做好溝通，盡量將集租房和產(chǎn)業(yè)用房分開，以此加快集租房開發(fā)建設及上市供應，對有產(chǎn)業(yè)用房需求的企業(yè)進行單獨招商引資。

第二，調整出讓的集體土地建設租賃住房租金收取時間。由于出讓用地需要先支付較高的地價，靠租金回收資金，難以收回投資或虧損經(jīng)營，導致擬投資開發(fā)建設的企業(yè)望而卻步。建議以解決中央企業(yè)在京員工租房需求的租賃住房，明確可以適當延長的租賃期限并一次性支付租金，以此盤活集體土地，滿足居住需求。

第三，對于離市中心較遠的集租房而言，與屬地政府做好協(xié)商，請求屬地政府提供更多的優(yōu)惠政策，加快地塊盤活，讓參與開發(fā)建設的企業(yè)、村集體以及集租房的租賃者都能實現(xiàn)合作共贏。

第四，提前做好溝通，建議屬地政府在集租房項目的前期開發(fā)階段，有意識地引入集建設、設計、施工為一體的大型建筑類中央企業(yè)，采取EPC模式，以此緩解資金、成本等壓力，確保集體土地產(chǎn)權方的相關利益。

第五，由北京市政府相關部門統(tǒng)一面向項目周邊區(qū)域市民分配租賃指標。建議中央企業(yè)利用自有土地實施的租賃保障房項目優(yōu)先由企業(yè)自行解決內部員工租賃需求，如果有多余存量房源，由相關政府部門滿足地方需求，以提高企業(yè)投資建設的積極性。

第六，保障房建設資金是集租房項目建設的重要保障，建議提前做好籌備，提請屬地政府相關部門督促指導屬地銀行等金融機構與相關集租房產(chǎn)權方建立工作聯(lián)系對接機制，加大對保障房金融支持的力度。同時，強化金融模式創(chuàng)新，拓展保障性租賃住房融資渠道。最后，積極探索中央企業(yè)與社會資本合作，通過發(fā)行REITs、MBS、CDS等產(chǎn)品，設立基金、合作經(jīng)營以及參股投資等方式參與保障性租賃住房建設運營，充分承擔社會責任，積極參與保障性租賃住房建設運營，進一步助力完善北京市住房保障體系，提高住房保障水平。

四、全力推進在京中央企業(yè)員工住房保障工作重點措施

（一）持續(xù)發(fā)力，加大盤活自有土地項目及重點項目督導協(xié)調力度

一般情況下，在京中央企業(yè)都有自己的土地及相關房產(chǎn)，可以在內部做好統(tǒng)計調查及開發(fā)利用安排。同時中央企業(yè)及其子企業(yè)屬于所在地區(qū)納稅骨干單位，為北京市屬地經(jīng)濟社會發(fā)展作出貢獻，因此，可以在加強同國管局、北京市政府、北京市規(guī)自委以及北京市建委相關部門的聯(lián)系溝通下，整合內部優(yōu)勢資源，加大與國管局及市區(qū)各級政府的溝通力度，爭取建設指標，為順利辦理項目住房建設工程規(guī)劃許可證創(chuàng)造條件。

（二）增加投入，借助外力尋求突破

第一，對內持續(xù)增加對企業(yè)在京自用土地建設專項工作的支持，加大投入力度，強化與國管局及市規(guī)自委相關政府部門聯(lián)系溝通，爭取相關政府部門為企業(yè)建設保障性租賃住房發(fā)送“綠通卡”。第二，對外加大對外對標學習活動力度，爭取到員工住房保障工作成績顯著的在京企業(yè)學習。第三，適時聘請專家為在京地區(qū)住宅項目拆建指標平衡以及人口疏解平衡的解決方案和辦法提供指導。第四，對企業(yè)利用自用土地建設職工住宅、周轉房、長租房和職工公寓予以政策指導和智力支持。

（三）把握趨勢，進一步創(chuàng)新和拓展工作思路

隨著時代發(fā)展，在京中央企業(yè)目前可利用的自有土地有限，涉及的歷史遺留問題較多，成本壓力增大，在相關政策未完全落地前，開發(fā)周期長，不確定因素多，對解決職工住宅問題貢獻度有限。對此，拓展工作思路至關重要，第一，要緊盯中央和北京市關于加快發(fā)展保障性租賃住房建設相關配套政策，加大對北京地區(qū)集租房地塊調研和跟蹤力度，積極創(chuàng)造利用存量土地建設長租房、周轉房的機會。第二，探索利用單位在城區(qū)的老舊辦公樓、經(jīng)營業(yè)績不佳的賓館、招待所改造為人才公寓或周轉房。第三，研究利用北京市相關區(qū)政府屬地稅收優(yōu)惠政策，聯(lián)合在京所屬單位形成合力，積極探索以依法合規(guī)注冊屬地企業(yè)轉移繳納稅收獲取職工住宅建設相關配套政策落地實施。