新鴻基大展拳腳

李惠琳

新鴻基地產，正在內地大展拳腳。

2月中旬，新鴻基在粵港澳大灣區的重點項目——廣州南站ICC初次亮相，推出高端住宅“峻鑾”。

首先亮相的住宅項目峻鑾，占地約17萬平方米，首批兩棟樓中最北的B1將率先開售，主要為95平米三房、125平米四房兩個戶型，將于上半年正式入市。

項目主打高端，目前尚未公布價格。參考周邊在售新樓盤，價格多在4萬元/平米左右。

內部人士向《21CBR》記者透露，峻鑾開盤價將對標廣州番禺區的標桿項目，“不會比它們低”。

除了住宅部分，項目還規劃了辦公樓、商場、酒店、公寓及公共交通設施，預計從2025年起分階段落成，目前投資已超100億元。

這家老牌港資地產商，近年暗暗布局內地大型TOD（以公共交通為導向的開發模式）項目，隨著項目加緊入市，即將進入收獲季。

百億投資

新鴻基地產在廣州的住宅項目不多，但熱度不小。其在廣州的首個高端住宅“峻林”，2013年開盤均價是4萬元/平米，如今二手房售價最高近16萬元/平米。

峻鑾，是新鴻基近十年來首次在廣州推出高端住宅項目。

不過，廣州南站ICC項目并不限于住宅，而是規劃為一個86萬平方米的全業態綜合發展項目，集商住行于一體，包括辦公樓、商場、酒店、公寓及公共交通設施，預計從2025年起分階段落成。

2021年4月，新鴻基地產競得廣州南站項目，耗資約105億元，包括土地價格70.82億元，加上配套設施建設成本34.61億元，折合樓面地價11493元/平米。

交通便利是ICC項目的核心優勢，距離廣州南站約600米，有四條地鐵交匯，半小時到達廣州城中心，同時高鐵輻射大灣區。

短板在于，住宅地偏小分散，教育配套有待完善，目前僅配有一所幼兒園。

深耕香港40多年的新鴻基地產，一向擅長TOD項目，早年在香港的多個鐵路沿線建設了20多個TOD大型綜合體項目。

其中，最具標志性的是位于中環核心的國際金融中心IFC，以及香港西九龍高鐵站旁的環球貿易廣場ICC兩座摩天大樓。

最近幾年，新鴻基地產加碼內地一二線城市投資，單是在廣州，就拿下了兩個TOD項目。

除了上述廣州南站，另一個是位于南沙的廣深港高鐵慶盛TOD項目。

新鴻基于2018年斥資2.64億元拿下，計劃打造為一個8萬平米的高端商業項目，一期工程預計于2024年竣工。

新鴻基在內地的投資，大部分是地標式大型綜合體，當下均在加快入市節奏。

上海的徐家匯中心ITC項目尤受矚目，是新鴻基在內地最大的投資項目，于2013年以總價217.7億元摘得，成為當年的上海新地王，成交樓面價3.73萬元/平方米，溢價率達到24.21%。

該項目建筑面積約95萬平方米，計劃打造為一個超大型綜合體。定位頗為高調，號稱是上海下一個世紀的“城市中心”，預計于2024年全面竣工。

掘金內地

過去兩年，內地樓市的深度調整對港資房企來說，影響不算太大，它們普遍姿態從容。

新鴻基的日子也不差。

2021財年（2021年7月1日-2022年6月30日），新鴻基收入為777.47億港元，同比下降8.81%，凈利潤為255.60億港元，同比下降4.22%。

兩項數據雖有下滑，表現仍好于不少同行。

在新鴻基的收入中，目前內地市場的貢獻不足百億港元，僅占十分之一。

2021財年，包括合營企業和聯營公司在內，新鴻基在內地的物業銷售收入約25億港元，同比下滑77%，主要是住宅項目的銷售及交付量較減少所致。

相比住宅項目，內地的物業投資項目，抗風險能力更高，業績貢獻強。

2021財年，新鴻基在內地落成的物業投資項目有16個，租金收入為65.75億港元，同比上漲7%，漲幅好于在香港市場的表現。

在內地房地產市場，豪宅等高端改善型產品備受親睞，對于新鴻基而言，是當下最佳的掘金之地。

截至2022年6月底，新鴻基在內地的土地儲備共7060萬平方呎（1平方呎≈0.09平方米），超過香港市場。

其中約1760萬平方呎是已落成物業，大多位於主要城市的交通樞紐，用作收租及長期投資。剩余5300萬平方呎為發展中物業，約40%用作住宅用途。

官方資料顯示，新鴻基是香港取得最高信貸評級的地產商，2022年穆迪和標普給予A1和A+。

截至2022年6月，集團資產總額超8075億港元（約合人民幣7043億元）。

新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯表示，在內地的投資組合還將進一步擴大。

據統計，新鴻基內地在建項目約13宗，未來3年項目陸續入市，將帶動新鴻基內地收入的增長。

新鴻基的穩定業績，讓郭氏家族的財力穩定。

今年初發布的《胡潤世界500強》榜單，全球有7家房地產企業入榜，中國只有新鴻基一家，估值約2320億元。

如果以2月27日的收盤價計算，新鴻基地產的市值約3133億港元（約合人民幣2775億元）。

同期發布的《胡潤百富榜》中，新鴻基地產實控人鄺肖卿財富值為695億元，排名上升了18位。

若按照家族計算，新鴻基地產背后的郭氏家族財富總和達到1750億元，比前一年小幅減少了240億元。