日本的房子為何看上去總像新的

徐靜波

凡是到過日本的朋友，一定有一個感覺，那就是日本的城市很干凈，干凈的不只是街道，還有房子，看上去一塵不染。你看日本的建筑，很難看出它的年份，因為10年前建造的房子和 30 年前建造的房子，從外表看都差不多，跟新的一樣。

維修基金做保證

一個人平時有沒有使用美容化妝品，皮膚完全不一樣。一個精致漂亮的女人，一定是善于保養的。房子也是同樣的道理，建造完成后，經過長期的風吹雨打和紫外線的照射，房子的外墻一定會出現劣化現象；下水管道經過幾年的使用后，一定會出現堵塞。那么，如何保證房子的外墻不過多地出現劣化呢？如何能夠保證整棟大樓的所有管道暢通無阻呢？這就需要定期維修，而且是預防性維修。

那么，怎樣保證整棟大樓能夠維持長期的、經常性的維修呢？日本有一項法定制度，那就是買了公寓樓，要繳納維修基金。

維修基金的繳納，是每一位擁有房產權的人必須承擔的義務，而且這一項義務是依據“平等均分”的原則實施的。

首先，在購買新房時，除了房款，你必須繳納一筆維修基金，一般一套 3 室 1 廳的房子，第一次需要繳納大約 150 萬日元，約合10萬元人民幣。然后，每個月再繳納相當于1000元到2000元人民幣不等的物業修繕管理費。如果你是租房客，就不需要繳納這么多錢，只需要交相當于100多元人民幣的管理費。

必須說明的是，開發商在賣樓時，也必須繳納一筆維修基金。而且，這筆維修基金，必須超過所有業主繳納的維修基金的總和。

即使是住在一樓的業主，也要承擔電梯的修理費用、屋頂防漏工程的修理費用。因為日本人認為，住在一棟樓里的所有業主，就是一個大家庭，大樓的生命就是每一戶業主的生命，因此，所有的維修費用必須大家平均分攤，不能你多我少。正因為日本人有這樣一種集體主義思想，或者說從眾思維，使得日本在樓盤管理過程中，業主之間很少會產生矛盾。

設施的定期維修

那么，業主繳納的這筆維修基金由誰管理呢？不是由政府（房管所）管理的，而是由業主委員會和物業管理公司共同管理。錢放在哪里呢？放在銀行里。需要使用時，由物業管理公司提出預算，業主委員會審核批準支付，政府無權介入此類民間事務。

東京雖然是一座有著 2000 多萬人口的國際大都市，但是，主要的物業管理公司卻只有四五家。當然，都是有著半個世紀以上物業管理經驗與信譽的大企業。

從一棟公寓樓建成之后，這些物業管理委員會就會和業主委員會共同制定出一個長達 50 年的公寓樓維修計劃表，什么時候修理屋頂防漏系統，什么時候修理外墻，什么時候疏通下水道，什么時候檢查供水系統，什么時候檢修電梯和更換電梯，都清清楚楚地寫明具體的施工年份和施工時間，并印成冊子，業主們人手一份。到維修節點時，由物業管理公司提前通知業主委員會開會審核，批準預算，并書面通知所有業主。日本的物業管理有一條不成文的規矩，不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全面疏通一次。屋頂的防漏系統一般是5年補修一次，10 年大修一次。外墻一般是10 年全部翻新一次。電梯是 3 個月檢查一次，15年更換一次。房間里面的消防探測系統是一年檢修一次。

在設備沒有壞的情況下，就把自己的錢交給業主委員會和物業公司去管理使用，會不會被挪用或亂用？這是許多人可能會擔心的問題。但是，日本是一個信用社會，業主們根本不會擔心自己交的錢被挪用、亂用。正因如此，業主與物業管理公司建立起深厚的信賴關系，很少會埋怨物業管理公司，或者更換物業管理公司。而物業管理公司也是根據自己長期以來管理樓盤的經驗，預先就制定出詳細而完整的大樓維修保養計劃，并告知每一位業主，隨后幾十年會按部就班地進行大樓管理。從事公寓樓管理工作的人，必須考取國家資格證書——公寓管理士。

集中管理

值得一提的是，日本物業管理公司的主要工作，并不是負責大樓的安保或小區安全管理，而是注重大樓自身的質量和品質的管理。原因在于，日本的社會治安普遍較好，很少發生入室盜竊事件。而且日本的小區本來就沒有圍墻，都是開放式的，只是大樓里有管理員或者門鎖安保系統。因此，物業管理公司幾乎不需要雇用安保人員，而是把主要的財力、精力投入大樓的日常管理中，譬如清掃樓道、管理垃圾、擦洗門窗與樓梯扶手。一般一棟 10 層樓的公寓，配一個管理人員，而且大多數管理人員都是退休之后重新參加工作的老年人，或者是家庭主婦。物業管理公司平時只是做一般性的巡查，只有等到定期維修時，才會有專人上門服務。

如果是高檔小區，物業管理公司會設置一個專門的辦公室，派駐幾名工作人員管理，負責大樓內外的日常清掃工作，處理業主的咨詢業務，監管進出大樓的人員。

所以，日本無論是公寓樓還是辦公樓，即便是建造了許多年，都不會給人一種破舊的感覺。原因就是他們有一整套很好的維修保養管理制度，而這種制度的建立，首先要以開發商、業主和物業管理公司三者之間的信賴和相互依存協作為基礎，其次是物業管理公司要有一種對業主與大樓高度負責的態度。

日本政府已經提出一個“建筑物百年”的計劃要求。以前，日本的大樓設計使用壽命，都是在50年至70年之間，但是日本政府認為，這個壽命太短，必須能夠保證使用100年。一方面是為了避免大樓的頻繁拆建，導致大量建筑垃圾的產生，破壞環境。另一方面，大樓的頻繁拆建，損害業主的經濟利益，也浪費社會資源。因此要求新大樓的建造，從結構到管道，從墻面到內部設施，必須保證能夠經受得住 100 年風雨的洗禮。而要實現這一個百年目標，經常性的維修保養，就成了關鍵。

為了保證百年大樓的建設質量，最近，日本的建設現場出現了一種特殊的現象：監理師中多了不少女性。監理公司起用女性監理師來負責現場的質量監理，一方面，是因為女性監理師做事認真仔細；另一方面，她們很少抽煙、喝酒、泡吧，建設公司很難賄賂她們。

（摘自2019年第3期《暢談》）