存量房貸利率不應“一刀切”

劉曉春

面對大量提前還貸情況，各家、各地商業銀行可以依據所在區域房地產市場和商業銀行間競爭態勢，確定自己的策略。圖/視覺中國

最近，市場上出現了比較多的提前歸還按揭貸款現象。要求提前還款的客戶數量增多，甚至還遇到了還款難現象。伴隨這一現象的是激烈的討論或爭論，焦點是存量房貸利率是否該降，也有人認為提前還貸說明居民消費意愿不強甚至下降。

之所以會出現提前還貸，實則是市場資金價格變化，市場各利益相關方圍繞資金價格變化進行的利益算計。這是市場的正常現象，需要分析原因，但不必過度解釋，扭曲真相。解決這樣的利益問題，應該遵循市場原則和法治原則，由各相關方通過市場博弈以求得各自利益的平衡。也就是說，要發揮市場自身調節的作用，盡可能不用行政手段進行干預，達到優化資源配置的目的。

借款人與銀行的錯位感受

對于借款人而言，目前最直接的對比是，當下新按揭貸款申請人所享受的利率低于自己過去所借按揭貸款的利率。然后是其他可能的融資渠道的成本，比如個人經營性貸款、消費貸款、小微企業貸款等利率，目前同樣低于原有的按揭貸款利率。過去按揭貸款申請難，具有稀缺性，借款人愿意承受高于其他貸款利率的按揭貸款利率。而現在，獲得按揭貸款不僅容易，并且利率還低，則原有貸款利率從心理感受則顯得更高。

借款人第二個考慮是未來房價趨勢。如果未來房價上漲，并且能覆蓋按揭貸款成本，那對其而言是有利的。但如果不能覆蓋按揭貸款成本，甚至房價沒有上漲的空間或者進一步下跌，那么高成本的按揭貸款顯然不是一個好的選擇，提前歸還成為比較好的選擇。更其甚者，干脆將房產賣掉。

借款人第三方面的考慮是其他資產配置的收益。當其他資產配置，比如銀行理財、基金、債券、股票等投資收益高于按揭貸款利率，借款人則更愿意將資產配置于這些資產而貸款買房。去年以來，這些資產的收益大為降低，有些甚至虧損，許多借款人有意將這些資產撤回，在沒有好的投資方向的情況下，則希望提前歸還按揭貸款。

借款人以上這些計算都是合理的，無可厚非。不過，這些計算都是基于當前市場情況的計算，并沒有考慮未來市場變化和借款人自己的未來需求。如果借款人把相當部分甚至所有其他資產配置的資金撤回都用于提前歸還按揭貸款，相當于將自己資產的流動性都進行了鎖定。當市場各類資產收益上漲，也意味著市場資金需大于供，那時按揭貸款的申請可能不會像當下這么容易，同時利率也不會像當下這么低。當然，不同人的未來也可以有其他的各種狀況。

在存款利率沒有下降的前提下，讓貸款利率下降，商業銀行的感受肯定是不好的。目前一些貸款品種利率下降，是有關政策的要求，而非市場競爭的結果。新發生貸款按新政策要求確定利率，導致商業銀行利差收窄，效益下降，并非商業銀行經營之過，實是無奈之舉。如果大面積存量貸款再進一步減息，則更是雪上加霜。所以，在不違反合同約定的情況下，盡可能減少提前還貸量，是商業銀行的理性行為。

進一步考慮，目前的低利率會持續多久還是一個疑問。前些年許多專家都說零利率甚至負利率是全球趨勢，然而，現在全球主要經濟體只有日本的零利率還在負隅頑抗。中國去年底以來出臺的各項穩經濟、促發展的措施正在逐步產生效果，當經濟重新步入上升通道，一些利率限制一旦放開，下半年市場利率很可能會掉頭向上。按揭貸款是長期貸款，如果當下按低利率低利差簽訂貸款合同，商業銀行暫時或許有些微利，未來長期可能面臨存貸利差倒掛的風險。正是基于這樣的考慮，商業銀行很難愿意對存量房貸給予降息。這時候的理性選擇就是：一，盡可能阻止提前歸還房貸；二，減少新的按揭貸款等長期貸款發放，保持資源的靈活性，待利差進入合適區間再發放此類貸款。這對當前穩房地產、加快投資將產生反效果。

也正是基于上述考慮，商業銀行一些基層行，為了留住部分客戶，愿意用個人經營性貸款等方式替換按揭貸款。既滿足客戶降低利息成本的訴求，又留住有房屋抵押的資產，同時還能完成小微企業貸款等普惠金融監管考核指標。再一方面，雖然短期收益受到影響，但因為小微企業貸款等期限比較短，即便未來市場利率上升，依然有機會做出調整。

不應該直接限定利率

市場上還有與房地產行業相關的人群，包括房地產開發商、房地產企業股票投資人、房地產企業債券投資人，以及相關資產支持的金融產品持有人等。近年來，這個龐大的群體在各個場景下無差別呼吁降息，目的是促進房地產行業的發展，尤其在當下，更是希望通過降準降息等手段引導更多資金進入房地產市場，以期在穩住房地產市場的基礎上進一步提振信心，重現房地產行業往日輝煌。

降準降息、放開信貸閘門，一定時期內會引導大量資金進入市場，抬高資產價格。如果有關政策能夠專門針對房地產行業，則必然能抬高房地產相關資產的價格。

作為追求盈利的市場主體，以上各方的各自考慮或算計，都是情理之中的，也是市場進行有效資源配置過程中應有的現象，市場就是在各方利益的博弈中實現社會效益最大化的。面對這樣的狀況，不應簡單地判斷他們提出的訴求哪個更合理、更公平，以行政的方式做一個決斷，還是應該盡可能地交給市場來解決。是否允許提前還貸和是否調整房貸利率，放手讓市場主體遵循市場原則和法治原則充分博弈，摒棄全國“一刀切”做法。

應該讓借款人與商業銀行在原有房貸合同基礎上進行協商，尋求解決之道。面對大量提前還貸情況，各家、各地商業銀行可以依據所在區域房地產市場和商業銀行間競爭態勢，確定自己的策略，比如，是全部滿足提前還款需求，還是協商降低利率及降多少。全國各地房地產市場情況不同，脫離借貸雙方原有合同，由國家相關部門搞全國統一的存量房貸利率打折標準，沒有必要，也不符合市場原則和法治原則。

對于房地產這樣的行業，進行適時調控是必要的。但如何調控，以什么工具進行調控，還是值得研究的。調控是為了更好地發揮市場的作用，而不是遏制市場作用甚至取消市場作用。因此，一般情況下，不應該直接限定價格，即利率。

2010年左右，由于低利率等原因，中國香港房價上漲很快，有一定的風險苗頭。特區政府和金管局陸續出臺了一系列政策，希望通過增加購房成本，壓抑購房需求，以防止房價過快上漲。房貸方面，主要是提高首付比例、限定不同房價的最高貸款額等。政府也出臺限購政策，如非香港居民額外增加印花稅等。但對按揭貸款利率始終沒有規定。因為限定貸款利率會扭曲市場信號，并不利于管理市場。

讓商業銀行和客戶自主確定利率，也有利于商業銀行根據自身稟賦確定自己的市場定位和客戶定位，形成各自的經營特色和競爭優勢。

創新房貸計息方式

房屋按揭貸款是超長期限的分期還款貸款，有其自身特點和風險。除了客戶的未來收入風險和健康風險，還面臨著未來市場資金價格的不確定性。所以，一般都以某一基準利率加點的方式以鎖定利差，規避風險。

由于新冠疫情，中國出臺了一系列有效應對的措施，但因為情況特殊，也使市場出現了一些新的情況：理財投資虧損、小微企業貸款等貸款利率低于房貸利率、新房貸利率低于存量房貸利率等，可以說偏離了一般的市場運行軌道。在這種情況下，LPR加點的存量房貸利率與市場出現了比較大的反差。然而，目前的這個市場現象是非常態的，應該不會維持太長時間。如果對存量房貸利率進行一次性調整，會給商業銀行今后的經營帶來巨大風險。商業銀行就存量存款利率往下調、存量貸款利率往上調與客戶協商改變合同，幾乎是不可能成功的。也就是說，現在“一刀切”讓商業銀行降低存量房貸利率，當未來市場利率上升時，商業銀行是沒有機會再將存量房貸利率上調的。所以不能采取“一刀切”要求商業銀行對存量房貸利率打折的方式來應對目前暫時的市場現象。可以鼓勵商業銀行在市場競爭中摸索創新計息方式，比如在合同中加入雙方可以依據市場變化情況，協商階段性調整計息方式，在一定期限內（三個月、半年等）采用特殊計息方式，過了這個期限，恢復原計息方式等。這不僅對解決當前矛盾有幫助，也可以完善今后按揭貸款的合約模式，如完善關于提前還款的約定。

中國商業銀行對借款人提前歸還貸款的規定一向比較寬松，而且合同約定不夠明確。其實，借款人提前還款，會給商業銀行帶來還款資金重新安排的管理成本，境外機構一般都在合約中有比較詳細的規定。

優化轉按揭流程，鼓勵商業銀行在競爭中提升服務能力和創新能力。房地產行業貫徹“房住不炒”定位，需要有完善的市場機制。市場的順暢運行，客戶方便地轉按揭，也是非常重要的一環。這需要監管、商業銀行、房產登記部門等通力合作，運用數字科技，創新運作模式，使轉按揭業務在資金、抵押登記、債權轉移等方面做到無縫對接。

便捷的轉按揭業務，在給借款人帶來良好體驗的同時，更會促使商業銀行在競爭中不斷提高服務質量，不斷創新服務模式，有利于房地產市場的健康發展。

借款人應綜合評估自身資產配置條件和家庭流動性風險，理性選擇提前歸還房貸、轉按或與銀行重新協商合同條款。不同借款人自身經濟條件不同，不能一概選擇提前歸還房貸。自身沒有能力全額提前還貸的借款人，可以根據經濟收入狀況適當提前歸還部分貸款本金，以減輕付息負擔，或者與銀行協商階段性適當降低貸款利率；有較多閑置資金的借款人，可以在保證家庭資產合理流動性的前提下，考慮提前歸還房貸等。總之，借款人需綜合平衡家庭資產配置需求選擇是否提前歸還按揭貸款。因為按揭貸款是購房貸款，只有在購置房產時才能申請，一旦歸還按揭貸款，同一個房產作為已有房產就不能再申請按揭貸款了。

商業銀行與借款人都應避免以其他貸款替代按揭貸款的選項。以個人經營性貸款或消費信貸等貸款產品替代按揭貸款，對商業銀行和借款人都有很大的風險隱患。首先是政策風險，即違反個人經營性貸款和消費貸款不能進入房地產市場的規定。其次，按揭貸款是長期分期付款貸款，個人經營性貸款和消費貸款一般是一年期，往往是本金一次性歸還，即使分期還款，也是在短期內分期。以個人經營性貸款或消費貸款替代按揭貸款，意味著以短期貸款替代長期貸款，如果是分期還款，每期供款負擔沉重，一旦借款人家庭資金周轉發生困難，對借款人和商業銀行都是巨大的損失。商業銀行和借款人都應該避免這樣的選擇，監管部門需對此加強監督檢查。

利率是市場各方博弈的結果，無所謂公平與合理。按揭貸款借款人、商業銀行、房地產行業相關投資人都是平等的市場主體，都有各自的利益訴求，需要在遵循市場原則和法治原則的基礎上平衡各自的利益，做出各自的選擇。對于這樣的選擇，一般不應以有形之手加以干預。目前存量房貸利率與某些其他貸款利率嚴重偏離，是非市場因素造成的暫時扭曲現象，不應再加扭曲，不妨讓市場主體自主協調。由于按揭貸款超長期的特殊性，當商業銀行作為市場主體意識到以目前低利率發放貸款，會造成未來利益嚴重受損，必然會選擇減少新業務的發生，甚至暫時退出按揭市場。這與當前穩房地產市場的要求相悖，也不利于房地產行業其他相關方的利益。

（編輯：張威、袁滿）