房地產行業會計核算與管控措施

孫晴

近幾年，隨著社會經濟的快速發展以及人民生活水平的提高，房地產行業發展迅猛、日益繁榮，在我國國民經濟建設中發揮的作用越來越重要，已成為我國國民經濟的支柱性產業。但隨著房地產行業的深入發展，對其會計核算業務也提出了新的要求。因此，規范房地產會計核算工作、提高會計數據的質量對于推動房地產行業健康穩定持續發展有著極為重要的作用。

一、房地產行業會計核算概述

會計核算是以貨幣為主要計量單位，旨在通過確認、計量、記錄和報告等環節，對特定主體的經濟活動進行記賬、算賬和報賬，以便為相關會計信息使用者提供決策所需的會計信息。最主要的會計核算方法有設置會計科目、復式記賬、填制審核憑證、登記賬簿、成本計算、財產清查和編制會計報表共七種方法。隨著社會的不斷發展，會計核算的職能不僅僅是簡單地對經濟活動進行事后反映，還包括事前核算、事中核算和事后核算。會計核算貫穿于經濟活動的整個過程，是會計最基本和最重要的職能。

房地產行業中的會計信息更新速度快，且具有時效性。與基礎的會計核算相比，房地產行業的會計核算主要有四個方面的特點：一是開發成本項目構成和核算具有特殊性；二是商品性房屋的營業收入確認條件和依據不同；三是各個環節所涉及的相關稅金的核算內容更加廣泛；四是在科目設置上增設了“開發成本”“開發產品”及“開發間接費”三個科目。也就是說，房地產行業的會計核算在內容、形式、方法等多個方面均與其他會計核算存在一定的區別，尤其是項目的開發成本及不同階段的稅金核算這兩部分，需要極其繁瑣和復雜的核算流程。

二、房地產行業會計核算的重要意義

社會主義市場經濟體制下的房地產行業要時刻關注當前的經濟發展形勢，與時俱進，不斷更新自身的發展經營策略，這樣才能緊跟時代發展的潮流、促進自身的發展進步。但在企業發展過程中，企業管理水平在很大程度上決定著企業的發展走向，而會計核算則是企業管理不可或缺的重要組成部分，所以加強會計核算對促進企業發展發揮著尤為重要的作用。

（一）有利于完善企業財務管理體系

合理規范的會計核算機制能夠有效地優化企業財務管理體系，減少企業運營過程中出現的濫用職權、資金使用不規范等財務方面相關問題，這在一定程度上對資金規范合理的支出和使用起到了保障作用，有助于提高資金使用率，進而起到優化企業自身結構的作用。另外，科學的會計核算既是對過去發展過程中優點和缺點的發現與總結，更是在不斷發現和解決已出現問題的同時擴大自身優點，實現可持續發展。

（二）有利于提高整個行業財務數據質量

準確可靠的財務信息能為房地產行業的項目分析和經營決策提供真實有效的參考依據，對整個行業的發展提高起到一定的促進作用。也就是說，行業發展離不開財務數據的支撐。而財會報表等財務數據是會計核算的基礎，數據質量與會計核算結果密切相關。規范合理的會計核算能在很大程度上避免虛假數據的出現，提高所需數據的準確度和真實度，確保企業會計核算結果的有效性，進而使整個房地產行業的財務管理數據的質量得到提升。

（三）有利于促進經濟效益和社會效益的協調統一

在房地產市場競爭愈發激烈的狀況下，整個行業的利潤收入在一定程度上被壓縮；且房地產行業的費用支出和核算等具有復雜性和不確定性，所以精確的投資方向和確切的成本估算是當前形勢下房地產行業最需要解決的問題。會計核算不僅能夠通過準確精密的數據分析得出企業具體的投資方向及如何解決資金周轉問題等，在一定程度上緩解企業中的資金壓力問題；而且能夠在完成基礎經營建設目標的基礎上使經濟效益獲得進一步的提高，為今后企業的經營運作提供基礎的資金保障，增強企業的核心競爭力，在獲得經濟效益的同時使社會效益也得到提高發展，

三、房地產行業會計核算存在的問題

（一）會計核算信息透明度不高

由于房地產行業具有生產周期長、資金投入大、建成后銷售狀況不確定等多種特點，所以在這些因素的影響下，房地產行業與其他的發展行業相比具有更高的風險系數。特別是房地產行業所涉及的財務范圍更廣、稅務種類更多、信息核算規模更大，所以信息透明化的重要性就此顯現，只有盡量地將更多的信息做到透明化、對比出更多的風險，才有可能在更大程度上規避風險。從當前的調查結果看，目前房地產行業在土地成本、企業利潤構成、所建設項目的現金流量等方面存在信息透明度不高的問題，部分企業甚至在所公布的信息中存在“財務欺詐”的情況，即對公司的真實財務狀況進行美化，隱瞞某些重要的交易和企業中的某些變動情況等。因為房地產行業與社會群眾的關聯度相對較大，所以若相關企業的透明度不高、信息披露不完全，可能會造成社會對其了解不充分，進而在一定程度上影響企業的長久穩定發展。

（二）收入確認較為復雜

收入確認是房地產行業與其他行業相比區別較大的一方面，這也是房地產行業具有特殊性的重要原因之一。因為房地產行業的生產周期較長、資金投入量較大、不能在較短時間獲得經濟效益，所以為了縮短資金回籠周期、維持后續發展，企業可能會采取商品預售等方式來獲得資金，這就導致后期財務部門的成本核算工作變得復雜。而且由于在預售過程中賣家并沒有徹底完成房屋的建設工作，所以買家并不會全款繳納購房費用，只是簽訂房屋合同并繳納一部分的預售金額，但由于所繳納的預定金額并不能達到企業中收入確認的標準，所以在很大程度上對后續財務部門的核算工作造成了不利影響。另外，因為房地產行業在項目開發過程中所涉及的項目開發種類具有多元化，即除單純的房屋建設，部分房地產企業在項目開發建設過程中還要承擔城市基礎設施建設和教育設施建設等其他方面的建設任務，所以房地產行業的經營建設活動十分復雜，這也是影響企業收入確認的影響因素。

（三）會計核算人員業務水平參差不齊

房地產行業與其他行業相比具有財務核算范圍更大、難度更高等特點，這也就決定著房地產行業中的會計核算人員需要具備更扎實的基礎業務功底和更高的專業能力。同時，當今瞬息萬變的大環境也對房地產行業的財會人員提出了更高要求，一個優秀的房地產行業財會人員不僅要熟練掌握各項財務的處理方法，還需要不斷了解房地產行業不同形勢下的發展特點以及企業未來的發展方向，以便可以根據不同的外部環境來制定出最適合企業發展的策略規劃。但當前的調查研究結果顯示，部分房地產企業在招聘財會人員時并沒有對所招納的財會人員設立高門檻，這就導致其財會人員專業素養不高、自身能力有限，難以緊跟時代發展的腳步；又或者在完成財會人員的招納工作后沒有對相關人員進行持續的培訓和教育，而是依賴員工的自覺性，這在一定程度上影響了員工主人翁意識的樹立，從而影響企業財會數據的整體質量。

（四）會計核算機制有待完善

房地產行業的特殊性和復雜性導致了會計核算內容和核算流程的獨特性，因此，進行會計核算時不能僅是簡單地套用固有流程，而是要根據自身的實際需求來制定最適合自身發展的核算流程。但在現階段，房地產行業的會計核算流程不規范、會計核算管理機制不完善的情況屢見不鮮。通過當前的研究數據可以得出，部分企業內部雖然已經意識到了會計核算的重要性并設置了監督管理機制，但并沒有十分具體的實施措施，未將監督管理措施落到實處。例如，房地產企業要與其他部門簽訂合同但沒有提前通知財務部門，導致財務部門對此合同沒有做到充分了解、不能及時準確地進行相關工作的財務核算，這一情況不僅造成財務人員無法對相關的費用支出做出準確的判斷和分配，還在一定程度上影響了企業相關工作的開展。

四、房地產行業會計核算與管控的措施

（一）提高會計核算信息的透明度

對房地產行業來說，會計信息披露對其發展有著非常重要的作用，在一定程度上能夠直接影響企業的業務發展與資源的合理利用。所以為了提高房地產行業會計核算信息的透明度，一是可以加大對于土地儲備量以及成本信息方面的信息披露。眾所周知，土地成本消耗是房地產行業中占比極大的消耗成本，畢竟土地儲備量以及土地儲備成本在很大程度上可以決定房地產企業的未來發展狀況，若對該方面的信息披露度不足，則會在某些方面影響管理者做出正確合理的判斷，進而影響企業的發展進步。二是可以從項目立項開始就加大對其的監督力度，做到全程監督、管控，及時掌握信息，對每一筆支出和收入都進行詳細的記錄核對，爭取做到信息真實度高、信息披露范圍廣，從而達到增強會計信息披露強度和完善信息披露體系的目的。三是可以將不同發展狀況的企業進行分類，制定差異化的信息公示制度，爭取將每個企業的資金管理和信息披露都做到切實可行，爭取使房地產行業的信息核算透明度得到整體提高。

（二）制定科學合理的收入確認標準

首先企業應當對收入的核算范圍做出明確的規定，收入不僅僅包括銷售商品房屋所取得的收入，還應該包括配套設施銷售收入、土地轉讓收入以及周轉房屋所得收入等多種收入種類，這樣才能盡可能地保證收入范圍具有完整性。其次應該對房地產商品銷售收入的確認制定明確的標準，因為房地產商品銷售要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產權過戶手續多個步驟，只有在以上步驟全部完成后才能滿足銷售收入確認的條件。因為該收入的時間跨度較大，所以會計核算人員需準確把握收入確認的時間點，降低在收入核算方面出現差錯的可能性。最后應合理看待商品銷售過程中產生的其他銷售收入，例如配套設施收入、房屋周轉收入等，并將這些收入進行規范恰當的核算，避免出現遺漏某項銷售收入的情況。

（三）提高會計核算人員的整體素質

一是引進高素質人才，可以通過開展高校招聘會來尋找符合自身發展要求的高素質、有潛力的會計核算專業人才，為現有的會計核算團隊注入新的活力，使其更好地為企業會計核算服務，提高企業競爭力。二是要加強對內部員工的培訓教育，增強員工對于企業的歸屬感，提高員工思想道德素質，員工只有具有較高的思想道德修養，才能在一定程度上減少員工利用職權為自己謀私利的情況的出現，促使員工全心全意為企業發展做出貢獻，保證企業的長久穩定。三是積極引進國外先進經驗，提高自身會計核算技能。由于我國當前房地產行業的發展與國外發達國家相比還存在一定差距，因此可以積極學習外國先進會計核算經驗，并結合自身實際情況加以調整，制定出最適合自身發展的會計核算方法，比如可以學習英國在會計核算所需核算數據真實性方面的管控經驗，這在一定程度上可以起到改善企業中存在的固有問題的作用，對于房地產企業的長遠穩定發展有著很大的作用。

（四）構建完善的會計核算機制

由于我國會計事業起步較晚，在當前經濟科技快速發展的時代背景下，傳統的會計核算模式已經無法滿足當前會計核算工作的需要，只有不斷完善和創新會計核算機制，才能促進房地產行業的可持續發展。鑒于此，一是改變當前會計核算的傳統思維，積極學習先進思想，更新管理方法，制定適合當前社會環境和自身發展狀況的會計核算機制，從而實現企業會計核算的標準化和規范化，形成一套完整、系統的財務管理核算體系。二是要明確房地產行業成本核算方面的規定標準，不斷深化會計核算工作，將核算工作范圍細分到個人，對房地產項目開發過程中所涉及的每一項支出和收入都進行規定范圍內的管控，以便于后期對所有項目數據進行精確的會計核算。三是在精確會計核算的基礎上加強會計人員和管理人員的成本管控意識，改變傳統陳舊的思想，深入貫徹落實成本管理觀念，從成本管控和會計核算兩方面著手對企業進行管理規劃。

（五）加強會計核算信息系統建設

房地產行業的會計核算工作應與時俱進，順應當前時代發展的潮流。在當前形勢下，房地產行業需充分利用現代化、數字化的核算工具，提高會計核算的信息化水平。先進的數字化會計核算工具有著靈活性強、準確率高的特點，可以節省大量時間，提高會計核算工作效率，節省人力。相較于人工會計核算，數字化會計核算方式在信息錄入以及會計核算過程中，能夠將信息及時、準確、完善、真實地納入審核統計系統，不但降低了相關人員的工作壓力、節省了工作時間，還在一定程度上解決會計信息透明度不高的問題，有效提高了信息的真實性。

結語：

在我國社會經濟和科學技術高速發展的時代條件下，房地產行業在我國國民經濟建設等多個方面發揮著日益重要的作用。但是，房地產行業在發展過程中也存在著一定的問題，對會計核算問題的重視程度不夠便是問題之一。所以為了能夠與時俱進、緊跟時代發展的腳步，房地產行業需要不斷尋找自身存在的問題并及時改善，更要重視會計核算，不斷健全完善會計核算體系，構建適合自身發展的會計核算機制，從而實現房地產行業持續穩定地發展。